Straffung der Disziplin, wie man sich gegenüber Hunden, Katzen, Nagelstudios und Restaurants in Mehrfamilienhäusern verhält

Viele erwarten, dass die gerade in Kraft getretenen Vorschriften zur Verwaltung und Nutzung von Mehrfamilienhäusern in Ho-Chi-Minh-Stadt einen rechtlichen Korridor darstellen, um die Verwaltung von Mehrfamilienhäusern in einen Rahmen zu bringen und den Bewohnern so zu einem sichereren Wohnumfeld zu verhelfen.

Ein Apartmentgebäude in Thu Duc (HCMC) verfügt über ein Airbnb-Mietmodell – Illustration: Q. DINH

Nicht nur diese neue Regelung, sondern auch das Wohnungsbaugesetz 2023 legt Verbote sowie erlaubte und verbotene Aktivitäten in Mehrfamilienhäusern fest, in der Realität werden die gesetzlichen Bestimmungen jedoch nicht konsequent durchgesetzt.

Welche Regelungen müssen beim Aufenthalt in einer Wohnung beachtet werden?

Bemerkenswert an den neuen Vorschriften von Ho-Chi-Minh-Stadt ist, dass die Stadt festlegt, dass die Bedingungen für die Nutzung von Wohnungen für touristische Beherbergungsdienste in Mehrfamilienhäusern zwingende Bedingungen erfüllen müssen.

Das heißt, die als Beherbergungsbetrieb genutzte Wohnung muss zu einem Mehrfamilienhaus mit gemischter Nutzung gehören. Betreiber von Touristenunterkünften und Ferienwohnungen müssen die im Tourismusgesetz vorgeschriebenen Bedingungen und Standards erfüllen und die Bestimmungen des Gesetzes über bedingte Investitionen und Geschäftsbereiche einhalten.

Ho-Chi-Minh-Stadt schreibt vor, dass Organisationen und Einzelpersonen, die in Mehrfamilienhäusern Beherbergungsdienste für Touristen anbieten, sich für einen vorübergehenden Aufenthalt registrieren, Touristen über ihren Aufenthalt informieren und die Vorschriften zur Verwaltung und Nutzung von Mehrfamilienhäusern vollständig einhalten müssen.

Hinsichtlich der Verwaltung von Wohnungsvermietungsaktivitäten schreibt Ho-Chi-Minh-Stadt vor, dass bei der Vermietung von Wohnungen in Mehrfamilienhäusern der korrekte Nutzungszweck als Wohnzweck sichergestellt werden muss und die Wohnungen auf keinen Fall für andere Zwecke als Wohnzwecke genutzt werden dürfen.

Für die Anmietung einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus ist ein Vertrag zwischen dem Wohnungseigentümer und dem Wohnungsinteressenten erforderlich.

Die Verwaltung des Mehrfamilienhauses und die Betriebsverwaltung des Mehrfamilienhauses verpflichten den Nutzer der gemieteten Wohnung auf der Grundlage des Mietvertrags zur Einhaltung der Regeln und Vorschriften für die Verwaltung und Nutzung des Mehrfamilienhauses, um die Sicherheit und Ordnung im Mehrfamilienhaus zu gewährleisten.

Darüber hinaus legt die Stadt auch die Befugnisse und Verantwortlichkeiten der Regierungsebenen, Verwaltungsräte und Verwaltungsausschüsse bei der Verwaltung und Nutzung von Wohngebäuden klar fest.

Ho-Chi-Minh-Stadt schreibt vor, dass nur touristische Apartmentprojekte für kurzfristige Vermietungen genutzt werden dürfen, Wohnapartments dürfen für diese Art von Geschäft nicht genutzt werden - Illustration: Q. DINH

Wohnungen können nicht mit Condotels gleichgesetzt werden

Die tage- oder stundenweise Anmietung von Wohnungen über Online-Plattformen wie AirBnB, Agoda, Booking usw. ist derzeit in Ho-Chi-Minh-Stadt und Touristenstädten wie Hanoi, Ha Long, Hai Phong und Nha Trang beliebt.

Auch die Tätigkeit der kurzfristigen Wohnungsvermietung führt zu zahlreichen Konflikten zwischen der Hausgemeinschaft und den Mietern.

