Einzelhandelsflächen wachsen weiterhin stetig
Laut Savills‘ Erhebung zu Mietvertragstransaktionen im letzten Quartal entfielen 37 % der gesamten Mietfläche auf Mieter aus der Gastronomie, 24 % des Marktanteils entfielen auf die Modebranche und jeweils 13 % auf die übrigen Sektoren wie Gesundheit, Schönheit und Unterhaltung.
Es ist erwähnenswert, dass die Betriebskapazität der Einzelhandelsflächen in Ho-Chi-Minh-Stadt sehr stabil ist und vierteljährlich bei 91 % und unverändert bleibt.
Die Umfrage zeigt, dass die meisten Vermieter in den zentralen Gebieten weiterhin von stabil hohen Mieten von 3,3 Millionen VND/m2/Monat überzeugt sind, die dreimal höher sind als außerhalb des Zentrums. Auch in den nicht zentral gelegenen Gebieten stiegen die Mietpreise leicht um 1 % gegenüber dem Vorjahr auf 1 Mio. VND/m2/Monat.
Die Einzelhandelsfläche wächst seit vielen Jahren kontinuierlich.
Zu den typischen Leasing-Transaktionen für Expansionszwecke in nicht zentral gelegenen Gebieten gehören die Anmietung von 1.900 m2 Grundfläche durch Dragon Golf Land im Long Son-Gebäude und die Anmietung von 900 m2 Grundfläche durch Poseidon Company im Projekt Vincom Plaza Phan Van Tri.
Die Daten von Savills zeigen auch, dass das Podiumssegment des Einzelhandels Probleme hat. Dies ist das Segment mit den stärksten Schwankungen im letzten Jahrzehnt. Nach einem Höchststand von 100 % Auslastung im Jahr 2010 sank die Auslastung im letzten Quartal weiter um 2 Prozentpunkte auf 80 %, während die Mieten im Jahresvergleich ebenfalls um 6 % sanken.
Im letzten Quartal des Jahres wird mit einem Neuangebot von 82.227 m2 aus 4 Projekten gerechnet. Im Jahr 2024 ist zudem bei Großprojekten wie Vivo City, Giga Mall und Vincom 3/2 eine Renovierung und Änderung der Mieterstruktur geplant, um den Einzelhandelszyklus aufzufrischen.
Büroangebot nimmt weiter zu
Einer weiteren Studie von Savills zufolge stieg das Angebot an Büroflächen zur Miete im dritten Quartal 2023 im Vergleich zum Vorquartal um 3 % und im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 4 %, nachdem vier neue Projekte mit mehr als 93.000 Quadratmetern Nettomietfläche auf den Markt gekommen waren.
Davon dominiert das neue Stadtgebiet Thu Thiem das neue Angebot mit 90 % Marktanteil aus zwei erstklassigen Projekten, The METT und The Hallmark. Die Belegungsrate für Büroflächen der Klasse A liegt in dieser Gegend ebenfalls bei 50 % bei einem Mietpreis von 1,2 Millionen VND/m2/Monat.
Dank der Nähe zum Zentrum und der hohen Qualität der Neubauten hat das Gebiet Mieter aus den Bereichen Finanzen, Banken, Immobilien (FIRE) und Informations- und Kommunikationstechnologie (IKT) angezogen, die ihr Geschäftsfeld erweitern möchten. Namhafte Kunden kommen aus Australien, Korea, Taiwan, Malaysia und Vietnam.
Bürogebäude der Klasse A in Thu Thiem erfreuen sich großer Beliebtheit.
Die restlichen 10 % des neuen Angebots auf dem Markt gehören zwei Projekten an: „The Waterfront Saigon“, ein Projekt der Klasse B, dessen Renovierung abgeschlossen ist, und „L‘MAK The Signature“, ein Projekt der Klasse C, das gerade auf den Markt gekommen ist.
