Herr Nguyen Van Tuan, ein Immobilienmakler in Hai Duong, teilte mit, dass ihn seit Ende 2023 viele Investoren plötzlich gebeten hätten, ihnen bei der Suche und dem Kauf von Immobilien ohne rote Listen, aber ohne Streitigkeiten oder Verstöße zu helfen. Normalerweise sind diese Grundstücke im Vergleich zu anderen Grundstücken sehr günstig, aber der Kauf und Verkauf erfolgt über handschriftliche Dokumente.
„ Viele ländliche Gebiete in Hai Duong wurden inzwischen urbanisiert, und die Grundstückspreise erreichen mancherorts fast 20 Millionen VND/m2. Grundstücke in derselben Lage, die nicht im roten Buch aufgeführt sind, kosten dagegen nur die Hälfte oder sogar nur ein Drittel“, sagte Herr Tuan.
Herr Tuan nannte ein über 200 Quadratmeter großes Grundstück ohne rotes Grundstücksbuch im Bezirk Cam Giang (Hai Duong), das derzeit für etwa 7 Millionen VND/Quadratmeter verkauft wird. Mittlerweile wird etwa 500 m² entfernt ein weiteres Grundstück mit einem roten Buch für 14 – 15 Millionen VND/m² verkauft.
In Erwartung der Überarbeitung des Landgesetzes möchten viele Menschen Grundstücke ohne rotes Buch kaufen. (Abbildung: Arbeit)
Herr Tuan erklärte, warum in letzter Zeit viele Leute versucht hätten, Land ohne ein rotes Grundstücksbuch zu kaufen, und sagte, dies liege an der psychologischen Erwartung, dass das überarbeitete Landgesetz in Kraft treten werde, wodurch die Ausstellung roter Grundstücksbücher einfacher werde.
„ Die Verlängerung der Landnutzungsdauer um zehn Jahre im Vergleich zur alten Regelung erleichtert den Menschen auch die Ausstellung von Zertifikaten. Investoren können Grundstücke ohne Zertifikate günstig kaufen und sie dann mit Gewinn zu einem höheren Preis weiterverkaufen“, sagte Herr Tuan.
Herr Tran Van Hung, ein Kunde aus Hanoi, vertritt die gleiche Meinung und erzählte, dass er sich vor Tet dazu entschlossen habe, ein Stück Land ohne rotes Buch im Bezirk Thanh Tri (Hanoi) für 800 Millionen VND zu kaufen. Das Grundstück hat eine Fläche von 50m2, die Familie des Hauseigentümers lebt dort seit 2003 stabil.
„ Da die Nutzungsdauer des Landes bis 2014 verlängert wurde, wird auch die Ausstellung eines roten Buches für dieses Land einfacher sein “, erklärte Herr Hung.
Laut Herrn Hung ist die Eintragung eines Grundstücks in ein Grundbuch ohne Papiere jedoch immer noch kompliziert und riskant. Obwohl der Hausbesitzer einer Preisminderung von 100 Millionen VND bei sofortiger Zahlung zustimmte, lehnte Herr Hung dies ab und akzeptierte lediglich eine Anzahlung in Höhe von 50 % des Gesamtwerts. Den Rest zahlte er, nachdem der Hausbesitzer das Grundbuch eingetragen und den Namen übertragen hatte. Diese Kosten trägt vollständig der Käufer.
„ Auch wenn das Land billig ist und die Geldanlage riskant ist, wird es diesen Preis nicht mehr haben, wenn das Land im roten Buch steht. Bei einer Investition muss man nur eine gute Gelegenheit erkennen und das Risiko akzeptieren“, sagte Herr Hung.
Der Kauf eines Grundstücks ohne Zertifikat birgt viele potenzielle Risiken. (Illustration)
Worauf ist beim Grundstückskauf ohne Zertifikat zu achten?
Laut Nguyen Van Dinh, einem Immobilienrechtsexperten, sieht Artikel 138 des kürzlich von der Nationalversammlung verabschiedeten Bodengesetzes von 2024 die Ausstellung von Zertifikaten über Landnutzungsrechte und Eigentumsrechte an mit dem Land verbundenen Vermögenswerten (sogenannte „rote Bücher“) an Haushalte und Einzelpersonen vor, die Land ohne Dokumente zu Landnutzungsrechten nutzen, ohne gegen Bodengesetze zu verstoßen und nicht in Fällen einer Landzuteilung ohne Autorität.
