Trotz des wachsenden Bestands steigen die Preise immer noch in die Höhe, der Markt geht in die Jahresendsaison, Preisliste von 14 neu eröffneten Wohnungen

Die Lagerbestände nehmen zu, die Immobilienpreise steigen weiterhin, die Wohnungspreise in Ho-Chi-Minh-Stadt erreichen 80 Millionen VND/m², Hanoi hat mehr als 7.100 m² Land zurückgewonnen … das sind die neuesten Nachrichten aus der Immobilienbranche.

Trotz des starken Anstiegs des Angebots tendieren die Immobilienpreise in einigen Gegenden weiterhin nach oben, insbesondere in Hanoi, Ho-Chi-Minh -Stadt und den Großstädten. (Foto: Linh An)

Der Immobilienbestand wächst

Nach Angaben des Bauministeriums betrug der Bestand an Wohnungen, Einfamilienhäusern und Grundstücken im dritten Quartal 2024 25.937 Produkte, ein Anstieg von 52 % im Vergleich zum zweiten Quartal. Daten basieren auf Statistiken von 60/63 Orten.

Bei dem oben aufgeführten Bestand handelt es sich um Projekte, die nach den gesetzlichen Bestimmungen handelbar sind, im Berichtszeitraum jedoch nicht gehandelt wurden. Davon beträgt der Wohnungsbestand in diesem Quartal 4.688 Einheiten, Einfamilienhäuser 12.250 Einheiten und Grundstücke 8.999 Einheiten. Insbesondere der Bestand an Einfamilienhäusern und Grundstücken stieg im dritten Quartal im Vergleich zum Vorquartal um 150,6 %.

Das Bauministerium teilte außerdem mit, dass im letzten Quartal mehr als 141.360 Transaktionen von Wohnungen, Einfamilienhäusern und Grundstücken stattgefunden hätten. Davon handelte es sich bei fast 103.000 Transaktionen um Grundstückstransaktionen, was 73 % entspricht.

Im Vergleich zum zweiten Quartal ist das Transaktionsvolumen bei Wohnungen und Einfamilienhäusern tendenziell gestiegen, während die Grundstückstransaktionen um 18 % zurückgegangen sind.

Trotz des starken Anstiegs des Angebots steigen die Immobilienpreise in einigen Gegenden weiterhin, insbesondere in Hanoi, Ho-Chi-Minh-Stadt (HCMC) und den Großstädten.

Das Bauministerium kam zu dem Schluss, dass das Phänomen der Preissteigerung lokal begrenzt sei und in einigen Gebieten, Typen und Immobiliensegmenten auftrete, was sich auf steigende allgemeine Preise auswirke.

Was Wohnungen betrifft, steigen die Preise in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt sowohl in neuen als auch in alten Projekten weiterhin an. Der Durchschnittspreis neuer Projekte ist vierteljährlich um etwa 4–6 % und jährlich um 22–25 % gestiegen. In einigen Gebieten ist der Zuwachs sogar lokal um etwa 35–40 % im Vergleich zum Vorquartal gestiegen.

In Bezug auf die Villen und Stadthäuser des Projekts teilte das Bauministerium mit, dass die Preise in Hanoi im Vergleich zum Vorquartal weiterhin steigen würden. Die meisten der in diesem Quartal gestarteten neuen Projekte befinden sich an günstigen Standorten in Gebieten mit starken Investitionen in die Infrastruktur, sodass der anfängliche Angebotspreis relativ hoch ist.

In Ho-Chi-Minh-Stadt sind die Primärpreise nahezu stabil. In einigen Gebieten kam es im gehobenen Großraumsegment zu starken Preisrückgängen, die sich auf Quartalsbasis um etwa 14 % und auf Jahresbasis um 28 % verringerten. Produkte mit einem Preis unter 10 Milliarden VND erzielen recht gute Umsätze.

Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender der Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA), sagte, dass eine Bestandsaufnahme normal sei, wenn sie Teil des Geschäftsplans und der Strategie eines Unternehmens sei. Das Besorgnis erregende Problem bei Lagerbeständen besteht darin, dass Produkte, die gebaut und auf dem Markt verkauft wurden, vom Markt nicht akzeptiert werden, was eine geringe Liquidität bedeutet.

Laut Herrn Chau werden große Lagerbestände und ein hoher Fremdkapitalanteil bei schwachen Unternehmen zu einem „Schuldenberg“, der auf den Schultern des Unternehmens lastet. Wenn es keine Liquidität gibt, wird das Unternehmen in Schwierigkeiten geraten.

