Immobilieninvestoren sehen immer noch „viel, kaufen wenig“

Obwohl der Immobilienmarkt sich voraussichtlich erholt und viele Verkaufs- und Projektvorstellungen wieder aufgenommen werden, ist die Liquidität noch immer gering.

Ein aktueller Marktforschungsbericht von Batdongsan.com.vn zeigt, dass es im Mai 2024 auf dem Immobilienmarkt in Ho-Chi-Minh-Stadt in einigen Segmenten viele Veränderungen bei den Verkaufspreisen gab, die Nachfrage nach Kaufimmobilien jedoch zurückging und die Nachfrage nach Mietimmobilien stieg.

Konkret beträgt der durchschnittliche Verkaufspreis für Wohnungen in Ho-Chi-Minh-Stadt rund 50 Millionen VND/m2, was einer Steigerung von 1 Million VND/m2 gegenüber dem Verkaufspreis im April des Vorjahres entspricht. Insbesondere der Verkaufspreis von Häusern mit Straßenfront in Ho-Chi-Minh-Stadt ist stärker gestiegen, von durchschnittlich 214 Millionen VND/m2 im April 2024 auf 217 Millionen VND/m2.

Die Suchnachfrage und die Anzahl der Immobilienangebote in Ho-Chi-Minh-Stadt sind im Vergleich zum Vormonat leicht gestiegen. Demnach stieg die Nachfrage nach Immobilien in Ho-Chi-Minh-Stadt um 3 %, die Zahl der Immobilienangebote erhöhte sich im Vergleich zum Vormonat um 9 %. Die stärksten Zuwächse bei den Inseraten gab es im Segment der Privathäuser (plus 10 %) sowie bei Wohnungen und Grundstücken (jeweils plus 6 %).

Bei Villen handelt es sich um die Immobilienart, deren Inserate im letzten Monat um 2 % zurückgingen. Auch in diesem Segment gab es kein Neuangebot. Bei anderen Immobilienarten wie Grundstücken und Reihenhäusern blieb die Tendenz unverändert, während die Zahl der Suchanfragen für zum Verkauf stehende Privathäuser und Reihenhäuser im Vergleich zum Vormonat um 4 % zurückging.

Im Gegensatz zur Nachfrage nach Kauf- und Verkaufsobjekten ist die Zahl der Suchanfragen für Mietobjekte im vergangenen Monat weiterhin stark gestiegen. Dementsprechend stieg die Zahl der Mietangebote für Immobilien in den meisten Kategorien (Wohnungen stiegen um 12 %, Reihenhäuser und Pensionen um 8 % und Büros zur Miete stiegen im Vergleich zum April um 10 %).

Nguyen Thai Binh , CEO der Dong Tay Land Joint Stock Company, erklärte dieses Phänomen mit den Worten, dass derzeit viele Menschen aufgrund der hohen Nachfrage nach Wohnraum und des mangelnden Angebots auf dem Markt Häuser mieten müssten.

Laut Herrn Binh sind die Kunden in guten Marktjahren wie 2018 – 2021 nicht am Verkaufspreis interessiert (wie viel Geld pro Quadratmeter), sondern vielmehr daran, wie viel Geld sie zunächst ausgeben müssen, um eine Immobilie zu kaufen. Denn beim Wohnungskauf zahlen Kunden 30 Prozent an und leihen sich die restlichen 70 Prozent.

Um mehr Investoren anzuziehen, führten die Investoren eine Richtlinie ein, nach der die Kunden nur 25 % im Voraus bezahlen und 75 % leihen mussten. Dieses Verhältnis wurde dann nach unten in Richtung 20 – 80 %, 15 – 85 % und 10 – 90 % angepasst. Sogar während der Covid-19-Pandemie war das Konzept, ein Haus für 0 VND zu kaufen, d. h., Kunden müssen nicht im Voraus bezahlen, auf dem Markt verfügbar. Mindestens drei Projekte wendeten diese Regelung an.

