Lebhafter Büromietmarkt und Expertenprognosen

Schaffen Sie ein wettbewerbsfähiges Umfeld

In jüngster Zeit wurde wieder eine lebhafte Aktivität bei der Bürovermietung verzeichnet, wobei es zu Geschäftserweiterungen und -umzügen kam. Der Markt verzeichnete zudem eine Verschiebung der Mieternachfrage, was Büroinvestoren zu Veränderungen zwang, um Mieter – insbesondere Großunternehmen und multinationale Konzerne – zu halten.

Um die Verschiebung der Mieternachfrage besser zu verstehen und die Faktoren herauszufinden, die Büromieter wirksam binden, erklärt Matthew Powell, Leiter von Savills Vietnam, dass der Büromarkt in letzter Zeit vom Anstieg der ausländischen Direktinvestitionen profitiert, die nach Vietnam fließen.

Daten des Ministeriums für Planung und Investitionen zeigen, dass das gesamte ausländische Direktinvestitionskapital in Vietnam am 20. April 2024 mehr als 9,27 Milliarden US-Dollar erreichte, was einem Anstieg von 4,5 % gegenüber dem gleichen Zeitraum im Jahr 2023 entspricht. Bis heute verfügt das Land über 40.049 gültige Projekte mit einem Gesamtkapital von fast 478,58 Milliarden US-Dollar.

Viele erstklassige Büros zur Miete in Ho-Chi-Minh-Stadt.

Ausländische Investoren haben in 17 von 21 Sektoren der Volkswirtschaft investiert. Dabei lag die verarbeitende und herstellende Industrie mit einem Gesamtinvestitionskapital von über 6,15 Milliarden US-Dollar an der Spitze, was fast 66,4 % des gesamten registrierten Investitionskapitals entspricht, was einem Anstieg von 19,8 % gegenüber dem gleichen Zeitraum entspricht.

Den zweiten Platz belegte das Immobiliengeschäft mit einem Gesamtinvestitionskapital von über 1,73 Milliarden US-Dollar, was fast 18,7 % des gesamten registrierten Investitionskapitals entspricht, was einem Anstieg von 78,2 % gegenüber dem gleichen Zeitraum entspricht. Als nächstes kommen der Groß- und Einzelhandel; Lagerung und Transport mit einem Gesamtstammkapital von über 451,4 Millionen USD bzw. fast 383,2 Millionen USD.

Das Wachstum des ausländischen Direktkapitals und die Diversifizierung der Branchen sowie der anhaltend positive Geschäftsklimaindex haben gezeigt, dass Vietnam ein potenzieller Markt für viele Arten von Unternehmen ist, was zu einer steigenden Nachfrage nach Büros führt.

Im ersten Quartal 2024 herrscht reger Bürovermietungsbetrieb. Darunter haben Mieter aus der Informationstechnologie-, Fertigungs- und Rechtsbranche einen hohen Anteil.

Allerdings besteht nicht in allen Bürosegmenten eine hohe Nachfrage. Die aktuelle Nachfrage konzentriert sich auf das hochwertige Bürosegment, da die Anforderungen der Mieter an Büros gestiegen sind. Sie benötigen hochwertige Büroräume und ein gutes Arbeitsumfeld, um Talente anzuziehen und zu halten.

Das Arbeitsumfeld ist immer einer der Faktoren, auf die sowohl Büroleasinginvestoren als auch Büromieter achten.

Daher geht der Trend allmählich zu ökologisch zertifizierten Gebäuden mit hochwertigen Räumlichkeiten und umfassender Ausstattung. Daher müssen Büroinvestoren mit der Bereitstellung von Räumlichkeiten mit hohem Qualitätsstandard Schritt halten und dafür sorgen, dass diese dem allgemeinen Geschmack entsprechen.

Der aktuelle Trend geht dahin, dass die meisten Mieter zentrale Gebiete in Großstädten bevorzugen, wo es neue, hochwertige Projekte, angemessene Mietpreise und eine Nähe zum Zentrum gibt.

Es ist ersichtlich, dass die Tendenz zur Auswahl eines Büromieters von vielen Faktoren abhängt und der Preis nicht der einzige Faktor ist, den Unternehmen berücksichtigen, insbesondere für Mieter, die dazu neigen, ihre Büros in Gebäude der Klasse A aufzurüsten.

Für viele Unternehmen hat der Umzug in grün zertifizierte Bürogebäude höchste Priorität oder ist sogar eine Voraussetzung im Rahmen ihrer globalen ESG-Verpflichtung gegenüber ihren Aktionären und der relevanten gesetzlichen Anforderungen.

Manchmal sind Unternehmen bereit, einen Aufpreis für ein qualitativ hochwertigeres Gebäude mit Öko-Zertifizierung zu zahlen, das ihren Mitarbeitern ein produktives Arbeitsumfeld bietet und bei den Kunden ein positives Markenimage aufbaut. Obwohl der Preis eindeutig ein sehr wichtiger Faktor ist, ist er nicht der entscheidende Faktor.

