Halten Sie Mieter mit Anreizen und Rabatten
Kürzlich musste ein Bürosystem in Ho-Chi-Minh-Stadt mit Räumlichkeiten in Distrikt 1, Phu Nhuan, Tan Binh ein beispielloses Rabattpaket für Mieter einführen, das lautet: 2 mieten, 1 gratis bekommen. Informationen dieses Bürovermietungssystems zufolge bekommen Mieter im traditionellen Bürosegment, die 2 m2 mieten, zusätzlich 1 m2 gratis. Wenn der Mieter beispielsweise ein 200 m2 großes Büro mietet, kann er ein 300 m2 großes Büro nutzen.
Zusätzlich zu dem oben genannten Programm bietet diese Einheit auch ein Konjunkturpaket für neue Mietverträge in Form von „2, 1 gratis“. Konkret bedeutet das, dass Kunden, die einen 2-Jahres-Büromietvertrag abschließen, ein zusätzliches Nutzungsjahr erhalten. Auch die Zahlungsweise wird durch dieses System flexibler gehandhabt als zuvor, z. B. 12 Monatsmieten zahlen und 1 Monat gratis bekommen, 24 Monate zahlen und 3 Monate gratis bekommen...
Zusätzlich zu dem oben erwähnten Bürosystem mit beispiellosen Rabatttricks gab es in Ho-Chi-Minh-Stadt einige Leasingeinheiten, die ihre Preise öffentlich angepasst oder Vorzugspakete bzw. Aktionen mit Rabatten von 20 – 30 %, sogar bis zu 50 % des Mietpreises kurzfristig angeboten haben. Es ist zu erkennen, dass im Zuge der zunehmenden Rabattprogramme einige erstklassige Büromieteinheiten mit Preisen zwischen 20 und 45 USD/m2/Monat auf den Markt gekommen sind. Bisher kosteten hochwertige Büros der Klasse A in Ho-Chi-Minh-Stadt 35 bis 70 USD/m2/Monat.
Aufgrund der „Welle“ an Zwangsräumungen waren viele Vermieter gezwungen, besondere Anreize zu bieten, um ihre Mieter zu halten.
Auch die Mietpreise für Büros der Klasse B sind nach der Anwendung von Förderprogrammen für die Vermietung von Einheiten stark von 20 - 35 USD/m2/Monat auf nur noch 10 - 30 USD/m2/Monat gefallen. Dies wird als guter Preis angesehen, wenn die Büromieten nach einer Phase guten Wachstums ihren Höhepunkt erreichen.
Neben Mietpreisreduzierungen und attraktiven Preisaktionen bieten einige Mietwohnungen auch Maßnahmen wie beispielsweise eine Möbelbeihilfe an, um neue Mieter zu gewinnen. Oder einige Einheiten haben ihren Personalbestand reduziert und kleine Flächen vermietet, um Unternehmen zu halten, die Personal abgebaut haben. Dadurch sind die Unternehmen in wirtschaftlich schwierigen Zeiten flexibler bei der Suche nach Mietflächen. Insbesondere gibt es in manchen Mietwohnungen neben der Anpassung der Mietpreise auch Regelungen zur Verlängerung von Zahlungsplänen oder zur Stundung von Zahlungen für Kunden mit Liquiditätsschwierigkeiten.
Das Angebot steigt, die Preise sinken weiter
Laut Daten von JLL Vietnam ist das Büroangebot in Ho-Chi-Minh-Stadt in den ersten Monaten des Jahres 2023 deutlich gestiegen. Die Büroflächen der Klasse A in Ho-Chi-Minh-Stadt belaufen sich derzeit auf über 308.325 Quadratmeter, was einem Anstieg von 16.200 Quadratmetern im Vergleich zum Vorquartal entspricht.
In der kommenden Zeit werden in Ho-Chi-Minh-Stadt viele neue Bezugsquellen entstehen, wenn eine Reihe von Büros zur Miete fertiggestellt und in Betrieb genommen werden. Die Tatsache, dass nach einer schwierigen Wirtschaftsphase das Angebot kontinuierlich steigt und die Nachfrage sinkt, zeigt, dass die Büromietpreise erheblich beeinflusst werden.
Laut Experten von Knight Frank Vietnam wird der Leerstand in Ho-Chi-Minh-Stadt in der kommenden Zeit einen Rekordwert erreichen, nämlich bis zu 29 % im Bürosegment der Klasse A. Dies ist das Ergebnis eines erhöhten Angebots in der zweiten Hälfte des Jahres 2023. Von da an können die Büromietpreise, insbesondere für Büros der Klasse A, stark um bis zu 20 % sinken, wenn die Belegungsrate 75 % erreicht.
Auch viele günstige Büros der Klasse C finden in wirtschaftlich schwierigen Zeiten keine Mieter.
Knight Frank prognostiziert außerdem, dass die Mieten für Büros der Klasse A bis Ende 2023 auf 53 USD pro Quadratmeter und Monat, bis Ende 2024 auf 48,50 USD pro Quadratmeter und Monat und bis Ende 2025 auf 44,50 USD pro Quadratmeter und Monat sinken werden. Auch die Leerstandsquoten werden auf 29 %, 24 % bzw. 32 % steigen, was auf eine deutliche Veränderung auf dem Büromietmarkt der Stadt hindeutet.
Für Büros der Klasse B ist die Zukunft sogar noch düsterer, da dieses Segment am stärksten vom Markttrend zu immer bevorzugteren Mietern betroffen sein wird, was zu einem harten Wettbewerb führen wird.
Die Mieten für Bürogebäude der Kategorie B werden voraussichtlich bis Ende 2023 auf 28,50 USD/m2/Monat, bis Ende 2024 auf 26,50 USD/m2/Monat und bis Ende 2025 auf 24,50 USD/m2/Monat sinken. Auch die Leerstandsquoten werden jährlich auf 14 %, 17 % bzw. 20 % steigen.
Viele Experten sagen, dass das Büromietsegment in Ho-Chi-Minh-Stadt aufgrund der Welle von Flächenrückgaben und des weiterhin stark steigenden Angebots in der zweiten Hälfte des Jahres 2023 vor einer schwierigen Situation steht. Während das Angebot reichlich ist, nimmt die Zahl der Büromieter ab, was dazu führt, dass viele Mieteinheiten hart mit Sonderangeboten und Anreizen konkurrieren müssen, um alte Mieter zu halten und neue Mieter zu finden.
Diese schwierige Situation führt auch dazu, dass viele schöne Räumlichkeiten mit hohen Mietpreisen im Zentrum von Ho-Chi-Minh-Stadt leer stehen und nicht mehr so priorisiert werden wie früher. Immer mehr Unternehmen „verlassen“ zentrale Lagen und ziehen in weiter entfernte Stadtteile oder sogar Vororte, um dort günstigere Büroräume zu mieten. Diese „Welle“ der Rückgabe von Räumlichkeiten ist noch nicht abgeebbt und dürfte sich in der kommenden Zeit noch verstärken, bis die Mietpreise auf ein für die Unternehmen akzeptables Niveau gesenkt werden, was kurzfristig sicherlich nicht passieren wird.
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