Dementsprechend schlug HoREA vor, die Grundsätze der Grundstücksbewertung nach Marktprinzipien festzulegen, anstatt die Grundsätze der Grundstücksbewertungsmethoden nach Marktprinzipien vorzuschreiben und die Grundlage (Lage) des Grundstücks oder der Grundstücksfläche für die Bewertung hinzuzufügen.
Es wird empfohlen, die Grundsätze zur Gewährleistung der Unabhängigkeit zwischen Investoren in Immobilienprojekten, Bewertungsunternehmen, Prüfexperten, dem Finanzministerium, dem Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt, dem Rat für Grundstücksbewertung und der Agentur oder Person mit der Befugnis, über die Grundstückspreise festzulegen, weiterzuentwickeln und zu perfektionieren, um Maßnahmen zur Gewährleistung der Unabhängigkeit zu haben, mit denen Absprachen und Preisabsprachen, die zu Einnahmeausfällen des Staatshaushalts führen können, verhindert werden können.
Laut HoREA sind derzeit vier Stellen an der Grundstücksbewertung und -schätzung beteiligt, um die Grundstückspreise für Immobilienprojekte auf Provinzebene festzulegen: das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt, der Landbewertungsrat und das Volkskomitee der Provinz, die die konkreten Grundstückspreise festlegen. Darüber hinaus beteiligen sich auch Unternehmen an den Auktionen und es werden Prüfexperten eingeladen, dem Rat für Grundstücksbewertung beizutreten und dort die Aufgabe einer „unabhängigen Prüfung“ der Bewertungs- und Schätzungstätigkeiten für Grundstücke wahrzunehmen, bevor diese dem Volkskomitee der Provinz zur Entscheidung über die Grundstückspreise vorgelegt werden.
Laut HoREA sieht das aktuelle Grundstücksrecht fünf Methoden zur Grundstücksbewertung vor, darunter: Vergleichsmethode, Abzugsmethode, Einkommensmethode, Überschussmethode und Methode des Grundstückspreisanpassungskoeffizienten. Derzeit wird die Überschussmethode häufig angewandt, um spezifische Grundstückspreise zu bestimmen und so Landnutzungsgebühren und Grundrenten für Immobilienprojekte, gewerblichen Wohnungsbau und städtische Gebiete zu berechnen. Die Ergebnisse der Grundstücksbewertung sind jedoch nicht wirklich zuverlässig. Denn Experten zufolge kommt es bei ein und demselben Immobilienprojekt zu unterschiedlichen Ergebnissen, wenn nur ein Bewertungsunternehmen zwei unterschiedliche Methoden zur Grundstücksbewertung anwendet, mit Wertunterschieden von rund 17 Prozent. Wenn dasselbe Immobilienprojekt von zwei verschiedenen Bewertungsunternehmen beurteilt wird und dieselbe Methode zur Grundstücksbewertung angewendet wird, ergeben sich zwei unterschiedliche Ergebnisse mit einer Wertdifferenz von etwa 17 %.
Landauktionen weisen noch immer viele Mängel auf
Die oben genannten Methoden zur Grundstücksbewertung weisen alle Einschränkungen und Mängel auf, insbesondere muss die Umsetzung der Vergleichsmethode, der Überschussmethode und der Methode des Grundstückspreisanpassungskoeffizienten auf Eingabedaten zu Grundstückspreisen basieren. Diese Datenbank ist jedoch unvollständig, ungenau und wird nicht in Echtzeit aktualisiert.
Erwähnenswert ist, dass das geltende Grundstücksgesetz noch keine Methode zur Massenbewertung von Grundstücken vorschreibt, obwohl diese Methode in der Praxis zum Erstellen von Grundstückspreislisten angewendet wird. Es handelt sich hierbei um eine fortschrittliche Methode zur Grundstücksbewertung, die in vielen Ländern angewandt wird.
Laut HoREA ist es ratsam, eine staatliche Agentur – am besten geeignet ist das Finanzministerium – mit der Leitung und Beratung aller Aktivitäten zur Grundstücksbewertung und Grundstückspreisschätzung zu beauftragen, wie es das Grundstücksgesetz von 2003 vorsieht. Und nicht die Arbeit zur Grundstücksbewertung und Grundstückspreisschätzung zu „kürzen“, wie es das aktuelle Grundstücksgesetz von 2013 vorsieht. Diese Aufgabe wird zwei Stellen übertragen, dem Finanzministerium und dem Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt.
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