Mantenerse al día con los precios del mercado es esencial
De acuerdo con la Ley de Tierras de 2024, vigente a partir del 1 de agosto de 2024, las localidades podrán aplicar la antigua lista de precios de tierras hasta el 31 de diciembre de 2025 y aplicar la nueva lista de precios de tierras a partir del 1 de enero de 2026. La nueva lista de precios no estará controlada por el marco de precios de la tierra y deberá construirse cerca de los precios del mercado.
En particular, Ciudad Ho Chi Minh es la primera localidad que busca opiniones sobre el proyecto de lista ajustada de precios de la tierra. Los precios en la lista de precios de terrenos ajustada son mucho más altos que la lista de precios anterior, como en la ciudad de Thu Duc, que aumentó entre 10 y 15 veces; Los distritos de Nha Be, Binh Chanh, Can Gio y Cu Chi aumentaron entre 10 y 20 veces. Sólo en el distrito de Hoc Mon, hay muchas carreteras en las que se espera que los precios de los terrenos aumenten entre 15 y 30 veces.
Respecto a esta cuestión, los expertos de Savills señalaron que la lista de precios de los terrenos en Ciudad Ho Chi Minh no se ha actualizado y a menudo es significativamente inferior al valor real del mercado. Esta persistente discrepancia de precios ha creado un sistema de “dos precios”, que ha tenido muchas consecuencias graves.
Según Do Thi Thu Giang, directora de Savills Consulting Services en Ciudad Ho Chi Minh, esta cuestión dificulta y complica la gestión de las tierras estatales. "Por ejemplo, la diferencia entre el precio declarado en el contrato notarial y el precio real de la transacción se utiliza a menudo para reducir el impuesto sobre la transmisión de tierras. O en otros casos, el pago de una renta anual de la tierra basada en una lista de precios de la tierra inferior al precio de mercado ha provocado pérdidas al presupuesto estatal", señaló la Sra. Giang.
Sra. Do Thi Thu Giang, Directora de Servicios de Consultoría, Savills HCMC
Los expertos de Savills también dijeron que el desarrollo de proyectos inmobiliarios también enfrenta muchas dificultades, especialmente durante las etapas de adquisición de terrenos y de limpieza del sitio. Las compensaciones basadas en listas de precios de tierras que no se acercan a los precios del mercado han causado retrasos, insatisfacción y pérdidas financieras para las personas afectadas, lo que ha dado lugar a prolongadas disputas y demandas judiciales sobre tierras.
Debido a estas cuestiones pendientes, la Sra. Giang cree que aplicar las listas de precios de la tierra según los principios del mercado es inevitable y necesario. Este cambio progresivo ayudará a superar las limitaciones anteriores, garantizando la transparencia y la equidad en el sistema. En particular, una lista de precios de tierras que se aproxime a los precios del mercado facilitará el proceso de compensación y de limpieza del sitio, especialmente en proyectos importantes de desarrollo de infraestructura, al promover el consenso de la población sobre el nivel de apoyo y compensación.
Al comentar la lista de precios de terrenos propuesta, los expertos de Savills también dijeron que todavía hay una diferencia significativa entre el precio del terreno propuesto y el precio de transacción real. Por ejemplo, en la calle Cao Thang (Distrito 3), el precio de transacción de mercado es de aproximadamente 525 millones de VND/m2, mientras que el precio del terreno propuesto es de solo 330 millones de VND/m2. En la calle Tan Thang (distrito de Tan Phu), el precio de transacción es de aproximadamente 150 millones de VND/m2, y el precio propuesto es de 90 millones de VND/m2. En general, la lista de precios de terrenos propuesta solo alcanza alrededor del 60%, algunas otras áreas alcanzan el 70%, en comparación con el precio del mercado, lo que demuestra que todavía hay una diferencia significativa.
