RICOS, POBRES, CÁRCEL, TODO POR CULPA DE LA TIERRA
En una habitación alquilada y sofocante, bajo el intenso calor de principios de mayo, la Sra. Nguyen Thi Kim Buu (aldea 1, comuna de Song Trau, distrito de Trang Bom, Dong Nai) prepara "nuevos" documentos para continuar su denuncia sobre el terreno de su familia de más de 11.000 m2 que fue confiscado para construir el Parque Industrial Bau Xeo (PI) hace casi dos décadas. A la edad de 70 años, la Sra. Kim Buu pertenece a la segunda generación que se dedica a los litigios. La madre de la Sra. Kim Buu, la Sra. Le Thi Lam, falleció hace cinco años, poco después de que las tierras de la familia fueran confiscadas por la fuerza a fines de 2018. La Sra. Kim Buu no es la única residente que se queja. Alrededor de 50 familias aquí, a lo largo de muchas generaciones, también están en desacuerdo con la decisión del gobierno de Dong Nai de recuperar tierras para entregárselas al inversor del Parque Industrial Bau Xeo.
El 12 de enero de 2004, el Presidente del Comité Popular Provincial de Dong Nai firmó la Decisión 101/QD-CT-UBND para recuperar más de 440 hectáreas de tierra en las comunas de Song Trau, Tay Hoa, Doi 61 y la ciudad de Trang Bom y "entregar temporalmente toda el área de tierra recuperada" a Tin Nghia Company, Dong Nai Rubber Company y miembros para llevar a cabo procedimientos de compensación, limpieza del sitio e inversión para la construcción del Parque Industrial Bau Xeo. En febrero de 2004, Tin Nghia Company y Dong Nai Rubber Company aportaron capital para establecer Thong Nhat Joint Stock Company como inversor del Parque Industrial Bau Xeo.
El origen de la denuncia también viene de aquí. La familia de la Sra. Kim Buu y los hogares cuyas tierras fueron recuperadas dijeron que la Decisión 101 del Presidente del Comité Popular Provincial de Dong Nai en 2004, cuando no hubo ninguna decisión del Primer Ministro sobre el establecimiento del Parque Industrial Bau Xeo, "no estaba dentro de la autoridad". Sus terrenos tampoco están dentro del límite de planificación aprobado, por lo que la recuperación de tierras para entregarlas al inversor del parque industrial no tiene base legal. Por ello, la gente no acató la revocación y desde 2004 viene presentando denuncias. En 2018, el Comité Popular del Distrito de Trang Bom emitió un aviso para organizar la recuperación obligatoria de tierras. La Sra. Kim Buu y otras familias creen que el Comité Popular del Distrito de Trang Bom recuperó tierras a la fuerza basándose en la Decisión 101, lo que no está de acuerdo con la ley, por lo que continúan presentando demandas hasta ahora.
"Nos han compensado sólo con 25.000 VND/m2 y 15 millones de VND como dinero de reasentamiento, un total de 11.000 m2 de casas y jardines, nos han compensado con más de 700 millones de VND, ¿cómo vamos a vivir después de que se recupere la tierra?", dijo la Sra. Kim Buu. La mujer de 70 años, en representación de sus 7 hermanos, ha tenido que vivir durante muchos años en la pensión de una amiga para llevar adelante un proceso judicial que no parece tener salida...
No son raras las familias multigeneracionales con disputas de tierras como la de la Sra. Kim Buu en el Parque Industrial Bau Xeo. El informe mensual sobre las peticiones del pueblo a la Asamblea Nacional nunca falta en las grandes delegaciones de peticiones de los niveles locales al Gobierno central, con la esperanza de buscar una voz justa. La mayoría de ellos son personas que buscan soluciones a disputas de tierras, como la Sra. Kim Buu y los habitantes del distrito de Trang Bom. La cifra de más del 70% de demandas relacionadas con tierras anunciadas por las autoridades es una estadística promedio de muchos años.
Casi cuatro décadas de innovación nacional han creado muchos multimillonarios. La mayoría de ellos se enriquecieron gracias al sector inmobiliario. Pero casi 40 años de renovación nacional también han creado muchas generaciones de personas que sienten injusticia cuando la tierra que sus antepasados dejaron atrás durante muchas generaciones ahora está siendo recuperada a un precio barato y luego entregada a empresas para construir parques industriales, centros comerciales, edificios de gran altura y vendida a precios altos. Las tierras agrícolas del pueblo fueron recuperadas al precio de 1 millón de VND/m2, luego fueron planificadas como tierras residenciales, las empresas dividieron la tierra en lotes, vendieron la tierra, construyeron edificios de gran altura y los vendieron al precio de 50 millones de VND/m2. El Dr. Nguyen Si Dung, ex subdirector de la Oficina de la Asamblea Nacional, dijo que el aumento de 49 millones de VND gracias a las decisiones sobre recuperación de tierras, cambios de planificación y asignación de tierras es la diferencia en la renta de la tierra.
