Viele Erholungsindikatoren; Wohnungsinvestition bringt gute und stabile Rendite

Der am 4. Oktober von Batdongsan.com.vn veröffentlichte Bericht zum dritten Quartal 2023 zeigt, dass der Immobilienmarkt zwar weiterhin mit Schwierigkeiten zu kämpfen hat, es jedoch positive Anzeichen hinsichtlich der Transaktionsnachfrage und der Käuferstimmung gibt.

Der am 4. Oktober von Batdongsan.com.vn veröffentlichte Bericht zum dritten Quartal 2023 zeigt, dass der Immobilienmarkt positive Anzeichen hinsichtlich der Transaktionsnachfrage und der Käuferpsychologie gezeigt hat. (Quelle: Bauzeitung)

3 wichtige Indikatoren, die einen Wendepunkt signalisieren

Dem Bericht zufolge gibt es drei grundlegende Indikatoren des Immobilienmarktes, die mit dem zuvor prognostizierten Trend übereinstimmen.

Erstens , was die Bankzinsen betrifft: Während es im Zeitraum 2008–2012 vier Jahre dauerte, bis der Markt Anzeichen einer Anpassung der Bankzinsen zeigte, hat die Staatsbank in diesem Zeitraum, ab dem ersten Quartal 2023, zwei Anpassungen vorgenommen, um die Betriebszinsen zu senken, gefolgt von Senkungen vieler Arten von Zinssätzen.

Zweitens zum Kreditwachstum. Im Rückblick auf das Jahr 2012 ist das Kreditwachstum von 20 % auf 7 % gesunken, während die Inflation auf 8 % gestiegen ist. Bis 2013 stieg das Kreditwachstum auf 12 % und die Inflation auf 6 %. Genau im Jahr der Kreditlockerung zeigte der Immobilienmarkt sofort Anzeichen einer Trendwende. Im aktuellen Marktkontext strebt die Staatsbank seit Anfang 2023 ein Kreditwachstum von 14-15 % für das gesamte Jahr 2023 an, verglichen mit 14 % im Jahr 2022, was ein positives Signal ist.

Drittens zur Immobilienpolitik. Im Jahr 2008 brach die Liquidität auf dem Immobilienmarkt drastisch ein, doch erst im Jahr 2013 wurden Maßnahmen zur Stützung des Marktes ergriffen, wie etwa das 30.000 Milliarden schwere Hilfspaket und die Verkündung des überarbeiteten Bodengesetzes. Im Jahr 2022 wird sich die schleppende Entwicklung des Marktes wiederholen, wenn die Kreditvergabe verschärft wird, die Zinsen steigen und die Liquidität sinkt.

Seit Ende 2022 hat die Regierung jedoch kontinuierlich Maßnahmen ergriffen, um die Schwierigkeiten auf dem Immobilienmarkt zu beseitigen. Dazu gehören beispielsweise das Unterstützungspaket in Höhe von 120.000 Milliarden VND, das Dekret 08 zur Entlastung von Unternehmen bei der Rückzahlung von Anleihen, die Resolution 33 zur Entlastung des Immobilienmarkts, das Dekret 35, das es dem Volkskomitee der Provinz ermöglicht, Gebiete zu regeln, die in zum Verkauf stehende Grundstücke aufgeteilt werden können, usw.

Basierend auf der Analyse der oben genannten Indikatoren bleibt der Bericht bei der Meinung: „Der Immobilienmarkt wird sich voraussichtlich etwa im zweiten bis vierten Quartal 2023 erholen.“

Landanteil: Süd nimmt stark zu, Nord nimmt stetig zu

Laut Daten von Batdongsan.com.vn ist der Grundstückspreisindex landesweit seit 2018 stabil gestiegen, zeigt im Jahr 2023 jedoch eine Tendenz zu Differenzierungen zwischen bestimmten Regionen und Gebieten.

Nach einem langen Zeitraum vom ersten Quartal 2018 bis zum dritten Quartal 2023 stiegen die Verkaufspreise für Grundstücke im Süden um 71 % und im Norden um 54 %. So ist der durchschnittliche Preisanstieg für Grundstücke im Süden der letzten fünf Jahre höher als im Norden.

