Immobilieninvestoren sehen immer noch „viel, kaufen wenig“

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Obwohl der Immobilienmarkt sich voraussichtlich erholt und viele Verkaufs- und Projekteinführungsaktivitäten wieder aufgenommen werden, ist die Liquidität noch immer gering.

Ein aktueller Marktforschungsbericht von Batdongsan.com.vn zeigt, dass es im Mai 2024 auf dem Immobilienmarkt in Ho-Chi-Minh-Stadt in einigen Segmenten viele Veränderungen bei den Verkaufspreisen gab, die Nachfrage nach Kauf jedoch zurückging und die Nachfrage nach Mieten stieg.

Konkret liegt der durchschnittliche Verkaufspreis für Wohnungen in Ho-Chi-Minh-Stadt bei rund 50 Millionen VND/m2, was einer Steigerung von 1 Million VND/m2 gegenüber dem Verkaufspreis im April des Vorjahres entspricht. Insbesondere der Verkaufspreis von Häusern an der Straße in Ho-Chi-Minh-Stadt ist stärker gestiegen, von durchschnittlich 214 Millionen VND/m2 im April 2024 auf 217 Millionen VND/m2.

Der Suchbedarf und die Anzahl der Immobilienangebote in Ho-Chi-Minh-Stadt sind im Vergleich zum Vormonat leicht gestiegen. Demnach stieg die Nachfrage nach Immobilien in Ho-Chi-Minh-Stadt um 3 %, die Zahl der Immobilienangebote nahm im Vergleich zum Vormonat um 9 % zu. Den stärksten Zuwachs an Inseraten gab es im Segment der Privathäuser (+10 %) sowie der Wohnungen und Grundstücke (jeweils (+6 %).

Bei Villen handelt es sich um den Immobilientyp, bei dem die Inserate im letzten Monat um 2 % zurückgingen. Auch in diesem Segment gab es kein Neuangebot. Bei anderen Immobilienarten wie Grundstücken und Reihenhäusern blieb die Tendenz unverändert, während die Zahl der Suchanfragen für zum Verkauf stehende Privathäuser und Reihenhäuser im Vergleich zum Vormonat um 4 % zurückging.

Im Gegensatz zur Nachfrage nach Kauf- und Verkaufsobjekten ist die Zahl der Suchanfragen für Mietobjekte im vergangenen Monat weiterhin stark angestiegen. Dementsprechend hat die Zahl der Immobilienangebote zur Miete im Vergleich zum April bei den meisten Kategorien zugenommen (Wohnungen stiegen um 12 %, Reihenhäuser und Pensionen um 8 % und Büros zur Miete stiegen um 10 %).

Nguyen Thai Binh, CEO der Dong Tay Land Joint Stock Company, erläuterte dieses Phänomen wie folgt: Aufgrund der hohen Nachfrage nach echtem Wohnraum seien derzeit viele Menschen gezwungen, Häuser zu mieten, obwohl das entsprechende Angebot auf dem Markt mangelhaft sei.

Laut Herrn Binh interessiert den Kunden in guten Marktjahren wie 2018 – 2021 nicht der Verkaufspreis (wie viel Geld pro Quadratmeter), sondern vielmehr, wie viel Geld er zunächst ausgeben muss, um eine Immobilie zu kaufen. Denn beim Wohnungskauf zahlen Kunden 30 Prozent an und leihen sich die restlichen 70 Prozent.

Um mehr Investoren anzuziehen, führten die Investoren eine Politik ein, bei der die Kunden nur 25 % im Voraus bezahlen und 75 % leihen mussten; dieses Verhältnis wurde später nach unten in Richtung 20 - 80 %, 15 - 85 % und 10 - 90 % angepasst. Sogar während der Covid-19-Pandemie war auf dem Markt das Konzept des Hauskaufs für 0 VND zu finden, d. h. die Kunden müssen nicht im Voraus zahlen. Mindestens drei Projekte wendeten diese Regelung an.

