Das weiterhin hohe Zinsniveau zwingt Investoren dazu, „Ware freizugeben“ und Wohnungen zu liquidieren.

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Die Zinsen bleiben hoch und zwingen Investoren dazu, „Ware freizugeben“ und Wohnungen zu liquidieren.

Laut einem Bericht von Savills Vietnam ging das Wohnungsangebot in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt im ersten Quartal 2023 weiterhin stark zurück. Insbesondere in Ho-Chi-Minh-Stadt erreichte das Gesamtangebot an Wohnungen im Quartal mehr als 1.600 Einheiten, ein Rückgang von 25 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. In Hanoi belief sich das gesamte Wohnungsangebot im Quartal auf über 2.000 Einheiten, ein Rückgang von 27 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum.

Die Zinsen sind hoch, Investoren müssen Wohnungen liquidieren, Bild 1 — Der Zweitwohnungsmarkt boomt, da die Preise deutlich günstiger sind als bei Neubauwohnungen. (Foto: VV)

Allein auf dem Markt in Hanoi hat der Rückgang des Angebots an neuen Wohnungen dazu geführt, dass die Verkaufspreise in diesem Segment weiter steigen. Im Zeitraum 2018 – 2022 stiegen die Preise für neu eröffnete Wohnungen durchschnittlich um 13 % pro Jahr. So stiegen die Wohnungspreise in 4 Jahren durchschnittlich um 52 %.

Im Gegensatz zum Primärmarkt mit Angebotsknappheit und steigenden Preisen erzielen Wohnungen, die bereits mindestens einen Eigentümer hatten, auf dem Sekundärmarkt (Kauf- und Verkaufsmarkt) attraktive Preise, die 48 % niedriger sind als die Preise für neue Wohnungen im selben Projekt. Dies hat zu einem aktiveren Sekundärmarkt geführt.

Frau Nguyen Hong Dung, Senior Manager von Savills HCMC Residential Business Services, sagte: „Das Sekundärangebot auf dem Markt nimmt tendenziell auch leicht zu, da eine Gruppe von Einzelinvestoren angesichts steigender Zinsen Schwierigkeiten hat, ihren Cashflow auszugleichen.“

„Privatanleger, die Wohnungen kaufen und dabei Fremdkapital einsetzen, stehen aufgrund der steigenden Bankzinsen unter Druck und müssen über den Verkauf ihrer Anlageportfolios nachdenken. Dies hat dazu geführt, dass das Angebot an Zweitwohnungen in Großstädten zuletzt leicht gestiegen ist“, sagte Frau Dung.

Werden die Preise für Zweitwohnungen steigen?

Herr Troy Griffiths, stellvertretender Geschäftsführer von Savills Vietnam, schätzte, dass der aktuelle Wohnungsmarkt eine Besonderheit aufweist, da es fast kein Primärangebot gibt, was bedeutet, dass es für Hauskäufer mit echtem Wohnungsbedarf kein neues Wohnungsangebot gibt.

„Das zwingt sie dazu, sich auf dem Sekundärmarkt umzuschauen. Seit Jahresbeginn ist der Sekundärmarkt für Wohnungen sowohl in Ho-Chi-Minh-Stadt als auch in Hanoi stark angestiegen“, betont der Savills-Experte.

Die Experten von Savills gehen davon aus, dass es derzeit in ganz Ho-Chi-Minh-Stadt zu einer „Welle“ von Preissteigerungen im Zweitwohnungsbereich kommt, die bis zu über 5 % betragen können, insbesondere in Bezirken wie Tan Binh und Bezirk 11. Nur in den übrigen neun Bezirken tendieren die Preise für Zweitwohnungen zu einem Rückgang.

Die Zinsen sind hoch, Investoren müssen Wohnungen liquidieren, Bild 2 — Die Experten von Savills gehen davon aus, dass es derzeit in ganz Ho-Chi-Minh-Stadt zu einer „Welle“ sekundärer Preiserhöhungen kommt. (Foto: MP)

Herr Troy Griffiths wies auch auf einen wichtigen Punkt im Zusammenhang mit dem Sekundärmarkt hin, nämlich die Rechtssicherheit der Produkte. Den meisten Projekten wurden Zertifikate für Landnutzungsrechte erteilt. Auf dem Primärmarkt sehen wir eine ganze Reihe von Projekten, die mit diesem Problem zu kämpfen haben.

Andererseits sei der Sekundärmarkt laut Savills-Experten aber auch stark von Zinsanpassungen in der kommenden Zeit abhängig.

„Bankkreditzinsen von 14 bis 15 Prozent sind ein recht hohes Niveau, das Eigenheimkäufer zu sorgfältiger Überlegung zwingt. Sollten die Zinssätze jedoch wieder auf das Niveau von vor COVID-19 (etwa 10 bis 12 Prozent) zurückkehren, wird dieser Markt attraktiver und die Liquidität steigt“, so der Analyst.

Herr Troy prognostiziert, dass der Sekundärmarkt in den nächsten 12 Monaten sehr interessant sein wird. Nach diesem Zeitraum wird sich die Situation des begrenzten Neuangebots durch die Einführung weiterer neuer Projekte ändern. Die Sekundärpreise könnten dann wieder stabiler werden.

Nach Angaben der Forschungsabteilung von Savills wird in Ho-Chi-Minh-Stadt von jetzt an bis zum Jahresende mit dem Bau von 9.000 neuen Wohnungen gerechnet, von denen 71 % auf die Klasse B, 23 % auf die Klasse C und 6 % auf die Klasse A entfallen werden.

Bis 2026 werden 137.540 Einheiten aus 186 Projekten zum Verkauf freigegeben. Obwohl einige Projekte nicht in die Rangliste aufgenommen wurden, zeigen Investoren Interesse an erschwinglichen Produkten, um die Nachfrage zu decken.

In Hanoi werden im Jahr 2023 voraussichtlich 9.400 Wohnungen übergeben und 7.000 neue Einheiten zum Verkauf freigegeben, wobei der Anteil der Klasse B 83 % beträgt. Ab 2024 werden voraussichtlich rund 86.500 neue Wohnungen aus 98 Projekten auf dem Markt sein, wobei die Klasse B mit 60 % Marktanteil den Großteil ausmacht.

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