Wenn sich der Markt jedoch abschwächt, achten die Kunden genauer auf die Stückpreise. Beispielsweise ist eine Wohnung in Ho-Chi-Minh-Stadt mit einem Stückpreis von über 50 Millionen VND/m2, mit 2 Schlafzimmern und einem Preis von über 3 Milliarden VND derzeit sicherlich sehr schwer zu verkaufen. Liegt der Preis unter 2,5 Milliarden VND/Wohnung, lässt sich die Wohnung leichter verkaufen.

„Kunden zögern derzeit sehr, den niedrigsten Gesamtpreis zu wählen. Bei der Berechnung des Stückpreises muss dieser zudem angemessen sein. Das ist ein schwieriges Problem für Investoren“, sagte der CEO der Dong Tay Land Joint Stock Company.

Eine Umfrage des Dat Xanh Services Institute of Economics – Finance – Real Estate (DXS-FERI) zum neuen Angebot auf den Märkten von Hanoi, Ho-Chi-Minh-Stadt, Binh Duong, Da Nang und Nha Trang zeigt, dass die Anzahl der Wohnungen mit Preisen zwischen 2,5 und 3,5 Milliarden VND 27 % ausmacht; 26 % entfallen auf Wohnungen im Wert von 3,5 bis 5 Milliarden VND; 24 % der Wohnungen kosten mehr als 5 Milliarden VND und nur 16 % der Wohnungen haben einen Verkaufspreis von weniger als 2,5 Milliarden VND. Mittlerweile sind bis zu 67 % der über 1.000 befragten Kunden an Wohnungen unter 2,5 Milliarden VND interessiert.

Tatsächlich können Investoren den Verkaufspreis neuer Projekte nicht senken, da die Investitionskosten, einschließlich Grundstückskosten, Baukosten, Investitionskosten, Kosten für die Geschäftsimplementierung, Finanzierungskosten usw., zu stark gestiegen sind.

Experten prognostizieren die Richtung der Erholung des Immobilienmarktes und gehen davon aus, dass sich Immobilienarten, die dem realen Wohnbedarf dienen, besser erholen werden als spekulative Arten.

Laut Herrn Ngo Quang Phuc, Generaldirektor der Phu Dong Group, wird sich die Kaufkraft von jetzt an bis Ende 2024 weiterhin nur auf Gruppen mit echtem Wohnbedarf konzentrieren. Möglicherweise kehrt eine kleine Gruppe von Anlegern auf den Markt zurück, aber nicht genug, um einen Durchbruch bei der Liquidität zu erzielen. Die Erholung wird hier in den Wohnungssegmenten mit für die Mehrheit erschwinglichen Preisen stark ausfallen. Sozialwohnungen, Mittelklassewohnungen und erschwingliche Wohnungen sind beispielsweise von Natur aus sehr gefragt und für die Mehrheit der Eigenheimkäufer erschwinglich. Andere Typen werden durch das Wachstumspotenzial der Wirtschaft bestimmt.

Herr Nguyen Quoc Anh, stellvertretender Generaldirektor von Batdongsan.com.vn, sagte auch, dass Immobilienarten, in denen Menschen tatsächlich leben, wie Wohnungen und Privathäuser, auf dem Markt eine führende Rolle spielen. Der Immobilienmarkt hat jedoch weiterhin mit Liquiditätsschwierigkeiten zu kämpfen und braucht mehr Zeit, um dieses Problem zu lösen.

„Derzeit fließt ein Großteil des Cashflows in Anleihen und Projekte, deren rechtliche Probleme noch nicht geklärt sind. Es bedarf politischer Maßnahmen, um den Cashflow in den Markt zu stimulieren. Die Spareinlagen der Bevölkerung sind nach wie vor sehr hoch, und ohne Lösung dieses Problems kann sich der Markt nicht vollständig erholen. Nach der Lösung dieses Problems wird der Markt tatsächlich in eine Phase des Wohlstands und der Stabilität eintreten“, erklärte Herr Quoc Anh.

Quelle: https://baodautu.vn/batdongsan/nha-dau-tu-bat-dong-san-van-xem-nhieu-mua-it-d218270.html