Zur Entwicklung des Bürovermietungssektors sagte Frau Giang Huynh, Leiterin Research & S22M bei Savills HCMC: „Die gute Leistung ist auf die hohe Nachfrage nach neuen Projekten der Klasse A zurückzuführen. Nach Jahren der Knappheit im High-End-Angebot hat das neue Angebot Unternehmen im FIRE-Sektor angezogen.“
Laut der Transaktionserhebung von Savills in den ersten neun Monaten des Jahres 2023 entfielen die größten Mietflächen auf die Bereiche FIRE, ICT und Distribution. Auf Mieter aus der FIRE-Branche entfallen 68 % der vermieteten Fläche mit einer durchschnittlichen Transaktionsfläche von 1.800 m2 NLA. Bei neuen Projekten machen Bankmieter 80 % der Mietfläche aus.
Das künftige Angebot wird voraussichtlich aus sechs Projekten im vierten Quartal 2023 stammen, die 81.000 m2 NLA bereitstellen. Bemerkenswerte Projekte sind der Nexus und der VP Bank Saigon Tower im Distrikt 1. Beide sind Klasse-A-Projekte und befinden sich in der Fertigstellungsphase.
Hotels reduzieren ihre Kapazitäten in der Nebensaison
Laut Angaben von Savills blieb der Hotelmarkt in Ho-Chi-Minh-Stadt auf Quartals- und Jahresbasis mit 15.641 Zimmern in 109 Hotels stabil. Die Entwickler konzentrieren sich außerdem darauf, die Qualität ihrer Projekte zu verbessern und zu steigern, um wettbewerbsfähig zu bleiben, da davon ausgegangen wird, dass 100 % der Zimmer, die geschlossen wurden und derzeit renoviert werden, in naher Zukunft wieder eröffnet werden.
Im dritten Quartal 2023 erreichte die Hotelzimmerauslastung 58 %, was einem leichten Rückgang von 2 Prozentpunkten gegenüber dem Vorquartal entspricht. Der durchschnittliche Zimmerpreis belief sich auf 1,9 Millionen VND/Zimmer/Nacht und blieb damit gegenüber dem Vorquartal unverändert.
Auch bei Vier- und Fünf-Sterne-Hotels ging die Auslastung im Vergleich zum Vorquartal um 4 % auf 60 % zurück, was auf die Marktauswirkungen in der Nebensaison zurückzuführen ist. Auch bei diesem Typ bremste die Abhängigkeit von der Hochsaison und von MICE-Kunden – also der Kundengruppe, die High-End-Dienstleistungen nutzt – die Erholungsgeschwindigkeit im dritten Quartal.
Troy Griffiths, stellvertretender Generaldirektor von Savills Vietnam, erklärte: „Die Nebensaison der MICE-Aktivitäten stellte eine Herausforderung für den Hotelmarkt in Ho-Chi-Minh-Stadt dar – einen Markt, der hauptsächlich von Geschäftsreisenden abhängt. Gleichzeitig hat die Zahl der internationalen Touristen noch nicht wieder das Niveau vor der Pandemie erreicht.“
Herr Troy Griffiths, stellvertretender Generaldirektor, Savills Vietnam
Trotz des Wachstums im Vergleich zum Vorjahr erreichte die Zahl der internationalen Besucher in Ho-Chi-Minh-Stadt im Vergleich zu den ersten neun Monaten des Jahres 2019 nur 57 % und lag damit unter dem nationalen Durchschnitt von 70 %.
Nach Einschätzung von Savills wird Vietnam jedoch ab August 2023 Bürgern aller Länder und Territorien die Registrierung für ein elektronisches Visum gestatten; bisher waren es 80 Länder. Gleichzeitig verlängern Sie den Aufenthalt bei mehrfacher Einreise auf bis zu 90 Tage. Savills ist davon überzeugt, dass dies die wichtigste treibende Kraft für die Erholung dieses Marktes sein wird.
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