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| Aktuelles zum Immobilienmarkt: Nach einem Monat der „Entfesselung“ der Parzellierung und Landaufteilung haben Grundstücke am Stadtrand von Hanoi begonnen, kaufinteressierte Kunden anzuziehen. (Foto: N.Le) |
Aus Bedauern über die Preise haben Anleger nach wie vor „Angst“ vor zum Verlust angebotenen Wohnungen.
In letzter Zeit wird der Markt mit Informationen über den Verkauf von Wohnungen mit Verlust oder Preisnachlässen überschwemmt. Einige Wohnungen werden in dem fast 300 Hektar großen Stadtgebiet im alten Bezirk 9 (heute Thu Duc City) zu günstigen Preisen zum Verkauf angeboten. Die 2-Zimmer-Wohnung mit einer Fläche von etwa 54 Quadratmetern wurde vom Eigentümer vor über zwei Jahren für mehr als drei Milliarden VND gekauft, nun soll sie jedoch für etwa 2,7 Milliarden VND verkauft werden. Oder bei einer Wohnung im Umsiedlungsgebiet von Distrikt 2: Der Hauseigentümer akzeptiert, für etwa 2,5 Milliarden VND für eine Fläche von 80 Quadratmetern zu werben.
Viele Menschen möchten die Möglichkeit nutzen, eine eigene Mietwohnung zu erwerben und sich so eine langfristige Einnahmequelle zu schaffen. Das Problem des Cashflows und der Investitionseffizienz lässt sie jedoch zögern.
Berechnungen zufolge muss der Investor beim Kauf einer Wohnung für etwa 2,7 Milliarden VND nach Ablauf der Zahlungsfrist für Zinsen und Tilgung etwa 22 bis 23 Millionen VND pro Monat zahlen. Wenn Sie es kaufen und dann vermieten, beträgt der Mietpreis nur etwa 5-6 Millionen VND/Monat, was nicht ausreicht, um die Zinskosten zu decken. Das lässt viele Menschen zögern und zögern bei der Entscheidungsfindung.
Der aktuelle Wohnungspreis in Ho-Chi-Minh-Stadt beträgt etwa 60–70 Millionen VND/m2. Im Segment der preiswerten Wohnungen und des sozialen Wohnungsbaus herrscht ein Mangel an Angebot. Die Wohnungspreise steigen, während sich die Mieten nur erholen, sodass sich die Gewinnspanne für diesen Immobilientyp in letzter Zeit nicht wesentlich verbessert hat.
Laut einer Umfrage eines Marktforschungsinstituts betrug die Gewinnspanne bei Wohnungsvermietungen in Ho-Chi-Minh-Stadt im ersten Quartal 2023 nur 4,4 %/Jahr und lag damit deutlich unter den 5,9 % im Jahr 2019. Aufgrund der Pandemie sank diese Quote in den letzten drei Jahren (2020–2022) auf 4,9 %/Jahr, blieb dann bei 4,1 % und ist erst kürzlich wieder gestiegen.
Die Zinssätze stellen derzeit eine der Markthürden dar, wenn es darum geht, Immobilien zu erwerben. In früheren Jahren lagen die Zinssätze bei etwa 10 %/Jahr, heute liegen sie bei etwa 13–14 %/Jahr, aber die Menschen haben Schwierigkeiten, Kredite aufzunehmen.
Herr Vo Hong Thang, Direktor für Beratungsdienste und Projektentwicklung der DKRA Group, sagte, dass auf dem Markt derzeit Wohnungen zu reduzierten Preisen oder mit Verlust verkauft würden und dass viele Zweitprodukte sogar um 30 % reduziert seien. Wer jedoch über finanzielles Potenzial und einen ausreichenden Cashflow verfügt, kann von Immobilien mit hohen Rabatten, guten Mietlagen und steigender Nachfrage profitieren.
Für diejenigen, die Fremdkapital aufnehmen und Kredite bei Banken aufnehmen müssen, ist es das Gegenteil. Derzeit sind die Mietpreise stabil und tendieren zu einem Anstieg. Die durchschnittliche Gewinnspanne liegt bei etwa 4–5 %/Jahr, die Bankzinsen betragen jedoch 13–14 %/Jahr.
