WeWork wurde 2010 mit dem Ziel gegründet, eine neue Arbeitskultur zu schaffen. Innerhalb von nur neun Jahren erlebte das Unternehmen einen explosionsartigen Anstieg, der dann zum Niedergang führte und sich nach der Pandemie nicht mehr erholen konnte.
Zehn Tage vor Jahresende 2018 startete WeWorks 60 Millionen Dollar teurer Gulfstream-Jet von New York nach Hawaii. Darauf ist der Mitbegründer Adam Neumann und ein 20-Milliarden-Dollar-Geheimnis zu sehen. Es heißt „Project Fortitude“ und sieht vor, dass SoftBank-CEO Masayoshi Son seine Investition auf 10 Milliarden Dollar erhöht und die Anteile fast aller Investoren – außer Neumann – für weitere 10 Milliarden Dollar aufkauft.
Der Plan stellt sicher, dass WeWork über Generationen hinweg in der Kontrolle der Familie Neumann bleibt, unterstützt durch einen finanzkräftigen Investor mit einer zunehmend ehrgeizigeren Vision. Doch innerhalb eines Jahres stand die Gulfstream zum Verkauf, Neumann war nicht mehr im Amt und der Wert von WeWork sank um das Siebenfache.
Nach der Covid-19-Saison und dem anschließenden gescheiterten Versuch, das Unternehmen zu retten, hatte WeWork Schulden in Milliardenhöhe und war mit der Zahlung der Anleihezinsen im Rückstand. Anfang November berichtete das Wall Street Journal , dass sich das Start-up eines mit mehreren zehn Milliarden Dollar bewerteten Liebling der Risikokapitalbranche darauf vorbereite, Insolvenz anzumelden. Was ist mit WeWork passiert?
Der Traum, „die Welt zu verändern“
Im Jahr 2010 gründeten Adam Neumann und Miguel McKelvey mit dem Erlös aus dem Verkauf des Startups Green Desk gemeinsam WeWork. Ihre Vision besteht darin, ein „physisches soziales Netzwerk“ zu schaffen, das Menschen ansprechen kann, die freiberuflich tätig sind oder von zu Hause aus arbeiten.
Das Geschäftsmodell von WeWork besteht darin, Bürogebäude (oder einzelne Stockwerke) langfristig zu mieten und diese anschließend für die Vermietung zu renovieren. Das Unternehmen möchte seine Kunden nicht einfach nur mit flexiblen Sitzgelegenheiten für kurze Zeiträume anlocken, sondern auch mit luxuriösen, modernen Räumlichkeiten und praktischen Services für die Interaktion mit der Gemeinschaft, Unterhaltung und Verpflegung.
Für junge Leute, die sich fragen, ob das Leben interessanter sein könnte, als den ganzen Tag auf einen Computerbildschirm zu starren, bietet WeWork Bier, Flippertische und Meditationsräume. Neumann hat es sich zur Aufgabe gemacht, überall eine neue Arbeitskultur und mehr zu schaffen. „Wir sind hier, um die Welt zu verändern. Nichts interessiert mich mehr als das“, sagte er einmal.
Adam Neumann in Shanghai, China, am 12. April 2018. Foto: Reuters
Theoretisch dürften die Kosten für die Miete von Räumlichkeiten und den Betrieb von Dienstleistungen niedriger sein als die Preise, die den Mietern in Rechnung gestellt werden, was WeWork zu einem profitablen Unternehmen verhelfen dürfte. Wie die meisten Startups, die in den ersten Jahren „Geld verbrennen“ müssen, analysierte Neumann die Vorteile des neuen Modells und die Aussicht auf einen Markt für gemeinsam genutzte Büros (Co-Working) von bis zu 2 Milliarden US-Dollar – was The Guardian später als übertrieben bezeichnete – um Kapital anzuziehen.
Er sagte immer, dass SoftBank-CEO Masayoshi Son nur 28 Minuten brauchte, um sich für eine Investition in WeWork zu entscheiden. Im Jahr 2017 investierten SoftBank und Vision Fund 4,4 Milliarden US-Dollar in dieses Startup bei einer Bewertung von 20 Milliarden US-Dollar. SoftBank verpflichtete sich, bis 2018 weitere 4,25 Milliarden US-Dollar zu investieren und WeWork damit zu einem der weltweit größten Unicorns (Start-ups mit einem Wert von einer Milliarde US-Dollar oder mehr) zu machen.
Die Bewertungsblase platzt
Es kommen Zweifel auf. Im Jahr 2017 äußerte sich das Wall Street Journal skeptisch gegenüber einem 20 Milliarden Dollar schweren Startup, das im Wesentlichen Büroräume vermietete. Dabei ist noch nicht einmal die Bewertung von 47 Milliarden Dollar erwähnt, die das Unternehmen in einer privaten Finanzierungsrunde erhielt, und auch nicht die „gewaltigen“ 100 Milliarden Dollar, die das Unternehmen laut Morgan Stanley erreichen wird.
