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| Der am 4. Oktober von Batdongsan.com.vn veröffentlichte Bericht zum dritten Quartal 2023 zeigt, dass der Immobilienmarkt positive Anzeichen hinsichtlich der Transaktionsnachfrage und der Käuferpsychologie gezeigt hat. (Quelle: Bauzeitung) |
3 wichtige Indikatoren, die einen Wendepunkt signalisieren
Dem Bericht zufolge gibt es drei grundlegende Indikatoren des Immobilienmarktes, die mit dem zuvor prognostizierten Trend übereinstimmen.
Erstens , was die Bankzinsen betrifft, so dauerte es im Zeitraum 2008-2012 vier Jahre, bis der Markt Anzeichen einer Anpassung der Bankzinsen zeigte, und in diesem Zeitraum, ab dem ersten Quartal 2023, hat die Staatsbank zwei Runden von Anpassungen zur Senkung der operativen Zinssätze, gefolgt von Runden der Senkung vieler Arten von Zinssätzen.
Zweitens zum Kreditwachstum. Im Rückblick auf das Jahr 2012 ist das Kreditwachstum von 20% auf 7% gefallen, während die Inflation auf 8% stieg. Bis 2013 stieg das Kreditwachstum auf 12 % und die Inflation auf 6 %. Genau im Jahr der Kreditlockerung zeigten sich auf dem Immobilienmarkt sofort Anzeichen einer Trendwende. Im aktuellen Marktkontext strebt die Staatsbank seit Anfang 2023 ein Kreditwachstum von 14–15 % für das gesamte Jahr 2023 an, verglichen mit 14 % im Jahr 2022, was ein positives Signal ist.
Drittens zur Immobilienpolitik. Im Jahr 2008 brach die Liquidität auf dem Immobilienmarkt drastisch ein, doch erst 2013 gab es Maßnahmen zur Stützung des Marktes, wie das 30.000-Milliarden-Hilfspaket und die Verkündung des überarbeiteten Bodengesetzes. Im Jahr 2022 wird sich die schleppende Entwicklung des Marktes wiederholen, wenn die Kreditvergabe verschärft wird, die Zinsen steigen und die Liquidität abnimmt.
Seit Ende 2022 hat die Regierung jedoch kontinuierlich Maßnahmen ergriffen, um Schwierigkeiten für den Immobilienmarkt zu beseitigen, wie das Unterstützungspaket in Höhe von 120.000 Milliarden VND, Dekret 08 zur Entlastung des Unternehmens bei der Zahlung von Anleihen, Resolution 33 trägt zur Entlastung der Immobilienmarkt: Dekret 35 gestattet es dem Volkskomitee der Provinz, Gebiete zu regeln, die in Grundstücke zum Verkauf usw. aufgeteilt werden können.
Basierend auf der Analyse der oben genannten Indikatoren bleibt der Bericht bei der Meinung: „Der Immobilienmarkt wird sich voraussichtlich etwa im zweiten bis vierten Quartal 2023 erholen.“
Landanteil: Süden nimmt stark zu, Norden nimmt stetig zu
Laut Daten von Batdongsan.com.vn ist der Grundstückspreisindex im gesamten Land seit 2018 stabil gestiegen, im Jahr 2023 gibt es jedoch Unterschiede zwischen bestimmten Regionen und Gebieten.
Nach einem langen Zeitraum vom ersten Quartal 2018 bis zum dritten Quartal 2023 stiegen die Verkaufspreise für Grundstücke im Süden um 71 % und im Norden um 54 %. So ist der durchschnittliche Preisanstieg für Grundstücke im Süden der letzten fünf Jahre höher als im Norden.
Betrachtet man jedoch nur das Jahr 2023, zeigen die Grundstückspreise in den beiden Regionen unterschiedliche Entwicklungen. Der durchschnittliche Verkaufspreis für Grundstücke im Norden steigt weiter an und stieg im dritten Quartal 2023 im Vergleich zum vierten Quartal 2022 um 4,9 %. Unterdessen zeigt der Chart der Grundstückspreise im Süden Anzeichen eines Rückgangs: Seit Ende letzten Jahres bis jetzt sind sie um 26,2 % gesunken.
