Entschlüsselung von Immobilienbestandsdaten

Gemäß Absatz 1, Artikel 3 des Dekrets 44/2022/ND-CP wird der Immobilienbestand als die Menge an Immobilien eines Projekts definiert, die gemäß den gesetzlichen Bestimmungen für eine Transaktion in Frage kommt, aber im Berichtszeitraum nicht gehandelt wurde.

Auf welcher Grundlage wird der Lagerbestand ermittelt?

Laut dem jüngsten Bericht des Bauministeriums beträgt der Immobilienbestand in Projekten von 56 Provinzen und Städten im ganzen Land im ersten Quartal 2024 etwa 23.029 Einheiten (einschließlich Wohnungen, Einfamilienhäuser, Grundstücke), davon: 3.706 Wohnungen; 8.468 Einfamilienhäuser; Das Land verfügt über 10.855 Grundstücke. Demnach ist zu erkennen, dass die Bestandsquote vor allem im Segment der Einzelwohnimmobilien und der Projektgrundstücke liegt.

Das Bauministerium gab an, dass derzeit 3.706 Wohnungen im Bestand seien, die tatsächliche Zahl sei jedoch viel höher.

Herr Vo Hong Thang, Direktor der Forschungs- und Entwicklungsabteilung der DKRA Group, sagte, dass unter Immobilienbestand die Anzahl der Produkte in Immobilienprojekten zu verstehen sei, die nicht erfolgreich gehandelt wurden.

Laut Herrn Thang basieren die Bestandsdaten auf den von Immobilienunternehmen gemäß Klausel 1, Artikel 3 des Dekrets 44/2022/ND-CP gemeldeten Daten. Gemäß der Verordnung ist der Immobilienbestand die Menge an Immobilien eines Projekts, die gemäß den gesetzlichen Bestimmungen für eine Transaktion in Frage kommt, aber im Berichtszeitraum nicht gehandelt wurde.

Der Berichtszeitraum wird vierteljährlich durchgeführt und der Investor wird Projektinformationen und den Transaktionsstatus (einschließlich Informationen zum Immobilienbestand) gemäß den Formularen Nr. 10 und 12 melden, die dem Dekret 44/2022/ND-CP beigefügt sind.

Dabei enthält das Formular Nr. 10 Informationen und Daten zu transaktionsfähigen Immobilienprojekten und Immobilienprodukten; Das Formular Nr. 12 enthält Informationen und Daten zum Immobilientransaktionsstatus des Projekts.

Die Realität unterscheidet sich von den Daten

Immobilienunternehmen geben an, dass die vom Bauministerium veröffentlichten Bestandszahlen nicht ganz korrekt seien. Herr Ha Van Thien, stellvertretender Generaldirektor der Tran Anh Group Real Estate Corporation, sagte, dass es sich bei den Unternehmen, die derzeit Bestandsdaten melden, um börsennotierte Unternehmen handele.

Nicht börsennotierte Immobilienunternehmen werden lediglich im Jahresabschluss berichten. Es gibt sogar unbestätigte Informationen darüber, wie Immobilienunternehmen das Problem „umgehen“. So konnten einige Investoren ihre Produkte nicht verkaufen und ließen deshalb die Mitarbeiter ihrer Firmen die Produkte in ihrem Namen kaufen. Anschließend liehen sie sich Geld von der Bank, um über einen Cashflow zu verfügen. Wenn es Kunden gibt, die diese Produkte kaufen, begleicht das Unternehmen den Kredit bei der Bank, um sie an tatsächliche Kunden zu verkaufen. Das Produkt gilt also immer noch als erfolgreich verkauft, in Wirklichkeit handelt es sich jedoch immer noch um Lagerbestände. Daher sind veröffentlichte Bestandszahlen möglicherweise nicht genau.

Laut Herrn Thien ist der tatsächliche Bestand größer als die gemeldeten Zahlen, da die Zahl der nicht an der Börse notierten Immobilienunternehmen sehr groß ist, diese Unternehmen eine große Anzahl von Projekten in den Provinzen haben und die verkaufte Warenmenge viele Jahre reicht.

In Binh Duong gibt es beispielsweise viele Apartmentprojekte mit vollständigen Rechtsdokumenten, die Anzahl der verkauften Produkte ist jedoch sehr gering. Konkret hat die Danh Khoi Group das Astral City-Projekt, ein Projekt mit 4.966 Wohnungen, seit 2020 zum Verkauf angeboten, allerdings wurden nur etwa 40 % der oben genannten Produkte verkauft. Die Le Phong Group hat 3 Projekte mit vollständigen Rechtsdokumenten zum Verkauf und ist dabei, bei 2 Projekten Häuser zu übergeben. Die Anzahl der nicht verkauften Produkte beträgt fast 1.000 Einheiten …

Darüber hinaus gibt es in Binh Duong derzeit Dutzende von Projekten, die schon seit langem zum Verkauf stehen und fast abgeschlossen sind, aber Investoren bieten immer noch Bestände zum Verkauf an. Mittlerweile gibt es laut Bauministerium aktuell einen Bestand von rund 3.706 Wohnungen auf dem Markt. Wie man sieht, sind die Daten sehr unterschiedlich.

Oder in Ho-Chi-Minh-Stadt: Im Jahr 2023 werden zwar nur wenige Projekte auf den Markt kommen, die Warenmenge ist jedoch nicht gering. Zum Beispiel das MT Eastmark City-Projekt in der Stadt. Thu Duc, mit fast 2.000 Wohnungsprodukten, die von 2021 bis heute verkauft wurden, wird vom Investor weiterhin zum Verkauf freigegeben. Das seit 2019 verkaufte Projekt der Novaland Group im Bezirk 1 verfügt noch immer über unverkaufte Ware. Das Apartmentprojekt der An Gia Group im Bezirk Binh Chanh ist zwar übergeben, weist aber noch einen großen Lagerbestand auf. Anfang 2024 meldete das Bauamt von Ho-Chi-Minh-Stadt jedoch, dass es in Ho-Chi-Minh-Stadt derzeit keinen Lagerbestand gibt.

Darüber hinaus muss eine Geschichte zum Lagerbestand erwähnt werden: Nach einer schwierigen Finanzperiode von 2022 bis heute mussten viele Kunden, die Immobilienprodukte bestellt hatten, aber nicht über ausreichende finanzielle Mittel verfügten, die Waren an den Investor zurückgeben, sodass dieser Lagerbestand ebenfalls recht groß ist.

Darüber hinaus ist es problematisch, auf Grundlage von Absatz 1, Artikel 3 des Dekrets 44/2022/ND-CP auf Projekte zu rechnen, die gemäß den gesetzlichen Bestimmungen handelbar sind und als Inventar berechnet werden.

In Ho-Chi-Minh-Stadt beispielsweise gibt es derzeit viele Projekte, die zum Verkauf freigegeben, gebaut und an Kunden übergeben wurden, aber die rechtlichen Bedingungen für Transaktionen noch nicht erfüllen, sodass Investoren und Kunden lediglich Anzahlungsverträge unterzeichnet haben, um sich einen Platz zu reservieren, obwohl sie bereits bis zu 95 % des Hauswerts erhalten haben. Und diese Projekte werden, da sie die gesetzlichen Anforderungen nicht erfüllen, immer noch als nicht abgeschlossene Projekte betrachtet und können nicht zum Lagerbestand gezählt werden, wenn die Produkte nicht ausverkauft sind.

Quelle: https://baodautu.vn/batdongsan/giai-ma-so-lieu-hang-ton-kho-bat-dong-san-d219682.html