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| Der Immobilienmarkt verzeichnete von Anfang 2023 bis heute einen allmählichen Anstieg des Transaktionsvolumens. (Quelle: DT) |
Anzeichen einer Besserung
Der gerade fertiggestellte Bericht „Bewertung des Erholungsprozesses des vietnamesischen Immobilienmarktes im dritten Quartal 2023 und Prognose der Marktsituation im vierten Quartal 2023“ der Vietnam Real Estate Association (Vnrea) stellt klar, dass sich die Liquidität auf dem Immobilienmarkt im dritten Quartal 2023 im Vergleich zur schwierigen Zeit Ende 2022 verbessert hat und dass der Markt in den ersten Monaten des Jahres viele „Lichtblicke“ an Orten wie Hanoi, Hai Phong, Lao Cai, Da Nang, Ho-Chi-Minh-Stadt verzeichnete … Orte, an denen Investitionen in Infrastruktur und Transport gefördert werden und viele Angebotsquellen der Nachfrage entsprechen.
Einer aktuellen Umfrage der Vietnam Association of Realtors (VARS) zufolge werden bis zu 60 % der Investoren, die bereits am Immobilienmarkt beteiligt waren, ihre Investitionen fortsetzen, wenn die Bankzinsen weiter sinken. Der Immobilienmarkt verzeichnet seit Jahresbeginn einen allmählichen Anstieg der Transaktionen. Während der Markt im zweiten Quartal 2023 3.700 Transaktionen verzeichnete, ein Anstieg von 37 % gegenüber 2.700 Transaktionen im ersten Quartal, verzeichnete der Markt im dritten Quartal fast 6.000 Transaktionen, 1,5-mal mehr als im zweiten Quartal und mehr als doppelt so viel wie im ersten Quartal.
Nach Angaben von Immobilienunternehmen zeigt der Wohnungs- und Immobilienmarkt in den Großstädten derzeit Anzeichen einer guten Absorption, wobei der Schwerpunkt auf dem Preissegment unter 10 Milliarden VND im zentralen Kerngebiet liegt.
Um den aktuellen Marktwachstumszyklus weiter aufrechtzuerhalten, sind Mechanismen und Strategien zur Verbesserung des stagnierenden Angebots erforderlich. Immobilienpolitik muss sich an alle gesellschaftlichen Schichten richten.
TS. Nguyen Van Dinh, Vizepräsident von Vnrea, erklärte, dass die reale Nachfrage nach Wohnraum steige und mit dem Wirtschaftswachstum und der Urbanisierung sicherlich auch weiter steigen werde. Es wird erwartet, dass Vnrea auf dem Real Estate Forum Ende 2023 Immobilienindizes bekannt geben wird, die den Projektentwicklern als Orientierung dienen werden, damit das Projekt bei seiner Umsetzung 60 – 70 % der realen Nachfrage decken kann und so die Voraussetzungen für die Anziehung in- und ausländischer Investoren erfüllt.
Immobilienexperten merkten außerdem an, dass die auf der 6. Sitzung der 15. Nationalversammlung verabschiedeten Entwürfe des Wohnungsbaugesetzes, des Grundstücksgesetzes und des Immobiliengeschäfts, die zur Beseitigung rechtlicher Engpässe, zur Rückkehr von Kapitalquellen und zum Vertrauen der Anleger in den Hauptmarkt führten, entscheidende Voraussetzungen dafür seien, dass sich der Markt tatsächlich wieder normalisiere.
Der Immobilienmarkt im vierten Quartal 2023 wird ein Sprungbrett für die Markterholung ab 2024 sein, insbesondere in Gebieten mit viel Entwicklungsspielraum, synchroner und moderner Planung, investitionsorientierter Infrastruktur und niedrigem Preisniveau...
Markt für vorstädtisches Land wird immer spannender
In jüngster Zeit hat sich der Grundstücksmarkt allmählich verbessert, nachdem das Verbot der Aufteilung und des Verkaufs von Grundstücken schrittweise aufgehoben wurde. In vielen Vororten von Hanoi oder in Vorortprovinzen wie Bac Ninh, Bac Giang oder Ninh Binh ... gibt es wieder vermehrt Transaktionen, wenn auch noch in recht geringem Umfang.
