Viele erwarten, dass die gerade in Kraft getretenen Regelungen zur Verwaltung und Nutzung von Mehrfamilienhäusern in Ho-Chi-Minh-Stadt einen rechtlichen Korridor darstellen, um die Verwaltung von Mehrfamilienhäusern in einen Rahmen zu bringen und den Bewohnern so zu einem sichereren Wohnumfeld zu verhelfen.
Ein Apartmentgebäude in Thu Duc (HCMC) verfügt über ein Airbnb-Mietmodell - Illustration: Q. DINH
Nicht nur diese neue Regelung, sondern auch das Wohnungsbaugesetz 2023 legt Verbote sowie erlaubte und verbotene Aktivitäten in Mehrfamilienhäusern fest, in der Realität werden die gesetzlichen Bestimmungen jedoch nicht konsequent durchgesetzt.
Welche Regelungen sind beim Aufenthalt in einer Ferienwohnung zu beachten?
Bemerkenswert an den neuen Vorschriften von Ho-Chi-Minh-Stadt ist, dass die von der Stadt festgelegten Bedingungen für die Nutzung von Wohnungen für touristische Beherbergungsdienste in Mehrfamilienhäusern zwingende Bedingungen erfüllen müssen.
Das heißt, die als touristisch genutzte Wohnung muss zu einem Mehrfamilienhaus mit gemischter Nutzung gehören. Betreiber von Beherbergungsbetrieben und Ferienwohnungen müssen die im Tourismusgesetz vorgeschriebenen Bedingungen und Standards erfüllen und die Bestimmungen des Gesetzes über bedingte Investitionen und Geschäftsbereiche einhalten.
Ho-Chi-Minh-Stadt schreibt vor, dass Organisationen und Einzelpersonen, die Beherbergungsdienste für Touristen in Mehrfamilienhäusern anbieten, sich für einen vorübergehenden Aufenthalt registrieren, Touristen über ihren Aufenthalt informieren und die Vorschriften zur Verwaltung und Nutzung von Mehrfamilienhäusern vollständig einhalten müssen.
In Bezug auf die Verwaltung von Wohnungsvermietungsaktivitäten schreibt Ho-Chi-Minh-Stadt vor, dass bei der Vermietung von Wohnungen in Mehrfamilienhäusern der korrekte Nutzungszweck als Wohnzweck sichergestellt werden muss und die Wohnungen auf keinen Fall für andere Zwecke als Wohnzwecke genutzt werden dürfen.
Für die Anmietung einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus ist ein Mietvertrag zwischen dem Wohnungseigentümer und dem Wohnungsinteressenten erforderlich.
Die Verwaltung des Mehrfamilienhauses und die Betriebsverwaltung des Mehrfamilienhauses verpflichten den Nutzer der Mietwohnung auf der Grundlage des Mietvertrags zur Einhaltung der Regeln und Vorschriften für die Verwaltung und Nutzung des Mehrfamilienhauses, um die Sicherheit und Ordnung im Mehrfamilienhaus zu gewährleisten.
Darüber hinaus definiert die Stadt klar die Befugnisse und Verantwortlichkeiten der Regierungsebenen, Verwaltungsräte und Verwaltungsausschüsse bei der Verwaltung und Nutzung von Wohnhäusern.
Ho-Chi-Minh-Stadt schreibt vor, dass nur touristische Apartmentprojekte für kurzfristige Vermietungen genutzt werden können, Wohnapartments dürfen für diese Art von Geschäft nicht genutzt werden - Illustration: Q. DINH
Wohnungen können nicht mit Condotels gleichgesetzt werden
Die tage- oder stundenweise Anmietung von Wohnungen zur Unterbringung über Online-Plattformen wie AirBnB, Agoda, Booking... ist derzeit in Ho-Chi-Minh-Stadt und Touristenstädten wie Hanoi, Ha Long, Hai Phong und Nha Trang beliebt.
Durch die Tätigkeit der kurzfristigen Wohnungsvermietung kommt es zudem häufig zu Konflikten zwischen der Bewohnergemeinschaft der Mehrfamilienhäuser und den Mietern.
Beispielsweise stoßen kurzfristige Wohnungsvermietungen in vielen Mehrfamilienhäusern auf Widerstand seitens der Bewohner und der Verwaltung, wenn Touristen in den Wohnungen der Aufenthalt „verboten“ wird.