Die Experten von Savills haben den Unterschied zwischen ökologisch zertifizierten und nicht zertifizierten Gebäuden festgestellt.

Ältere Gebäude, die den Umweltstandards nicht entsprechen, werden nun einem größeren Druck zur Mietsenkung ausgesetzt sein, da sie mit grün-zertifizierten Gebäuden nicht konkurrieren können. Es gibt Belege dafür, dass einige Vermieter, insbesondere bei Büros der Klasse B, die Mieten senken mussten, um ihre Kunden zu halten, während in Luxusgebäuden die Mieten weiterhin stabil bleiben.

„Der Preis ist natürlich wichtig. Aber wie bei allem anderen sind viele Menschen bereit, für hochwertige Erlebnisse zu zahlen. Genau wie beim Autokauf, bei Kleidung oder Handtaschen ist manchmal ein Preisunterschied für höherwertige Produkte und Dienstleistungen akzeptabel“, sagte Matthew Powell.

Büromieten in Ho-Chi-Minh-Stadt steigen

Laut den Experten von Savills weist der Büromarkt in Ho-Chi-Minh-Stadt viele Stärken auf: Große Büroflächen stehen neben einem größeren Gewerbemarkt. Die Büromieten in Ho-Chi-Minh-Stadt sind nach wie vor höher als in Hanoi, insbesondere in Projekten im Bezirk 1.

Allerdings konzentrierte sich der Markt in Ho-Chi-Minh-Stadt bisher größtenteils auf ein Gebiet, nämlich Distrikt 1, der den Großteil des Bürobedarfs deckte. Allerdings hat sich dieser Markt inzwischen in Richtung Thu Thiem-Gebiet verlagert, wo es neues Büroangebot, große Grundflächen und viele grün zertifizierte Projekte gibt.

In Hanoi sieht die Sache inzwischen anders aus. In Hanoi ist die Entwicklung auf dem Büromarkt breiter gefächert. An verschiedenen Standorten konzentrieren sich gewerbliche Projekte, wie etwa in Hoan Kiem, Ba Dinh, im Westen von Hanoi und bald auch in der Gegend um den Westsee.

Allerdings ist die aktuelle Mietkapazität bei Projekten in den Gebieten Hoan Kiem und Ba Dinh recht hoch. Daher werden neue Gebäude, deren Eröffnung in naher Zukunft erwartet wird, wie etwa Grand Terra, Taisei Square Hanoi, Tien Bo Plaza und BRG Diamond Park Plaza, für neues Angebot sorgen und für mehr Spannung bei kommerziellen Aktivitäten sorgen.

Ho-Chi-Minh-Stadt gilt als Stadt mit einer großen Anzahl zu vermietender Büros, die viele Kunden anziehen und bessere Preise bieten.

Experten gehen außerdem davon aus, dass die Büromieten in Hanoi künftig wahrscheinlich nicht höher ausfallen werden als in Ho-Chi-Minh-Stadt.

Demnach blieben laut Savills Asia Pacific die Büromieten in Hanoi im zweiten Halbjahr 2023 im Vergleich zur Region auf einem durchschnittlichen Niveau von 41,7 USD/m2/Monat (einschließlich Steuern und Servicegebühren). In Ho-Chi-Minh-Stadt liegt dieser Wert inzwischen bei 63,2 USD/m2/Monat.

Insbesondere da das Angebot an neuen First-Class-Immobilien in Hanoi in der kommenden Zeit voraussichtlich steigen wird, werden die Mietpreise weiterhin wettbewerbsfähig bleiben.

Für einzelne Gebäude, die beliebt oder von guter Qualität sind, kann ein höherer Preis verlangt werden, der jedoch nicht wesentlich höher sein wird als bei den Alternativen. Daher wird Hanoi in der kommenden Zeit angemessene Mietpreise bei hochwertigen Räumlichkeiten aufrechterhalten.

Gleichzeitig sind Experten der Ansicht, dass es sich bei den Investitionskosten für grüne Gebäude um langfristige Investitionen handelt. Unterdessen ist die Geschichte der Preissenkung eine kurzfristige Geschichte. Denn Büromieter nutzen die Büros oft über einen langen Zeitraum, mindestens 5–10 Jahre oder sogar länger.

Daher sind nachhaltig entwickelte grüne Bürogebäude für Investoren äußerst wichtige Faktoren, um langfristige Mieter zu binden. Das aktuelle Problem für Investoren in grüne Projekte besteht daher in der langfristigen Investition.

Quelle: https://www.nguoiduatin.vn/thi-truong-cho-thue-van-phong-soi-dong-va-nhung-du-bao-cua-chuyen-gia-a663028.html