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| Während der globale gewerbliche Immobilienmarkt mit zahlreichen Herausforderungen konfrontiert ist, hat sich Vietnam als ein Land mit zahlreichen positiven Strategien und Initiativen zur Verbesserung der Transparenz, der Einhaltung von Gesetzen und des Geschäftsumfelds im Allgemeinen erwiesen. (Foto: Hoang Ha) |
Der Preis für 1 m2 Grundstück und Haus in Hanois Altstadt entspricht dem Preis einer Wohnung
Laut VietNamNet werden Immobilien in den „goldenen“ Straßen des Bezirks Hoan Kiem (Hanoi) wie Dinh Tien Hoang, Cau Go, Lo Su, Hang Ngang, Hang Dao, Hang Bac, Hang Be, Hang Buom, Hang Bong, Hang Bo... immer zu ziemlich hohen Preisen zum Verkauf angeboten, von mehreren hundert Millionen VND bis zu Milliarden VND pro Quadratmeter, je nach Lage.
Es gibt sogar ein Haus in zwei „goldenen“ Straßen mit einem Angebotspreis von bis zu 2 Milliarden VND/m2. Beispielsweise wird ein dreistöckiges Haus in den Straßen Dinh Tien Hoang und Cau Go mit einer Fläche von 210 Quadratmetern und einer 8 Meter breiten Front für 420 Milliarden VND zum Verkauf angeboten. Bei diesem Preis entspricht jeder Quadratmeter 2 Milliarden VND.
Oder ein Haus mit einer Fläche von 65 Quadratmetern und 6 Metern Frontbreite in der Dinh Tien Hoang Straße wird für 70 Milliarden VND verkauft; das entspricht mehr als 1 Milliarde VND/m2. Laut Verkäufer ist das Haus im roten Buch auf den Namen des Eigentümers eingetragen, sofortige Transaktion.
In der Lo Su Straße steht ein 8-stöckiges Haus mit einer Fläche von 100 m2 und einem Aufzug zum Verkauf. Der Angebotspreis beträgt 86 Milliarden VND, das entspricht 860 Millionen VND/m2 und ist verhandelbar. Nach Angaben des Verkäufers ist das Haus im Grundbuch auf den Namen des Eigentümers eingetragen und wird derzeit gewerblich vermietet.
Außerdem wird ein vierstöckiges Haus in der Hang Be Street mit einer Fläche von 32 Quadratmetern für 25 Milliarden VND verkauft, was etwa 781 Millionen VND/Quadratmeter entspricht. Oder ein Haus mit einer Fläche von 250 m2 und 7,5 m Frontbreite in der Hang Bac Straße wird für 120 Milliarden VND oder etwa 480 Millionen VND/m2 verkauft.
Ähnlich verhält es sich mit dem Haus in der Hang Bo Straße, das eine Fläche von 260 Quadratmetern hat und dessen Angebotspreis 135 Milliarden VND oder rund 520 Millionen VND/Quadratmeter beträgt. Laut Anzeige hat das Haus einen Eigentümer und ein „rotes Buch“, befindet sich in einer äußerst schönen Lage, ist das wertvollste an der Straße, hat einen breiten Gehweg...
Ein Vertreter von Batdongsan.com.vn sagte, dass der Verkaufspreis für Häuser mit Straßenfront in Hanois Altstadt in den letzten drei Monaten (März, April und Mai 2023) im Durchschnitt bei etwa 597 Millionen VND/m2 lag.
Die Zahl der Suchanfragen für Stadthäuser in der Altstadt von Hanoi ist im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um etwa 30 % zurückgegangen. Unterdessen ist der Verkaufspreis von Häusern mit Straßenfront in Hanois Altstadt zwar im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 11 % gesunken, im Vergleich zum Niveau vor der Covid-19-Pandemie (2019) jedoch immer noch um 8 % gestiegen.