So stießen beispielsweise in vielen Mehrfamilienhäusern kurzfristige Wohnungsvermietungen auf Widerstand seitens der Bewohner und der Verwaltung, wenn Touristen der Aufenthalt in den Wohnungen „verboten“ wurde.

Die Wohnungsverwaltung hat sogar eine Liste mit Wohnungen zur Kurzzeitvermietung erstellt und die Wohnungseigentümer dazu verpflichtet, diese nicht kurzfristig zu vermieten. Außerdem wurden an den Eingängen Kontrollpunkte eingerichtet, um Touristen den Zutritt zu verwehren.

Vertreter von Apartmenthausbetreibern in Ho-Chi-Minh-Stadt sagten, der Schlüssel zu diesen Reaktionen liege darin, dass die Verwaltung und die Bewohner die Verwaltung aufgefordert hätten, diesen Dienst zu sperren, da sie sich Sorgen über die große Zahl an Kommen und Gehenden machten, die möglicherweise zu Sicherheitsproblemen sowie zur Abnutzung des Gemeinschaftseigentums und der gemeinsamen Dienste der Bewohner führen könne.

Das Wohnungsgesetz von 2023 verbietet zwar nicht die Vermietung von Wohnungen zu Wohnzwecken, es fehlt jedoch an klaren Regelungen zwischen Langzeitmieten mit vorübergehender Wohnsitzanmeldung und kurzfristigen Mieten auf Tage- oder Stundenbasis.

Viele Experten gehen davon aus, dass es sich hierbei um eine rechtliche Lücke im Wohnungswesen handelt, die in letzter Zeit in vielen Mehrfamilienhäusern immer wieder zu Konflikten und Streitigkeiten geführt hat.

Durch die tage- oder stundenweise Vermietung von Wohnungen für Kurzaufenthalte sind aus Wohnungen Condotels geworden, die mitten in der Wohnsiedlung liegen. Dies ist ein Mangel, der behoben werden muss, um den Bewohnern moderner Mehrfamilienhäuser ein komfortables und sicheres Leben zu gewährleisten.

Im Gespräch mit Tuoi Tre bekräftigte Herr Nguyen Duc Lap, Direktor des Instituts für Immobilienforschung und -ausbildung, den Grundsatz, dass Wohnungen nur zu Wohnzwecken bestimmt seien.

Das Gesetz verbietet zwar nicht die Vermietung von Wohnungen für kurzfristige Aufenthalte, es muss jedoch vorgeschrieben werden, dass Wohnungseigentümer, die vermieten möchten, ihr Gewerbe als Einzelunternehmer oder Unternehmen anmelden müssen. Auf dieser Grundlage können sie von staatlichen Verwaltungsbehörden in das Beherbergungsgewerbe einbezogen werden, der Heimverwaltung dienen und Steuern einziehen.

Im Falle von Wohnungsvermietungen über Online-Buchungsplattformen erklärte Herr Lap, dass Unternehmen, die Online-Buchungsplattformen betreiben, im Namen der Wohnungseigentümer Steuern zahlen müssen, während Wohnungseigentümer persönliche Einkommenssteuer zahlen müssen, um Fairness gegenüber anderen Unternehmen zu gewährleisten.

Laut Herrn Lap handelt es sich bei den Kurzzeitmietern in der Regel um Touristen, die unter Jetlag leiden und mehr reisen müssen als die Einheimischen, was zu Lärm führt und das Leben der Gemeinschaft beeinträchtigt. Daher müssen sich die Gebäudesicherheit und die Hausverwaltung oft zu Wort melden.

Wenn sich im Gebäude Wohnungen für kurzfristige Unterbringung befinden, muss die Hausverwaltung außerdem zusätzliches Sicherheitspersonal organisieren, um die Sicherheit zu gewährleisten, da ständig Gäste kommen und gehen, was zusätzliche Dienstleistungen und Kosten verursacht. Der Wohnungseigentümer muss daher mit der Hausverwaltung über die Übernahme der entstehenden Kosten verhandeln. Dadurch wird eine Fairness zwischen den Wohnungseigentümern, die ihre Wohnungen vermieten und Gewinne erzielen, und den im Gebäude lebenden Bewohnern gewährleistet.

Dieser Ansicht ist auch Herr Nguyen Chi Thanh, ständiger Vizepräsident der Vereinigung der vietnamesischen Immobilienmakler. Er sagte, dass es bei Mietwohnungen, etwa in Hotels, ebenfalls Probleme gebe, weil die Hausverwaltung Schwierigkeiten habe, den Zu- und Abgang der Menschen zu regeln.

