Menschen, die Sozialwohnungen kaufen möchten, haben Schwierigkeiten, an zinsgünstige Kredite zu kommen.

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Notwendigkeit, Kredithürden für Eigenheimkäufer zu beseitigen

Dementsprechend erlässt der Premierminister jedes Jahr einen Beschluss über einen Vorzugszinssatz von 4,8 %/Jahr für den Kauf oder Mietkauf von Sozialwohnungen bei der Bank für Sozialpolitik. Der Gouverneur der Staatsbank hat außerdem eine Entscheidung über Vorzugszinsen von 4,8 bis 5 %/Jahr für den Kauf oder die Anmietung von Sozialwohnungen bei von der Staatsbank benannten Geschäftsbanken erlassen.

Viele sagen jedoch, dass die meisten Käufer von Sozialwohnungen in der Vergangenheit keinen Vorzugskredit aufnehmen konnten, sondern einen kommerziellen Kredit mit einem Zinssatz von etwa 9 % pro Jahr aufnehmen mussten. Der Grund hierfür liegt darin, dass das Wohnungsbaugesetz von 2014 es staatlich bestimmten Kreditinstituten nicht gestattet, Haushalten und Einzelpersonen zinsgünstige Kredite für den Kauf oder die Miete von Sozialwohnungen zu gewähren.

Darüber hinaus hat der Ständige Ausschussder Nationalversammlung noch keine staatlichen Haushaltsausgaben zur Refinanzierung und Zinssubventionierung der Social Policy Bank und vierer von der Staatsbank benannter Geschäftsbanken bereitgestellt. Aus diesem Grund ist es für Eigenheimkäufer schwierig, einen Vorzugskredit zu erhalten, und sie müssen einen Geschäftskredit mit einem Zinssatz von etwa 9 % pro Jahr aufnehmen.

Menschen, die Sozialwohnungen kaufen möchten, haben Schwierigkeiten, an Kapital zu kommen, und müssen mit niedrigen Zinsen rechnen. — Förderkredite sind ein wichtiger Faktor zur Förderung des sozialen Wohnungsbaus.

Darüber hinaus gelten weiterhin Vorzugszinsen für Darlehen nur in Fällen mit ausstehenden Vorzugsdarlehen zum Kauf von Sozialwohnungen und Gewerbeimmobilien im Wert von weniger als 1,05 Milliarden VND im Rahmen des Vorzugskreditpakets in Höhe von 30.000 Milliarden VND gemäß der Resolution 02/NQ-CP der Regierung vom 7. Januar 2013. Tatsächlich sind die Verkaufspreise bei vielen Sozialwohnungsprojekten im Vergleich zu diesem Niveau recht hoch, und bei manchen Projekten in schönen Lagen liegen die Verkaufspreise nur geringfügig unter denen von gewerblichen Wohnungsbauprojekten.

Angesichts dieser Probleme hat die Immobilienvereinigung von Ho-Chi-Minh-Stadt der Regierung und dem Ständigen Ausschuss der Nationalversammlung kürzlich ein Dokument vorgelegt, um eine Vorlage bei der Nationalversammlung zur Ergänzung der Resolution Nr. 29/2021/QH15 der Nationalversammlung vom 28. Juli 2021 über den mittelfristigen öffentlichen Investitionsplan für den Zeitraum 2021–2025 zu erwägen. Ziel ist es, Refinanzierungsausgaben für die Bank für Sozialpolitik zuzuweisen, die Zinssätze für von der Staatsbank benannte Geschäftsbanken zu subventionieren, um von jetzt bis 2025 Vorzugskredite für Sozialwohnungen zu vergeben und das Ziel zu erreichen, im Zeitraum 2021–2020 eine Million Sozialwohnungen zu errichten.

Neben den Zinssätzen für Eigenheimkäufer gibt es bei dem Projekt zur Schaffung von einer Million Sozialwohnungen noch einige Probleme. Konkret kommen von den 100 Sozialwohnungs- und Arbeiterwohnungsprojekten, für die eine Baugenehmigung vorliegt, nur 24 Projekte für Kredite in Frage, wobei der Gesamtkapitalbedarf bei fast 12.500 Milliarden VND liegt.

Viele Gemeinden haben jedoch Investitionen in den Bau von Sozialwohnungen für Geringverdiener als Anlagemöglichkeit für mittel- und langfristige Kapitalquellen in Erwägung gezogen. Allerdings ergeben sich bei der Umsetzung von Projekten auch zahlreiche neue Probleme. Zu den recht schwierigen Problemen gehören die Beschaffung von Landmitteln für die Projektumsetzung, die Suche nach Investoren und die Räumung des Geländes.

Weitere Lösungen finden

Um Hindernisse bei der Förderung der Entwicklung von Sozialwohnungen schrittweise zu beseitigen, haben die zuständigen Behörden in letzter Zeit aktiv rechtliche Fragen erfasst und sich bereit erklärt, diese zu überarbeiten und an die praktische Situation anzupassen. Was beispielsweise die Unterstützungspolitik für Menschen mit niedrigem Einkommen betrifft, gibt es laut dem Bauministerium derzeit zwei Kreditprogramme zur Unterstützung von Käufern und Mietern von Sozialwohnungen.

