Notwendigkeit der Beseitigung von Kredithürden für Eigenheimkäufer
Dementsprechend erlässt der Premierminister jedes Jahr einen Beschluss über einen Vorzugszinssatz von 4,8 %/Jahr für den Kauf oder Mietkauf von Sozialwohnungen bei der Bank für Sozialpolitik. Der Gouverneur der Staatsbank hat außerdem eine Entscheidung über Vorzugszinsen in Höhe von 4,8 – 5 %/Jahr für den Kauf oder die Anmietung von Sozialwohnungen bei von der Staatsbank benannten Geschäftsbanken erlassen.
Viele sagen jedoch, dass die meisten Käufer von Sozialwohnungen in der Vergangenheit keine Vorzugskredite bekommen konnten, sondern einen kommerziellen Kredit mit einem Zinssatz von etwa 9 % pro Jahr aufnehmen mussten. Der Grund hierfür liegt darin, dass das Wohnungsbaugesetz von 2014 es staatlich benannten Kreditinstituten nicht gestattet, Haushalten und Einzelpersonen Vorzugskredite für den Kauf oder die Miete bzw. den Kauf von Sozialwohnungen zu gewähren.
Darüber hinaus hat der Ständige Ausschuss der Nationalversammlung noch keine Staatshaushaltsausgaben für die Refinanzierung und Zinssubventionierung der Social Policy Bank und vier von der Staatsbank benannter Geschäftsbanken bereitgestellt. Aus diesem Grund ist es für Eigenheimkäufer schwierig, einen Vorzugskredit zu erhalten, und sie müssen einen kommerziellen Kredit mit einem Zinssatz von etwa 9 %/Jahr aufnehmen.
Förderkredite sind ein wichtiger Faktor zur Förderung des sozialen Wohnungsbaus.
Darüber hinaus gelten weiterhin nur in Fällen mit ausstehenden Vorzugsdarlehen zum Kauf von Sozialwohnungen und Gewerbeimmobilien mit einem Preis von weniger als 1,05 Milliarden VND im Rahmen des Vorzugskreditpakets in Höhe von 30.000 Milliarden VND gemäß Resolution 02/NQ-CP der Regierung vom 7. Januar 2013 die Vorzugszinsen für Darlehen. Tatsächlich sind die Verkaufspreise bei vielen Sozialwohnungsprojekten im Vergleich zu diesem Niveau recht hoch, und bei manchen Projekten in schönen Lagen liegen die Verkaufspreise nur geringfügig unter denen von gewerblichen Wohnungsbauprojekten.
Angesichts dieser Probleme hat der Immobilienverband von Ho-Chi-Minh-Stadt vor Kurzem der Regierung und dem Ständigen Ausschuss der Nationalversammlung ein Dokument vorgelegt, um eine Vorlage bei der Nationalversammlung zur Ergänzung der Resolution Nr. 29/2021/QH15 der Nationalversammlung vom 28. Juli 2021 zum mittelfristigen öffentlichen Investitionsplan für den Zeitraum 2021–2025 zu erwägen. Ziel ist die Zuweisung von Refinanzierungsausgaben für die Bank für Sozialpolitik, die Subventionierung der Zinssätze für von der Staatsbank benannte Geschäftsbanken, die Gewährung von Vorzugskrediten für Sozialwohnungen von jetzt bis 2025 und die Erreichung des Ziels, im Zeitraum 2021–2020 eine Million Sozialwohnungen zu errichten.
Neben den Zinssätzen für Eigenheimkäufer gibt es bei dem Projekt zur Schaffung von einer Million Sozialwohnungen noch einige Probleme. Konkret kommen von 100 Sozialwohnungs- und Arbeiterwohnungsprojekten, für die eine Baugenehmigung vorliegt, nur 24 Projekte für Kredite in Frage, wobei der Gesamtkapitalbedarf bei fast 12.500 Milliarden VND liegt.
Viele Kommunen haben jedoch Investitionen in den Bau von Sozialwohnungen für Geringverdiener als Anlagemöglichkeit in mittel- und langfristige Kapitalquellen in Betracht gezogen. Allerdings ergeben sich bei der Umsetzung von Projekten auch zahlreiche neue Probleme. Hierzu zählen insbesondere die Beschaffung von Landmitteln für die Projektumsetzung, die Suche nach Investoren und die Räumung des Geländes.
Weitere Lösungen finden
Um Hindernisse bei der Förderung des sozialen Wohnungsbaus schrittweise aus dem Weg zu räumen, haben die zuständigen Behörden in jüngster Zeit aktiv rechtliche Fragen erfasst und sich bereit erklärt, diese zu überarbeiten und zu ändern, um sie der praktischen Situation anzupassen. Was die Förderpolitik für Menschen mit geringem Einkommen betrifft, so gibt es laut dem Bauministerium derzeit beispielsweise zwei Kreditprogramme zur Unterstützung von Käufern und Mietern von Sozialwohnungen.