Beispielsweise zeigen die Durchschnittsdaten für die drei Monate März, April und Mai 2023 im Vergleich zum gleichen Zeitraum der Vorjahre in einigen alten Straßen von Hanoi, dass der Verkaufspreis für Häuser in der Lo Su Straße im Jahr 2023 1,058 Milliarden VND/m2 beträgt und im Jahr 2019 bei 972 Millionen VND/m2 liegt. Oder Hang Buom Street, der durchschnittliche Verkaufspreis in den ersten drei Monaten des Jahres 2023 beträgt 924 Millionen VND/m2, während er im Jahr 2019 706 Millionen VND/m2 betrug …
Herr Nguyen Quoc Anh, stellvertretender Generaldirektor von Batdongsan.com.vn , sagte, dass die Häuser in der Altstadt von Hanoi hauptsächlich dazu dienten, Verpflegung, Hotellerie und touristische Dienstleistungen für in- und ausländische Gäste anzubieten. Daher ist die Zahl der Touristen, insbesondere der ausländischen Touristen, eines der Signale für die „Gesundheit“ dieses Immobiliensegments.
„Die Zahl der Touristenankünfte hat sich im Vergleich zum letzten Jahr verbessert, das Niveau vor Covid-19 ist jedoch noch nicht wieder erreicht. Im ersten Quartal 2023 begrüßte Hanoi fast 5,9 Millionen Touristen, während diese Zahl im gleichen Zeitraum des Jahres 2019 fast 7,5 Millionen betrug.
Angesichts dieser Entwicklung gehe ich davon aus, dass das Preisniveau für Stadthäuser in Hanois Altstadt in den nächsten drei bis sechs Monaten stabil bleiben und sich das Transaktionsvolumen kaum verbessern wird.
Langfristig, also in drei bis fünf Jahren, wenn sich die Wirtschaft wieder normalisiert und sich die Tourismusbranche stärker entwickelt, sind Stadthäuser in der Altstadt von Hanoi immer noch eines der potenziellen Segmente. „Preisniveau und Transaktionen werden sich verbessern“, kommentierte Herr Quoc Anh.
Immobilien in Vietnam sind bei ausländischen Investoren gefragt
Laut Zing bestätigte Matthew Bouw, CEO der Region Asien-Pazifik (APAC) von Cushman & Wakefield, während einer kürzlichen Geschäftsreise nach Vietnam, dass Vietnam für viele institutionelle Anleger auf der ganzen Welt zunehmend attraktiver werde.
Im März veranstaltete das gewerbliche Immobiliendienstleistungsunternehmen in seinem Hauptsitz in Singapur ein Event für 80 der weltweit größten institutionellen Anleger, viele davon aus Asien. Bei einer Umfrage unter Unternehmensleitern zu ihren bevorzugten Märkten für Immobilieninvestitionen erhielt Cushman & Wakefield als Antwort die meisten Nennungen von Japan, Australien und Vietnam.
Laut Matthew Bouw streben institutionelle Anleger immer nach stabilen und zuverlässigen Märkten. Insbesondere vor dem Hintergrund, dass der globale gewerbliche Immobilienmarkt mit zahlreichen Herausforderungen konfrontiert ist, hat sich Vietnam als ein Land mit zahlreichen positiven Strategien und Initiativen zur Verbesserung der Transparenz, der Einhaltung von Gesetzen und des Geschäftsumfelds im Allgemeinen erwiesen.
Gleichzeitig ist die Investitionswelle vieler großer multinationaler Unternehmen wie Lego, Panasonic, Samsung, LG, Sharp … ebenfalls ein positives Zeichen, denn wohin auch immer Mieter gehen, werden institutionelle Investoren folgen.
Mit Blick auf die Zukunft betonte Matthew Bouw, dass Investoren immer auf der Suche nach Wachstumsregionen seien, die beispielsweise positive Wirtschaftsindikatoren, eine junge Bevölkerung, eine wachsende Mittelschicht und eine schnelle Urbanisierung aufweisen.
„Vietnam verfügt über all diese Eigenschaften und zusätzlich über eine hohe Wachstumsrate des BIP. All diese Faktoren sind die treibende Kraft für die Entwicklung aller Immobiliensektoren. Vietnam verfügt über die Wachstumstreiber und kann ein noch attraktiveres Investitionsziel werden, wenn es weiterhin Anstrengungen unternimmt, das Geschäftsumfeld zu verbessern“, sagte der Leiter von Cushman & Wakefield APAC.