La diferencia real en la renta de la tierra es mucho mayor que la que figura en el ejemplo que dio el Sr. Nguyen Si Dung. A muchas personas de Thu Thiem (ciudad de Thu Duc, ciudad de Ho Chi Minh) les confiscaron sus tierras a un precio de 18 millones de VND/m2, pero sólo unos años después, cuando regresaron al proyecto construido en su propio terreno, el personal cotizó el precio del apartamento en 350 millones de VND/m2 y lo vendieron. Una encuesta de la Asociación Inmobiliaria de Vietnam muestra que la diferencia en los precios de los terrenos antes y después del proyecto es hasta 700 veces en algunos lugares, y 50 veces en el nivel más bajo. Esta enorme ganancia es ofensiva, indignante y fuente de injusticia. La gente pierde sus hogares, sus tierras y sus empleos debido a proyectos de desarrollo socioeconómico en aras de intereses nacionales y públicos, pero ellos mismos no disfrutan del valor que esos proyectos aportan. El dinero de compensación y reasentamiento no les ayuda a tener una vida mejor después de recuperar sus tierras. Los proyectos hacen que la economía y la sociedad se desarrollen, pero cada vez son más pobres. Por eso, la adquisición de tierras y el desmonte de terrenos se han convertido en un "temor" para muchas personas y en fuente de quejas y reclamos de larga data.
El Secretario General Nguyen Phu Trong, en su discurso inaugural en la V Conferencia Central del XIII mandato -cuando el Comité Central del Partido resumió la resolución sobre la política agraria, en mayo de 2022- dijo: "Mucha gente se enriqueció gracias a la tierra, pero también hay mucha gente que se empobreció gracias a la tierra, incluso fue a la cárcel por culpa de la tierra, perdió la relación entre padre e hijo, hermanos por culpa de la tierra...". Los conflictos por la tierra están aumentando con el desarrollo del país.
Más del 70% de las demandas a nivel nacional están relacionadas con tierras.
EL ORIGEN DE LOS CONFLICTOS POR LA TIERRA
Si los pueblos no son los beneficiarios de la renta diferencial creada por los proyectos de adquisición de tierras, entonces ¿quiénes son los beneficiarios? La respuesta más obvia son las empresas: las personas a las que se les dio tierra adquirida a un precio bajo y luego se vendieron a un precio muy alto. Pero en muchos foros las empresas afirman que están siendo "injustamente acusadas" por haber sido "calumniadas".
De acuerdo con la Constitución, las resoluciones del Partido y la Ley de Tierras vigente, la tierra es propiedad de todo el pueblo y está representada por el Estado como propietario y administrada de manera uniforme. Ejerciendo el derecho de representación del propietario, el Estado decidirá sobre el destino del suelo a través de la planificación, los planes de uso del suelo y permitirá el cambio del destino del suelo. Es la decisión de utilizar un terreno para construir un área urbana en lugar de seguir manteniéndolo como tierra agrícola estatal (y sólo el Estado está autorizado a hacer esto) lo que crea una renta diferencial.
Según el Dr. Nguyen Van Dinh, experto en derecho inmobiliario y de inversiones, al implementar proyectos inmobiliarios, además de pagar por adelantado al Estado para compensar y limpiar el terreno, al asignarles terrenos, las empresas tendrán que pagar dinero adicional de acuerdo con el precio del terreno decidido por el Estado. En el método de excedente utilizado para valorar la tierra en la mayoría de los proyectos de adquisición y conversión de tierras, el precio de la tierra se calculará de modo que la empresa pueda disfrutar del 15% del valor agregado después del proyecto de inversión, llamado ganancia. El 85% de la diferencia de renta de la tierra tendrá que ser pagado al presupuesto estatal a través de tasas por uso de la tierra. "En teoría, el 85% del valor excedente es el canon de uso de la tierra que el inversor debe pagar al Estado, que se mezcla con el presupuesto para ser gastado en la gente de todo el país según la Ley de Presupuesto del Estado, al servicio de la inversión pública", explicó el Sr. Dinh.