Beispielsweise werden in der Gegend der Gemeinden Binh Yen und Tan Xa im Bezirk Thach That (Hanoi) parzellierte Grundstücke an 4–5 m breiten Straßen derzeit zu Preisen von 16 bis 20 Millionen VND/m2 zum Verkauf angeboten, was einem Rückgang von etwa 30 % gegenüber der Zeit des „Landfiebers“ entspricht. Insbesondere beträgt der Preis für in Gassen in einzelne Parzellen aufgeteiltes Land nur 11–12 Millionen VND/m2, was einem Rückgang von 40–50 % im Vergleich zur Fieberperiode entspricht.
Insbesondere Immobilienmakler sind nach einer Phase des Verschwindens vom Markt nun zurückgekehrt und steigern ihre Grundstücksverkäufe. Auf vielen Immobilienhandelsseiten reichen die Preise für zum Verkauf stehende Grundstücke von 600 Millionen VND bis über 1 Milliarde VND.
Laut dem Immobilienmarktbericht des dritten Quartals von VARS ist im Segment der Grundstücke mit roten Büchern und Gewerbeimmobilien unter 2 Milliarden VND ein deutlicher Anstieg des Transaktionsvolumens zu verzeichnen. Insbesondere in Gebieten mit Infrastrukturinvestitionen oder in Gebieten neben Industrieparks stiegen die Verkaufspreise im Vergleich zum Vorquartal um 5–7 %.
Dies ist zugleich der einzige Lichtblick im Bereich der Grundstücke, denn bei Grundstückspreisen ab 3 Milliarden VND/Grundstück ist die Transaktionssituation noch immer recht düster.
Das Potenzial für vorstädtische Grundstücke ist nach wie vor vorhanden, doch Experten zufolge müssen Anleger vorsichtig sein, da der aktuelle Markt immer noch potenzielle Risiken birgt, insbesondere im Hinblick auf die Liquidität. Ganz zu schweigen davon, dass der Markt für parzellierte Grundstücke zum Teil immer noch unter der Kontrolle der „Großen“ steht.
Immobilienexperte Tran Khanh Quang merkte an, dass der Markt in diesem Jahr zwar Chancen biete, diese jedoch recht gering seien und sich die Gelegenheit möglicherweise erst im Jahr 2024 wirklich ergeben werde. Grundstücke werden zwar weiterhin ein Segment mit hoher Rentabilität sein, sind derzeit jedoch nicht für die Mehrheit bestimmt und müssen sorgfältig ausgewählt werden.
Herr Quang sagte, dass Grundstücke für zwei Gruppen eine Chance darstellen: für professionelle Investoren und für echte Hauskäufer mit Bargeld. Amateurinvestoren sollten nicht „einsteigen“, denn wenn sie es wollen, benötigen sie einen langfristigen Cashflow mit einer Vision von 3–5 Jahren.
„Je nach tatsächlicher Situation können Investoren einen Rabatt von 30 %, dann 25 % und dann bis auf 20 % anbieten. Käufer sollten mutig verhandeln und können den Deal mit einem Rabatt von 15 bis 20 % abschließen, was ein machbarer Rabatt ist. Die letzten Monate dieses Jahres und Anfang 2024 könnten der beste Zeitpunkt sein, um Geld anzulegen“, bemerkte der Experte.
Mittlerweile gehen einige professionelle Investoren davon aus, dass der Markt für städtische Grundstücke in den Randgebieten der Großstädte nahezu gesättigt ist und die Rendite daher geringer ausfallen wird. Während die Grundstückspreise in vielen Provinzen noch immer recht niedrig sind, wird die Steigerungsspanne größer sein.
Allerdings sind mit hohen Gewinnen auch große Risiken verbunden. Um auf Nummer sicher zu gehen, müssen Anleger bei Investitionen in Provinzland daher die Wartezeit berücksichtigen, die bis zu 3–5 Jahre oder länger betragen kann. Dies ist nur für ungenutzte Cashflows geeignet, ein finanzieller Hebel sollte nicht genutzt werden.
Binh Dinh fordert Investitionen in vielen Bereichen, mit einem Projekt im Wert von 14 Milliarden USD
Das elektronische Informationsportal des Volkskomitees der Provinz Binh Dinh hat gerade eine Liste mit 151 Projekten veröffentlicht, die Investitionen in vielen verschiedenen Bereichen vor Ort erfordern. Die Sektoren Immobilien, Dienstleistungen, Handel und Tourismus sind mit bis zu 80 Projekten am stärksten im Investitionsportfolio vertreten.