Offensichtlich reicht der Erlös nicht aus, um die Zinsen des Kredits zu decken. Daher ist der Kauf von Mietwohnungen für Anleger derzeit nicht attraktiv, wenn sie einen Fremdkapitalhebel einsetzen. Zwar besteht die Möglichkeit einer zukünftigen Preissteigerung der Wohnung, die finanzielle Belastung ist jedoch derzeit sehr groß.
Die gleiche Ansicht vertritt Herr Dinh Minh Tuan, Direktor von Batdongsan.com in der Region Süd. Er analysiert, dass Anleger bei Investitionen in Mietwohnungen berücksichtigen müssen, um wie viel der Wohnungspreis jährlich steigen kann und wie hoch die Mietrendite im Vergleich zu den Bankzinsen ist. In guten Marktzeiten (2018–2020) können die Wohnungspreise jährlich um 10–15 % steigen. Bis 2021–2023 werden die Wohnungspreise im Durchschnitt nur noch etwa 8 % pro Jahr steigen und kaum schwanken. Bei Zweitwohnungen beträgt die Preissteigerung lediglich 3-4%/Jahr.
Nach Einschätzung von Herrn Tuan weist der Markt derzeit zwei unterschiedliche Trends auf. Das heißt, Erstwohnungen werden teurer, Zweitwohnungen hingegen mit Verlust verkauft.
Die Preise für Sekundärhandelsprojekte liegen immer noch bei etwa 50–60 Millionen VND/m2, aber Rabatte und schnelle Zahlungen werden häufig genutzt, um die Preise angemessener anzupassen. Die Mietrendite dieser Gruppe ist nicht auf das erwartete Niveau gestiegen (ca. 6 %/Jahr), liegt immer noch unter den Bankkreditzinsen und ist mit den Kreditzinsen belastet. Daher ist es für Investoren, die Wohnungen zur Neuvermietung kaufen, schwierig, Attraktivität zu erzielen. „Das Schwierigste auf dem Markt ist es, Kredite zu bekommen, und im Moment ist es äußerst schwierig, an Kredite heranzukommen“, sagte Herr Tuan.
Abschließend sagte Herr Tuan, dass für übergebene und vermietete Wohnungen die Mietpreise gestiegen seien. Wenn Anleger zu Anlagezwecken kaufen, müssen sie Kapital- und Zinsfragen berücksichtigen.
Auf Vorstadtgrundstücken herrscht reger Handel nach der „Entfesselung“ der Parzellierung und Grundstückstrennung
Laut Vietnamnet haben Grundstücke in den Außenbezirken von Hanoi nach einem Monat der „lockeren“ Parzellierung und Landaufteilung begonnen, kaufinteressierte Kunden anzuziehen. Umfragen zeigen, dass die meisten Kunden nur an Grundstücken mit roten Listen, klarem Rechtsstatus und einer Preisspanne von 1 - 1,5 Milliarden VND interessiert sind.
Herr Pham Duc Toan, Generaldirektor der EZ Real Estate Investment and Development Joint Stock Company (EZ Property), schätzte, dass die Information, dass Hanoi die Parzellierung und Trennung von Grundstücken erlaubt, einen positiven Einfluss auf den Markt haben werde. Auch wenn es noch nicht stark ausgeprägt ist, wird es dem Markt, insbesondere dem Grundstückssegment, einen „Schub“ zur Verbesserung geben.
„Der Immobilienmarkt ist ‚krank‘ und deshalb sollten wir keine Barrieren errichten, die den Markt noch schwieriger machen.“ Durch die Aufteilung in kleine Parzellen wird es den Bedürfnissen der Mehrheit der Menschen mit echtem Wohnbedarf gerecht.
Von dort aus wirkt sich auch das Immobiliengeschäft positiver aus. Insbesondere bei einer Grundstücksteilung kommt es zu Transaktionen auf dem Markt und der Staat erhebt zudem Grunderwerbsteuern“, so Toan.
Dieser Person zufolge gibt es in Gegenden wie Tu Liem, Ha Dong, Dong Anh und Me Linh viel Land unter der Bevölkerung, sodass durch die Aufteilung der Grundstücke ein gutes Angebot für den Markt geschaffen würde.
