Laut dem kürzlich am 5. Januar von der DKRA Group veröffentlichten Wohnungsbau-Immobilienmarktbericht 2023 für Ho-Chi-Minh-Stadt und Umgebung verzeichnete der Markt im vergangenen Jahr in den meisten Segmenten große Schwankungen bei Angebot und Verbrauch. In der Zwischenzeit bleibt das Preisniveau hoch und weist kaum deutliche Schwankungen auf.
Insbesondere verzeichnete der primäre Immobilienmarkt in Ho-Chi-Minh-Stadt und Umgebung im Jahr 2023 einen deutlichen Rückgang von Angebot und Verbrauch in wichtigen Segmenten.
Eine Ecke des „goldenen Landes“ in Thu Duc City, Ho-Chi-Minh-Stadt.
Im Grundstückssegment werden im Jahr 2023 22 Projekte mit einem Angebot von etwa 1.850 Grundstücken erwartet, was einem Rückgang von 73 % gegenüber 2022 entspricht und dem niedrigsten Stand der letzten fünf Jahre entspricht.
Der Verbrauch belief sich auf etwa 751 Parzellen, das sind etwa 41 % des gesamten neu auf den Markt gebrachten Angebots, was einem Rückgang von 84 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Transaktionen erfolgten hauptsächlich in Produktgruppen mit Preisen zwischen 12,9 und 14,9 Millionen VND/m2 und Gemeinschaftsflächen zwischen 70 und 90 m2.
Das Wohnungssegment verzeichnete im Jahresverlauf 126 zum Verkauf stehende Primärprojekte (ca. 22.071 Einheiten), ein Rückgang von 32 % gegenüber 2022 und gleichzeitig den niedrigsten Stand der letzten 5 Jahre.
Das zum Verkauf stehende Angebot verteilt sich hauptsächlich auf Ho-Chi-Minh-Stadt (konzentriert im Osten) und Binh Duong. Der Verbrauch erreichte etwa 9.664 Einheiten, was 44 % der Primärversorgung entspricht und im Vergleich zu 2022 um 56 % zurückging.
Der Primärverbrauch konzentriert sich auf Projekte mittlerer Preisklasse mit Preisen zwischen 40 und 55 Millionen VND/m2, abgeschlossenen Rechtsverfahren, raschem Baufortschritt und bequemer Anbindung an die Innenstadt.
Auch das neue Angebot an Stadthäusern/Villen in Ho-Chi-Minh-Stadt und Umgebung verzeichnete im Vergleich zum Jahr 2022 einen starken Rückgang.
Demnach werden im Jahr 2023 907 Reihenhäuser/Villen aus 28 Projekten auf den Markt kommen, was einem Rückgang von 87 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Die Orte mit dem stärksten Rückgang sind Dong Nai, Long An und Ho-Chi-Minh-Stadt. Der Neumarktverbrauch ist sehr gering, etwa 315 Einheiten, das entspricht 35 % des Neuangebots, nur 8 % im Vergleich zu 2022.
Die Transaktionen erfolgten hauptsächlich in der Produktgruppe mit einem Durchschnittspreis von 1,9 – 2,4 Milliarden VND/Einheit und konzentrierten sich vor allem auf die ersten 6 Monate des Jahres. Binh Duong ist die führende Ortschaft im Segment Reihenhäuser/Villen in Ho-Chi-Minh-Stadt und Umgebung und macht etwa 47 % des Angebots und 45 % des Neuverbrauchs auf dem gesamten Markt aus.
Auch bei Ferienimmobilien war im Vergleich zum Vorjahreszeitraum ein starker Rückgang bei Angebot und Verbrauch zu verzeichnen.
Im Resort-Villensegment verzeichnete der Markt im Jahr 2023 2.542 Erstversorgungseinheiten aus 67 Projekten, was einem Rückgang von 58 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Die Absorptionsrate erreichte 21 % (das entspricht 526 Einheiten), nur 13 % im Vergleich zu 2022.
Das Segment der Ferienreihenhäuser/Geschäftshäuser verzeichnete im Jahr 2023 ein Primärangebot aus 34 Projekten und versorgte den Markt mit etwa 3.271 Einheiten, was einem Rückgang von 62 % gegenüber 2022 entspricht. Die Marktnachfrage ging stark zurück und der Verbrauch erreichte etwa 366 Einheiten, was einem Rückgang von 6 % gegenüber dem Vorjahr entspricht.
Im Condotel-Segment wurden im Jahr 2023 5.937 Einheiten aus 45 Projekten (darunter 4 neue Projekte) zum Verkauf freigegeben. Die Absorptionsrate der Primärversorgung erreichte 20 % (1.164 Einheiten).
Der südliche Immobilienmarkt 2023 verzeichnete in allen Segmenten einen starken Rückgang.
Bis zum Jahr 2024 wird sich der Markt voraussichtlich in demselben Zustand wie 2023 befinden, wobei das Ausmaß der positiven Veränderung von den einzelnen Segmenten abhängt.
Das Angebot an neuen Grundstücken wird im Jahr 2024 weiterhin knapp sein. Das neue Angebot schwankt um 2.900 – 3.100 Grundstücke und konzentriert sich hauptsächlich auf Long An, Dong Nai und Binh Duong.
Der Schwerpunkt des Marktes wird auf Produktgruppen liegen, die von renommierten Investoren mit starkem Finanzpotenzial entwickelt wurden, sowie auf Projekten mit abgeschlossener Infrastruktur und rechtlichen Verfahren. Die Grundstückspreise bleiben stabil und es besteht kaum die Gefahr eines plötzlichen Preisanstiegs im Jahr 2024.
Im Wohnungssegment wird für das neue Angebot im Vergleich zum Jahr 2023 ein Anstieg prognostiziert, der zwischen 12.000 und 15.000 Einheiten schwanken wird, hauptsächlich konzentriert auf Ho-Chi-Minh-Stadt mit etwa 8.000 – 10.000 Einheiten, Binh Duong mit etwa 4.000 – 6.000 Einheiten, Dong Nai und Ba Ria – Vung Tau mit etwa 300 – 500 Einheiten/Ort, in anderen Provinzen und Städten besteht weiterhin ein Mangel an neuem Angebot.
Angebot und Nachfrage auf dem Markt unterlagen zu Jahresbeginn im Vergleich zum Jahresende 2023 keinen großen Schwankungen und dürften sich ab dem dritten Quartal verbessern, wenn die Rechtsvorschriften ausreichend in den Markt „durchdrungen“ sind, was zur Beseitigung rechtlicher Hindernisse beiträgt und die Aussichten auf eine wirtschaftliche Erholung gegeben sind.
In Ho-Chi-Minh-Stadt dominieren nach wie vor die Wohnungen der Klasse A, während in Binh Duong und den benachbarten Provinzen die Wohnungen der Klassen B und C einen großen Anteil ausmachen. Die Primärverkaufspreise dürften im Jahr 2024 nicht stark schwanken oder aufgrund des Kostendrucks bei den Inputstoffen leicht ansteigen.
Thy Hue
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