Nur bei Produkten mit Anlage- und Spekulationscharakter sinken die Wohnungspreise.

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Nach den „ungeschriebenen“ Regeln des Immobilienmarktes sind Immobilien ein Vermögenswert, während Wohnungen eine Verbindlichkeit darstellen. Das heißt: Je länger das Grundstück noch besteht, desto wertvoller ist es. Bei Wohnungen hingegen gilt: Je länger das Grundstück noch besteht, desto mehr verliert es an Wert.

Allerdings gilt diese Regelung heute kaum noch. Der Wert von Wohnungen ist sowohl auf dem Primär- als auch auf dem Sekundärmarkt stark gestiegen.

Lediglich bei anlageorientierten Produkten sanken die Wohnungspreise. Bild 1 — Illustrationsfoto. (Foto: TM)

Laut einem Bericht von Savills Vietnam sind die Wohnungspreise in Hanoi allein in den letzten vier Jahren um 77 % gestiegen. Allein im dritten Quartal 2023 erreichte der Primärpreis für Wohnungen 54 Millionen VND/m2, ein Anstieg von über 77 % im Vergleich zum ersten Quartal 2019 und markiert das 19. Quartal in Folge mit Preisanstiegen.

Einer Umfrage von Reportern der Zeitung „Journalist and Public Opinion“ zufolge kam es allein im vergangenen Jahr im Wohnungssegment von Hanoi zu einem rasanten Preisanstieg von 5 bis 15 Prozent, je nach Gegend und Projekt. Derzeit bleiben die Wohnungspreise in Hanoi sehr gut.

Zu diesem Thema bemerkte Herr Vu Cuong Quyet, Generaldirektor der Dat Xanh Mien Bac Real Estate and Services Joint Stock Company (Dat Xanh Mien Bac), dass der Immobilienmarkt im vergangenen Jahr zwar Anzeichen einer Verlangsamung gezeigt habe, die Preise in vielen Immobiliensegmenten, insbesondere im Wohnungssegment, jedoch nicht abgekühlt, sondern im Laufe der Quartale stetig gestiegen seien.

„Produkte, die auf den tatsächlichen Wohnbedarf ausgerichtet sind, werden nicht im Preis gesenkt. Insbesondere Segmente mit tatsächlichem Wohnbedarf wie Wohnungen werden nicht im Preis gesenkt, sondern die Preise steigen sogar über die Quartale, ja sogar über Monate hinweg stetig an“, sagte Vu Cuong Quyet.

Zur Erklärung analysierte Herr Quyet, dass es für Segmente, die sich auf die Nutzung konzentrieren, schwierig sein wird, die Preise zu senken, da die Nachfrage immer sehr hoch ist. Darüber hinaus ist der starke Anstieg der Wohnungspreise in den letzten Jahren tatsächlich darauf zurückzuführen, dass es zuvor lange Zeit keine Preiserhöhungen gab und die Wohnungspreise in den letzten Jahren dann doch wieder anstiegen, was zu einem ziemlich großen Preisanstieg führte.

Laut Herrn Quyet sind die Preise in letzter Zeit nur bei Produkten gesunken, die für Investitionen und Spekulationen interessant sind. Tatsächlich wurden in der Vergangenheit die Preise für Anlageprodukte zu sehr in die Höhe getrieben, da Anleger in Vietnam dazu neigten, trendorientiert zu investieren. Wenn ein Investor einen großen Gewinn mit Immobilien erzielt, zieht dies viele andere Investoren in diesen Markt ein.

„Bei den Produkten mit starken Preisnachlässen und Verlustbegrenzungen handelt es sich vor allem um Anlage-, Spekulations- und Immobilien-Surfingprodukte. Insbesondere unter den Anlageprodukten gibt es immer noch Produkte ohne vollständigen Rechtsstatus. In den letzten Jahren wurden diese Produkte ohne vollständigen Rechtsstatus von Anlegern vieler Einheiten zur Kapitalbeschaffung genutzt“, sagte Herr Quyet.

Daher ist dieses Produkt im Rahmen der Schwankungen auf dem Immobilienmarkt am stärksten betroffen. Aufgrund fehlender Rechtsform sind Übertragung und Verkauf schwierig. Aus diesem Grund wurden die Produkte in diesem Segment um 40 – 60 % reduziert. Im Segment mit echter Nachfrage sinken die Preise nicht, sondern steigen sogar.

Unterdessen erklärte Nguyen Van Dinh, Vorsitzender der Vietnam Association of Real Estate Brokers (VARS), dass die Wohnungspreise sowohl auf dem Primär- als auch auf dem Sekundärmarkt weiter steigen werden, insbesondere im erschwinglichen und mittleren Segment sowie bei Projekten, die sich dem Ende ihrer Produktpalette nähern.

Dieser Experte betonte auch, dass das Angebot immer knapper werde, während die Kosten für die Einrichtung von Grundstücksfonds, die Rohstoffkosten und die Kosten für den Zugang zu Finanzmitteln stiegen. Daher sei es für Immobilienprojekte schwierig, die Preise zu senken, und sie seien gezwungen, hohe Verkaufspreise beizubehalten.

„Der Preisanstieg könnte gestoppt werden, wenn die Verfahrens-, Rechts- und Kapitalprobleme gelöst sind und das Marktangebot steigt“, betonte Herr Dinh.

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