Der Leiter einer Immobilienfirma in Hanoi räumte ein, dass der Grund für die Lage der Immobilienbestände neben der Tatsache, dass einige Unternehmen große Schwierigkeiten hätten, ihre Produkte zu liquidieren, auch das Phänomen sei, dass sie Waren „zurückhalten“ und auf steigende Preise warten, um hohe Gewinne zu erzielen.

In diesem Zusammenhang empfiehlt das Bauministerium Immobilienunternehmen, die Kosten proaktiv zu prüfen und zu senken und im Sinne eines „harmonischen Nutzens und geteilter Risiken“ im Sinne einer „harmonischen Nutzen- und Risikoteilung“ moderne Technologien im Bauwesen aktiv einzusetzen, um die Produktkosten entsprechend der tatsächlichen Marktsituation zu senken.

Darüber hinaus sollten Unternehmen rechtliche und finanzielle Schwierigkeiten proaktiv lösen und dafür verantwortlich sein, alle Ressourcen auf die Bearbeitung uneinbringlicher Forderungen zu konzentrieren, um weiterhin Projekte umzusetzen, sie dem Markt zugänglich zu machen und eine Streuung der Investitionen zu vermeiden.

HCMC: Wohnungspreise erreichen 80 Millionen VND/m2

Laut Daten des OneHousing Center for Market Research and Customer Insights verzeichnete das Angebot an neu eröffneten Wohnungen in Ho-Chi-Minh-Stadt im dritten Quartal 2024 mit 125 Einheiten den niedrigsten Stand der letzten fünf Jahre, ein Rückgang von 89 % im Vergleich zum Vorquartal. Als Hauptgrund wurden anhaltende Rechtsprobleme identifiziert, die den Fortschritt bei der Umsetzung neuer Projekte beeinträchtigten.

Was den Umsatz betrifft, verzeichneten die meisten Projekte mit Restbestand zum Verkauf positive Umsätze und verzeichneten im dritten Quartal 2024 1.280 Transaktionen, was einem Rückgang von 25 % gegenüber dem Vorquartal entspricht. Der Mangel an neuem Angebot und die Tatsache, dass es sich beim bestehenden Angebot hauptsächlich um High-End- und Luxusprojekte handelt, haben dazu geführt, dass der durchschnittliche Verkaufspreis auf dem gesamten Markt von Ho-Chi-Minh-Stadt weiter gestiegen ist und 80,2 Millionen VND/m2 (ohne Mehrwertsteuer und Instandhaltungskosten) erreicht hat, was einem Anstieg von 5 % gegenüber dem zweiten Quartal 2024 entspricht.

Aufgrund der begrenzten Auswahl sind Eigenheimkäufer und Investoren gezwungen, sich auf wenige große Projekte mit großem Angebot wie Vinhomes Grand Park zu konzentrieren. Daher konzentriert sich der Wohnungskonsum im City-Markt vor allem auf den Osten.

Der Schwerpunkt neu gestarteter Projekte liegt auf dem High-End- und Luxussegment.

Laut OneHousing wird sich das Wohnungsangebot auf dem HCMC-Wohnungsmarkt im vierten Quartal 2024 deutlich verbessern, wenn eine Reihe von Projekten, wie beispielsweise das Hochhausprojekt „The Global City“ des Investors Masterise Homes, im dritten und vierten Quartal 2024 für Kunden buchbar gemacht werden. Basierend auf der Anzahl der registrierten Reservierungen wird erwartet, dass sich der Konsum im südlichen Kernmarkt erholt und in den letzten Monaten des Jahres 2024 ein Wachstum erzielt.

Nach Inkrafttreten der Immobiliengesetze im August 2024 wurden die rechtlichen Probleme alter Projekte gelöst und mit der Umsetzung ihrer Verkaufspläne begonnen. Dies zeigt, dass sich die neuen gesetzlichen Regelungen positiv auswirken.

OneHousing prognostiziert, dass sich das Angebot an neuen Wohneinheiten in Ho-Chi-Minh-Stadt im Jahr 2025 im Vergleich zum Jahr 2024 fast verdoppeln wird, nämlich etwa 12.000 Einheiten. Allerdings sind neu eröffnete Projekte überwiegend im High-End- und Luxussegment angesiedelt; die erwarteten Preise für Projekte, deren Start in naher Zukunft geplant ist, liegen alle bei über 100 Millionen VND/m2.