Betrachtet man jedoch nur das Jahr 2023, zeigen die Grundstückspreise in den beiden Regionen unterschiedliche Entwicklungen. Der durchschnittliche Verkaufspreis für Grundstücke im Norden steigt weiter an und stieg im dritten Quartal 2023 im Vergleich zum vierten Quartal 2022 um 4,9 %. Unterdessen zeigt der Grundstückspreischart im Süden Anzeichen eines Rückgangs: Von Ende letzten Jahres bis jetzt ist er um 26,2 % gesunken.

Typische Provinzen im Norden verzeichneten über einen langen Zeitraum, vom ersten Quartal 2018 bis zum dritten Quartal 2023, ein stabiles Wachstum der Grundstückspreise, darunter Hai Phong (plus 128 %), Quang Ninh (plus 44 %), Hung Yen (plus 36 %) und Bac Ninh (plus 20 %).

Im Süden verzeichnet Binh Duong im Vergleich zum Jahresbeginn 2018 einen Anstieg der Grundstückspreise um 147 % und ist damit eine der Provinzen mit der höchsten Wachstumsrate der Grundstückspreise in der Region. Bei Grundstücken in anderen Gegenden wie Long An, Ba Ria-Vung Tau und Dong Nai ist es zwar in letzter Zeit zu einem Rückgang der Verkaufspreise gekommen, insgesamt betrug der Preisanstieg in den letzten fünf Jahren jedoch 89 %, 64 % bzw. 60 %.

Der Markt für Flachbauimmobilien ist differenziert

Seit Jahresbeginn ist der Markt für Flachbauimmobilien bundesweit in eine Krise geraten, das Transaktionsvolumen ist zurückgegangen. Laut dem Q3/2023-Bericht von Batdongsan.com.vn gaben 57 % der an der Umfrage teilnehmenden Makler an, dass die Transaktionen mit Immobilienprodukten in niedrigen Gebäuden um mehr als 50 % zurückgegangen seien, 28 % kommentierten, dass die Transaktionen um 10 % – 50 % zurückgegangen seien.

Herr Dinh Minh Tuan, Direktor von Batdongsan.com.vn in der südlichen Region, erklärte, dass der Preis derzeit das größte Hindernis für Käufer darstelle, da die Preise für niedrige Immobilien weit über dem Durchschnittseinkommen der Bevölkerung lägen und es schwierig sei, sich für hochwertige Produkte Geld zu leihen.

Der durchschnittliche Verkaufspreis für Stadthäuser beträgt im dritten Quartal 2023 333 Millionen VND/m2 in Hanoi und 209 Millionen VND/m2 in Ho-Chi-Minh-Stadt. Ho Chi Minh

Herr Dinh Minh Tuan sagte, dass jedes Segment der Flachbauimmobilien einen anderen Trend und ein anderes Erholungspotenzial aufweist. Insbesondere bei Reihenhäusern herrscht weiterhin Ruhe, da der Tourismus und die Einzelhandelsaktivitäten aufgrund der Auswirkungen der Makroökonomie und der Pandemie nach Covid-19 nicht stark zugenommen haben.

Daten von Batdongsan.com.vn zeigen, dass das Interesse an Reihenhäusern in zentralen Stadtgebieten nahezu unverändert geblieben ist, während es in den touristischen Küstenprovinzen in den zentralen, nördlichen und südlichen Regionen im Vergleich zum ersten Quartal 2021 um 11 %, 22 % bzw. 41 % zurückgegangen ist.

Seit Jahresbeginn ist der Markt für Flachbauimmobilien bundesweit in eine Krise geraten, das Transaktionsvolumen ist zurückgegangen. (Quelle: Dan Viet)

Gleichzeitig verfügen Stadthäuser und Villen in Vorstädten über großes Potenzial, da das künftige Infrastrukturnetz den Trend zur Ausweitung der städtischen Gebiete auf die Vororte und angrenzenden Gebiete unterstützt. In vielen Vororten gab es in den letzten Jahren gute Wachstumsraten bei den Preisen für Villen und Reihenhäuser, wie etwa in Starlake Urban Area, Ciputra, Mailand Hanoi City, Vinhomes Riverside, ParkCity und Ecopark (Hanoi) mit Steigerungen von über 20 %, 30 % pro Jahr; oder Swan Bay Urban Area, Eco Village Saigon River, Mizuki Park (Ho-Chi-Minh-Stadt) stiegen die Preise laut Daten von Batdongsan.com.vn um etwa 20 % pro Jahr.