Cuestiones a tener en cuenta antes de presentar la solicitud
La Sra. Do Thi Thu Giang dijo que, de acuerdo con el artículo 159 de la Ley de Tierras de 2024, la lista de precios de la tierra se utiliza para 11 casos. Además, los artículos 109 y 111 de la Ley de Tierras de 2024 sobre Apoyo y Acuerdos de Reasentamiento también utilizan precios de tierras de acuerdo con la lista de precios de tierras. De esta manera, la propuesta de lista de precios de tierras para Ciudad Ho Chi Minh afectará directamente a dos grupos diferentes de personas, tanto de forma beneficiosa como perjudicial.
El grupo beneficiario incluye a quienes reciben apoyo del Estado cuando se recuperan tierras y se organiza el reasentamiento (según los artículos 109 y 111 de la Ley de Tierras de 2024).
El grupo afectado incluye hogares e individuos que son reconocidos y han cambiado los propósitos de uso de la tierra. De acuerdo con la anterior Ley de Tierras de 2014, las obligaciones financieras se estimaban de manera diferente entre las tierras dentro y fuera del límite: las tierras dentro del límite se calculaban de acuerdo con la lista de precios de las tierras, y las tierras fuera del límite se calculaban de acuerdo con el precio específico de la tierra.
Sin embargo, la actual Ley de Tierras 2024 ya no hace esta distinción y en toda la zona se aplicarán los precios según la lista de precios de la tierra. Por lo tanto, como el precio de la tierra propuesto es mucho más alto que el precio de la tierra actual, las obligaciones financieras sobre el área dentro del límite aumentarán. Dado que el precio de la tierra propuesto es mucho más alto que el precio de la tierra actual, aumentará el costo de las obligaciones financieras en esta área.
La aplicación inmediata de la nueva lista de precios de tierras en Ciudad Ho Chi Minh afectará a muchos grupos de personas.
La lista de precios de terrenos propuesta para Ciudad Ho Chi Minh, que se esperaba que entrara en vigor a partir del 1 de agosto de 2024, ha sido pospuesta para su posterior consideración. Los expertos de Savills consideran que este retraso en la aplicación es razonable, porque la lista de precios propuesta ha aumentado considerablemente en comparación con la lista de precios anterior, y está previsto que se aplique en un corto período de tiempo. Esto crea una enorme presión financiera sobre los grupos afectados. Por lo tanto, la construcción y aplicación de las tablas de precios de la tierra deben considerarse cuidadosamente para equilibrar los intereses de todas las partes, priorizando especialmente la protección de los derechos de las personas.
Además, los métodos aplicados para determinar los precios de la tierra aún no son uniformes ni simples. En algunas zonas de alto valor, el método de construcción de tablas de precios de la tierra parece ser simplemente un multiplicador de coeficiente fijo para todas las rutas.
Por ejemplo, en el Distrito 1, se aplica un multiplicador de 5,0 de manera uniforme a todas las ubicaciones y rutas. Como resultado, la calle Dong Khoi se propone a un costo de VND 810 millones/m2 (en comparación con los VND 162 millones/m2 actuales), y la calle Hai Ba Trung (desde el muelle Bach Dang hasta Nguyen Thi Minh Khai) a un costo de VND 484 millones/m2 (en comparación con los VND 96,8 millones/m2 actuales). De manera similar, el Distrito 4 tiene un multiplicador de 11,3 y el Distrito 5 es 5,58.
"Este enfoque no es en esencia diferente de aplicar la antigua lista de precios y multiplicarla por el coeficiente K, por lo que no refleja verdaderamente el valor de mercado de cada ruta como lo establece la Ley de Tierras", dijo la Sra. Giang.
Para concluir, la Sra. Do Thi Thu Giang dijo que si bien actualizar la lista de precios de la tierra para reflejar el valor de mercado es un avance importante, la propuesta actual necesita más mejoras. El método debe ser más refinado y específico para cada área en lugar de simplemente aplicar coeficientes generales. Una transición gradual y transparente que garantice los intereses de todas las partes interesadas es esencial para asegurar el éxito a largo plazo de este nuevo sistema.
Fuente: https://www.congluan.vn/bang-gia-dat-moi-tai-tp-hcm-va-nhung-van-de-can-can-nhac-post309016.html
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