Auf ihrer 5. Sitzung diskutierte die 15. Nationalversammlung im Saal das Gesetz über das Immobiliengeschäft (in der geänderten Fassung). Bezüglich des Inhalts des Gesetzesentwurfs führte Nguoi Dua Tin ein Interview mit dem Delegierten der Nationalversammlung, Quan Minh Cuong, dem Leiter der Delegation der Nationalversammlung der Provinz Dong Nai.
Investor: Sehr geehrte Delegierte, die 15. Nationalversammlung hat das Gesetz über Immobiliengeschäfte (geändert) diskutiert. Das Gesetz legt die Rechte und Pflichten von Einzelpersonen und Organisationen, die Häuser bauen und am Immobilienmarkt teilnehmen, klar fest. Welche Bedenken haben Sie hinsichtlich dieses Gesetzesentwurfs?
Quan Minh Cuong, Abgeordneter der Nationalversammlung: Man kann sagen, dass das (geänderte) Gesetz über das Immobiliengeschäft bislang die Rechte und Pflichten von Einzelpersonen und Organisationen, die Häuser bauen, am Immobilienmarkt teilnehmen und die Beziehungen zwischen Staat, Bevölkerung und Unternehmen harmonisieren, klar festgelegt hat.
Aufgrund der Überschneidungen zwischen dem Gesetz über Immobiliengeschäfte (in geänderter Fassung), dem Wohnungsbaugesetz, dem Investitionsgesetz und insbesondere dem Entwurf des geänderten Grundstücksgesetzes ... schlage ich auch einige Inhalte vor.
Bezüglich der Kapitalbedingungen für Organisationen, die am Immobilienmarkt teilnehmen. In Artikel 10 Buchstabe c, Absatz 1 des Gesetzes wird zusätzlich zu den Bedingungen für das Verhältnis des Eigenkapitals zum gesamten Investitionskapital auch die Bedingung festgelegt, dass „die Fähigkeit zur Mobilisierung von Kapital zur Umsetzung von Investitionsprojekten sichergestellt sein muss“ .
Der Delegierte der Nationalversammlung Quan Minh Cuong spricht mit Nguoi Dua Tin (Foto: Hoang Bich).
Allerdings gibt es gemäß den Bestimmungen des Investitionsgesetzes und des Ausschreibungsgesetzes klare Bestimmungen dazu, dass der Investor seine finanzielle Leistungsfähigkeit nachweisen muss. Während des Prozesses der Beurteilung von Investitionsprojektdokumenten, Ausschreibungsunterlagen und der Genehmigung von Investitionsrichtlinien wurde der Nachweis der finanziellen Leistungsfähigkeit des Investors überprüft, sodass die zusätzlichen Bestimmungen in diesem Gesetz unnötig sind und zusätzliche Verwaltungsverfahren nach sich ziehen können.
Darüber hinaus wird in Absatz 1, Artikel 10 ein Punkt d hinzugefügt, der besagt: „Investoren in Immobilienprojekte müssen das Verhältnis der ausstehenden Kredite und ausstehenden Unternehmensanleihen zu ihrem Eigenkapital gemäß den staatlichen Vorschriften sicherstellen.“
Derzeit gibt es von Seiten der Regierung keine spezifischen Vorschriften zum Verhältnis der ausstehenden Kredite und ausstehenden Unternehmensanleihen zum Eigenkapital des Unternehmens (aktuell gibt es entsprechende Vorschriften nur im Bankensektor) .
Deshalb schlage ich vor, dass die Redaktion diesen Inhalt prüft und nicht in den Entwurf aufnimmt oder dass ein Regierungserlassentwurf zu dieser Frage vorliegt, damit die Delegierten ihre Meinungen einbringen können.
Investor: Wie sollte Ihrer Meinung nach die Verantwortung des Investors beim Aufbau sozialer Infrastruktur in Immobiliengeschäftsprojekten umgesetzt werden, um die Probleme zu lösen?