Le Dinh Chung, Generaldirektor der SGO Homes Real Estate Investment and Development Joint Stock Company, bewertete ebenfalls die positiven Auswirkungen auf den Immobilienmarkt seit der Wiederaufnahme der Grundstücksaufteilung und -parzellierung in Hanoi und sagte, dass die Transaktionen im Vorstadtmarkt wieder aufgenommen worden seien.
„Im Vergleich zur Zeit vor Tet hat der Markt begonnen, die Aufmerksamkeit der Anleger auf sich zu ziehen und es kam zu bestimmten Transaktionen. Grundsätzlich konzentriert auf dicht besiedelte Gebiete mit echtem Wohnungsbedarf. Gebiete mit langfristigem Investitionsbedarf im Bereich der Stadtentwicklung wie Lang Hoa Lac …
Die Parzellierung und Trennung von Grundstücken trägt auch dazu bei, den Markt aus der Sicht echter Verbraucher wiederherzustellen und Werte zu schaffen, die für mehr Themen geeignet sind. Gleichzeitig ist es auch die treibende Kraft und hat allgemeinen Einfluss auf die Erholung des Immobilienmarktes“, sagte Herr Chung.
Angesichts des schwachen Angebots und der damit verbundenen Schwierigkeiten für Investoren beim Abverkauf ihrer Produkte sagte Herr Chung, dass durch die Aufteilung und Trennung von Grundstücken mehr Warenquellen für den Markt geschaffen würden. Wenn es mehr Produkte auf dem Markt gibt, wird es Transaktionen geben.
Bezüglich der Grundstückspreise sagte Herr Chung, dass die Marktpreise im Vergleich zum Höchststand in Wirklichkeit immer noch sinken, und zwar um etwa 15 bis 20 Prozent, in manchen Gebieten sogar um 30 Prozent.
„Dies ist die Zeit, in der Angebot und Nachfrage wirklich die Möglichkeit haben, gute Produkte zu finden und zu kaufen, um darin zu leben“, fügte Herr Chung hinzu.
In Bezug auf das Grundstückssegment sagte Herr Chung von jetzt an bis zum Jahresende, dass es unwahrscheinlich sei, dass es wieder so „heiße“ oder „fieberhafte“ Geschichten wie in der Vergangenheit geben werde.
Herr Le Dinh Hao, Vertriebsleiter der nördlichen Region von Batdongsan.com.vn, schätzte, dass die erneute Erlaubnis zur Grundstücksaufteilung ein „kleiner Lichtblick“ für den Grundstücksmarkt in Hanoi wäre.
Damit sich der Grundstücksmarkt nachhaltiger entwickeln kann, sei laut Herrn Hao mehr Unterstützung nötig, etwa durch die Förderung der Verlagerung von Verwaltungszentren, Industrieparks, Projekten und Universitäten in die Außenbezirke von Hanoi.
Darüber hinaus sollten mehr in Satellitenstädte im Westen wie Hoa Lac und Xuan Mai und nördlich des Roten Flusses wie Me Linh, Soc Son und Dong Anh investiert werden.
Insbesondere sagte Herr Hao, dass der Markt Immobilienkreditpakete mit angemesseneren Zinssätzen benötige.
„Die Kreditzinsen liegen unter 10 % statt der durchschnittlichen 11 – 13 %. Gleichzeitig sollte Krediten für Immobilien, die in Produktion und Gewerbe investiert werden und Cashflow generieren, Vorrang vor spekulativen Immobilien eingeräumt werden“, äußerte Herr Hao seine Meinung.
Khanh Hoa: Offizielle Rückgewinnung des Landes mit 5 Villen an der Reliquienstätte des Bao Dai-Palastes
Das Volkskomitee der Provinz Khanh Hoa hat beschlossen, das Land mit fünf alten Villen im Bao Dai Luxury Resort-Projekt im Bezirk Vinh Nguyen in der Stadt Nha Trang zurückzufordern.
In der Entscheidung Nr. 1125/QD-UBND vom 19. Mai 2023 unterzeichnete der stellvertretende Vorsitzende des Volkskomitees der Provinz Khanh Hoa, Le Huu Hoang, die Rückforderung von 9.209,4 Quadratmetern Land mit 5 Bao Dai-Reliktvillen, die von der Khanh Ha Investment Joint Stock Company gepachtet wurden, um das Bao Dai Luxury Resort-Projekt zu bauen.