Die Wohnungsverwaltung hat sogar eine Liste mit Wohnungen zur Kurzzeitvermietung erstellt und die Wohnungseigentümer dazu verpflichtet, diese nicht kurzfristig zu vermieten. Zudem wurden an den Eingängen Kontrollpunkte eingerichtet, um Touristen den Zutritt zu verwehren.
Vertreter von Apartmenthausbetreibern in Ho-Chi-Minh-Stadt sagten, der Schlüssel zu diesen Reaktionen liege darin, dass die Verwaltung und die Bewohner die Verwaltung aufgefordert hätten, diesen Dienst zu sperren, da sie Bedenken hinsichtlich der großen Anzahl an Kommen und Gehenden hätten, was möglicherweise zu Sicherheitsproblemen sowie zur Abnutzung des Gemeinschaftseigentums und der gemeinsamen Dienste der Bewohner führen könne.
Unterdessen fehlt im Wohnungsbaugesetz von 2023 zwar das Verbot der Vermietung von Wohnungen zu Wohnzwecken, es fehlt jedoch eine klare Regelung zwischen Langzeitmieten mit vorübergehender Aufenthaltserlaubnis und kurzfristigen tage- oder stundenweisen Mieten.
Dabei handele es sich nach Ansicht vieler Experten um eine Rechtslücke im Wohnungswesen, die in jüngster Zeit in vielen Mehrfamilienhäusern immer wieder zu Konflikten und Streitigkeiten führe.
Durch die tage- oder stundenweise Vermietung für kurzfristige Aufenthalte sind aus Wohnungen Condotels geworden, die mitten in der Wohnsiedlung liegen. Dieser Mangel muss behoben werden, um den Bewohnern heutiger Mehrfamilienhäuser ein komfortables und sicheres Leben zu gewährleisten.
Im Gespräch mit Tuoi Tre bekräftigte Herr Nguyen Duc Lap, Direktor des Instituts für Immobilienforschung und -ausbildung, den Grundsatz, dass Wohnungen ausschließlich zu Wohnzwecken bestimmt seien.
Das Gesetz verbietet zwar nicht die Vermietung von Wohnungen für kurzfristige Aufenthalte, es muss jedoch vorgeschrieben werden, dass Wohnungseigentümer, die vermieten möchten, ihr Gewerbe als Einzelgewerbe oder Unternehmen registrieren müssen. Auf dieser Grundlage dürfen sie von staatlichen Verwaltungsbehörden in das Beherbergungsgewerbe einbezogen werden, der Heimverwaltung dienen und Steuern einziehen.
Im Falle der Wohnungsvermietung über Online-Buchungsplattformen erklärte Herr Lap, dass die Unternehmen, die Online-Buchungsplattformen betreiben, im Namen der Wohnungseigentümer Steuern zahlen müssen, während die Wohnungseigentümer eine persönliche Einkommensteuer zahlen müssen, um die Fairness gegenüber anderen Unternehmen zu gewährleisten.
Laut Herrn Lap handelt es sich bei Kurzzeitmietern in der Regel um Touristen, die unter Jetlag leiden und mehr reisen müssen als die Einheimischen, was zu Lärm führt und das Leben in der Gemeinschaft beeinträchtigt. Daher müssen sich der Sicherheitsdienst und die Verwaltung des Gebäudes häufig zu Wort melden.
Wenn sich im Gebäude Wohnungen für kurzfristige Unterbringung befinden, muss die Hausverwaltung außerdem zusätzliches Sicherheitspersonal für die Sicherheit organisieren, da ständig Gäste kommen und gehen, was zusätzliche Leistungen und Kosten verursacht. Der Wohnungseigentümer muss daher mit der Hausverwaltung über die Übernahme der entstehenden Kosten verhandeln. Dadurch wird eine Gerechtigkeit zwischen den Wohnungseigentümern, die ihre Wohnungen vermieten und damit Gewinne erzielen, und den im Gebäude lebenden Bewohnern gewährleistet.
Nguyen Chi Thanh, ständiger Vizepräsident der vietnamesischen Vereinigung der Immobilienmakler, teilt diese Ansicht und sagt, dass es auch bei Mietwohnungen, etwa in Hotels, Probleme gebe, weil die Gebäudeverwaltung Schwierigkeiten habe, die ein- und ausgehenden Personenzahlen zu kontrollieren.
