Nueva lista de precios de terrenos y aspectos a tener en cuenta

En un reciente informe sobre precios de bienes raíces enviado a la Oficina de Gobierno, el líder del Ministerio de Construcción dijo que al aplicar los precios del suelo en 2024, según los cálculos, los costos de uso del suelo de los proyectos inmobiliarios aumentarán significativamente en comparación con antes.

Efecto cadena

Según la explicación del Ministerio de Construcción, los principales costos que inciden en los precios de las viviendas y los bienes raíces incluyen 7 gastos, entre ellos: tasas de uso de suelo, costes de compensación por limpieza del sitio, costes de construcción del proyecto (vivienda, bienes raíces), impuestos, tasas relacionadas, etc.

Por lo tanto, la nueva lista de precios de la tierra cercana al precio del mercado aumentará los costos relacionados con la tierra, como la limpieza del sitio, la compensación por la recuperación de la tierra, los impuestos y las tarifas relacionados con la tierra... Si bien los costos relacionados con las tarifas de uso de la tierra a menudo representan una gran proporción del costo total de un proyecto de vivienda, que van desde el 7% al 20% para proyectos de departamentos de gran altura y del 25% al ​​50% para proyectos de villas y casas adosadas.

Los precios de los terrenos y las viviendas en muchas localidades de Hanoi han aumentado drásticamente recientemente, aunque no se ha aplicado la nueva lista de precios de los terrenos. Foto: LE THUY

Los precios entre proyectos varían dependiendo de la ubicación y las condiciones favorables de la infraestructura técnica. Los costos de compensación de los activos sobre terrenos generalmente representan una proporción insignificante, alrededor del 2%, de los costos de inversión en construcción.

Por ejemplo, en la zona residencial de GP Invest (Hanoi), la tarifa de uso de la tierra calculada sobre el precio de venta de un metro cuadrado de apartamento después de aplicar la nueva lista de precios de la tierra aumentará a 22 millones de VND de 36 millones de VND (lo que representa aproximadamente el 60%). En la actualidad, esta tasa es de solo el 42%, lo que equivale a 15 millones de VND de un total de 36 millones de VND. De manera similar, en el área urbana de Dong Tang Long (ciudad de Thu Duc, ciudad de Ho Chi Minh), también se espera que la relación entre los costos de uso del suelo y el precio de venta por metro cuadrado de los apartamentos aumente del 27% (2,3 millones de VND frente a 8,8 millones de VND) al 60%-65%.

En el proyecto Chanh My Urban Area Villa (provincia de Binh Duong), del 16,3% a aproximadamente el 50%... "Un estudio preliminar de varios proyectos muestra que la aplicación del catálogo de precios de terrenos según la nueva normativa tendrá un efecto en cadena, provocando un aumento del nivel de precios de los inmuebles y la vivienda de entre el 15% y el 20% en comparación con el nivel anterior", calculó el Ministerio de Construcción.

Según esta agencia, además de los factores mencionados, los precios de las viviendas y los terrenos han aumentado en determinados momentos, proyectos y zonas en los últimos tiempos debido a que los inversores en proyectos inmobiliarios han aprovechado la situación de oferta limitada para ofrecer precios de venta elevados. En particular, en el caso de una zona con muy pocos o incluso solo un proyecto en venta, mientras la demanda y el número de compradores registrados sean altos, el inversionista puede aumentar el precio de venta (debido a la falta de competencia y al precio de referencia) para obtener ganancias.

Según el Ministerio de Construcción, los inversionistas de proyectos de vivienda básicamente gastan un promedio de alrededor del 3% del precio de venta para pagar a las bolsas y corredores para vender los productos. Sin embargo, los intercambios y los corredores a menudo confían en las condiciones del mercado para agregar precios cuando comercian con los clientes.

Los proyectos con pocos productos que interesan a muchos clientes a menudo requieren que los compradores paguen más que el precio estipulado en el contrato firmado con el inversor, lo que se denomina "diferencia". Esta “diferencia” no es fija, puede ser el 5% del precio de venta, incluso el 10% o el 20%.

Además, también existe una situación en la que algunos grupos, especuladores, inversores e individuos que operan en el corretaje inmobiliario alteran la información del mercado para "inflar los precios", "crear precios virtuales" ... y se aprovechan de la falta de conocimiento de las personas para manipular la psicología, atraer inversiones según la psicología de masas para obtener ganancias.

Valoración de terrenos según principios de mercado

Según el Sr. Nguyen Quoc Hiep, presidente de la Asociación de Contratistas de la Construcción de Vietnam y presidente de la Junta Directiva de Global Real Estate Investment Joint Stock Company (GP. Invest), la Ley de Tierras de 2024 permite a las localidades aplicar la antigua lista de precios de tierras hasta el 31 de diciembre de 2025. Luego, la nueva lista de precios de tierras se aplicará a partir del 1 de enero de 2026. La nueva lista de precios no estará controlada por el marco de precios de la tierra y obligará a la construcción a acercarse a los precios del mercado.

"Por lo tanto, actualmente, las localidades no tienen que elaborar nuevas listas de precios de terrenos aplicando el principio de precios de terrenos cercanos a los del mercado, sino que existe la mentalidad de impulsar los precios de los terrenos al nivel de los precios del mercado, lo que provoca un alza en los precios inmobiliarios", afirmó el Sr. Hiep.