Herr Tran Minh Tien, Direktor des OneHousing Customer Research and Understanding Center, kommentierte diesen Markt wie folgt: „Der Wohnungsmarkt in Ho-Chi-Minh-Stadt kommt allmählich aus der Stagnation heraus und ist bereit für neue Wachstumswellen.“ Insbesondere der östliche Teil der Stadt Thu Duc mit ihren großen Grundstücksfonds und der zunehmend vollständigen Infrastruktur zieht die Aufmerksamkeit vieler berühmter Investoren auf sich. Die umgesetzten Großprojekte werden dem Gebiet ein völlig neues Gesicht verleihen. Thu Duc City wird in naher Zukunft zum Zentrum des Immobilienmarktes der Stadt werden.

Preisliste der 14 neu eröffneten Apartments

Im vierten Quartal 2024 verzeichnete der Markt weiterhin eine Reihe neuer Wohnungsbauprojekte, die zu vielen unterschiedlichen Preisen zum Verkauf angeboten wurden, meist im oberen Preissegment.

Preisliste von 14 neu eröffneten Apartments. (Quelle: Labor)

Der Immobilienmarkt befindet sich in der „Saison“ der Jahresendverkäufe, allerdings haben Eigenheimkäufer immer noch nicht viel Auswahl, da die meisten neuen Produkte im oberen Segment angesiedelt sind.

Ein leicht erkennbares Merkmal ist, dass sich das Angebot an neuen Wohnungsbauprojekten in Hanoi hauptsächlich im Westen, im Großraum Hanoi, konzentriert. Darüber hinaus gibt es auch Warenquellen aus Projekten in Dong Da, Ha Dong, Tay Ho, Hoai Duc, Gia Lam, Dong Anh …

Der Zeitung Lao Dong zufolge besteht das Angebot an neuen Wohnungen hauptsächlich aus hochwertigen Luxusprojekten und es mangelt an erschwinglichen Wohnprodukten (mittlere und untere Preisklasse). Daher ist der Durchschnittspreis für Primärprodukte in Hanoi ziemlich hoch und liegt bei etwa 60 bis 120 Millionen VND/m². Sogar Projekte in Vororten haben Verkaufspreise von Hunderten Millionen VND/m², und Wohnungen im Zentrum kosten bis zu fast 300 Millionen VND/m², was den Preisen von Stadthäusern und Villen entspricht …

Es ist ersichtlich, dass es in Hanoi keinen Mangel an neu eröffneten Wohnungen zum Verkauf gibt, aber die Preise sind zu hoch, da die zum Verkauf stehenden Projekte hauptsächlich im oberen Luxussegment angesiedelt sind und Preise von über hundert Millionen VND pro Quadratmeter aufweisen.

Vor Kurzem hat das Bauministerium von Hanoi die Liste der künftigen Wohnbauprojekte in der Gegend aktualisiert, die bis Ende August zum Verkauf stehen. Demnach wird das Wohnungsangebot in der Hauptstadt bald über 5.300 Wohnungen in 9 Projekten umfassen.

Vor etwa zwei Jahren ging das Wohnungsangebot auf dem Immobilienmarkt von Hanoi stark zurück. Bis zur ersten Hälfte dieses Jahres erholte sich die Zahl der auf den Markt gebrachten neuen Projekte und Wohnungen allmählich und stieg wieder an. Allerdings herrscht nach wie vor ein Mangel an bezahlbarem Wohnraum, da die Investoren vor allem Luxus- und High-End-Produkte auf den Markt bringen.

Daten von Savills zeigen, dass es auf dem Markt im zweiten Quartal kein neues Angebot unter 45 Millionen VND gab. Gleichzeitig stiegen die Primärpreise von 2020 bis heute weiterhin um 18 % pro Jahr.

Hanoi: Rückgewinnung von mehr als 7.100 m2 Land

Vor Kurzem unterzeichnete der stellvertretende Vorsitzende des Volkskomitees von Hanoi, Nguyen Trong Dong, die Entscheidung Nr. 5745/QD-UBND über die Rückgewinnung von 7.178 m² Land auf dem Grundstück F2-NT1 im Rahmen der Planung des neuen Stadtgebiets Tay Mo – Dai Mo – Vinhomes Park im Bezirk Tay Mo. wurde dem Volkskomitee des Bezirks Nam Tu Liem zugewiesen, um das Projekt zum Bau des Kindergartens Tay Mo 3 im Bezirk Tay Mo des Bezirks Nam Tu Liem umzusetzen.