Das Projekt mit dem größten Investitionskapital ist die Urban Area-Investition im Unterbezirk Nr. 1 des Ökotourismus-Stadtgebiets Nhon Hoi mit einem Gesamtkapital von etwa 14 Milliarden USD und einer Fläche von über 57 Hektar. Als nächstes folgt das Stadtgebietsinvestitionsprojekt im Unterbezirk Nr. 3, Stadtgebiet Nhon Hoi für Ökotourismus, mit einem Investitionskapital von 10 Milliarden USD und einer Fläche von 36 Hektar. Ein weiteres Projekt ist das Hochhaus-Hotelgebiet am Punkt Nr. 1, Nhon Ly – Cat Tien Beach Tourist Area, mit einer Fläche von fast 34 Hektar und einem Investitionskapital von 2 Milliarden USD.
Einige Projekte umfassen große Gebiete, wie etwa das Farmgebiet kombiniert mit Ökotourismus in der Gemeinde Tay Phu (300 ha); Wohn-, Dienstleistungs- und Gewerbegebiet entlang der Küste der Stadt Hoai Nhon (300 ha); Ökotourismusprojekt La Vuong (250–300 ha); Bai Con, erstklassiges Ökotourismus-Resort (100 ha); Touristengebiet Van Phong-Damm (70 ha) mit Investitionskapital je nach Umfang.
Auch der Infrastruktursektor wird vom Volkskomitee der Provinz Binh Dinh mit 30 Industriepark- und Industrieclusterprojekten in den Mittelpunkt gerückt. Das einzige Industrieparkprojekt ist der Bong Son Industrial Park mit einer Fläche von 250 Hektar im Viertel Dien Khanh, Van Cang, Lai Duc und Lai Khanh Nam. Die restlichen 29 Industrieclusterprojekte liegen an unterschiedlichen Standorten und haben eine Fläche von weniger als 100 Hektar.
Darüber hinaus fordert die Provinz Binh Dinh auch Investitionen in neun Landwirtschafts- und Aquakulturprojekte. 2 medizinische Projekte; 8 unterstützende Industrieprojekte; 12 Projekte im Bereich der Abwasser- und Brauchwassersammlung und -aufbereitung; 3 Friedhofsbauvorhaben; 3 Energieprojekte; 4 Marktprojekte.
Den neuesten Daten des Ministeriums für Planung und Investitionen der Provinz Binh Dinh zufolge hat die Provinz in den ersten neun Monaten dieses Jahres sechs neu registrierte FDI-Projekte mit einem Gesamtinvestitionskapital von 46,2 Millionen USD angezogen. Im Hinblick auf Inlandsinvestitionen konnte die Provinz 62 neue Projekte mit einem Gesamtkapital von knapp 13.387 Milliarden VND anziehen.
In den ersten neun Monaten konnte die Provinz 68 neue Projekte mit einem Gesamtkapital von 17.960 Milliarden VND anziehen und übertraf damit den Jahresplan um 13 %. Davon befinden sich 17 Projekte in Wirtschaftszonen und Industrieparks mit einem Gesamtkapital von über 2.431 Milliarden VND. 51 Projekte außerhalb von Wirtschaftszonen und Industrieparks mit einem Gesamtinvestitionskapital von über 15.529 Milliarden VND.
Regelungen über die Landentschädigung bei der Rückforderung von Wohngrundstücken durch den Staat
Artikel 79 des Bodengesetzes von 2013 schreibt eindeutig eine Bodenentschädigung vor, wenn der Staat Wohngrundstücke zurückfordert.