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| Panoramablick auf die Reliquienstätte des Bao Dai-Palastes. (Foto: BXD) |
Die Landfläche dieser fünf Reliktvillen wird nach ihrer Bergung dem Khanh Hoa Monuments Conservation Center zur Verwaltung gemäß den gesetzlichen Bestimmungen übergeben.
Gemäß der Entscheidung des Volkskomitees der Provinz Khanh Hoa zur Landrückgewinnung ist das Grundbuchamt von Khanh Hoa für die Rückforderung und Neuausstellung der Bescheinigung über das Landnutzungsrecht für das Projekt verantwortlich, damit die Khanh Ha Investment Joint Stock Company die Projektdokumente den gesetzlichen Bestimmungen entsprechend anpassen kann.
Es ist bekannt, dass sich die Reliquienstätte des Bao Dai-Palastes in der Bucht von Nha Trang befindet. Sie wurde 2005 vom Ministerium für Kultur und Information als nationales Naturdenkmal anerkannt.
Im Jahr 2013 erließ das Volkskomitee der Provinz Khanh Hoa einen Beschluss, mit dem es die Detailplanung 1/500 genehmigte und die Landnutzungsplanung der Reliquienstätte im Bao Dai-Palast vor Ort anpasste.
Danach wurde der Khanh Ha Investment Joint Stock Company Land zugewiesen, darunter auch das Land der Bao Dai Palace Relic Site, um das Bao Dai Nha Trang Resort-Projekt umzusetzen.
Die Reliquienstätte des Bao Dai-Palastes ist über 12 Hektar groß und wurde 1923 von den Franzosen auf dem Berg Canh Long als Unterkunft für Ozeanographen errichtet. Von 1940 bis 1945 kamen König Bao Dai und Königin Nam Phuong oft hierher, um sich zu entspannen, daher stammt der Name Bao Dai Palace aus dieser Zeit.
Profil der Änderung persönlicher Informationen im Roten Buch
Laut der Zeitung „Construction“ handelt es sich bei den Angaben zu Frau Nguyen Thi Thu Huyen (Hai Duong) und ihrem Ehemann auf der Bescheinigung über die Landnutzungsrechte und die mit dem Land verbundenen Vermögenswerte um den Personalausweis. Beide haben sich inzwischen geändert und verwenden nun Bürgerausweise.
Frau Huyen fragte: Müssen sie und ihr Mann die Angaben zur Bürgeridentifikation auf der Urkunde über die Landnutzungsrechte korrigieren, um bei der Filiale des Grundbuchamts eine Hypothek eintragen zu lassen? Wie ist das Verfahren, wenn Angaben auf dem Personalausweis korrigiert werden müssen?
Das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt reagierte auf dieses Problem wie folgt:
Die Bestätigung von Änderungen der Angaben zu juristischen Personen, Personalausweisnummern, Bürgerausweisnummern und Adressen auf der ausgestellten Bescheinigung erfolgt entsprechend den Bedürfnissen der Grundstücksnutzer und Eigentümer von an Grundstücken gebundenen Vermögenswerten und wird beim Grundbuchamt oder einer Zweigstelle des Grundbuchamts durchgeführt.
Die Unterlagen werden gemäß den Bestimmungen in Artikel 9, Klausel 16 des Rundschreibens Nr. 24/2014/TT-BTNMT vom 19. Mai 2014 des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt zur Regelung der Katasteraufzeichnungen (geändert und ergänzt in Artikel 2, Klausel 1 des Rundschreibens Nr. 09/2021/TT-BTNMT vom 30. Juni 2021) eingereicht und umfassen:
„a) Antrag auf Eintragung von Änderungen an Grundstücken und mit Grundstücken verbundenen Vermögenswerten gemäß Formblatt Nr. 09/DK;
b) Originalkopie des ausgestellten Zertifikats;
c) Eine Kopie des neuen Personalausweises oder des neuen Militärausweises oder des neuen Bürgerausweises oder des Melderegisters sowie sonstige Dokumente, die die persönliche Änderung belegen, falls sich die persönlichen Daten der auf der Bescheinigung genannten Person geändert haben.“
Das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt stellt Ihnen wissenswerte Informationen zur Verfügung.
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