Hinter der Welle extrem seltener Immobilien zum Verkauf in Hanoi
In letzter Zeit gab es auf dem Immobilienmarkt von Hanoi viele Informationen über den Verkauf von fünf vierstöckigen Villen in der Quang An Street, Tay Ho, mit einer Fläche von 1.263 m2 und einem Gesamtwert von 660 Milliarden VND.
Der Makler betonte insbesondere, dass es sich um das schönste Grundstück im Viertel Quang An handele und dass nur sehr wenige Leute es verkaufen. Ebenfalls in der Quang An-Straße bot ein Makler kürzlich ein „supergroßes, erstklassiges Haus mit 1.270 m2 für nur 600 Milliarden VND“ an. Um die Aufmerksamkeit auf sich zu ziehen, betonte der Makler, dass es sich um eine „extrem seltene“ Immobilie mit einem roten Titel auf den Namen des Eigentümers handele. Es handele sich ausschließlich um Wohngrundstücke zur langfristigen Nutzung …
In letzter Zeit tauchen immer mehr Immobilienangebote im Wert von mehreren Hundert Milliarden VND auf, und zwar nicht nur in der Altstadt, die als „Diamantenlage“ von Hanoi gilt, sondern auch auf vielen Hauptstraßen.
Wie das 9-stöckige Gebäude in der Ton Duc Thang Straße (Dong Da) mit einer Fläche von 528 m2 und einem Preis von 485 Milliarden VND; Thai Ha Street Building (Dong Da) mit einer Fläche von 1.869 m2 zum Verkauf für 518 Milliarden VND; Haus in der Xa Dan Straße (Dong Da) mit einer Fläche von 183 m2 zu verkaufen, 118 Milliarden VND …
Bei einem Blick auf die Häuserpreise in der Cau Giay Straße werden viele Häuser zu Preisen zwischen 550 und 750 Millionen VND/m2 zum Verkauf angeboten. In der Trung Kinh Straße werden Häuser für 500 – 600 Millionen VND/m2 verkauft.
Gleichzeitig werden in der Tran Duy Hung Street Reihenhäuser zu Preisen zwischen 500 und über 700 Millionen VND/m2 zum Verkauf angeboten. Beispielsweise wird ein 200 m2 großes und vierstöckiges Stadthaus für 145 Milliarden VND verkauft, was 725 Millionen VND/m2 entspricht. Der Verkäufer sagte, das Haus werde für 250 Millionen VND/Monat vermietet …
Nicht nur Immobilien, sondern in vielen Stadtgebieten werden auch Villen für mehrere hundert Milliarden Dong verkauft.
Auf einer Online-Immobilienseite wird eine Villa im Stadtteil Hoang Lan des Vinhomes Green Bay-Projekts (Nam Tu Liem) für über 650 Millionen VND/m2 angeboten. Mit einer Fläche von über 300 m2 beträgt der Gesamtwert des ganzen Hauses 200 Milliarden VND.
Umfragen zeigen, dass der Verkaufspreis des Projekts im Vergleich zum letztjährigen Höchststand auf 600 bis 700 Millionen VND pro Quadratmeter gesunken ist, der Gesamtpreis der Wohnungen mit der besten Aussicht jedoch nicht unter zehn Millionen USD liegt.
Der Verkauf von Häusern für Hunderte Milliarden Dong ist in Hanoi nichts Neues, kommt aber seit Kurzem häufiger vor. Der vorangegangene rasante Preisanstieg hat dazu geführt, dass das Segment der Reihenhäuser und Villen Stagnation und geringe Liquidität verzeichnet. Viele Eigenheimbesitzer müssen verkaufen, manche mussten ihre Preise senken, in der Hoffnung, ihre Immobilien bald loszuwerden.
Allerdings ist der Verkaufspreis in diesem Segment immer noch sehr hoch und entspricht nicht den tatsächlichen Bedürfnissen der Mehrheit der Menschen. Der Verkaufspreis liegt, wie auch bei den Villen außerhalb des 3. Rings, bei mehreren hundert Milliarden Dong. Dies ist ein Niveau, das bisher nur in zentralen Bezirken vorkam.