Die Verwaltungen von Mehrfamilienhäusern wollen die Sicherheit der Gemeinschaft ihrer Bewohner gewährleisten und diejenigen ausschalten, die die Anmietung von Wohnungen ausnutzen, um Unruhe und Unsicherheit zu stiften und illegale Handlungen zu begehen.

Herr Thanh sagte, dass der Mieter bei der Anmietung eines Hotelzimmers in der Realität seinen Personalausweis vorlegen müsse und dass daher auch bei der Anmietung einer Wohnung für Kurzzeitaufenthalte diese Regelung eingehalten werden müsse. Allerdings verfügt die Verwaltung des Mehrfamilienhauses nicht über professionelles Rezeptionspersonal wie ein Hotel, sodass eine Kontrolle des Ein- und Ausgangs der Personen schwierig ist.

„Bei Mehrfamilienhäusern mit Mietwohnungen muss die Hausverwaltung Vorschriften zu den für die Vermietung geeigneten bzw. nicht geeigneten Wohnungen in die Verwaltungsvorschriften des Mehrfamilienhauses aufnehmen. Auf dieser Grundlage lässt sich bestimmen, welche Wohnungen vermietet werden dürfen und welche nicht“, sagte Thanh.

Laut Herrn Thanh müssen Wohnungseigentümer grundsätzlich der Mehrheit folgen und dürfen nicht tun, was sie wollen. Wer in einem Mehrfamilienhaus lebt, muss gemeinsame Regeln befolgen und gemeinsame Aufzüge, gemeinsame Flure und gemeinsame Einrichtungen benutzen.

Eigentümer, die ihre Wohnungen in „Hotels“ umwandeln möchten, müssen ihren vorübergehenden Wohnsitz bei der Bezirkspolizei anmelden, der Verwaltung die Mieter melden und Verträge mit den Mietern abschließen. Online-Buchungsplattformen unterstützen lediglich bei der Mietersuche, für die Mieter sind die Vermieter verantwortlich.

Einige Immobilienexperten sind zudem der Meinung, dass die Vermietung von Wohnungen über AirBnB fast dem Betreiben eines Hotelbetriebs gleicht: Niemand wisse, wie lange der Mieter bleibe, und auch der Wohnungseigentümer habe mit dem Mieter nur online zu tun und kenne sich nicht persönlich.

Daher ist es notwendig, eine Regelung hinzuzufügen, dass sich Wohnungseigentümer vor der Aufnahme ihrer Geschäftstätigkeit bei der staatlichen Verwaltungsbehörde registrieren müssen, da Beherbergungs- und Hoteldienstleistungen bedingte Geschäftszweige sind.

Kunden warten am Nachmittag des 4. März auf ein Auto, das sie abholt, nachdem sie aus einer Wohnung in der Ben Van Don Street, Bezirk 9, Distrikt 4, Ho-Chi-Minh-Stadt, zurückgekehrt sind – Foto: TTD

Das Gesetz muss klarer geändert werden

Laut Herrn Nguyen Chi Thanh verbieten die aktuellen Wohnungsgesetze die Anmietung von Wohnungen zu Bürozwecken, nicht jedoch die Anmietung zu Wohnzwecken.

In der Realität gibt es zwei Fälle von langfristigen Wohnungsmieten mit einfacher vorübergehender Aufenthaltsregistrierung, die keine Konflikte verursachen, aber kurzfristige Mieten auf Tages- oder Stundenbasis verursachen viele Probleme, beeinträchtigen den Gemeinschaftsraum und sind sehr schwer zu kontrollieren.

„Wir verwechseln die langfristige Wohnungsmiete mit der kurzfristigen tage- oder stundenweisen Miete.

Viele Menschen entscheiden sich dafür, kurzfristig Wohnungen über AirBnB zu mieten, weil sie von niemandem kontrolliert werden möchten. Daher ist es notwendig, diesbezüglich Vorschriften einzuführen, um zu verhindern, dass sie von schlechten Menschen ausgenutzt werden und das Leben der Bewohner beeinträchtigt wird“, sagte Herr Thanh.

Laut Rechtsanwalt Truong Thanh Duc, Direktor der Anwaltskanzlei ANVI, gibt es im Wohnungsvermietungsgeschäft zwei Probleme: Das erste sind die damit verbundenen gesetzlichen Bestimmungen, das zweite die Selbstverwaltung.

