Blockaden machen den Bau von Sozialwohnungen „doppelt so schwierig“

Kettenblockierung

Herr Le Huu Nghia, Direktor der Le Thanh Company, einem auf Sozialwohnungen (NOXH) in Ho-Chi-Minh-Stadt spezialisierten Unternehmen, kommentierte: „In letzter Zeit hat die Regierung viele Mechanismen und Richtlinien zur Entwicklung von NOXH eingeführt.“ Diese Anreize erschweren es den Investoren jedoch, da die Verfahren und die Anzahl der Dokumente immer komplexer werden als bei gewerblichen Wohnungsbauprojekten (NOTM). Beispielsweise werden Sozialwohnungsprojekten gemäß den geltenden Vorschriften Anreize gewährt, die hinsichtlich Baudichte, Flächennutzungskoeffizient und Bevölkerungsgröße 1,5-mal höher sind als die von den zuständigen staatlichen Stellen im Maßstab 1/2.000 genehmigten NOTM. Die Realität ist jedoch, dass fast alle Sozialwohnungsprojekte aus dem NOTM-Modell umgewandelt wurden und sich daher nicht für die 1/2.000-Planung eignen. Um Anspruch auf Anreize zu haben, müssen die 1/2.000- und 1/500-Planungen angepasst werden. Eine Anpassung der Planung ist jedoch äußerst schwierig.

Zahlreiche Engpässe führen dazu, dass das Programm zum sozialen Wohnungsbau nur sehr geringe Ergebnisse erzielt.

„In Ho-Chi-Minh-Stadt verpflichtet Resolution 98 den Staat, die 1/2.000- und 1/500-Planung anzupassen, um Sozialwohnungsprojekten Anreize zu bieten und mit der Planung im Einklang zu stehen. Dekret 31 schreibt vor, dass Sozialwohnungsprojekte mit der detaillierten Planung übereinstimmen müssen, um Investitionszuschüsse zu erhalten und als Investoren anerkannt zu werden. Das Ministerium für Planung und Investitionen hält sich jedoch nicht an Resolution 98 und steckt daher fest. Ohne Resolution 98 wird das Ministerium für Planung und Architektur die Anpassung der 1/500-Planung für Unternehmen niemals genehmigen. Das bedeutet, dass in anderen Orten ohne Resolution 98, wie in Ho-Chi-Minh-Stadt, die Verfahren nicht verdoppelt, sondern blockiert werden. Daher muss das Bauministerium in den Orten die Anpassung der 1/2.000-Planung genehmigen und anschließend die 1/500-Planung für Unternehmen genehmigen“, zitierte Herr Nghia und betonte: „Sozialwohnungsprojekte, die von Unternehmen selbst erstellt werden, stecken praktisch schon bei der Genehmigung der Investitionspolitik fest. Die Einrichtung eines Landfonds steckt fast schon bei der Genehmigung der Investitionspolitik fest. Genehmigung von Investoren aufgrund der Unzulänglichkeiten des Dekrets 31.

Im Gespräch mit Thanh Nien wurde in den meisten Unternehmen ein weiterer Engpass deutlich: Unternehmen, die Sozialwohnungen bauen, sind laut Gesetz von der Grundsteuer befreit. Doch gemäß dem derzeit geltenden Wohnungsbaugesetz von 2014 und dem Bodengesetz von 2013 muss der Staat, um Unternehmen von der Zahlung von Bodennutzungsgebühren zu befreien, zunächst die Bodennutzungsgebühren berechnen und eine Mitteilung über die Höhe der von den Unternehmen zu zahlenden Bodennutzungsgebühren herausgeben. Erst dann werden Unternehmen von den Landnutzungsgebühren befreit, nicht von Anfang an. Mittlerweile ist die Berechnung der Landnutzungsgebühren in den meisten Gemeinden ins Stocken geraten, sogar bei NOTM-Projekten. Dies macht das NOXH-Projekt „doppelt so überlastet“ wie das NOTM-Projekt. „Für Sozialwohnungsprojekte sollten von Anfang an keine Grundstücksgebühren anfallen, anstatt erst die Grundstücksgebühren berechnen und Bescheide ausstellen zu müssen, um dann von den Grundstücksgebühren befreit zu werden“, schlug ein Unternehmen vor.

Auch der Kredit wird gesperrt.

Als auf Sozialwohnungen spezialisiertes Unternehmen beklagte sich Herr Minh Hoang, Generaldirektor der Social Housing Investment and Development Joint Stock Company, darüber, dass das Gesetz vorschreibt, dass es Investoren in Sozialwohnungen nicht gestattet ist, ihr eigenes Land zu verpfänden, um Kapital für Sozialwohnungen zu leihen, während dies für NOTM erlaubt ist. Daher war es in der jüngeren Vergangenheit keinem Unternehmen möglich, auf diesen Grundstücken Kapital aufzunehmen. „Diese Ironie ergibt sich aus der Tatsache, dass Sozialwohnungsunternehmen von Landnutzungsgebühren befreit sind. Landnutzungsgebühren sind zwar nur ein Teil des Projekts, doch um das Projekt umzusetzen, müssen Unternehmen Land kaufen, für Einebnung, Bau usw. aufkommen. Daher ist es unzumutbar, dieses Land nicht zu beleihen, um Geld für die Umsetzung des Projekts zu leihen. Dies benachteiligt Sozialwohnungsunternehmen gegenüber Unternehmen, die NOTM betreiben“, analysierte Herr Hoang und empfahl: „In den Verordnungsentwürfen zum (geänderten) Wohnungsbaugesetz und zum (geänderten) Bodengesetz über die Entwicklung und Verwaltung von Sozialwohnungen ist es notwendig, Investoren die Möglichkeit zu geben, das Sozialwohnungsprojekt selbst zu beleihen, zumindest in Fällen, in denen der Investor dem Erwerb von Landnutzungsrechten zugestimmt hat oder bereits Landnutzungsrechte besitzt. Denn derzeit müssen Investoren andere Vermögenswerte beleihen, um Kreditkapital für die Umsetzung von Sozialwohnungsprojekten aufnehmen zu können. Dies hat Unternehmen bei der Umsetzung von Sozialwohnungsprojekten viele Schwierigkeiten bereitet und zu sinkenden Immobilienpreisen geführt.“

Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender der Immobilienvereinigung von Ho-Chi-Minh-Stadt, bekräftigte: „Nicht nur Verwaltungsverfahren, auch Kredite für Sozialwohnungen werden blockiert.“ Von 2015 bis heute kam kein Investor in den Genuss einer bevorzugten Kreditpolitik. Ohne Anreize müssen alle Investoren im sozialen Wohnungsbau Kredite aus kommerziellen Paketen aufnehmen, um ihre Projekte realisieren zu können, weshalb die Preise nach wie vor hoch sind. Beispielsweise leiht die Vietcombank Nam Long 9 % pro Jahr für den Bau von Sozialwohnungen und alle Kunden müssen ebenfalls 9 % pro Jahr leihen. Dieser Zinssatz ist zwar im Vergleich zu Krediten zum Bau von NOTM sehr günstig, im Verhältnis zum Einkommen der Kunden jedoch zu hoch. Um die Zinsen zu senken, gewährt der Investor seinen Kunden einen Zuschuss von 2 %/Jahr, allerdings nur in den ersten beiden Jahren. Daher muss der Staat mittelfristig Haushaltsausgaben bereitstellen, um die Zinssätze der vier Geschäftsbanken, Vietinbank, Vietcombank, Agribank und BIDV, die sich an der sozialen Wohnungsbaupolitik beteiligen, zu subventionieren. Gleichzeitig muss die Social Policy Bank rekapitalisiert werden, um die aktuelle Vorzugszinspolitik von 4,8 %/Jahr umzusetzen.

„Der Ständige Ausschuss der Nationalversammlung sollte die Zuweisung mittelfristiger Mittel aus dem Staatshaushalt in Erwägung ziehen, um die Sozialwohnungspolitik umzusetzen, die Vietnam Bank for Social Policies zu rekapitalisieren oder die Zinssätze für vier von der Staatsbank benannte Geschäftsbanken zu subventionieren, die die Kreditanreizpolitik für Sozialwohnungen umsetzen sollen“, schlug Herr Chau vor und fügte hinzu, dass das Kreditpaket in Höhe von 120.000 Milliarden VND, das von mehreren Geschäftsbanken freiwillig bereitgestellt wurde, über einen Zeitraum von drei Jahren zu um 1,5 bis 2 % niedrigeren Zinssätzen als die üblichen Zinssätze für Geschäftskredite reiche. Dieser Zinssatz wirkt sich positiv auf die Anleger aus, da diese zuvor Kredite zu Zinssätzen von bis zu 12 %/Jahr aufnehmen mussten. Das Kreditpaket in Höhe von 120.000 Milliarden VND ist jedoch für Käufer und Mieter von Sozialwohnungen nicht geeignet, nicht nur, weil es mit einem hohen Zinssatz von 7,5 %/Jahr belastet wird und nur für einen Zeitraum von 5 Jahren gilt, sondern auch, weil diese Zinssätze alle 6 Monate angepasst werden. Nach Ablauf der Vorzugsfrist gilt der vereinbarte Zinssatz, der sogenannte „variable“, sodass Käufer und Mieter von Sozialwohnungen sich „unwohl“ fühlen und Angst haben, einen Kredit aufzunehmen. Daher hält das Bauministerium an seinem Vorschlag für ein Kreditpaket in Höhe von 110.000 Milliarden VND mit einem Zinssatz von 4,8 – 5 % und einer maximalen Kreditlaufzeit von 25 Jahren fest.

Die Ergebnisse des sozialen Wohnungsbaus sind sehr gering.

Aufgrund der Verwaltungs- und Kapitalengpässe konnte der Plan zur Entwicklung des sozialen Wohnungsbaus in letzter Zeit nicht zielgerecht umgesetzt werden. Konkret erreichte das gesamte Land im Zeitraum 2016 – 2020 nur etwa 41 %. Insbesondere in Ho-Chi-Minh-Stadt wurden zwar 75 % des Plans umgesetzt, die tatsächliche Zahl betrug jedoch lediglich 15.000 Sozialwohnungen (durchschnittlich 3.000 Einheiten/Jahr), was der enormen Nachfrage nicht gerecht wurde. Im Zeitraum 2021–2025 wurden im ganzen Land lediglich 72 Sozialwohnungsprojekte mit 38.128 Wohnungen fertiggestellt, womit fast 9 % des Plans erreicht wurden. Davon hat Ho-Chi-Minh-Stadt lediglich zwei Projekte mit 623 Wohnungen (übertragen aus dem Zeitraum 2016–2020) fertiggestellt und in Betrieb genommen und sieben Projekte mit 4.996 Wohnungen begonnen, doch aufgrund rechtlicher Probleme ist der Bau nahezu unmöglich.

Quellenlink: https://thanhnien.vn/nhung-ach-tac-khien-lam-nha-o-xa-hoi-kho-gap-doi-185240317220308219.htm