Anleger müssen den Antrag für das Pink Book innerhalb von 50 Tagen ausfüllen.
Das geänderte Wohnungsbaugesetz wurde gerade von der Nationalversammlung verabschiedet und tritt am 1. Januar 2025 in Kraft. Es legt die Pflichten von Investoren bei gewerblichen Wohnungsbauinvestitionen detailliert fest (Artikel 39). Die Bestimmungen dieses Gesetzes konzentrieren sich auf den Schutz der Rechte von Wohnungskäufern oder -mietern und die Erleichterung des Eigentumserwerbs.
Ein wichtiger Punkt dieser Regelung ist die Frist für die Ausstellung der Bescheinigung über Landnutzungsrechte, Hauseigentumsrechte und andere mit dem Grundstück verbundene Vermögenswerte (Pink Book) an den Käufer oder Mieter des Hauses.
Konkret muss der Investor innerhalb von 50 Tagen ab dem Datum der Übergabe des Hauses an den Käufer oder ab dem Datum, an dem der Mieter den vereinbarten Betrag vollständig bezahlt hat, bei der zuständigen staatlichen Behörde einen Antrag auf Ausstellung eines rosa Buches für den Käufer oder Mieter des Hauses stellen.
Sollte der Käufer oder Mieter das Verfahren zur Beantragung der Ausstellung eines Zertifikats jedoch freiwillig durchführen, trägt der Investor hierfür keine Verantwortung.
Im Vergleich zum aktuellen Wohnungsbaugesetz 2014 haben sich die Regelungen zu den Verantwortlichkeiten gewerblicher Wohnungsinvestoren im kürzlich von der Nationalversammlung verabschiedeten Wohnungsbaugesetz nicht geändert.
In letzter Zeit kam es in vielen Wohnhäusern in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt recht häufig zu Streitigkeiten zwischen Investoren und Bewohnern. Einer der Gründe dafür ist, dass der Investor seiner Verpflichtung, den Bewohnern rosa Bücher auszugeben, nicht nachgekommen ist.
Der Investor des Apartmentgebäudes The Legacy übergibt den Bewohnern seit vielen Jahren Wohnungen, hat die Verstöße jedoch noch nicht behoben und die rosa Bücher herausgegeben (Foto: Ha Phong).
In einem aktuellen Bericht als Reaktion auf Wählerpetitionen informierte das Volkskomitee von Hanoi darüber, dass für Wohnungen in Wohnbauprojekten in den Bezirken Thanh Xuan und Cau Giay noch keine rosa Bücher ausgegeben wurden, obwohl diese den Bewohnern bereits seit vielen Jahren übergeben wurden.
Insbesondere im Apartmentgebäude Golden West und im Apartmentgebäude The Legacy wurden den Wohnungen keine rosa Bücher zugeteilt. Der Grund hierfür liegt darin, dass der Investor die rechtlichen Dokumente des Projekts nicht vollständig ausgefüllt und sie nicht an das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt geschickt hat, um die rechtlichen Dokumente für die Registrierung und Ausstellung von Zertifikaten für das Projekt gemäß den Vorschriften prüfen zu lassen.
Tatsächlich kommt es auch in Mehrfamilienhäusern in Hanoi recht häufig vor, dass Bewohner einziehen und ihren finanziellen Verpflichtungen gegenüber dem Investor nachkommen, ihnen aber kein Pink Book ausgestellt wird.
Im Gespräch mit dem Reporter Dan Tri sagte Herr Nguyen Van Son, Vorsitzender der Verwaltung des Polizeiwohngebäudes des Bezirks Hoang Mai, dass seit 2014 fast 400 Haushalte in diesem Wohngebäude gelebt hätten. Erst im Januar 2019 wurde dieses Wohngebäude von den Behörden abgenommen und gemäß den gesetzlichen Bestimmungen in Betrieb genommen.
Obwohl die Bewohner dieses Mehrfamilienhauses laut Herrn Son bereits seit 9 Jahren bewohnen, haben die Haushalte das Übergabeprotokoll noch nicht unterzeichnet und die Fertigstellungsdokumente für die Wohnung noch nicht erhalten. Nicht alle Haushalte haben rosa Bücher erhalten.