Die Verwaltungen von Mehrfamilienhäusern wollen die Sicherheit der Bewohnergemeinschaft gewährleisten und diejenigen ausschalten, die die Anmietung von Wohnungen missbrauchen, um Unruhe und Unsicherheit zu stiften und illegale Handlungen zu begehen.
Herr Thanh sagte, dass der Mieter bei der Anmietung eines Hotelzimmers in der Realität seinen Personalausweis vorlegen müsse, sodass auch bei der Anmietung einer Wohnung für kurzfristige Aufenthalte diese Regelung eingehalten werden müsse. Da die Verwaltung des Mehrfamilienhauses jedoch nicht über professionelles Rezeptionspersonal wie ein Hotel verfügt, ist eine Kontrolle des Ein- und Ausgangs der Personen schwierig.
„Für Mehrfamilienhäuser mit Mietwohnungen muss die Gebäudeverwaltung Vorschriften zu den für die Vermietung infrage kommenden und nicht infrage kommenden Wohnungen in die Verwaltungsvorschriften des Mehrfamilienhauses aufnehmen. Auf dieser Grundlage lässt sich bestimmen, welche Wohnungen für die Vermietung infrage kommen und welche nicht“, sagte Thanh.
Laut Herrn Thanh müssen Wohnungseigentümer grundsätzlich der Mehrheit folgen und dürfen nicht tun, was diese will. Das Leben in einem Mehrfamilienhaus bedeutet, dass man gemeinsame Regeln befolgen und gemeinsame Aufzüge, gemeinsame Flure und gemeinsame Dienstleistungen benutzen muss.
Eigentümer, die ihre Wohnungen in „Hotels“ umwandeln möchten, müssen ihren vorübergehenden Wohnsitz bei der Bezirkspolizei anmelden, der Verwaltung ihre Mieter melden und Verträge mit den Mietern abschließen. Online-Buchungsplattformen unterstützen lediglich bei der Mietersuche, für die Mieter sind die Vermieter verantwortlich.
Manche Immobilienexperten meinen zudem, dass die Wohnungsvermietung über AirBnB fast dem Betrieb einer Hotellerie gleicht: Niemand wisse, wie lange der Mieter bleibe, und auch der Wohnungseigentümer habe mit dem Mieter nur online zu tun und kenne sich nicht persönlich.
Daher ist es notwendig, eine Regelung hinzuzufügen, dass sich Wohnungseigentümer vor der Aufnahme ihrer Geschäftstätigkeit bei der staatlichen Verwaltungsagentur registrieren müssen, da Beherbergungs- und Hoteldienstleistungen bedingte Geschäftszweige sind.
Kunden warten am Nachmittag des 4. März auf ein Auto, das sie abholt, nachdem sie von einer Wohnung in der Ben Van Don Street, Bezirk 9, Distrikt 4, Ho-Chi-Minh-Stadt, zurückgekehrt sind - Foto: TTD
Das Gesetz muss klarer geändert werden
Laut Herrn Nguyen Chi Thanh verbieten die aktuellen Wohnungsgesetze die Anmietung von Wohnungen zu Bürozwecken, nicht jedoch die Anmietung zu Wohnzwecken.
In der Realität gibt es zwei Fälle, in denen es bei der langfristigen Wohnungsmiete mit einfacher vorübergehender Aufenthaltsanmeldung nicht zu Konflikten kommt, während die kurzfristige tage- oder stundenweise Anmietung viele Probleme verursacht, den Gemeinschaftsraum beeinträchtigt und sehr schwer zu kontrollieren ist.
„Wir verwechseln die langfristige Wohnungsmiete mit der kurzfristigen tage- oder stundenweisen Miete.
Viele Menschen entscheiden sich dafür, kurzfristig Wohnungen über AirBnB zu mieten, weil sie von niemandem kontrolliert werden wollen. Daher ist es notwendig, diesbezüglich Regelungen zu erlassen, um zu verhindern, dass sie von schlechten Menschen ausgenutzt werden, was sich auf das Leben der Bewohner auswirkt“, sagte Herr Thanh.
Laut Rechtsanwalt Truong Thanh Duc, Direktor der Anwaltskanzlei ANVI, gibt es im Wohnungsvermietungsgeschäft zwei Probleme: Das erste sind die damit verbundenen gesetzlichen Regelungen, das zweite die Selbstverwaltung.