Wenn sich das Marktumfeld jedoch abschwächt, achten die Kunden genauer auf die Stückpreise. Beispielsweise ist eine Wohnung in Ho-Chi-Minh-Stadt mit einem Stückpreis von über 50 Millionen VND/m2, mit 2 Schlafzimmern und einem Preis von über 3 Milliarden VND derzeit sicherlich sehr schwer zu verkaufen. Liegt der Preis unter 2,5 Milliarden VND/Wohnung, wird der Verkauf leichter sein.

„Kunden zögern derzeit sehr, den niedrigsten Gesamtpreis zu wählen und bei der Berechnung des Stückpreises muss dieser auch angemessen sein. „Das ist ein schwieriges Problem für Investoren“, sagte der CEO der Dong Tay Land Joint Stock Company.

Eine Untersuchung des Dat Xanh Services Institute of Economics – Finance – Real Estate (DXS-FERI) zum Neuangebot auf den Märkten von Hanoi, Ho-Chi-Minh-Stadt, Binh Duong, Da Nang und Nha Trang zeigt, dass 27 % der Wohnungen Preise zwischen 2,5 und 3,5 Milliarden VND haben; 26 % entfallen auf Wohnungen im Preisbereich von 3,5 bis 5 Milliarden VND; 24 % der Wohnungen kosten über 5 Milliarden VND und nur 16 % der Wohnungen haben einen Verkaufspreis von unter 2,5 Milliarden VND. Mittlerweile sind bis zu 67 % der über 1.000 befragten Kunden an Wohnungen unter 2,5 Milliarden VND interessiert.

Tatsächlich können Investoren den Verkaufspreis neuer Projekte nicht senken, da die Investitionskosten (darunter Grundstückskosten, Baukosten, Investitionskosten, Kosten für die Geschäftsumsetzung, Finanzierungskosten usw.) zu stark gestiegen sind.

Bei der Prognose der Richtung der Erholung des Immobilienmarktes gehen Experten davon aus, dass sich Immobilienarten, die dem tatsächlichen Wohnbedarf dienen, besser erholen werden als spekulative Immobilienarten.

Laut Herrn Ngo Quang Phuc, Generaldirektor der Phu Dong Group, wird sich die Kaufkraft von jetzt an bis Ende 2024 weiterhin nur auf Gruppen konzentrieren, die einen echten Wohnbedarf haben. Möglicherweise kehrt eine kleine Gruppe von Anlegern auf den Markt zurück, aber nicht genug, um einen Durchbruch bei der Liquidität zu erzielen. Hier wird die Erholung vor allem in den Wohnungssegmenten mit für die Mehrheit erschwinglichen Preisen stark ausfallen. Beispielsweise sind Sozialwohnungen sowie Wohnungen der mittleren und erschwinglichen Preisklasse grundsätzlich sehr gefragt und für die Mehrheit der Eigenheimkäufer erschwinglich. Andere Typen werden durch das Wachstumspotenzial der Wirtschaft bestimmt.

Herr Nguyen Quoc Anh, stellvertretender Generaldirektor von Batdongsan.com.vn, glaubt auch, dass Immobilientypen, in denen Menschen tatsächlich leben, wie Wohnungen und Privathäuser, eine führende Rolle auf dem Markt spielen. Allerdings hat der Immobilienmarkt noch immer mit Liquiditätsproblemen zu kämpfen und braucht mehr Zeit, um dieses Problem zu lösen.

„Der aktuelle Cashflow besteht zu einem großen Teil aus Anleihen und Projekten, bei denen die rechtlichen Probleme noch nicht gelöst sind. Derzeit bedarf es politischer Maßnahmen, um den Cashflow auf dem Markt anzukurbeln. Die Ersparnisse der Menschen sind immer noch sehr hoch. Wenn dieses Problem nicht gelöst wird, kann sich der Markt nicht vollständig erholen. „Nach der Lösung des Problems wird der Markt tatsächlich in eine Phase des Wohlstands und der Stabilität eintreten“, erklärte Herr Quoc Anh.

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