Das erste Programm ist ein Vorzugskreditpaket gemäß Resolution Nr. 11/2022 der Regierung und Resolution Nr. 43/2022/QH15 der Nationalversammlung über die Sozialpolitische Bank für Einzelpersonen und Haushalte zum Kauf, zur Miete und zum Kauf von Sozialwohnungen und Wohnungen für Arbeitnehmer; Neubau bzw. Sanierung und Instandsetzung von Wohnungen nach Maßgabe der sozialen Wohnungsbaupolitik. Das gesamte maximale Kreditkapital dieses Programms beträgt 15.000 Milliarden VND.
Die Probleme des sozialen Wohnungsbaus werden nach und nach gelöst.
Laut dem Bericht der Vietnam Bank for Social Policies beliefen sich die ausstehenden Schulden der Vietnam Bank for Social Policies bis zum 16. August 2023 auf 7.351 Milliarden VND bei fast 19.900 Kunden, wenn man die Kapitalquelle von 15.000 Milliarden VND für Sozialwohnungskredite gemäß Dekret 100/2015 berücksichtigt, das im Wiederaufbauprogramm festgelegt ist.
Das zweite Programm entspricht der Resolution Nr. 33/2023 der Regierung. Diese Resolution sah eine Lösung für ein Kreditpaket in Höhe von 120.000 Milliarden VND vor, mit dem Ziel, Kapital für die Umsetzung des Projekts zum Bau von einer Million Sozialwohnungen bereitzustellen.
Dieses Kreditpaket wird im Zeitraum 2023–2030 an Investoren (zur Steigerung des Angebots) und an Privatkunden ausgezahlt, die Kredite zum Kauf oder zur Anmietung von Sozialwohnungen aufnehmen (zur Stützung der Nachfrage). Während der Vorzugsperiode sind die Zinssätze um 1,5–2 % niedriger als die durchschnittlichen Zinssätze der Geschäftsbanken.
Das Bauministerium teilte außerdem mit, dass es derzeit eng mit der Staatsbank Vietnams, der Vietnamesischen Bank für Sozialpolitik, Ministerien, Zweigstellen und Kommunen zusammenarbeite, um die Umsetzung der oben genannten Kreditpakete voranzutreiben und zu begleiten.
Insbesondere zur Frage der Preissenkung für Sozialwohnungen teilte das Bauministerium mit, dass die Regierung derzeit den Entwurf des Wohnungsbaugesetzes (in geänderter Fassung) erhalte und überarbeite.
Demnach regelt Artikel 84 des Entwurfs die Bestimmung der Miet-, Mietkauf- und Verkaufspreise von Sozialwohnungen wie folgt: „Der Verkaufspreis wird auf Grundlage der Berechnung aller Kosten zur Amortisierung des Investitionskapitals für den Wohnungsbau bestimmt, einschließlich Entschädigungen, Unterstützung, Umsiedlungskosten und Investitionskosten für den Bau technischer Infrastruktursysteme (sofern vorhanden) im Rahmen des Projekts…“
Der Regelgewinn beträgt für den Bereich des sozialen Wohnungsbaus 10 %, exklusive Förderung durch den Staat und Instandhaltungsgebühren, die der Käufer laut Vorschrift zu entrichten hat. Der Mietkaufpreis wird als Verkaufspreis bestimmt und beinhaltet nicht die vom Mieter gemäß den Bestimmungen des Wohnungsgesetzes zu zahlende Wohnungsinstandhaltungsgebühr. Der Mietpreis wird zwischen Investor und Mieter vereinbart.
Artikel 82 des Gesetzentwurfs sieht außerdem Anreize für Investoren in Investitionsprojekte im Bereich des sozialen Wohnungsbaus vor, und zwar: Befreiung von Grundnutzungsgebühren, Grundpacht, Steueranreize gemäß Steuergesetzen, Anreize für Grundstücks- oder Gewerbeflächen und keine Berücksichtigung der Preise für Sozialwohnungen usw.
Sobald die oben genannten Regelungen verabschiedet sind, werden Investoren ermutigt, sich am Markt für sozialen Wohnungsbau zu beteiligen und dadurch wird sichergestellt, dass die Preise für diese Art von Wohnraum angemessener werden. Um Menschen mit geringem Einkommen eine Wahl zu geben.
Nach Angaben des Bauministeriums wurden in ganz China bislang Investitionen in den Bau von 181 Sozialwohnungsprojekten mit einem Bauumfang von rund 94.390 Wohnungen und einer Gesamtwohnfläche von 4,8 Millionen Quadratmetern abgeschlossen. Die Kommunen setzen weiterhin 291 Sozialwohnungsprojekte mit einem Bauumfang von etwa 271.500 Wohnungen und einer Gesamtgeschossfläche von etwa 14.520.000 m2 um.
Darüber hinaus haben elf Kommunen eine Liste mit 24 Projekten bekannt gegeben, die für ein Vorzugskreditpaket in Höhe von 120.000 Milliarden VND in Frage kommen, wobei sich der Kreditbedarf auf rund 12.400 Milliarden VND beläuft.
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