Immobilienmarkt „stürmisch“, versteckte abnormale Faktoren

(Dan Tri) – Experten gehen davon aus, dass sich der Immobilienmarkt erholt hat, die Entwicklung jedoch noch immer langsam verläuft, zwischen den Segmenten und Standorten uneinheitlich ist und einige potenziell ungewöhnliche Faktoren aufweist.

Preisanstieg zu schnell

Einem Bericht des Bauministeriums zufolge sind die Wohnungspreise in Hanoi im letzten Quartal stark angestiegen, mit einem Anstieg von 4-6 % vierteljährlich und 22-25 % jährlich bei neuen Projekten. Insbesondere die Verkaufspreise von Altbauwohnungen legten ebenfalls deutlich zu, mancherorts um 35-40% gegenüber dem Vorquartal.

Der Chefökonom des BIDV, Herr Can Van Luc, kommentierte, dass sich der Immobilienmarkt zwar erhole, jedoch ungleichmäßig und mit vielen potenziellen ungewöhnlichen Faktoren behaftet sei.

Er sagte, dass die Immobilienpreise von 2019 bis heute aufgrund eines Angebotsmangels um 50 bis 70 % gestiegen seien, vor allem im Wohnungs- und Grundstückssegment.

Herr Luc wies auch darauf hin, dass die Zahl der Wohnungsbaudarlehen nur langsam zunahm, nämlich nur um ein Drittel im Vergleich zu den Krediten für Immobilieninvestitionen. Dies zeige, dass die Immobilienpreise immer noch hoch seien und die Menschen deshalb zögerten, Geld für den Kauf eines Hauses zu leihen. Er empfahl den Unternehmen, ihre Verkaufspreise auf ein vernünftigeres Niveau anzupassen.

Experten zufolge dürften die kürzlich verabschiedeten neuen politischen Maßnahmen im Bereich Land und Wohnungsbau (wie etwa die Entschließung zum Immobilienmarkt und zum sozialen Wohnungsbau, die Erprobung spezifischer Mechanismen und die Beseitigung von Hindernissen für Projekte, die Erprobung der Umsetzung kommerzieller Wohnungsbauprojekte durch Vereinbarungen über den Erhalt bzw. Besitz von Landnutzungsrechten usw.) erhebliche Veränderungen auf dem Markt mit sich bringen.

Trotz politischer Anpassungen bleibt der Erwerb von Wohneigentum für die Vietnamesen, insbesondere für die jüngere Generation, ein schwieriges Problem.

Frau Nguyen Hoai An, Senior Director der CBRE-Niederlassung in Hanoi, äußerte sich kürzlich zu den Wohnungspreisen: „Dies ist fast das erste Mal, dass die Preise für Wohnungen in Hanoi in so kurzer Zeit so schnell gestiegen sind.“

Ihrer Ansicht nach zeige eine historische Analyse, dass die Wohnungspreise in Hanoi in den letzten zehn Jahren um durchschnittlich 5 % pro Jahr gestiegen seien. Auch im Zeitraum 2009–2019 schwankten die Wohnungspreise nur wenig, es gab Phasen der Preissenkung und einen durchschnittlichen Anstieg von lediglich 2 %/Jahr. Von 2022 bis heute haben die Wohnungspreise in dieser Stadt gerade begonnen, rasant zu steigen.

Herr Le Dinh Chung – Immobilienexperte – sagte, der Trend steigender Immobilienpreise sei unvermeidlich. Allerdings ist es ungewöhnlich, dass die Immobilienpreise innerhalb kürzester Zeit stark steigen.

Ein Wohnhaus in Hanoi (Foto: Tran Khang).

„Die Immobilienpreise steigen vor allem deshalb, weil das Angebot zwar verbessert wurde, im Vergleich zur Nachfrage aber immer noch sehr knapp ist. Die Investitionskosten steigen, was zu höheren Gewinnerwartungen der Anleger führt“, sagte Herr Chung.

Identifizierung der „Komplizen“ der Spekulation

Herr Nguyen Van Dinh, Vorsitzender der Vietnam Association of Realtors (VARS), stellte fest, dass die Wohnungspreise in der letzten Zeit, insbesondere in Hanoi, ungewöhnlich stark gestiegen seien.

Seiner Ansicht nach wird dieses Phänomen sicherlich von Interessengruppen beeinflusst, während sich der wirtschaftliche Kontext, der Markt und die Einkommen der Menschen noch nicht erholt haben. „Die Immobilienpreise steigen, aber es finden kaum Transaktionen statt. Das könnte ein Trick einer Investmentgruppe mit unklaren Absichten sein“, stellte Herr Dinh freimütig fest.

Ihm zufolge könnten diese Interessenverbände mit der Begründung, es gebe Probleme bei der Wohnungsversorgung, Preissteigerungstricks durchführen. In den letzten Jahren wurden auf dem Markt keine neuen Projekte mit Investitionslizenzen genehmigt.

Bei den Projekten auf dem Markt handelt es sich überwiegend um Altprojekte, die ge- und wieder verkauft werden. Das Angebot ist mangelhaft und qualitativ mangelhaft, die Versorgung der Bevölkerung und der Geringverdiener ist gering, die Produktstruktur nicht geeignet.

Frau Pham Thi Mien, stellvertretende Direktorin des vietnamesischen Instituts für Immobilienmarktforschung und -bewertung, sagte, dass der Markt neben den Ergebnissen aus dem tatsächlichen Angebot und der Nachfrage auch Anzeichen einer „Erhitzung“ gezeigt habe. Diese Situation spiegelt sich in der Grundstücksspekulation wider, die die Immobilienpreise in die Höhe treibt und zu intransparenten Immobilientransaktionen führt.

Viele Kleinanleger drängen aus Spekulationsgründen auf den Markt und lassen die Immobilienpreise dadurch unverhältnismäßig steigen. Auch im Wohnungssegment sind Anzeichen einer „Erhitzung“ erkennbar: Das Preisniveau für übertragene Wohnungen steigt aufgrund der „Hilfe“ einiger Spekulantengruppen immer weiter an.

Quelle: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/thi-truong-bat-dong-san-day-song-tiem-an-yeu-to-bat-thuong-20241211164653693.htm