Herr Duc sagte, kein Bewohner würde es in Frage stellen, wenn der Wohnungseigentümer seinem Vater, seiner Mutter oder seinen Kindern einen längeren Aufenthalt gestatten würde.
Die in der Vergangenheit aufgetretenen Probleme bezogen sich zu 99 % auf zivilrechtliche Verträge, etwa die Anmietung von Häusern, etwa die Anmietung über grenzüberschreitende Buchungsplattformen wie AirBnB, Agoda, Booking.
Zu beachten ist, dass es sich bei der tage- und stundenweisen Kurzzeitmiete von Wohnungen nicht um eine normale Wohnnutzung handelt. Im Wesentlichen handelt es sich dabei um ein Hotel- und Beherbergungsunternehmen.
Deshalb ist eine Gesetzesänderung in Richtung detaillierterer Regelungen notwendig, denn wenn wir uns Mehrfamilienhäuser anschauen, in denen Wohnungsvermietungen stattfinden, werden die meisten Leute sicherlich Einwände erheben.
Selbst in Hotels lässt die Rezeption Fremde in der Regel nicht aufs Zimmer. Wer etwas kaufen möchte, muss in der Lobby bleiben, denn dort muss für Sicherheit und Ordnung gesorgt werden, während die Gäste ein- und ausgehen.
Um den Selbstverwaltungsfaktor zu gewährleisten, müssen laut Herrn Duc die Mieten für Wohnungen doppelt oder dreimal so hoch sein wie die Mieten, die die Bewohner des Gebäudes zahlen. Befindet sich im Gebäude ein Wohnungseigentümer, der ein Vermietungsgeschäft betreiben möchte, muss die Bewohnergemeinschaft dies der Wohnungsbaukonferenz zur Abstimmung vorlegen.
Wenn die Gemeinschaft nicht zustimmt, darf der Wohnungseigentümer die Wohnung nicht vermieten. Wenn die Gemeinschaft der Gewerbeerlaubnis zustimmt, muss der Wohnungseigentümer folgende Bedingungen erfüllen: zusätzliche Gebühren zahlen, sich als vorübergehender Wohnsitz anmelden und einen Mietvertrag für die Wohnung unterzeichnen.
Es müssen Gesetze erlassen werden, die die Umsetzung „technischer Barrieren“ erleichtern
Viele Experten sind sich einig, dass es der Wohnungsverwaltung nicht gestattet ist, Mieter am Verbleib zu hindern, wenn die Hausordnung des Wohnhauses dies nicht verbietet.
Wenn die Hausverwaltungsordnung eine Vermietung der Wohnungen verbietet, muss die Hausverwaltung dem nachkommen, auch wenn es dadurch leicht zu Konflikten mit Haushalten kommen kann, die eine Vermietung beabsichtigen. Deshalb bedarf es langfristig einer Ergänzung des Wohnungsbaugesetzes um klare und eindeutige Regelungen zur Vermeidung von Konflikten.
Derzeit verbietet das Wohnungsgesetz die Vermietung von Wohnungen nicht, aber die Verwaltungen von Mehrfamilienhäusern können „technische Hürden“ errichten, etwa dass Mieter ihren Personalausweis vorzeigen, sich für den vorübergehenden Aufenthalt anmelden, einen Mietvertrag unterzeichnen, Vorschriften zu Ein- und Auszugszeiten einhalten und das Gebäude reinigen müssen.
Rechtsanwalt Truong Thanh Duc fügte hinzu, dass der Verwaltungsrat die Gemeinschaft der Bewohner vertrete und gemäß den Verwaltungsvorschriften für Wohnhäuser arbeite. Der Wunsch, die Autorität des Verwaltungsrats zu erhöhen, kann das Gesetz nicht umgehen. Sie können lediglich Aufklärungsarbeit leisten und die Bürger dazu mobilisieren, die gesetzlichen Bestimmungen zu verstehen und einzuhalten.
Auch der Wohnungsbau unterliegt dem Gesetz.
Insbesondere legt Ho-Chi-Minh-Stadt auch die Bedingungen für Dienstleistungs- und Gewerbebetriebe in Mehrfamilienhäusern klar fest, wenn die Mehrfamilienhäuser eine gemischte Nutzung haben und Funktionsbereiche für Büros, Dienstleistungs- und Gewerbebetriebe umfassen.