Branchenkenner sagen, dass die Bankzinsen derzeit hoch seien, es keine Spekulationen mehr auf dem Immobilienmarkt gebe und die tatsächliche Nachfrage heute im Wesentlichen nach günstigen, beliebten Immobilienprodukten bestehe. Aufgrund der schwierigen Wirtschaftslage bleiben immer mehr Produkte im Wert von Hunderten Milliarden Dong unverkauft.
Hochspekulative Segmente wie Stadthäuser, Villen... unterliegen laut Immobilienexperten einem starken Bereinigungsprozess. Der Markt bewegt sich derzeit in Richtung Segmente, die einen echten Bedarf decken.
Der Immobilienmarkt befindet sich in einem schwierigen Zyklus, aber es ist auch eine notwendige Phase, um schwache und mittellose Unternehmen auszusortieren. Gleichzeitig ist von der Regierung eine fortgesetzte Innovation der institutionellen Politik erforderlich.
Regelungen zum Mehrfamilienhaus-Instandhaltungsfonds
Gemäß den Vorschriften eröffnet der Verwaltungsrat des Mehrfamilienhauses ein spezielles Konto bei einem in Vietnam tätigen Kreditinstitut, um den Instandhaltungsfonds für das Gemeinschaftseigentum des Mehrfamilienhauses und den Instandhaltungsfonds für das Gemeinschaftseigentum des gesamten Mehrfamilienhauses zu verwalten und zu verwenden.
Derzeit werden die Bestimmungen des Wohnungsbaugesetzes in Bezug auf den Instandhaltungsfonds für Mehrfamilienhäuser in Absatz 6, Artikel 1 des Dekrets Nr. 30/2021/ND-CP vom 26. März 2021 der Regierung zur Änderung und Ergänzung einer Reihe von Artikeln des Dekrets Nr. 99/2015/ND-CP zur Regelung der Umsetzung einer Reihe von Artikeln des Wohnungsbaugesetzes umgesetzt: „Der Verwaltungsrat des Mehrfamilienhauses ist dafür verantwortlich, ein Konto zu eröffnen, auf dem Instandhaltungsgelder für das vom Investor übergebene Gemeinschaftseigentum gemäß den vom Bauministerium erlassenen Vorschriften zur Verwaltung und Nutzung von Mehrfamilienhäusern eingehen.“
Darüber hinaus ist in Punkt a, Klausel 3, Artikel 36 des Rundschreibens Nr. 02/2016/TT-BXD des Bauministers vom 15. Februar 2016 zur Verkündung der Vorschriften zur Verwaltung und Nutzung von Mehrfamilienhäusern (geändert und ergänzt in Klausel 12, Artikel 3 des Rundschreibens Nr. 28/2016/TT-BXD vom 15. Dezember 2016) Folgendes festgelegt: „Der Verwaltungsausschuss des Mehrfamilienhauses eröffnet bei einem in Vietnam tätigen Kreditinstitut ein Sonderkonto, um den Instandhaltungsfonds für das Gemeinschaftseigentum des Mehrfamilienhauses und den Instandhaltungsfonds für das Gemeinschaftseigentum des gesamten Mehrfamilienhauses zu verwalten und zu nutzen.“
In Bezug auf den Wohnungsinstandhaltungsfonds hat das Bauministerium vor Kurzem auch ein Antwortdokument an den Verwaltungsrat des Apartmentgebäudes Eco Green City (Hanoi) bezüglich der Umsetzung der wohnungsrechtlichen Bestimmungen in Bezug auf den Wohnungsinstandhaltungsfonds gesendet.
Insbesondere hat das Bauministerium den Vorstand des Mehrfamilienhauses Eco Green City beauftragt, die Bestimmungen des oben genannten Gesetzes mit dem konkreten Umsetzungsfall zu vergleichen. Bitte beachten Sie gleichzeitig, dass der Vorstand bei etwaigen Schwierigkeiten oder Problemen während des Umsetzungsprozesses aufgefordert ist, sich an die staatliche Wohnungsverwaltungsbehörde des jeweiligen Gebiets, das Bauministerium von Hanoi, zu wenden, um entsprechend seiner Zuständigkeit Anleitung und Lösung zu erhalten.
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