Ho-Chi-Minh-Stadt: Knappes Angebot, durchschnittlicher Wohnungspreis 66 Millionen VND/m2
Laut CBRE erreichte der durchschnittliche Erstverkaufspreis von Wohnungen in Ho-Chi-Minh-Stadt 66 Millionen VND/m2 Nettofläche, ein Anstieg von 4 % im Vergleich zum Vorquartal und von fast 8 % im Vergleich zum Vorjahr.
Wohnungspreise steigen erneut
Laut CBRE stiegen auch die Verkaufspreise auf Zweitflächen im Quartalsvergleich um durchschnittlich 3 % und im Jahresvergleich um 5 % und erreichten etwa 48 Millionen VND/m2. Insbesondere bei einigen Projekten in erstklassigen Lagen kam es zu Preissteigerungen von bis zu 10 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum, was auf eine hohe Nachfrage nach Wohnraum und einen erheblichen Angebotsmangel zurückzuführen ist.
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| Der durchschnittliche Wohnungspreis in Ho-Chi-Minh-Stadt beträgt 66 Millionen VND/m2. |
Auch im jüngsten Bericht der DKRA Group über den Immobilienmarkt in Ho-Chi-Minh-Stadt heißt es, dass die Preise für Erstwohnungen aufgrund des Drucks durch die Inputkosten für die Projektentwicklung nach wie vor hoch seien. Die Sekundärpreise verzeichneten im gleichen Zeitraum einen Anstieg von 5 bis 9 Prozent. Dabei erreichte der Höchstpreis 493 Millionen/m2.
Insbesondere Daten von Marktforschungsinstituten wie CBRE zeigen, dass in Ho-Chi-Minh-Stadt ein Wohnungsmangel herrscht, insbesondere im mittleren und oberen Preissegment. In den drei Quartalen des Jahres 2024 verzeichnete Ho-Chi-Minh-Stadt ein neues Wohnungsangebot von nur etwa 11.000 Produkten, wobei der Schwerpunkt hauptsächlich auf dem Segment der Wohnungen und Reihenhäuser lag. Dieses geringe Angebot ist hauptsächlich auf nachfolgende Phasen bestehender Projekte zurückzuführen.
Herr Vo Hong Thang, Leiter der Marktforschungsabteilung der DKRA Group, sagte, dass im vierten Quartal das Wohnungssegment der Klasse A mit Preisen über 100 Millionen VND/m2 weiterhin seine beherrschende Stellung in Ho-Chi-Minh-Stadt behalten werde, während die Segmente der Klassen B und C auf dem Markt von Ho-Chi-Minh-Stadt kaum präsent sein würden.
„Insbesondere die Primärpreise könnten aufgrund des Drucks durch die Inputkosten für die Projektentwicklung weiter leicht steigen“, sagte Herr Thang.
Gleichzeitig sind sich alle Marktforschungsinstitute einig, dass mit der offiziellen Anwendung der neuen Grundstückspreisliste in Ho-Chi-Minh-Stadt ab dem 31. Oktober 2024 die finanziellen Verpflichtungen im Zusammenhang mit Grundstücken, wie etwa Landnutzungsgebühren, persönliches Einkommen, Gebühren und Übertragungsgebühren, entsprechend steigen werden. Dies führt zu einem Aufwärtsdruck bei Immobilienprojekten und bereitet Eigenheimkäufern und Investoren weitere Schwierigkeiten.
Herr Dinh Minh Tuan, Direktor von Batdongsan in der südlichen Region, erklärte, dass die neue Grundstückspreisliste die Bauträger dazu zwinge, die Immobilienpreise anzupassen. Der Preisvorteil liegt derzeit bei Projekten mit stabiler Planung. Gleichzeitig vermeiden Käufer, die bereits jetzt zahlen, den „Schock“ einer doppelten Preiserhöhung aufgrund der Differenz zwischen Angebot und Nachfrage und der neuen Grundstückspreisliste.
Immobilienpreise setzen die Menschen unter Druck
Vortrag auf dem Seminar zum südlichen Immobilienmarkt am 31. Oktober. Assoc.Prof. TS. Tran Kim Chung, ehemaliger stellvertretender Direktor des Zentralinstituts für Wirtschaftsmanagement (CIEM), sagte, dass der Markt im Jahr 2024 einen Unterschied erleben werde. Dabei kommt es auf dem Wohnungsmarkt zu einer „Preissteigerung“. Während die Preise für Mittelklassewohnungen vor dem Zeitraum 2022–2023 bei etwa 35–40 Millionen VND/m2 schwankten, stiegen sie im Jahr 2024 stark an und schwankten zwischen 65 und 70 Millionen VND/m2.