Die Bewohner des Apartmentgebäudes 79 Thanh Dam (Hoang Mai, Hanoi) leben dort seit fast 10 Jahren, haben ihre rosa Bücher jedoch noch nicht erhalten (Foto: Ha Phong).
Der Vertreter des Investors erklärte, warum den oben genannten Bewohnern keine rosa Bücher ausgestellt wurden, und räumte ein, dass die Ausstellung der rosa Bücher an die Bewohner nicht erfolgt sei, weil das Projekt die gesamten Investitionsarbeiten gemäß der genehmigten Planung abgeschlossen habe und der Investor noch immer finanzielle Verpflichtungen gegenüber dem Staat habe.
Investoren müssen Anwohner entschädigen
Nach Ansicht einiger Experten ist die staatliche Agentur während des Bearbeitungsprozesses dafür verantwortlich, die Subjekte, einschließlich Hauskäufer, Investoren und verbundene staatliche Agenturen, zu trennen, ohne dass eine „Dreiecksbeziehung“ entsteht.
Insbesondere wenn der Hauskäufer über alle nach Grundstücks- und Wohnungsrecht erforderlichen Unterlagen verfügt, muss er zur Wahrung seiner legitimen Rechte über eine Bescheinigung verfügen.
Staatliche Stellen müssen die Verstöße von Investoren und die Verantwortlichkeiten der entsprechenden Abteilungen während des Umsetzungsprozesses durch Investoren vom Zeitpunkt des Projektvorschlags bis zum Verkauf der Häuser an die Kunden klären; Weisen Sie gleichzeitig die zuständigen Behörden an, konkrete Lösungen vorzuschlagen, um Verstöße gründlich zu beheben.
Der Investor muss für die Behebung von Verstößen verantwortlich sein, die die errichteten Bauwerke beeinträchtigen, um die Ausstellung von Zertifikaten an den Käufer sicherzustellen. Sollte es nicht gelingen, dem Käufer das Zertifikat auszustellen, muss der Käufer es zurückgeben und entschädigen.
Zu diesem Thema erklärte Rechtsanwalt Tran Tuan Anh, Direktor der Anwaltskanzlei Minh Bach, in einem Gespräch mit dem Reporter von Dan Tri , dass gemäß den Bestimmungen des aktuellen Gesetzes zum Immobiliengeschäft bzw. Wohnungsrecht der Investor eines Mehrfamilienhauses dafür verantwortlich sei, innerhalb von 50 Tagen ab dem Datum der Übergabe der Wohnung die Verfahren zur Beantragung eines Pink Book für den Wohnungskäufer abzuschließen, sofern zwischen Investor und Wohnungskäufer keine andere Vereinbarung getroffen wurde.
„Die Tatsache, dass Bewohner eine Wohnung gekauft und jahrelang darin eingezogen sind, ohne das Pink Book zu erhalten, stellt eindeutig einen Gesetzesverstoß seitens des Investors dar. Die Höhe des Verstoßes für diese Tat kann bis zu 1 Milliarde VND betragen“, betonte Rechtsanwalt Tuan Anh.
Um den Kauf gesetzeswidriger Projekte zu vermeiden, empfehlen Anwälte Wohnungskäufern, sich vorab über die Rechtslage zu informieren, um Schäden an der Wohnfläche, dem Bauwert und andere rechtliche Risiken zu vermeiden. Auch die Bedingungen im Wohnungskaufvertrag bezüglich der Übergabe des Pink Book müssen sorgfältig geprüft werden.
Er betonte insbesondere, dass Wohnungskäufer, wenn der Investor die Ausstellung des Pink Books für die Wohnung verzögert und dadurch seine Rechte beeinträchtigt, den Investor auffordern können, das Verfahren rasch durchzuführen oder die zuständige staatliche Behörde mit der Bearbeitung der oben genannten Verstöße beauftragen können.
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