Geschäftsbereiche, die nicht unter die im Wohnungsbaugesetz 2023 genannten Fälle fallen und den gesetzlichen Bestimmungen zu bedingten Investitionen und Geschäftsbereichen entsprechen müssen.
Geschäftshaus zu vermieten im Erdgeschoss eines Mehrfamilienhauses in Thu Duc City (HCMC) – Foto: Q. DINH
Für die Behandlung langjähriger Verstöße gibt es einen Rechtskorridor.
Im Gespräch mit Tuoi Tre hofft Herr Nguyen Minh Tao (wohnhaft im Bezirk Phuoc Long B, Stadt Thu Duc, Ho-Chi-Minh-Stadt), dass neue Rechtskorridore in Verbindung mit der Entschlossenheit der lokalen Verwaltungsbehörden den Menschen zu einer besseren Lebensumgebung verhelfen werden.
Laut Herrn Tao hat eine Familie ihre Wohnung in dem Wohnblock, in dem er lebt, in eine Katzenfarm verwandelt und Dutzende stark stinkende Katzen gezüchtet.
Zunächst dachten die Anwohner, diese Familie halte Katzen als Gesellschaft, also zeigten sie Mitgefühl und gaben ihr freundlichen Rat. Als sie jedoch herausfanden, dass es sich hier um einen Ort handelte, an dem Katzen für die Zucht und den Online-Verkauf gezüchtet wurden, schlugen die umliegenden Haushalte vor, dies zu unterbinden. Herr Tao sagte, dass dieses Geschäft mit den neuen Bestimmungen des Wohnungsgesetzes und der städtischen Verordnungen die Luft und das Wohnumfeld der Anwohner beeinträchtigt habe und dass die Geschäftsführung und die lokalen Behörden dies daher vollständig gemäß den Bestimmungen handhaben könnten.
Herr Tran Tuan Hoan, Vorsitzender der Verwaltung eines Mehrfamilienhauses in der Stadt Thu Duc, sagte, dass zwar die Vorschriften vorsehen, dass die Wohnungen nur zu Wohnzwecken genutzt werden dürfen und dass es den Bewohnern nicht gestattet ist, im Mehrfamilienhaus geschäftlich tätig zu sein, manche Bewohner das Gesetz jedoch trotzdem umgehen, indem sie Lebensmittelgeschäfte, Nagelstudios, Online-Verkaufsstellen mit Livestreaming, Lagerhallen oder Nachhilferäume für Schüler eröffnen, obwohl sie dabei die Türen schließen und die Vorhänge zuziehen.
Daher ist Herr Hoan davon überzeugt, dass diese spezifischen Regelungen den Verwaltungs- und Verwaltungsräten dabei helfen werden, aggressiver mit nicht-wohnbezogenen Aktivitäten umzugehen, die die Bewohner und die Sicherheit des Wohnhauses betreffen.
„Aktivitäten, die weder die Sicherheit, Ordnung noch das Leben der Anwohner beeinträchtigen, und auf die die Anwohner nicht reagieren oder keine Beschwerde einreichen, werden vom Verwaltungsrat geprüft. Bei Aktivitäten, die unter die verbotenen Handlungen fallen, müssen die Verwaltungsräte aller Wohnhäuser jedoch unbedingt strenge Maßnahmen ergreifen“, sagte Herr Hoan.
Rechtsanwalt Tran Minh Cuong von der Rechtsanwaltskammer Ho-Chi-Minh-Stadt sagte, dass das Wohnungsgesetz die verbotenen Handlungen bei der Nutzung von Mehrfamilienhäusern festlege. In den Vorschriften von Ho-Chi-Minh-Stadt sei genauer festgelegt, was bei der Verwaltung und Nutzung von Mehrfamilienhäusern erlaubt und nicht erlaubt sei. Auch seien die Verantwortlichkeiten der einzelnen Behörden klar festgelegt.
Damit wird den Verwaltungsbehörden ein klarer Rechtsrahmen geboten, um Verstöße zu ahnden und zu ahnden und den Menschen zu helfen, in sichereren Wohnungen zu leben.
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Quelle: https://tuoitre.vn/siet-lai-ne-nep-ung-xu-lam-sao-voi-cho-meo-tiem-nail-tiem-an-trong-chung-cu-20250305084411057.htm
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