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| Wenn der Staat an Wohnraum gebundenes Land zurückerhält, müssen Haushalte und Einzelpersonen ihren Wohnsitz verlegen, ohne die Bedingungen für eine Entschädigung für Wohnraum zu erfüllen. Wenn sie keinen anderen Ort zum Wohnen haben, wird der Staat Wohnraum verkaufen, vermieten, im Rahmen eines Mietkaufs erwerben oder Wohnraum mit Landnutzungsgebühren zuteilen. (Quelle: CafeF) |
Insbesondere Haushalte und Einzelpersonen, die Wohngrundstücke nutzen, sowie im Ausland lebende Vietnamesen, die Häuser besitzen, die mit Landnutzungsrechten in Vietnam verbunden sind und Anspruch auf eine Entschädigung gemäß Artikel 75 dieses Gesetzes haben, wenn der Staat Land zurückfordert, werden wie folgt entschädigt:
Falls in der Gemeinde, dem Bezirk oder der Stadt, wo das Land zurückgewonnen wird, kein anderes Wohngrundstück oder Haus vorhanden ist, wird die Entschädigung in Form eines Wohngrundstücks oder Hauses gezahlt. Falls keine Entschädigung in Form von Land oder Wohnraum erforderlich ist, leistet der Staat eine finanzielle Entschädigung.
Falls in der Gemeinde, im Bezirk oder in der Stadt, in der das Land zurückgewonnen wird, noch Wohngrundstücke oder Häuser vorhanden sind, wird die Entschädigung in bar ausgezahlt. Für Orte mit Bodenfonds-Bedingungen kommt eine Entschädigung in Form von Grundstücken in Betracht.
Wenn der Staat an Wohnraum gebundenes Land zurückerhält, müssen Haushalte und Einzelpersonen ihren Wohnsitz verlegen, ohne die Bedingungen für eine Entschädigung für Wohnraum zu erfüllen. Wenn sie keinen anderen Ort zum Leben haben, wird der Staat Wohnraum verkaufen, vermieten, im Rahmen eines Mietkaufs erwerben oder Wohnraum mit Landnutzungsgebühren zuteilen.
Wirtschaftsorganisationen, im Ausland lebende Vietnamesen und Unternehmen mit ausländischer Beteiligung, die Land zur Umsetzung von Wohnungsbauprojekten nutzen, wenn der Staat Land zurückfordert, werden für das Land entschädigt, wenn sie die in Artikel 75 dieses Gesetzes festgelegten Entschädigungsbedingungen erfüllen.
Die Regierung wird diesen Artikel näher spezifizieren. Dementsprechend erfolgt die Entschädigung in Form eines Wohngrundstücks oder eines Hauses, wenn in der Gemeinde, dem Bezirk oder der Stadt, wo das Land zurückgewonnen wird, kein anderes Wohngrundstück oder Haus vorhanden ist. Falls keine Entschädigung in Form von Land oder Wohnraum erforderlich ist, leistet der Staat eine finanzielle Entschädigung.
Falls in der Gemeinde, im Bezirk oder in der Stadt, in der das Land zurückgewonnen wird, noch Wohngrundstücke oder Häuser vorhanden sind, wird die Entschädigung in bar ausgezahlt. Für Orte mit Bodenfonds-Bedingungen kommt eine Entschädigung in Form von Grundstücken in Betracht.
Gemäß Artikel 66 des Bodengesetzes von 2013 ist die Befugnis zur Rückforderung von Land wie folgt geregelt:
Das Volkskomitee der Provinz beschließt in folgenden Fällen über die Rückgewinnung von Land: Landrückgewinnung von Organisationen, religiösen Einrichtungen, im Ausland lebenden Vietnamesen, ausländischen Organisationen mit diplomatischen Funktionen und Unternehmen mit ausländischer Beteiligung, mit Ausnahme der in Punkt b, Absatz 2 dieses Artikels genannten Fälle. Wiederherstellung landwirtschaftlicher Flächen aus dem öffentlichen Grundbesitz von Gemeinden, Bezirken und Städten.
Über die Landrückgewinnung entscheidet das Volkskomitee auf Bezirksebene in folgenden Fällen: Landrückgewinnung für Haushalte, Einzelpersonen und Wohngemeinschaften. Rückgewinnung von Wohngrundstücken von im Ausland lebenden Vietnamesen, denen es gestattet ist, in Vietnam Häuser zu besitzen.
Umfasst das Gebiet der Landrückgewinnung beide in Absatz 1 und Absatz 2 dieses Artikels genannten Themen, so entscheidet das Volkskomitee der Provinz über die Landrückgewinnung oder ermächtigt das Volkskomitee des Bezirks, über die Landrückgewinnung zu entscheiden.
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