Dementsprechend wurde der Entwurf erweitert, um die Ausstellung roter Bücher für Fälle von Landnutzung vor dem 1. Juli 2014 zu ermöglichen. Wenn nun das Volkskomitee auf Gemeindeebene bestätigt, dass es keine Streitigkeiten gibt, werden die Landnutzungsrechte anerkannt.
Diese Regelung wird tatsächlich angewendet, wobei die Frist lediglich von vor dem 1. Juli 2004 auf vor dem 1. Juli 2014 verlängert wird, also um weitere 10 Jahre im Vergleich zum Bodengesetz von 2013. Beachten Sie, dass Artikel 138 die Ausstellung von Zertifikaten in Fällen regelt, in denen keine Verstöße gegen Bodengesetze vorliegen und Land nicht ohne Befugnis zugeteilt wird, d. h. im Wesentlichen kein Fehlverhalten wie etwa eine Landnahme vorliegt.
Dieses Gesetz befasst sich hauptsächlich mit Fällen, in denen das Land von unseren Vorfahren hinterlassen und seit langem genutzt wird. Dies kann jedoch daran liegen, dass die Menschen in Gebieten mit schwierigen sozioökonomischen Bedingungen leben, ihr Verständnis des Gesetzes begrenzt ist oder sie das Land nicht übertragen müssen und sich daher nicht für ein rotes Buch registrieren lassen.
„ Ich bin mit dieser Ausweitung einverstanden, um die Interessen der Menschen im Einklang zu halten. Das Wichtigste dabei ist, dass die Menschen keine Landgesetze verletzen und keine unberechtigte Landzuteilung vornehmen. Ihre Rechte müssen daher geschützt werden“, betonte Herr Dinh.
Laut Herrn Dinh wird es in der Realität jedoch nicht einfach sein, die Ausgabe der roten Bücher an die Bevölkerung abzuschließen.
Wenn die Menschen beispielsweise immer noch keine Unterlagen für das Verfahren zur Erteilung von Zertifikaten für Landnutzungsrechte einreichen, haben die staatlichen Stellen keine Grundlage für die Durchführung dieser Verfahren.
Darüber hinaus gab es auch in einigen Fällen, in denen das Land zuvor vom Volkskomitee der Kommune zugeteilt worden war, also außerhalb der Autorität der Landzuteilung, Schwierigkeiten bei der Beantragung der roten Bücher.
Darüber hinaus kommt das Verfahren, bei dem man den Volksausschuss auf Gemeindeebene um die Bestätigung ersucht, dass das Land nicht umstritten ist, auch in Fällen zum Tragen, in denen es zivilrechtliche Streitigkeiten zwischen Landnutzern gibt (typischerweise in Fällen, in denen Land durch handschriftliche Dokumente zwischen mehreren Personen übertragen wird oder in Fällen, in denen Eltern ihren Kindern Landnutzungsrechte vererben oder schenken, es zwischen den Kindern aber zu Konflikten oder Streitigkeiten über die Erbrechte kommt …).
In Bezug auf den Kauf- und Verkaufsvertrag per Anzahlung sagte Herr Dinh, dass die oben beschriebene Anzahlungstransaktion zur Übertragung von Landnutzungsrechten legal sei und nicht gegen das Gesetz verstoße. Allerdings müssten sich die Parteien klar schriftlich einigen und einen Anzahlungsvertrag mit detaillierten und spezifischen Bedingungen zu den Rechten und Pflichten der Parteien unterzeichnen.
Die Informationen, auf die Kunden achten müssen, sind Informationen über das übertragene Grundstück; Einzahlungsbetrag und Einzahlungsüberweisungsmethode; Übertragungspreis für Landnutzungsrechte sowie Zahlungsform und -frist; Finanzielle Verpflichtungen bei der Ausgabe roter Bücher an Partei A und wer für diese Verpflichtung verantwortlich ist; Vertragserfüllungszeitraum; Verantwortlichkeiten von Partei A und Partei B, wenn sie ihren Verpflichtungen nicht nachkommen (Höhe der Kautionsstrafe); Rechte und Pflichten der Parteien...
Laut Gesetz ist für Anzahlungsverträge keine notarielle Beurkundung erforderlich. Bei Verträgen mit hohem Wert ist jedoch eine notarielle Beurkundung erforderlich, um die eigenen Rechte zu wahren und Streitigkeiten vorzubeugen. Die Einzahlung sollte ebenfalls über die Bank erfolgen, mit einem Lieferschein.
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