El Sr. Hiep dijo que si la tierra se considera un activo y un producto importante para el desarrollo estable del país, es necesario gestionarla como la gasolina y la electricidad. Si el precio es demasiado alto, el Estado considerará subsidiar el precio. Sin una política específica que afirme el papel del Estado en la gestión de los precios de la tierra, "flotantes" según el mercado y difíciles de controlar, podrían empujar los precios inmobiliarios y de la tierra de Vietnam al grupo más alto del mundo, posiblemente incluso más caros que Tokio (Japón) o Hong Kong (China). Eso no es razonable

Por lo tanto, el Presidente de la Asociación de Contratistas de Construcción de Vietnam recomienda que el Estado considere revisar los principios para determinar la nueva lista de precios de tierras para adaptarla a las condiciones de Vietnam y las tendencias mundiales. Esto ayudará a promover el desarrollo económico general; incluido el mercado inmobiliario, evitar la situación de “cuello de botella” antes mencionada que provoca que el mercado se “paralice”.

El Profesor Asociado, Dr. Nguyen Quang Tuyen, Vicepresidente del Consejo y Jefe de la Facultad de Derecho Económico - Universidad de Derecho de Hanoi, afirmó que para implementar la valoración de tierras de acuerdo con los principios del mercado, de conformidad con las disposiciones de la Ley de Tierras de 2024, las autoridades competentes deben tener documentos que orienten la determinación de precios de tierras específicos, claros y sincrónicos para que las localidades los implementen; debe contar con un equipo de tasadores profesionales del cual carece en cantidad y calidad; Por último, se garantiza plenamente que la información recogida en el mercado será pública y transparente. Actualmente, el mercado aún carece de muchos de los factores mencionados anteriormente, por lo que la valoración de terrenos resulta muy difícil de realizar.

Debemos tener en cuenta que el mercado es impredecible y que el mercado inmobiliario es individual y depende del gusto. Uno puede decir que el precio del terreno es aceptable, pero otro puede decir que es caro. Por lo tanto, no podemos aplicar ese precio del terreno a una zona específica», dijo.

Además, recientemente se ha producido una situación de precios inflados de terrenos en las subastas de tierras en los distritos suburbanos de Hanoi. Esto altera el mercado y provoca que la gente de la zona crea erróneamente que los precios de los terrenos en el mercado son muy altos.

Desde entonces, los precios de los terrenos y las viviendas han aumentado. Actualmente, en Hanoi, algunos apartamentos se venden por más de 100 millones de VND/m2, pero no hay apartamentos con precios de 30-40 millones de VND/m2, por lo que los trabajadores no pueden comprar casas. Esta es también la razón por la que la valoración de la tierra según los principios del mercado cuando se asigna a localidades se vuelve más confusa.

Por lo tanto, el Profesor Asociado, Dr. Nguyen Quang Tuyen afirmó claramente que la valoración de tierras de acuerdo con la Ley de Tierras de 2024 debe garantizar los siguientes principios: Plan de valoración de tierras de acuerdo con los principios del mercado; cumplir con los métodos, orden y procedimientos correctos para la valoración de tierras; garantizar la honestidad, objetividad, apertura y transparencia; Garantizar la independencia entre la organización consultora de precios de tierras, el consejo de valoración de listas de precios de tierras, el consejo de valoración de precios de tierras específico y la agencia o persona con autoridad para decidir sobre los precios de tierras. Por último, es necesario garantizar la armonía de intereses entre el Estado, los usuarios de la tierra y los inversores.

Sr. TRAN KHANH QUANG, Director General de Viet An Hoa Real Estate Investment Company: Necesitamos una hoja de ruta

El Ministerio de Construcción cree que la aplicación de la nueva lista de precios de terrenos tendrá una reacción en cadena, provocando un aumento del 15%-20% en los precios de los inmuebles y las viviendas en comparación con antes. En mi opinión, este nivel todavía es bajo, pero podría aumentar entre un 30% y un 50%. Porque las características básicas de un inmueble son el terreno y el precio del mismo, del terreno se obtienen casas, activos para pedir prestado y hacer de todo. Los recursos de la tierra son muy importantes y determinan muchos aspectos relacionados con la economía. Por lo tanto, si el precio del terreno aumenta, por supuesto todo tendrá que seguir su ejemplo. Para controlar el aumento de los precios de las viviendas y los terrenos según la lista de precios de los terrenos, no hay otro camino que seguir la hoja de ruta y no dejar que el nuevo precio de los terrenos aumente demasiado como para afectar el mercado.

Sr. TA TRUNG KIEN, director ejecutivo de Wowhome Real Estate JSC: Adaptarse en consecuencia

En el futuro, cuando se aplique la nueva lista de precios de la tierra, creo que las transacciones inmobiliarias no serán muy activas porque los compradores todavía están considerando el flujo de caja, los vendedores no pueden reducir los precios o mantener los precios cuando los precios de la tierra aumentan, los impuestos también aumentan... Para controlar los precios de los bienes raíces, el gobierno también debe considerar ajustar la lista de precios de la tierra adecuadamente.

Limitar los impactos negativos

El Ministerio de Construcción solicitó al Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente monitorear la emisión de nuevas listas de precios de tierras por localidades y tener soluciones para limitar los impactos negativos en los precios de la vivienda y la oferta y demanda del mercado.

El Ministerio también pidió a las empresas inmobiliarias reducir los precios de los productos mediante la revisión y reducción de costos, aplicando tecnología moderna en la construcción y al mismo tiempo promoviendo la inversión en proyectos de vivienda social, renovando apartamentos antiguos... adecuados para la mayoría de las personas.

Fuente: https://nld.com.vn/bang-gia-dat-moi-va-nhung-dieu-can-can-nhac-196240925203557106.htm