Quan Minh Cuong, Abgeordneter der Nationalversammlung: Bezüglich der Verantwortung von Investoren beim Aufbau sozialer Infrastruktur in Immobiliengeschäftsprojekten legt Klausel 7, Artikel 18 fest, dass Investoren „Häuser erst dann an Kunden übergeben dürfen, wenn sie den Bau von Häusern und technischen Infrastrukturarbeiten sowie der sozialen Infrastruktur entsprechend dem im genehmigten Projekt verzeichneten Fortschritt abgeschlossen haben“.
Meiner Meinung nach ist soziale Infrastruktur ein sehr weit gefasster Begriff, unter dem alle kommerziellen, öffentlichen, pädagogischen, medizinischen usw. Versorgungseinrichtungen verstanden werden.
Tatsächlich können Projekte, je nach Zweck und Geschäftsplan des Investors, mehrmals zum Verkauf angeboten werden, sodass die Zahl der Bewohner, die in das Projekt einziehen, dem Verkaufsfortschritt folgt. Aus diesem Grund errichten Investoren häufig im Voraus wichtige Infrastruktureinrichtungen, um den Bedürfnissen der Bewohner gerecht zu werden (wie etwa Parks, Bäume, Gemeinschaftsflächen, Parkplätze, Unterhaltungsbereiche usw.).
Die restliche soziale Infrastruktur wie Schulen, Supermärkte und Einkaufszentren wird bei Projekten mit vielen Bewohnern in der Regel von Zweitinvestoren umgesetzt.
Wenn vom Investor verlangt wird, alle sozialen Infrastruktursysteme des Projekts zu bauen, obwohl die Bevölkerungsdichte nicht hoch ist, entsteht dies Verschwendung.
Es bedarf spezifischer Regelungen für die grundlegende soziale Infrastruktur (Foto: Pham Tung).
Andererseits führen Dienstleister in den Bereichen Bildung, Handel und Supermärkte die Umsetzung in der Realität nur dann durch, wenn für jedes Projekt eine bestimmte Zahl von Personen vorhanden ist (mit Ausnahme von Investoren mit einem Ökosystem aus Immobilien sowie medizinischen, pädagogischen und kommerziellen Dienstleistungen, die die Investitionen und Geschäftsumsetzung selbst durchführen ... In der Praxis haben einige Investoren jedoch bei Investitionen in vielen Bereichen zu finanziellen Ungleichgewichten oder ineffektiven Geschäften geführt).
Die Regelung „Baufertigstellung…“ verstanden, da die Arbeiten abgeschlossen sein müssen. Beispielsweise ist es dem Investor gemäß den Bestimmungen des Entwurfs bei einem Projekt, das aus mehreren Bestandteilen besteht, darunter auch eine separate Schule, die bereits fertiggestellt ist und sich im Fertigstellungsverfahren befindet, aber noch nicht bestätigt wurde, nicht gestattet, das Haus an den Kunden zu übergeben.
Tatsächlich erfolgt die Übergabe von Häusern zwischen Investoren und Kunden gemäß dem Haus-/Wohnungskaufvertrag und der Entwurf enthält auch konkrete Regelungen zur Übergabefrist und zur Zahlung bei Hausübergabe.
Gleichzeitig verlangt Artikel 31 Buchstabe b, Satz 1, dass Immobilienprojekte mit Landnutzungsrechten, bei denen in den Bau technischer Infrastruktur investiert wurde und die in Betrieb genommen werden, die Anforderung erfüllen müssen: „Abgeschlossene Investition in den Bau von Servicearbeiten, wesentliche technische Infrastrukturarbeiten gemäß Entwurf, detaillierter Bauplanung 1/500 oder genehmigtem Masterplan und Inhalt des Projekts“, gibt jedoch auch nicht an, welche wesentlichen Servicearbeiten dies umfassen.
Deshalb bin ich der Meinung, dass es spezielle Regelungen für die grundlegende soziale Infrastruktur geben muss und dass von Investoren lediglich verlangt werden muss, „die grundlegenden Arbeiten an der technischen und sozialen Infrastruktur entsprechend dem im genehmigten Projekt verzeichneten Fortschritt“ abzuschließen, um Häuser übergeben oder Landnutzungsrechte an Kunden übertragen zu können. Damit ist es problemlösend und praxistauglich.
Investor: Vielen Dank! .
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