Das weiterhin hohe Zinsniveau zwingt Investoren dazu, „Ware freizugeben“ und Wohnungen zu liquidieren.
Einem Bericht von Savills Vietnam zufolge ist das Wohnungsangebot in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt im ersten Quartal 2023 weiterhin stark zurückgegangen. Insbesondere in Ho-Chi-Minh-Stadt belief sich das gesamte Wohnungsangebot in diesem Quartal auf über 1.600 Einheiten, was einem Rückgang von 25 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum entspricht. In Hanoi belief sich das gesamte Wohnungsangebot in diesem Quartal inzwischen auf über 2.000 Einheiten, was einem Rückgang von 27 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum entspricht.
Der Zweitwohnungsmarkt boomt, da die Preise deutlich günstiger sind als bei Neubauwohnungen. (Foto: VV)
Allein auf dem Markt in Hanoi hat der Rückgang des Angebots an neuen Wohnungen dazu geführt, dass die Verkaufspreise in diesem Segment weiter gestiegen sind. Im Zeitraum 2018 – 2022 stiegen die Preise für neu eröffnete Wohnungen durchschnittlich um 13 %/Jahr. Somit stiegen die Wohnungspreise in 4 Jahren durchschnittlich um 52 %.
Im Gegensatz zum Primärmarkt mit Angebotsknappheit und steigenden Preisen sind auf dem Sekundärmarkt (Kauf- und Verkaufsmarkt) Wohnungen, die bereits mindestens einen Eigentümer hatten, zu attraktiven Preisen erhältlich, die 48 % niedriger sind als die Preise für neue Wohnungen im selben Projekt. Dies hat zu einem aktiveren Sekundärmarkt geführt.
Frau Nguyen Hong Dung, Senior Managerin von Savills HCMC Residential Business Services, erklärte: „Das Sekundärangebot auf dem Markt nimmt tendenziell ebenfalls leicht zu, da eine Gruppe von Einzelinvestoren angesichts steigender Zinssätze Schwierigkeiten hat, ihren Cashflow auszugleichen.“
„Privatanleger, die Wohnungen kaufen und Fremdkapital aufnehmen, stehen angesichts der steigenden Bankzinsen unter Druck und sind gezwungen, über den Verkauf ihrer Anlageportfolios nachzudenken. Dies hat dazu beigetragen, dass das Angebot an Zweitwohnungen in Großstädten in letzter Zeit leicht gestiegen ist“, sagte Frau Dung.
Werden die Preise für Zweitwohnungen steigen?
Troy Griffiths, stellvertretender Geschäftsführer von Savills Vietnam, schätzt ein, dass der aktuelle Wohnungsmarkt eine Besonderheit aufweist, da es fast kein Primärangebot gibt, was bedeutet, dass es für Wohnungskäufer mit echtem Wohnbedarf kein neues Wohnungsangebot gibt.
„Das zwingt sie dazu, sich für ihr Angebot auf dem Sekundärmarkt umzusehen. „Seit Jahresbeginn hat sich der Sekundärwohnungsmarkt sowohl in Ho-Chi-Minh-Stadt als auch in Hanoi aufgeheizt“, betonen die Experten von Savills.
Die Experten von Savills gehen davon aus, dass es derzeit in ganz Ho-Chi-Minh-Stadt zu einer „Welle“ von Preissteigerungen im Zweitwohnungsbereich kommt, die sich um bis zu über 5 % erhöhen können, insbesondere in Bezirken wie Tan Binh und Bezirk 11. Nur in den übrigen neun Bezirken tendieren die Preise für Zweitwohnungen zu einem Rückgang.
Die Experten von Savills gehen davon aus, dass es derzeit in ganz Ho-Chi-Minh-Stadt zu einer „Welle“ sekundärer Preiserhöhungen kommt. (Foto: MP)
Herr Troy Griffiths wies auch auf einen wichtigen Punkt im Zusammenhang mit dem Sekundärmarkt hin, nämlich die Rechtssicherheit der Produkte. Für die meisten Projekte wurden Zertifikate für Landnutzungsrechte erteilt. Auf dem Primärmarkt sehen wir eine ganze Reihe von Projekten, die mit diesem Problem zu kämpfen haben.
Allerdings sei der Zweitmarkt nach Einschätzung der Savills-Experten auch stark von den Zinsanpassungen in der nächsten Zeit abhängig.
„Bei Bankkreditzinsen von bis zu 14–15 % ist das ziemlich hoch und zwingt Eigenheimkäufer zu sorgfältiger Überlegung. Wenn die Zinssätze jedoch wieder das Niveau vor COVID-19 von etwa 10–12 % erreichen können, wird dieser Markt attraktiver und die Liquidität wird zunehmen“, sagte der Analyst.
Herr Troy prognostiziert, dass der Sekundärmarkt in den nächsten 12 Monaten sehr interessant sein wird. Nach diesem Zeitraum wird sich die Situation des begrenzten Neuangebots durch die Einführung weiterer neuer Projekte ändern. Die Sekundärpreise könnten dann wieder stabiler werden.
Nach Angaben der Forschungsabteilung von Savills wird in Ho-Chi-Minh-Stadt von jetzt an bis zum Jahresende mit dem Bau von 9.000 neuen Wohnungen gerechnet, von denen 71 % auf die Klasse B, 23 % auf die Klasse C und 6 % auf die Klasse A entfallen werden.
Bis 2026 werden 137.540 Einheiten aus 186 Projekten zum Verkauf freigegeben. Obwohl einige Projekte nicht in der Rangliste aufgeführt sind, zeigen Investoren Interesse an erschwinglichen Produkten, um die Nachfrage zu decken.
In Hanoi werden im Jahr 2023 9.400 Wohnungen übergeben und 7.000 neue Einheiten zum Verkauf freigegeben, wobei der Anteil der Klasse B 83 % betragen wird. Ab dem Jahr 2024 sollen auf dem Markt rund 86.500 neue Wohnungen aus 98 Projekten entstehen, wovon die Klasse B mit 60 % Marktanteil den Großteil ausmacht.
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