Entschlüsselung von Immobilienbestandsdaten

Gemäß Absatz 1, Artikel 3 des Dekrets 44/2022/ND-CP wird der Immobilienbestand als die Menge an Immobilien eines Projekts definiert, die gemäß den gesetzlichen Bestimmungen für eine Transaktion in Frage kommt, aber im Berichtszeitraum nicht gehandelt wurde.

Auf welcher Grundlage wird der Lagerbestand ermittelt?

Laut dem jüngsten Bericht des Bauministeriums betrug der Immobilienbestand in Projekten im ersten Quartal 2024 in 56 Provinzen und Städten des Landes etwa 23.029 Einheiten (einschließlich Wohnungen, Einfamilienhäuser und Grundstücke). Davon entfallen 3.706 auf Wohnungen, 8.468 auf Einfamilienhäuser und 10.855 auf Grundstücke. Demnach liegt der Bestandsanteil hauptsächlich im Segment der Einfamilienhäuser und Grundstücke der Projekte.

Das Bauministerium gab an, dass derzeit 3.706 Wohnungen nicht verkauft seien, die tatsächliche Zahl sei jedoch viel höher.

Herr Vo Hong Thang, Direktor der Forschungs- und Entwicklungsabteilung der DKRA Group, sagte, dass unter Immobilienbestand die Anzahl der Produkte in Immobilienprojekten zu verstehen sei, die nicht erfolgreich gehandelt wurden.

Laut Herrn Thang basieren die Bestandsdaten auf Daten, die von Immobilienunternehmen gemäß Klausel 1, Artikel 3 des Dekrets 44/2022/ND-CP gemeldet wurden. Laut dem Dekret ist der Immobilienbestand die Menge an Immobilien eines Projekts, die gemäß den gesetzlichen Bestimmungen für den Handel geeignet ist, aber im Berichtszeitraum nicht gehandelt wurde.

Der Berichtszeitraum wird vierteljährlich durchgeführt und der Investor wird Projektinformationen und den Transaktionsstatus (einschließlich Informationen zum Immobilienbestand) gemäß den Formularen Nr. 10 und 12 melden, die dem Dekret 44/2022/ND-CP beigefügt sind.

Dabei enthält Formular Nr. 10 Informationen und Daten zu Immobilienprojekten und transaktionsfähigen Immobilienprodukten; Formular Nr. 12 enthält Informationen und Daten zur Immobilientransaktionssituation des Projekts.

Die Realität unterscheidet sich von den Daten

Immobilienunternehmen sind der Ansicht, dass die vom Bauministerium veröffentlichten Bestandsdaten nicht wirklich genau sind. Herr Ha Van Thien, stellvertretender Generaldirektor der Tran Anh Group Real Estate Corporation, erklärte, dass die Unternehmen, die derzeit Bestandsdaten melden, an der Börse notiert seien.

Nicht börsennotierte Immobilienunternehmen veröffentlichen ihre Daten nur in ihren Jahresabschlüssen. Es gibt sogar unbestätigte Informationen darüber, wie Immobilienunternehmen dieses Problem umgehen: Manche Investoren verkaufen ihre Produkte nicht, lassen ihre Mitarbeiter die Produkte in ihrem Namen kaufen und leihen sich dann Geld von der Bank, um einen Cashflow zu erzielen. Wenn Kunden diese Produkte kaufen, begleicht das Unternehmen den Kredit mit der Bank, um sie an tatsächliche Kunden zu verkaufen. Das Produkt gilt zwar als erfolgreich zum Verkauf freigegeben, ist aber in Wirklichkeit noch immer Lagerbestand. Daher sind die veröffentlichten Lagerbestandsdaten möglicherweise nicht korrekt.

Laut Herrn Thien ist der tatsächliche Bestand größer als die gemeldeten Zahlen, da die Zahl der nicht an der Börse notierten Immobilienunternehmen sehr groß ist, diese Unternehmen eine große Anzahl von Projekten in den Provinzen haben und die Menge der verkauften Waren viele Jahre reicht.

In Binh Duong beispielsweise gibt es viele Apartmentprojekte mit vollständigen Rechtsdokumenten, die Zahl der verkauften Produkte ist jedoch sehr gering. Konkret handelt es sich um das Astral City-Projekt der Danh Khoi Group mit 4.966 Wohnungen, das seit 2020 zum Verkauf steht. Allerdings wurden bisher nur etwa 40 % der oben genannten Produkte verkauft. Die Le Phong Group hat drei Projekte mit vollständigen Rechtsdokumenten zum Verkauf und ist dabei, in zwei Projekten Häuser zu übergeben. Die Zahl der nicht verkauften Produkte liegt bei fast 1.000 Einheiten.

Darüber hinaus gibt es in Binh Duong derzeit Dutzende von Projekten, die schon lange zum Verkauf stehen und fast abgeschlossen sind, aber Investoren bieten immer noch Inventar zum Verkauf an. Laut dem Bauministerium verfügt der Markt derzeit über einen Bestand von rund 3.706 Wohnungen. Es ist also ersichtlich, dass die Daten sehr unterschiedlich sind.

Oder in Ho-Chi-Minh-Stadt: Obwohl im Jahr 2023 nur wenige Projekte auf dem Markt zum Verkauf stehen, ist die Warenmenge nicht gering. Beispielsweise wird das Projekt MT Eastmark City in Thu Duc City mit fast 2.000 Wohnungen, die von 2021 bis heute verkauft wurden, immer noch von Investoren zum Verkauf freigegeben. Das Projekt in Distrikt 1 der Novaland Group, das von 2019 bis heute verkauft wurde, hat immer noch unverkaufte Waren, und das Apartmentprojekt im Distrikt Binh Chanh der An Gia Group hat, obwohl übergeben, immer noch einen großen Lagerbestand. Anfang 2024 berichtete das Bauamt von Ho-Chi-Minh-Stadt jedoch, dass Ho-Chi-Minh-Stadt derzeit keinen Lagerbestand hat.

Darüber hinaus muss eine Geschichte zum Lagerbestand erwähnt werden: Nach einer schwierigen Finanzperiode von 2022 bis heute mussten viele Kunden, die Immobilienprodukte bestellt hatten, aber nicht über ausreichende finanzielle Mittel verfügten, die Waren an den Investor zurückgeben, sodass auch dieser Lagerbestand recht groß ist.

Darüber hinaus ist es problematisch, auf Grundlage von Klausel 1, Artikel 3 des Dekrets 44/2022/ND-CP auf Projekte zu reagieren, die gemäß den gesetzlichen Bestimmungen handelbar sind, um sie als Inventar zu berechnen.

In Ho-Chi-Minh-Stadt beispielsweise gibt es derzeit viele Projekte, die zum Verkauf freigegeben, gebaut und an Kunden übergeben wurden, aber die rechtlichen Bedingungen für Transaktionen nicht erfüllen. Daher haben Investor und Kunde lediglich einen Anzahlungsvertrag zur Sicherung des Grundstücks unterzeichnet, obwohl sie bereits bis zu 95 % des Hauswerts erhalten haben. Da diese Projekte die rechtlichen Bedingungen nicht erfüllen, gelten sie weiterhin als nicht fertiggestellte Projekte und können nicht als Lagerbestand gezählt werden, solange die Produkte nicht ausverkauft sind.

Quelle: https://baodautu.vn/batdongsan/giai-ma-so-lieu-hang-ton-kho-bat-dong-san-d219682.html