Bei Privathäusern bleiben das Interesse und die Angebotspreise in Hanoi stabil, da diese Art von Wohnraum einem echten Wohnbedarf entspricht und daher weiterhin eine Nachfrage besteht. Im dritten Quartal 2023 stiegen die Angebotspreise für Privathäuser in vielen Bezirken wie Tay Ho, Hai Ba Trung, Dong Da, Hoang Mai und Ha Dong im Vergleich zum gleichen Zeitraum im Jahr 2022 immer noch um 4 bis 9 %. Auch das Interesse stieg in einigen Bezirken Hanois leicht um 2 bis 3 %.

Und in TP. In Ho-Chi-Minh-Stadt tendieren die Angebotspreise und das Interesse an Privathäusern nach unten, der Rückgang beträgt jedoch nicht mehr als 10 % im Vergleich zum dritten Quartal 2022.

Wohnungsinvestment erzielt durchschnittliche Rendite von ca. 12,5%/Jahr

Der Bericht zeigt auch, dass Wohnungen die Immobilienart sind, die im vergangenen Jahr am wenigsten von negativen Markteinflüssen betroffen war, da diese Art einen echten Wohnbedarf deckt. Im dritten Quartal 2023 zeigte das Interesse an Wohnungen Anzeichen einer Erholung: Die Nachfrage nach Kaufwohnungen stieg im Vergleich zum Vorquartal um 1 % und die Nachfrage nach Mietwohnungen um 6 %. Unter ihnen werden Wohnungen im Preisbereich zwischen 2 und 4 Milliarden VND am häufigsten gesucht.

Im Jahr 2023 werden sich die Verkaufspreise für Wohnungen nicht wesentlich ändern. In Hanoi werden sie nur leicht um 1 bis 5 % steigen und in Ho-Chi-Minh-Stadt nahezu unverändert bleiben. Ho-Chi-Minh-Stadt: Betrachtet man jedoch den langen Zeitraum von 2015 bis heute, so ist der Preissteigerungsindex für Wohnungen in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt hoch. Ho-Chi-Minh-Stadt hat die Wachstumsrate des Bevölkerungseinkommens übertroffen. Nach 8 Jahren die Wohnungspreise in der Stadt. In Ho-Chi-Minh-Stadt und Hanoi stiegen die Einkommen um 82 % bzw. 56 %, während das Einkommen der Menschen in städtischen Gebieten lediglich um 39 % stieg.

Herr Le Bao Long, Strategiedirektor von Batdongsan.com.vn, kommentierte: „Der Kauf einer Wohnung wird für die Menschen immer schwieriger, da das Einkommenswachstum nicht mit dem Anstieg der Immobilienpreise Schritt halten kann. Auch in Zukunft werden die Preise für Neubauwohnungen hoch sein, da die Investoren bei steigenden Kosten ihre Gewinne optimieren müssen.“

Was die Psychologie der Immobilienkäufer betrifft, so entscheiden sich die Menschen angesichts der hohen Immobilienpreise für die Miete oder suchen nach Möglichkeiten, sich Geld für den Kauf eines Hauses zu leihen. Doch derzeit schrecken viele Käufer noch vor der Aufnahme eines Kredits für den Kauf zurück, da sie sich weiterhin Sorgen wegen der Zinsen machen.“

Da die Wohnungspreise ständig steigen und die Nachfrage nach Kauf und Miete dieser Art von Immobilien immer hoch ist, beträgt die durchschnittliche Rendite bei Investitionen in Wohnungen bis zu 12,5 %/Jahr (Preissteigerung und Mietgewinn kombiniert). Dies ist ein besserer und stabilerer Gewinn als bei anderen Anlageformen wie Aktien, Gold, Fremdwährungen, Grundstücken und Ersparnissen.

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