Blockaden machen den Bau von Sozialwohnungen „doppelt so schwierig“

Kettenblockierung

Herr Le Huu Nghia, Direktor der Le Thanh Company, eines auf sozialen Wohnungsbau (NOXH) in Ho-Chi-Minh-Stadt spezialisierten Unternehmens, kommentierte: „In jüngster Zeit hat die Regierung zahlreiche Mechanismen und Strategien zur Entwicklung von NOXH eingeführt.“ Diese Anreize machen es den Investoren jedoch schwer, da die Verfahren und die Anzahl der Dokumente immer komplexer werden als bei gewerblichen Wohnbauprojekten (NOTM). Nach den geltenden Vorschriften erhalten beispielsweise soziale Wohnungsbauprojekte im Hinblick auf Baudichte, Flächennutzungskoeffizient und Bevölkerungszahl 1,5-mal höhere Anreize als das von den zuständigen staatlichen Stellen im Maßstab 1/2.000 genehmigte NOTM. Die Realität ist jedoch, dass fast alle Sozialwohnungsprojekte aus dem NOTM-Modell umgewandelt wurden und sich daher nicht für die 1/2.000-Planung eignen. Um Anspruch auf Anreize zu haben, muss die 1/2.000- und 1/500-Planung angepasst werden. Eine Anpassung der Planung gestaltet sich allerdings äußerst schwierig.

Zahlreiche Engpässe führen dazu, dass das Programm zum sozialen Wohnungsbau nur sehr geringe Ergebnisse erzielt.

„In Ho-Chi-Minh-Stadt verlangt Resolution 98 vom Staat, die 1/2.000- und 1/500-Planung anzupassen, damit Sozialwohnungsprojekte Anreize erhalten und mit der Planung übereinstimmen. Unterdessen schreibt Dekret 31 vor, dass Sozialwohnungsprojekte mit der detaillierten Planung übereinstimmen müssen, um Investitionsrichtlinien zu erhalten und als Investoren anerkannt zu werden. Aber das Ministerium für Planung und Investitionen befolgt Resolution 98 nicht, also steckt es immer noch „fest“. Wenn es keine Resolution 98 gibt, wird das Ministerium für Planung und Architektur die Anpassung der 1/500-Planung für Unternehmen niemals genehmigen. Das bedeutet, dass in anderen Orten ohne Resolution 98 wie in Ho-Chi-Minh-Stadt die Verfahren nicht verdoppelt werden, sondern „feststecken“. Daher muss das Bauministerium in den Orten die Anpassung der 1/2.000-Planung genehmigen und dann die 1/500-Planung für Unternehmen genehmigen“, zitierte Herr Nghia und betonte: „Sozialwohnungsprojekte, die von Unternehmen selbst erstellt werden, Aufgrund der Unzulänglichkeiten des Dekrets 31 kommt die Gründung eines Landfonds schon beim Verfahren zur Genehmigung der Investitionspolitik und gleichzeitig zur Genehmigung der Investoren kaum voran.

Im Gespräch mit Thanh Nien wurde in den meisten Unternehmen auf einen weiteren Engpass hingewiesen: Unternehmen, die Sozialwohnungen bauen, sind laut Gesetz von der Grundsteuer befreit. Doch laut dem Wohnungsbaugesetz von 2014 und dem derzeit geltenden Bodengesetz von 2013 muss der Staat, um Unternehmen von der Gebühr für die Bodennutzung zu befreien, zunächst die Gebühr für die Bodennutzung berechnen und eine Bekanntmachung über die Höhe der von den Unternehmen zu zahlenden Gebühr für die Bodennutzung herausgeben. Erst dann werden Unternehmen von den Landnutzungsgebühren befreit, nicht von vornherein. Mittlerweile ist die Berechnung der Landnutzungsgebühren in den meisten Ortschaften ins Stocken geraten, sogar bei NOTM-Projekten. Dies macht das NOXH-Projekt „doppelt so überlastet“ wie das NOTM-Projekt. „Für soziale Wohnungsbauprojekte sollte von Anfang an eine Befreiung von der Grundgebühr vorgesehen werden, statt erst die Grundgebühr berechnen und Bescheide ausstellen zu müssen, um dann von der Grundgebühr befreit zu werden“, schlug ein Unternehmen vor.

Auch der Kredit wird gesperrt.

Als auf sozialen Wohnungsbau spezialisiertes Unternehmen beklagte sich Herr Minh Hoang, Generaldirektor der Social Housing Investment and Development Joint Stock Company, darüber, dass das Gesetz vorschreibt, dass es Investoren in den sozialen Wohnungsbau nicht gestattet ist, ihr eigenes Land zu verpfänden, um Kapital für den sozialen Wohnungsbau zu leihen, während dies für NOTM erlaubt ist. Aus diesem Grund war es in der jüngeren Vergangenheit keinem Unternehmen möglich, auf diesen Grundstücken Kapital aufzunehmen. „Diese Ironie ergibt sich aus der Tatsache, dass Sozialwohnungsunternehmen von Landnutzungsgebühren befreit sind. Während Landnutzungsgebühren nur einen Teil des Projekts ausmachen, müssen Unternehmen zur Durchführung des Projekts Land kaufen, für Einebnung, Bau usw. zahlen, sodass es unvernünftig ist, dieses Land nicht verpfänden zu können, um Geld für die Umsetzung des Projekts zu leihen, was den Sozialwohnungsunternehmen gegenüber Unternehmen, die NOTM durchführen, Nachteile bringt“, analysierte Herr Hoang und empfahl: „In den Verordnungsentwürfen zur Regelung des Wohnungsbaugesetzes (geändert) und des Landgesetzes (geändert) zur Entwicklung und Verwaltung von Sozialwohnungen ist es notwendig, Investoren zu erlauben, das Sozialwohnungsprojekt selbst zu verpfänden, zumindest in Fällen, in denen der Investor zugestimmt hat, Landnutzungsrechte zu erhalten oder derzeit Landnutzungsrechte besitzt. Denn derzeit müssen Investoren andere Vermögenswerte verpfänden, um Kreditkapital für die Umsetzung von Sozialwohnungsprojekten aufnehmen zu können. Dies hat den Unternehmen bei der Durchführung von Sozialwohnungsprojekten viele Schwierigkeiten bereitet und zur Senkung der Wohnungspreise beigetragen.“

Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender der Immobilienvereinigung von Ho-Chi-Minh-Stadt, bekräftigte: „Nicht nur die Verwaltungsverfahren, auch die Kreditvergabe für Sozialwohnungen steckt fest.“ Von 2015 bis heute kam kein Investor in den Genuss einer bevorzugten Kreditpolitik. Ohne Anreize müssen sich alle Investoren im sozialen Wohnungsbau kommerzielle Finanzierungspakete zulegen, um ihre Projekte realisieren zu können. Deshalb sind die Preise nach wie vor hoch. Beispielsweise leiht die Vietcombank Nam Long 9 %/Jahr für den Bau von Sozialwohnungen, und alle Kunden müssen ebenfalls 9 %/Jahr leihen. Dieser Zinssatz ist zwar im Vergleich zu Krediten zum Bau von NOTM sehr günstig, im Verhältnis zum Einkommen der Kunden jedoch zu hoch. Um die Zinsen zu senken, gewährt der Investor seinen Kunden einen Zuschuss von 2 %/Jahr, allerdings nur in den ersten beiden Jahren. Daher muss der Staat mittelfristig Haushaltsausgaben bereitstellen, um die Zinssätze der vier Geschäftsbanken zu subventionieren, die sich an der sozialen Wohnungsbaupolitik beteiligen: Vietinbank, Vietcombank, Agribank und BIDV. Gleichzeitig muss die Sozialpolitische Bank rekapitalisiert werden, um die aktuelle Vorzugszinspolitik von 4,8 %/Jahr umzusetzen.

„Der Ständige Ausschuss der Nationalversammlung sollte die Zuweisung mittelfristiger Mittel aus dem Staatshaushalt in Erwägung ziehen, um die soziale Wohnungsbaupolitik umzusetzen, die Vietnamesische Bank für Sozialpolitik zu rekapitalisieren oder die Zinssätze für vier von der Staatsbank benannte Geschäftsbanken zu subventionieren, um die Kreditanreizpolitik für sozialen Wohnungsbau umzusetzen“, schlug Herr Chau vor und fügte hinzu, dass das Kreditpaket in Höhe von 120.000 Milliarden VND, das von mehreren Geschäftsbanken freiwillig bereitgestellt wurde, mit Zinssätzen von 1,5 bis 2 % unter den normalen Zinssätzen für Geschäftskredite für einen Zeitraum von drei Jahren ausgestattet sei. Für Anleger hat dieser Zinssatz einen positiven Effekt, da sie zuvor Kredite zu Zinssätzen von bis zu 12 %/Jahr aufnehmen mussten. Das Kreditpaket in Höhe von 120.000 Milliarden VND ist jedoch für Käufer und Mieter von Sozialwohnungen nicht geeignet, nicht nur, weil es mit einem hohen Zinssatz von 7,5 %/Jahr belegt werden muss und nur für einen Zeitraum von 5 Jahren gilt, sondern auch, weil diese Zinssätze alle 6 Monate angepasst werden. Nach Ablauf der Vorzugsfrist gilt der vereinbarte Zinssatz, also der „variable“, sodass sich Käufer und Mieter von Sozialwohnungen „unwohl“ fühlen und Angst haben, Geld zu leihen. Daher hält das Bauministerium an seinem Vorschlag für ein Kreditpaket in Höhe von 110.000 Milliarden VND, einem Zinssatz von 4,8 – 5 %, und einer maximalen Kreditlaufzeit von 25 Jahren fest.

Die Ergebnisse des sozialen Wohnungsbaus sind sehr gering.

Aufgrund von Verwaltungs- und Kapitalengpässen konnte der Plan zur sozialen Wohnungsentwicklung in jüngster Zeit nicht wie geplant umgesetzt werden. Konkret lag der Wert im Zeitraum 2016 – 2020 bundesweit nur bei rund 41 %. Insbesondere in Ho-Chi-Minh-Stadt wurden zwar 75 % des Plans erfüllt, die tatsächliche Zahl betrug jedoch nur 15.000 Sozialwohnungen (durchschnittlich 3.000 Einheiten/Jahr), was der enormen Nachfrage nicht gerecht wurde. Im Zeitraum 2021–2025 wurden im ganzen Land lediglich 72 Sozialwohnungsprojekte mit 38.128 Wohnungen fertiggestellt, was fast 9 % des Plans entspricht. Davon hat Ho-Chi-Minh-Stadt lediglich zwei Projekte mit 623 Wohnungen (übertragen aus dem Zeitraum 2016–2020) fertiggestellt und in Betrieb genommen und sieben Projekte mit 4.996 Wohnungen begonnen, aufgrund rechtlicher Probleme ist der Bau jedoch fast unmöglich.

Quellenlink: https://thanhnien.vn/nhung-ach-tac-khien-lam-nha-o-xa-hoi-kho-gap-doi-185240317220308219.htm