Der Glamour hält wirklich nicht lange. Als WeWork im Jahr 2018 auf dem Anleihemarkt Hunderte Millionen Dollar lieh, musste das Unternehmen mehr über seine Finanzen offenlegen. Wie aus den Dokumenten hervorgeht, machte WeWork im Jahr 2017 trotz eines Umsatzes von rund 886 Millionen Dollar einen Verlust von 883 Millionen Dollar. Aus einem Leck in der Financial Times ging hervor, dass das Unternehmen im darauf folgenden Jahr 1,9 Milliarden Dollar verlor, obwohl sein Umsatz etwa 1,8 Milliarden Dollar betrug.
Bis 2019 überholte WeWork JPMorgan Chase als größten Gewerbemieter New Yorks und kontrollierte in London mehr Quadratmeter als jeder andere außer der britischen Regierung. Doch die Anleger stellen die wackelige finanzielle Grundlage in Frage. Im Oktober dieses Jahres musste das Unternehmen seine Pläne für einen Börsengang zurückziehen, da die Anleger zögerten, Aktien zu kaufen. Auch die Banken sind zurückhaltender geworden, WeWork Kredite zu gewähren.
Trotz all dieser Schwierigkeiten blieb Neumann Neumann. Seine Privatjet-Reisen standen angeblich im Zusammenhang mit mehreren grenzüberschreitenden Marihuana-Lieferungen. Seine Frau könne Mitarbeiter entlassen, wenn sie sich dabei unwohl fühle, und das Unternehmen schließe eine Entlassungsbekanntmachungsversammlung mit einer musikalischen Darbietung ab.
Letztlich sank die Bewertung von WeWork von einem Höchststand von 47 Milliarden Dollar im Januar 2019 auf 7 Milliarden Dollar später im selben Jahr, als das Unternehmen von der japanischen SoftBank übernommen wurde. Sie haben Tausende von Mitarbeitern entlassen. Neumann trat zurück und erhielt mehr als 700 Millionen Dollar aus dem Verkauf von Aktien an SoftBank und Barzahlungen.
Die Bewertungsschwankungen von WeWork zwischen 2013 und 2020 gipfelten in Bewertungsschätzungen von Finanzinstituten zwischen 8 und 104 Milliarden US-Dollar im Jahr 2019. Grafik: FT
Was WeWork vom Liebling der Risikokapitalgeber zum Paria machte, ist in Wachstums- und Niedergangsmodellen beispiellos und widerlegt laut einer Bloomberg- Analyse aus dem Jahr 2019 auch die üblichen Bedenken der Anleger, etwa hinsichtlich künftiger Cashflows.
Die Analyse argumentiert, dass der Niedergang von WeWork nur abstrakt erklärt werden kann, nachdem Gründer Neumann Investoren davon überzeugt hatte, Dutzende von Milliarden Dollar in das Unternehmen zu stecken. Zugegebenermaßen gelang es Neumann, die Vision eines Startups zu verkaufen, das die Welt beherrschen könnte, und nicht die eines Unternehmens für die Vermietung gemeinsam genutzter Büros.
Kämpfe nach Covid-19
Als die Neumann-Dynastie im Februar 2020 verstarb, übernahm Sandeep Mathrani die Zügel. Unter Herrn Mathrani ging WeWork im Oktober 2021 durch eine Fusion mit einer Special Purpose Acquisition Company (SPAC) an die Börse.
Die Covid-19-Pandemie hat die Branche erfasst und Rezessionsängste sowie Entlassungen in der Technologiebranche ausgelöst, was wiederum die Nachfrage nach Coworking-Plätzen drückt. In einem breiteren Kontext hat der Büromietmarkt nach der Pandemie zu kämpfen, weil die Mitarbeiter nicht ins Büro zurückkehren wollen.
Susannah Streeter, Leiterin für Währungen und Märkte bei Hargreaves Lansdown, sagte, WeWork habe bereits vor der Pandemie mit großen Verlusten und Schulden Anzeichen von „Instabilität“ gezeigt. „Aber die Covid-Krise hat ihrem ohnehin fragilen Geschäftsmodell einen hohen Preis auferlegt“, sagte sie.
Angesichts dieser Gegenwinde unternahm WeWork Anfang des Jahres Anstrengungen, seine Finanzen zu sanieren, um den Abschwung zu überstehen. Im März einigte sich das Unternehmen mit SoftBank sowie mehreren großen Wall-Street-Gläubigern, darunter King Street Capital Management und Brigade Capital Management, auf eine Umschuldung.
SoftBank hat zugestimmt, Schulden im Wert von etwa 1,6 Milliarden US-Dollar gegen eine Mischung aus neuen Schulden und Eigenkapital in WeWork einzutauschen. Durch die Transaktion reduzierte sich die Verschuldung des Unternehmens um mehr als 1,5 Milliarden Dollar.