Herr Duc sagte, dass kein Bewohner es in Frage stellen würde, wenn der Wohnungseigentümer seinen Eltern und Kindern einen längeren Aufenthalt erlauben würde.

Die in der Vergangenheit aufgetretenen Probleme beziehen sich zu 99 % auf zivilrechtliche Verträge, etwa die Anmietung von Häusern, etwa die Anmietung über grenzüberschreitende Buchungsplattformen wie AirBnB, Agoda, Booking.

Zu beachten ist, dass es sich bei der tage- oder stundenweisen Kurzzeitmiete von Wohnungen nicht um eine normale Wohnnutzung handelt. Im Wesentlichen handelt es sich hierbei um ein Hotel- und Beherbergungsgeschäft.

Daher ist eine Gesetzesänderung hin zu detaillierteren Regelungen notwendig, denn wenn wir uns die Wohnhäuser anschauen, in denen Wohnungsvermietungen stattfinden, werden die meisten Menschen sicherlich Einwände erheben.

Auch in Hotels lässt das Rezeptionspersonal meist keine Fremden auf das Zimmer. Wenn Sie einen Einkauf tätigen möchten, müssen Sie in der Lobby bleiben, da dort für die Sicherheit und Ordnung beim Ein- und Ausgehen der Gäste gesorgt werden muss.

Um den Selbstverwaltungsfaktor zu gewährleisten, müssen die Mieten für Wohnungen laut Herrn Duc doppelt oder dreimal so hoch sein wie die Mieten, die die Bewohner des Gebäudes zahlen. Befindet sich im Gebäude ein Wohnungseigentümer, der ein Vermietungsgeschäft betreiben möchte, muss dies von der Bewohnergemeinschaft der Wohnungsbaukonferenz zur Abstimmung vorgelegt werden.

Stimmt die Gemeinschaft nicht zu, darf der Wohnungseigentümer die Vermietung nicht durchführen. Falls die Gemeinschaft der Gewerbeerlaubnis zustimmt, muss der Wohnungseigentümer folgende Bedingungen erfüllen: Zahlung zusätzlicher Gebühren, Anmeldung zum vorübergehenden Wohnsitz und Abschluss eines Wohnungsmietvertrags.

Es müssen Gesetze erlassen werden, die die Umsetzung „technischer Barrieren“ erleichtern.

Viele Experten sind sich einig, dass die Wohnungsverwaltung Mieter nicht am Verbleib hindern darf, wenn die Hausordnung des Wohnhauses dies nicht verbietet.

Wenn die Hausverwaltungsordnung eine Vermietung von Wohnungen verbietet, muss die Hausverwaltung dem nachkommen, auch wenn es dadurch leicht zu Konflikten mit Haushalten kommen kann, die eine Vermietung beabsichtigen. Daher muss das Wohnungsbaugesetz langfristig durch klare und eindeutige Regelungen ergänzt werden, um Konflikte zu vermeiden.

Derzeit verbietet das Wohnungsrecht die Vermietung von Wohnungen nicht, doch die Verwaltungen von Mehrfamilienhäusern können „technische Hürden“ errichten. So müssen die Mieter beispielsweise ihren Personalausweis vorzeigen, sich für einen vorübergehenden Wohnsitz anmelden, einen Mietvertrag unterzeichnen, Vorschriften zu Ein- und Auszugszeiten einhalten und das Gebäude reinigen.

Rechtsanwalt Truong Thanh Duc fügte hinzu, dass der Verwaltungsrat die Gemeinschaft der Bewohner vertrete und gemäß den Vorschriften zur Verwaltung von Wohngebäuden arbeite. Der Wunsch, die Autorität des Vorstands zu erhöhen, führt nicht über das Gesetz hinaus. Sie können lediglich die Bürger dazu anregen und mobilisieren, die gesetzlichen Bestimmungen zu verstehen und einzuhalten.

Auch der Wohnungsbau unterliegt den gesetzlichen Bestimmungen.

Insbesondere legt Ho-Chi-Minh-Stadt auch die Bedingungen für Dienstleistungs- und Gewerbebetriebe in Mehrfamilienhäusern klar fest, wenn die Mehrfamilienhäuser gemischt genutzt werden und Funktionsbereiche für Büro-, Dienstleistungs- und Gewerbebetriebe umfassen.