Das erste Programm ist ein Vorzugsdarlehenspaket gemäß Resolution Nr. 11/2022 der Regierung und Resolution Nr. 43/2022/QH15 der Nationalversammlung über die Social Policy Bank für Einzelpersonen und Haushalte zum Kauf, zur Miete und zum Kauf von Sozialwohnungen und Wohnungen für Arbeitnehmer; Neubau bzw. Sanierung und Instandsetzung von Wohnungen im Sinne der sozialen Wohnungsbaupolitik. Das maximale Gesamtdarlehenskapital dieses Programms beträgt 15.000 Milliarden VND.

Laut dem Bericht der Vietnam Bank for Social Policies beliefen sich die ausstehenden Schulden der Vietnam Bank for Social Policies bis zum 16. August 2023 auf 7.351 Milliarden VND bei fast 19.900 Kunden, wobei die Kapitalquelle von 15.000 Milliarden VND für Sozialwohnungskredite gemäß Dekret 100/2015, das im Wiederaufbauprogramm festgelegt ist, berücksichtigt wurde.

Das zweite Programm entspricht der Resolution Nr. 33/2023 der Regierung. Mit dieser Resolution wurde eine Lösung für ein Kreditpaket in Höhe von 120.000 Milliarden VND geschaffen, mit dem Ziel, Kapital für die Umsetzung des Projekts zum Bau von 1 Million Sozialwohnungen bereitzustellen.

Dieses Kreditpaket wird im Zeitraum 2023–2030 an Investoren (zur Steigerung des Angebots) und Privatkunden ausgezahlt, die Kredite zum Kauf oder zur Anmietung von Sozialwohnungen aufnehmen (zur Stützung der Nachfrage). Die Zinssätze sind während der Vorzugsperiode 1,5–2 % niedriger als die durchschnittlichen Zinssätze der Geschäftsbanken.

Das Bauministerium teilte außerdem mit, dass es derzeit eng mit der Staatsbank von Vietnam, der Vietnamesischen Bank für Sozialpolitik, Ministerien, Zweigstellen und Kommunen zusammenarbeite, um die Umsetzung der oben genannten Kreditpakete voranzutreiben und zu leiten.

Insbesondere im Hinblick auf die Frage der Preissenkung für Sozialwohnungen teilte das Bauministerium mit, dass die Regierung derzeit den Entwurf des Wohnungsbaugesetzes (in geänderter Fassung) erhalte und überarbeite.

Demnach regelt Artikel 84 des Entwurfs die Ermittlung der Miet-, Mietkauf- und Verkaufspreise von Sozialwohnungen wie folgt: „Der Verkaufspreis wird auf Grundlage der Berechnung aller Kosten zur Amortisierung des Investitionskapitals für den Wohnungsbau ermittelt, einschließlich Entschädigungen, Unterstützung, Umsiedlungskosten und Investitionskosten für den Bau technischer Infrastruktursysteme (sofern vorhanden) im Rahmen des Projekts…“

Der Regelgewinn beträgt für den Bereich des sozialen Wohnungsbaus 10 %, exklusive staatlicher Förderungen und Instandhaltungsgebühren, die der Käufer laut Vorschrift zu zahlen hat. Der Mietkaufpreis wird als Verkaufspreis festgelegt und beinhaltet nicht die vom Mieter gemäß den Bestimmungen des Wohnungsgesetzes zu zahlende Wohnungsinstandhaltungsgebühr. Der Mietpreis wird zwischen Investor und Mieter vereinbart.

Artikel 82 des Gesetzentwurfs sieht außerdem Anreize für Investoren in Investitionsprojekte im Bereich des sozialen Wohnungsbaus vor, und zwar: Befreiung von Grundnutzungsgebühren, Grundpacht, Steueranreize gemäß Steuergesetzen, Anreize für Grundstücks- oder Gewerbeflächen und keine Berücksichtigung der Preise für Sozialwohnungen …

Sobald die oben genannten Regelungen verabschiedet sind, werden Investoren ermutigt, sich am Markt für sozialen Wohnungsbau zu beteiligen, wodurch sichergestellt wird, dass die Preise für diese Art von Wohnraum angemessener werden. Um Menschen mit geringem Einkommen eine Wahl zu geben.

Nach Angaben des Bauministeriums wurden in den Kommunen des Landes bislang Investitionen in den Bau von 181 Sozialwohnungsprojekten mit einem Bauumfang von rund 94.390 Wohnungen und einer Gesamtwohnfläche von 4,8 Millionen Quadratmetern abgeschlossen. Die Gemeinden setzen weiterhin 291 Sozialwohnungsprojekte mit einem Bauumfang von etwa 271.500 Wohnungen und einer Gesamtgrundfläche von etwa 14.520.000 m² um.
Darüber hinaus haben elf Kommunen eine Liste mit 24 Projekten bekannt gegeben, die für ein Vorzugskreditpaket in Höhe von 120.000 Milliarden VND in Frage kommen, wobei ein Kreditbedarf von etwa 12.400 Milliarden VND besteht.

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