Im Rahmen dieses Deals erhielt WeWork auch eine Investition von SoftBanks Rajeev Misra-Fonds, One Investment Management, der fast 500 Millionen Dollar an hochverzinslichen Schulden bereitstellte. „Die im Rahmen der Transaktion eingeworbenen und zugesagten neuen Mittel sollen den Geschäftsplan von WeWork vollständig finanzieren und für ausreichend Liquidität sorgen“, erklärte das Unternehmen damals.
Eine WeWork-Niederlassung in London, Großbritannien, im Oktober 2019. Foto: Bloomberg
Doch im Mai dieses Jahres kündigte Herr Mathrani, nachdem er eine finanzielle Umstrukturierung überwacht hatte, abrupt seinen Rücktritt an. Im August wuchsen Zweifel an der Fähigkeit von WeWork, das Geschäft aufrechtzuerhalten, da das Unternehmen weiterhin Verluste machte und die Liquidität knapp wurde.
Einer Wertpapiermitteilung zufolge hat das Unternehmen in den ersten sechs Monaten des Jahres 530 Millionen Dollar verbrannt und verfügt nun noch über Barmittel im Wert von etwa 205 Millionen Dollar. Gleichzeitig haben sie 2,9 Milliarden Dollar an langfristigen Schulden und über 13 Milliarden Dollar an Mieten zu zahlen, während die Kreditkosten steigen und es schwierig wird, Büroflächen zu mieten.
Der Vorstand erklärte damals, dass „die Verluste zu einem Austritt einer zunehmenden Zahl von Mitgliedern geführt hätten … und dass erhebliche Zweifel an der Fähigkeit des Unternehmens bestünden, den Betrieb fortzuführen.“
Daher skizzierte WeWork Schritte zur Verbesserung der Liquidität und Rentabilität, darunter Kostensenkungen durch Umstrukturierung und Neuverhandlung der Mietbedingungen, Umsatzsteigerungen durch Verringerung der Mitgliederfluktuation und Steigerung der Neuverkäufe. Das Unternehmen teilte mit, dass es zusätzliches Kapital durch die Ausgabe von Anleihen, Aktien oder den Verkauf von Vermögenswerten beschaffen werde.
Außerdem traten in diesem Monat drei Vorstandsmitglieder aufgrund erheblicher Meinungsverschiedenheiten hinsichtlich der Unternehmensführung und der strategischen Ausrichtung zurück. Vier neue Direktoren mit Erfahrung in der finanziellen Umstrukturierung wurden ernannt, um als Verhandlungsführer gegenüber den Gläubigern zu fungieren.
Die Lage ist nicht sehr gut. Die WeWork-Aktien sind seit Jahresbeginn um 96 % gefallen. Im Juni unterhielt das Unternehmen 777 Standorte in 39 Ländern, davon 30 % in den USA. Auf das Unternehmen zukommen ab der zweiten Jahreshälfte bis Ende 2027 Mietzahlungen in Höhe von schätzungsweise 10 Milliarden Dollar, ab 2028 weitere 15 Milliarden Dollar.
Anfang November hieß es laut WSJ- Quellen, WeWork könne bereits nächste Woche Insolvenz nach dem US-amerikanischen Verfahren Chapter 11 anmelden und damit den Weg für die Umstrukturierung des Unternehmens bei der Geschäftstätigkeit und Verschuldung ebnen. Der Restrukturierungsplan des Unternehmens muss laut Verordnung vom Konkursgericht und den Gläubigern genehmigt werden.
Die Frage ist jedoch, wie sich WeWork verändern wird. Bisher präsentierte sich dieses Startup immer als „Asset Light“, das heißt, es besaß nicht viele physische Vermögenswerte. Dies machte WeWork in zweierlei Hinsicht zu einem echten Umbruch.
Erstens können sie ihr Netzwerk schnell ausbauen, wenn sie mieten statt kaufen oder selbst bauen, solange sie über genügend Kapital zur Zahlung der Miete verfügen. Und zweitens nutzen sie mehr als nur Marketing, sondern vielmehr die Vorteile der Raumgestaltung und des Arbeitsumfelds, um Kunden zu überzeugen – ob es sich nun um Freiberufler oder schnell wachsende Unternehmen handelt, die sich eine herkömmliche Büroerweiterung nicht leisten können.
Doch „Asset Light“ hat auch eine Schattenseite. Aswath Damodaran, Finanzprofessor an der New York University, stand dem Geschäftsmodell von WeWork von Anfang an skeptisch gegenüber. „In guten Zeiten füllen Sie Ihr Gebäude. In schlechten Zeiten ziehen sie weg und Sie bleiben mit einem leeren Gebäude und einer Rechnung zurück“, sagte er.
Phien An ( Zusammenfassung )
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