Pero lo que dijo el señor Dinh era sólo "teoría". En la práctica, el panorama de la regulación de la renta diferencial de la tierra es muy diferente, ya que debe pasar por muchos procesos y procedimientos complicados y presenta muchas lagunas que favorecen la corrupción y la negatividad. Las empresas buscan muchas formas de maximizar sus ganancias. El gobierno probablemente nunca ha sido capaz de poner el 85% del valor añadido "en el presupuesto". En la mayoría de los casos importantes relacionados con la tierra de norte a sur en los últimos años, las autoridades provinciales y municipales han, de diversas maneras, asignado tierras a empresas a precios bajos, causando que el estado pierda ingresos debido a la mayor diferencia en la renta de la tierra. Al menos unas decenas de miles de millones, y como máximo hasta miles de miles de millones de dongs.
Dr. Nguyen Si Dung, ex subdirector de la Oficina de la Asamblea Nacional
En un importante caso llevado a juicio en los últimos días, el 23 de febrero de 2017, el ex presidente del Comité Popular de la provincia de Binh Thuan, Nguyen Ngoc Hai, firmó y emitió un despacho oficial acordando en principio entregar 3 parcelas de tierra de más de 92.600 m2 pertenecientes al fondo de tierras a ambos lados de la carretera 706B (en el barrio de Phu Hai, ciudad de Phan Thiet) a la Compañía Tan Viet Phat sin subasta, a un precio de 1,2 millones de VND/m2, que es el precio inicial para la subasta según la decisión de 2013. La investigación posterior mostró que la entrega de tierras a un precio de 1,2 millones de VND/m2 iba en contra de las regulaciones porque, según la Ley de Tierras, el cálculo de las tarifas de uso de la tierra y el alquiler de la tierra deben determinarse de acuerdo con el precio de la tierra en el momento en que la agencia estatal asignó o arrendó la tierra. Según las autoridades, la transferencia de tres parcelas de tierra a precios baratos a empresas por parte de ex líderes de la provincia de Binh Thuan provocó que el estado perdiera más de 45 mil millones de VND en ingresos.
De manera similar, el 27 de diciembre de 2012, el ex secretario del Comité Provincial del Partido de Binh Duong, Tran Van Nam, entonces vicepresidente del Comité Popular Provincial, firmó decisiones acordando aplicar el precio de la tierra de 51.914 VND/m2 de acuerdo con la decisión del Comité Popular Provincial de Binh Duong de 2006 para calcular las tarifas de uso de la tierra para dos parcelas de 43 hectáreas y 145 hectáreas al convertir el propósito y entregar la tierra a Binh Duong Production - Import-Export Corporation. Según el veredicto, la fijación de precios de tierras a precios ilegales por parte del acusado Tran Van Nam y sus cómplices causó una pérdida de más de 761 mil millones de VND al estado.
En muchos casos similares de venta barata de "tierras doradas" en Khanh Hoa, Da Nang o Ciudad Ho Chi Minh..., los acusados, que son dirigentes de provincias y ciudades, afirmaron que no se beneficiaron ni participaron en actos de corrupción al asignar tierras a precios baratos a las empresas. Las autoridades tampoco han podido comprobarlo. En su balcón no se encontró ninguna mochila con dinero. No se encontraron fondos ilícitos en las cajas fuertes ni en las cuentas de los sospechosos. Tampoco salió a la luz ninguna relación turbia. Nadie entiende qué era lo que "lubricaba" los sistemas de asesoramiento y toma de decisiones cuando los funcionarios eran conscientes de que asignar tierras a precios baratos era un error. Sin embargo, la cantidad de dinero perdido aumenta día a día.
"Durante mucho tiempo, todo el sistema ha estado orientado a la búsqueda de rentas diferenciales de la tierra. Esta es la fuente de injusticias y conflictos por la tierra", resumió el Dr. Nguyen Si Dung. Para reducir los conflictos, el señor Dung dijo que se debe resolver la cuestión de la regulación de la renta diferencial de la tierra, de modo que parte de ese aumento del valor pueda utilizarse para ayudar a las personas cuyas tierras han sido recuperadas a tener nuevas viviendas iguales o mejores que sus antiguas, como se establece en la resolución del Partido. "Si hay una diferencia en la renta de la tierra, no hay que dejar que caiga en los bolsillos de las empresas o de los funcionarios que tienen el poder de cambiar el uso de la tierra o de ajustar la planificación. Tiene que haber una manera de redistribuir la diferencia en la renta de la tierra de manera justa", dijo el Sr. Dung.
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