Und bei diesem Preis ist der Druck auf die Arbeiter, sich ein Haus leisten zu können, sehr groß, denn derzeit steigt die Nachfrage nach Wohnraum in Ho-Chi-Minh-Stadt aufgrund der steigenden Zahl von Arbeitsmigranten, die sich auf das mittlere und gehobene Segment konzentrieren. Auch in den Gebieten rund um Industrieparks und Satellitenstädte in Binh Duong, Dong Nai und Long An ist die Nachfrage nach Wohnraum stark gestiegen. Doch die Einkommen können mit den Immobilienpreisen nicht Schritt halten.
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| Seltenes Comic Boulevard-Projekt in Ho-Chi-Minh-Stadt zu einem Preis von unter 40 Millionen/m2. |
Herr Nguyen Hoang, ein unabhängiger Immobilienexperte, sagte, dass Apartmentprojekte mit einem Preis von 3 bis 4 Milliarden VND/Einheit in Ho-Chi-Minh-Stadt derzeit im Vergleich zum allgemeinen Marktniveau als angemessen und für die Bedürfnisse der Mehrheit geeignet gelten. Angesichts der begrenzten Verfügbarkeit von Land und fehlender Anzeichen einer Verbesserung des Angebots könnte dieser Preis in Zukunft jedoch weiter steigen. Und da die Immobilienpreise auch in Zukunft weiter steigen, wird die Belastung, die der Kauf eines Eigenheims für die Menschen mit sich bringt, zunehmen.
Laut Herrn Hoang können sich die Preise für Erstwohnungen nur dann „abkühlen“, wenn es auf dem Markt mehr Projekte speziell für Menschen mit mittlerem Einkommen gibt. Angesichts des begrenzten Angebots an bezahlbaren Wohnungen und der engen rechtlichen Rahmenbedingungen für Investitionen stößt die Entwicklung geeigneter Produkte für dieses Segment jedoch auf zahlreiche Hindernisse.
„ Ho-Chi-Minh-Stadt benötigt jährlich rund 50.000 zusätzliche Wohnungen, um den Wohnbedarf der Bevölkerung zu decken. 60 bis 70 % der Bevölkerung wünschen sich günstige Wohnungen. Daher sind finanzierbare Lösungen für den Wohnungsbau erforderlich, um die Belastung der Bevölkerung beim Wohnungskauf zu verringern“, sagte Herr Hoang.
Wenn man heute auf den Gesamtmarkt von Ho-Chi-Minh-Stadt zurückblickt, kann man erkennen, dass die Meinungen der Marktbeobachter bei der Untersuchung der Projekte, die derzeit in Ho-Chi-Minh-Stadt zum Verkauf stehen, gut begründet sind. Es ist selten, ein Projekt namens Conic Boulevard im Bezirk Binh Chanh zu sehen, das der Investor erst Anfang November zu einem Preis von 37 Millionen VND/m2 zum Verkauf freigegeben hat.
Laut Herrn Nguyen Hoang wird der oben genannte Preis für dieses Projekt selten erzielt, da der Investor es vor vielen Jahren gebaut und die Landnutzungsgebühr bezahlt hat.
Laut dem Vertreter der Projektvertriebseinheit, der Eximrs Company, müssen die Kunden bei einem Preis von nur 37 Millionen VND/m2 nur etwa 450 Millionen VND bezahlen, den Rest übernimmt die Bank mit einem Darlehen zu 0 % Zinsen für 18 Monate und einer Tilgungsfrist von bis zu 60 Monaten. Dies ist ein seltenes Projekt, das es auf dem Markt von Ho-Chi-Minh-Stadt noch gibt.
Auch nach Angaben der Projektvertriebseinheit. Angesichts des Immobilienmarkts in Ho-Chi-Minh-Stadt, der mit Angebotsknappheit und steigenden Preisen konfrontiert ist, ist das Projekt Conic Boulevard nicht nur eine für die finanziellen Mittel der Menschen geeignete Wohnlösung, sondern trägt auch dazu bei, den Druck auf den Markt zu verringern. Mit garantierter Bauqualität, umfassender Ausstattung und angemessenen Preisen verspricht Conic Boulevard vielen Familien in den aktuell schwierigen Zeiten die Möglichkeit zu geben, sich in Ho-Chi-Minh-Stadt niederzulassen.
Allerdings stellt sich die Frage, ob es in Ho-Chi-Minh-Stadt nach diesem Projekt noch weitere Projekte mit so niedrigen Preisen geben wird. Und ist dies das letzte Projekt in Ho-Chi-Minh-Stadt, dessen Preis den finanziellen Möglichkeiten und dem Einkommen der Mehrheit der Menschen mit echtem Wohnungsbedarf in Ho-Chi-Minh-Stadt entspricht?
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