Typische Provinzen im Norden verzeichneten über einen langen Zeitraum, vom ersten Quartal 2018 bis zum dritten Quartal 2023, ein stabiles Wachstum der Grundstückspreise, darunter Hai Phong (plus 128 %), Quang Ninh (plus 44 %), Hung Yen (plus 100 %) und Can Tho (plus 100 %). Yen (plus 36 %), Bac Ninh (plus 20 %).
Im Süden verzeichnet Binh Duong im Vergleich zum Jahresanfang 2018 einen Anstieg der Grundstückspreise um 147 % und ist damit eine der Provinzen mit der höchsten Grundstückspreiswachstumsrate in der Region. Bei Grundstücken in anderen Gegenden wie Long An, Ba Ria-Vung Tau und Dong Nai ist der Verkaufspreis zwar in letzter Zeit gesunken, insgesamt betrug der Preisanstieg in den letzten 5 Jahren jedoch 89 %, 64 % und 60 %. %.
Der Markt für Flachbauimmobilien ist differenziert
Seit Jahresbeginn ist der Markt für Flachbau-Immobilien bundesweit in eine Krise geraten, die Transaktionsvolumina sind rückläufig. Laut dem Q3/2023-Bericht von Batdongsan.com.vn gaben 57 % der an der Umfrage teilnehmenden Makler an, dass die Transaktionen mit Immobilienprodukten in niedrigen Gebäuden um mehr als 50 % zurückgegangen seien, 28 % kommentierten, dass die Transaktionen um 10 % - 50 zurückgegangen seien %. .
Herr Dinh Minh Tuan, Direktor von Batdongsan.com.vn in der südlichen Region, erklärte, dass der Preis derzeit das größte Hindernis für Käufer darstelle, da die Preise für Immobilien mit niedriger Höhe weit über dem Durchschnittseinkommen der Bevölkerung lägen und Produkte von großem Wert können nur schwer geliehen und gekauft werden.
Der durchschnittliche Verkaufspreis für Reihenhäuser beträgt im dritten Quartal 2023 333 Millionen VND/m2 in Hanoi und 209 Millionen VND/m2 in Ho-Chi-Minh-Stadt. Ho Chi Minh
Herr Dinh Minh Tuan sagte, dass jedes Segment der Flachbau-Immobilien einen anderen Trend und ein anderes Erholungspotenzial aufweise. Insbesondere bei Reihenhäusern herrscht noch Ruhe, da der Tourismus und die Einzelhandelsaktivitäten aufgrund der Auswirkungen der Makroökonomie und der Pandemie nach Covid-19 nicht stark zugenommen haben.
Daten von Batdongsan.com.vn zeigen, dass das Interesse an Stadthäusern in zentralen Stadtgebieten nahezu unverändert geblieben ist, während es in den küstennahen Touristenprovinzen in den Regionen Zentral, Nord und Süd um 11 % bzw. 22 % zurückgegangen ist. und 41 % im Vergleich zum ersten Quartal 2021.
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| Seit Jahresbeginn ist der Markt für Flachbau-Immobilien bundesweit in eine Krise geraten, die Transaktionsvolumina sind rückläufig. (Quelle: Dan Viet) |
Gleichzeitig verfügen Stadthäuser und Villen in Vororten über großes Potenzial, da das künftige Infrastrukturnetz den Trend zur Ausweitung der Stadtgebiete auf die Vororte und angrenzenden Gebiete unterstützt. In vielen Vororten haben die Preise für Villen und Stadthäuser in den letzten Jahren gute Wachstumsraten verzeichnet, wie z. B. Starlake Urban Area, Ciputra, Mailand Hanoi City, Vinhomes Riverside, ParkCity und Ecopark (Hanoi) mit einem Anstieg von über 20 %, 30 % pro Jahr; oder Swan Bay Urban Area, Eco Village Saigon River, Mizuki Park (Ho-Chi-Minh-Stadt) stiegen die Preise laut Daten von Batdongsan.com.vn jährlich um etwa 20 %.