Dementsprechend wurden 7.178 m² Land auf dem Grundstück F2-NT1 im Rahmen der Planung des neuen Stadtgebiets Tay Mo – Dai Mo – Vinhomes Park im Bezirk Tay Mo, das von der Tay Ha Noi Urban Development and Investment Business Company Limited (jetzt Thai Son Construction Investment Joint Stock Company) verwaltet wird, zurückgefordert und vom Stadtvolkskomitee mit Beschluss Nr. 5612/QD-UBND vom 19. Oktober 2018 zugewiesen; Übergeben Sie die zurückgewonnene Fläche auf dem oben genannten Grundstück mit dem Code F2-NT1 an das Volkskomitee des Bezirks Nam Tu Liem, um das Projekt zum Bau des Kindergartens Tay Mo 3, Bezirk Tay Mo, Bezirk Nam Tu Liem, gemäß dem vom Volkskomitee des Bezirks Nam Tu Liem für den Machbarkeitsstudienbericht in Entscheidung Nr. 1220/QD-UBND vom 7. Juni 2022 genehmigten Investitionsprojekt umzusetzen.

Lage, Grenze und Fläche des durch die Punkte 1, 2, 3 und 4 begrenzten Grundstücks sind in der Masterplanzeichnung im Maßstab 1/500 festgelegt, die von der Tan Minh Investment Joint Stock Company erstellt, am 25. Oktober 2022 von der Stadtverwaltungsbehörde des Bezirks Nam Tu Liem beurteilt und vom Bauinvestitionsprojekt-Verwaltungsausschuss des Bezirks Nam Tu Liem mit Beschluss Nr. 333/QD-QLDA vom 1. November 2022 genehmigt wurde.

Form der staatlichen Landzuteilung ohne Erhebung von Landnutzungsgebühren. Die Landnutzung ist langfristig. Bei der Landzuteilung werden keine Auktionen für Landnutzungsrechte durchgeführt und es werden keine Ausschreibungen zur Auswahl von Investoren für die Umsetzung von Projekten auf dem Land durchgeführt.

Das Volkskomitee der Stadt beauftragte das Volkskomitee des Bezirks Nam Tu Liem damit, Kontakt mit dem Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt aufzunehmen, um die Landübergabe vor Ort entgegenzunehmen und Zertifikate über Landnutzungsrechte und Eigentumsrechte an anderen mit dem Land verbundenen Vermögenswerten gemäß den Vorschriften auszustellen. Gleichzeitig erhalten Sie beim Bauamt Hinweise zum baurechtlichen Vorgehen. Verantwortlich für die Errichtung von Bauwerken gemäß genehmigten Investitionsprojekten und der Planung sowie für die Sicherstellung der Einhaltung der geltenden gesetzlichen Bestimmungen zu Planung, Investitionen, Bau, Grundstücken und anderen relevanten Vorschriften.

Verwenden Sie das Land für den richtigen Zweck, die richtigen Grenzen und die oben angegebene Fläche. Setzen Sie Investitionsvorhaben um, nehmen Sie Bauwerke ab und übergeben Sie sie zur Nutzung gemäß den Vorschriften zur öffentlichen Vermögensverwaltung. Wenden Sie sich an das Finanzministerium, um Anweisungen zur Rückerstattung des dem Grundstück mit dem Code F2-NT1 zugewiesenen Betrags für die Rodung und die Infrastrukturinvestitionen an den Investor des neuen Stadtgebietsprojekts Tay Mo – Dai Mo – Vinhomes Park (sofern vorhanden) gemäß den Vorschriften zu erhalten.

Das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt ist für die Festlegung der Grenzen und die Übergabe des Landes auf dem Feld an das Volkskomitee des Bezirks Nam Tu Liem verantwortlich. Das Grundbuchamt Hanoi aktualisiert die Registrierung von Landnutzungsrechten, führt Änderungsregistrierungsverfahren durch und korrigiert Grundstücksänderungen in Katasterunterlagen gemäß den Vorschriften.

Das Finanzministerium leitet die Rückerstattung des für die Rodung und die Infrastrukturinvestitionen auf dem Grundstück mit dem Code F2-NT1 zugewiesenen Betrags an den Investor des neuen Stadtgebietsprojekts Tay Mo – Dai Mo – Vinhomes Park (sofern vorhanden) gemäß den Vorschriften ein.

Die Abteilungen für Bauwesen, Planung – Architektur, Planung und Investitionen sowie Bildung und Ausbildung leiten das Volkskomitee des Bezirks Nam Tu Liem an, um spezialisierte Managementinhalte gemäß den Vorschriften umzusetzen.

Quelle: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-mac-ke-ton-kho-ngay-cang-lon-gia-van-tang-vu-vu-thi-truong-vao-mua-cuoi-nam-bang-gia-14-chung-cua-vua-mo-ban-293091.html