Geschäftszweige, die nicht unter die im Wohnungsbaugesetz 2023 genannten Fälle fallen und den gesetzlichen Bestimmungen zu bedingten Investitionen und Geschäftszweigen entsprechen müssen.

Geschäftshaus zu vermieten im Erdgeschoss eines Mehrfamilienhauses in Thu Duc City (HCMC) – Foto: Q. DINH

Für die Behandlung langjähriger Verstöße gibt es einen Rechtskorridor.

Im Gespräch mit Tuoi Tre hofft Herr Nguyen Minh Tao (wohnhaft im Bezirk Phuoc Long B, Stadt Thu Duc, Ho-Chi-Minh-Stadt), dass neue Rechtskorridore in Verbindung mit der Entschlossenheit der lokalen Verwaltungsbehörden den Menschen zu einer besseren Lebensumgebung verhelfen werden.

Laut Herrn Tao hat eine Familie ihre Wohnung direkt in dem Wohnblock, in dem er lebt, in eine Katzenfarm verwandelt und Dutzende sehr stinkende Katzen gezüchtet.

Die Anwohner dachten zunächst, die Familie halte sich die Katzen als Gesellschaft, zeigten also ihr Mitgefühl und gaben ihr einfühlsame Ratschläge. Als sie jedoch herausfanden, dass es sich hier um einen Ort handelte, an dem Katzen für die Zucht und den Online-Verkauf gezüchtet wurden, schlugen die umliegenden Haushalte vor, dies zu unterbinden. Herr Tao sagte, dass dieses Geschäft aufgrund der neuen Bestimmungen im Wohnungsgesetz und den städtischen Vorschriften Auswirkungen auf die Luft und das Wohnumfeld der Bewohner habe und dass die Geschäftsführung und die lokalen Behörden dies daher vollständig gemäß den Vorschriften handhaben könnten.

Herr Tran Tuan Hoan, Vorsitzender der Verwaltung eines Mehrfamilienhauses in Thu Duc City, sagte, dass zwar die Vorschriften vorschreiben, dass Wohnungen nur zu Wohnzwecken genutzt werden dürfen und dass es den Bewohnern nicht gestattet ist, im Mehrfamilienhaus geschäftliche Angelegenheiten zu erledigen, manche Bewohner das Gesetz jedoch dennoch umgehen, indem sie Lebensmittelgeschäfte, Nagelstudios, Online-Verkaufsstellen mit Livestreaming, Lagerhallen oder Nachhilferäume für Schüler eröffnen, obwohl sie dabei die Türen schließen und die Vorhänge zuziehen.

Daher ist Herr Hoan davon überzeugt, dass diese spezifischen Regelungen den Verwaltungs- und Verwaltungsräten dabei helfen werden, bei der Handhabung nicht-wohnbezogener Aktivitäten, die die Bewohner und die Sicherheit des Wohngebäudes betreffen, aggressiver vorzugehen.

„Aktivitäten, die weder die Sicherheit noch die Ordnung noch das Leben der Anwohner beeinträchtigen, werden von der Verwaltung geprüft, wenn die Anwohner nicht reagieren oder sich beschweren. Bei Aktivitäten, die unter die verbotenen Handlungen fallen, müssen die Verwaltungsräte aller Wohnhäuser jedoch unbedingt energische Maßnahmen ergreifen“, sagte Herr Hoan.

Rechtsanwalt Tran Minh Cuong von der Anwaltskammer Ho-Chi-Minh-Stadt sagte, dass das Wohnungsgesetz verbotene Handlungen bei der Nutzung von Mehrfamilienhäusern festlege. Die Vorschriften von Ho-Chi-Minh-Stadt legten die erlaubten und nicht erlaubten Handlungen bei der Verwaltung und Nutzung von Mehrfamilienhäusern genauer fest und legten auch die Verantwortlichkeiten der einzelnen Behörden klar fest.

Dies wird den Verwaltungsbehörden einen klaren Rechtsrahmen bieten, um Verstöße zu verfolgen und zu ahnden und den Menschen zu helfen, in sichereren Wohnungen zu leben.

Quelle: https://tuoitre.vn/siet-lai-ne-nep-ung-xu-lam-sao-voi-cho-meo-tiem-nail-tiem-an-trong-chung-cu-20250305084411057.htm