Bei Privathäusern bleiben das Interesse und die Angebotspreise in Hanoi stabil, da dieser Wohnungstyp einen tatsächlichen Wohnbedarf deckt und daher weiterhin Nachfrage besteht. Im dritten Quartal 2023 stiegen die Verkaufspreise für Privathäuser in vielen Bezirken wie Tay Ho, Hai Ba Trung, Dong Da, Hoang Mai und Ha Dong im Vergleich zum gleichen Zeitraum im Jahr 2022 immer noch um 4 bis 9 %. Auch das Interesse ist gestiegen, in einigen Bezirken Hanois um leichte 2–3 %.
Und in TP. In Ho-Chi-Minh-Stadt tendieren die Angebotspreise und das Interesse an Privathäusern nach unten, aber der Rückgang beträgt im Vergleich zum dritten Quartal 2022 nicht mehr als 10 %.
Wohnungsinvestment erzielt durchschnittliche Rendite von rund 12,5%/Jahr
Der Bericht zeigt auch, dass Wohnungen der Immobilientyp sind, der im vergangenen Jahr am wenigsten von negativen Markteinflüssen betroffen war, da dieser Typ einen echten Wohnbedarf deckt. Im dritten Quartal 2023 zeigte das Interesse an Wohnungen Anzeichen einer Erholung: Die Nachfrage nach Kaufwohnungen stieg im Vergleich zum Vorquartal um 1 % und die Nachfrage nach Mietwohnungen um 6 %. Darunter sind Wohnungen im Preisbereich zwischen 2 und 4 Milliarden VND am gefragtesten.
Im Jahr 2023 werden sich die Verkaufspreise für Wohnungen nicht wesentlich ändern. In Hanoi wird lediglich ein leichter Anstieg von 1 % – 5 % erwartet, in Ho-Chi-Minh-Stadt wird er nahezu unverändert bleiben. Ho Chi Minh Betrachtet man jedoch den langen Zeitraum von 2015 bis heute, ist der Preissteigerungsindex für Wohnungen in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt ähnlich. Ho-Chi-Minh-Stadt hat die Wachstumsrate des Bevölkerungseinkommens übertroffen. Nach 8 Jahren Wohnungspreise in der Stadt. In Ho-Chi-Minh-Stadt und Hanoi stiegen die Einkommen um 82 % bzw. 56 %, während in den städtischen Gebieten das Einkommen nur um 39 % zunahm.
Herr Le Bao Long, Strategiedirektor von Batdongsan.com.vn, kommentierte: „Der Kauf einer Wohnung wird für die Menschen immer schwieriger, da die Einkommenssteigerungen nicht mit der Steigerung der Immobilienpreise Schritt halten können.“ Auch für Neubauprojekte werden künftig hohe Preise anfallen, denn bei steigenden Kosten müssen die Investoren ihre Gewinne optimieren.
Was die Psychologie der Immobilienkäufer betrifft, so greifen die Menschen angesichts der hohen Immobilienpreise auf die Miete zurück oder suchen nach Möglichkeiten, sich Geld für den Kauf eines Hauses zu leihen. Doch derzeit schrecken viele Käufer noch vor der Aufnahme eines Kredits für den Hauskauf zurück, da sie weiterhin Bedenken hinsichtlich der Zinsen haben.“
Da die Wohnungspreise ständig steigen und die Nachfrage nach Kauf und Miete dieser Art von Immobilien stets hoch ist, liegt die durchschnittliche Rendite bei Investitionen in Wohnungen bei bis zu 12,5 %/Jahr (Preissteigerung und Mietgewinn kombiniert). Dies ist eine bessere und stabilere Rendite als bei anderen Anlageformen wie Aktien, Gold, Fremdwährungen, Grundstücken und Ersparnissen.
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