Nach den „ungeschriebenen“ Regeln des Immobilienmarktes sind Immobilien Vermögensgegenstände, Wohnungen hingegen Verbindlichkeiten. Das heißt: Je länger das Grundstück bewohnt wird, desto wertvoller ist es. Bei Wohnungen hingegen gilt: Je länger das Grundstück bewohnt wird, desto mehr sinkt der Wert.
Allerdings gilt diese Regelung heute kaum noch. Der Wert von Wohnungen ist sowohl auf dem Primär- als auch auf dem Sekundärmarkt stark gestiegen.
Illustrationsfoto. (Foto: TM)
Laut einem Bericht von Savills Vietnam sind die Wohnungspreise in Hanoi allein in den letzten vier Jahren um 77 % gestiegen. Allein im dritten Quartal 2023 erreichte der Primärpreis der Wohnungen 54 Millionen VND/m2, ein Anstieg von mehr als 77 % im Vergleich zum ersten Quartal 2019 und das 19. Quartal in Folge mit Preisanstiegen.
Unterdessen verzeichnete das Wohnungssegment in Hanoi einer Umfrage von Reportern der Zeitung „Journalist and Public Opinion“ zufolge allein im vergangenen Jahr einen rasanten Preisanstieg von 5 bis 15 %, je nach Gebiet und Projekt. Derzeit bleiben die Wohnungspreise in Hanoi sehr gut.
Zu diesem Thema kommentierte Herr Vu Cuong Quyet, Generaldirektor der Dat Xanh Mien Bac Real Estate and Services Joint Stock Company (Dat Xanh Mien Bac), dass der Immobilienmarkt im vergangenen Jahr zwar Anzeichen einer Verlangsamung gezeigt habe, die Preise in vielen Immobiliensegmenten, insbesondere im Wohnungssegment, jedoch nicht abgekühlt, sondern im Laufe der Quartale stetig gestiegen seien.
„Produkte, die auf echte Bedürfnisse abzielen, werden nicht im Preis gesenkt. Insbesondere das Segment mit echter Wohnraumnachfrage wie Wohnungen verzeichnete keinen Preisrückgang, sondern verzeichnete im Laufe der Quartale sogar einen stetigen Anstieg, sogar von Monat zu Monat“, sagte Herr Vu Cuong Quyet.
Zur Erklärung analysierte Herr Quyet, dass es für nutzungsorientierte Segmente schwierig sein werde, ihre Preise zu senken, da die Nachfrage immer sehr hoch sei. Darüber hinaus ist der starke Anstieg der Wohnungspreise in den letzten Jahren eigentlich darauf zurückzuführen, dass es zuvor lange Zeit keine Erhöhung der Wohnungspreise gab und diese erst in den letzten Jahren wieder angezogen haben, was zu einem ziemlich großen Preisanstieg geführt hat.
Laut Herrn Quyet sind die Preise in letzter Zeit nur bei Produkten gesunken, die zu Investitionen und Spekulationen neigen. Tatsächlich wurden die Preise für Anlageprodukte in der Vergangenheit zu sehr in die Höhe getrieben, da Anleger in Vietnam dazu neigten, trendgemäß zu investieren. Wenn ein Investor einen großen Gewinn mit Immobilien erzielen kann, werden viele andere Investoren dazu verleitet, in diesen Markt einzusteigen.
„Bei den Produkten mit hohen Rabatten und Verlustreduzierungen handelt es sich vor allem um Immobilien zu Anlage-, Spekulations- und Surfzwecken. Insbesondere im Bereich der Anlageprodukte gibt es immer noch Produkte, die nicht völlig legal sind. Und in den letzten Jahren wurden diese Produkte ohne ausreichenden Rechtsstatus von den Anlegern vieler Einheiten zur Kapitalbeschaffung genutzt“, sagte Herr Quyet.
Daher ist dieses Produkt im Rahmen der Schwankungen am Immobilienmarkt am stärksten betroffen. Aufgrund fehlender Rechtsform sind Übertragung und Verkauf schwierig. Aus diesem Grund gibt es für Produkte in diesem Segment starke Preisnachlässe um 40 – 60 %. Im Segment mit echter Nachfrage sinken die Preise nicht, sondern steigen sogar.
Unterdessen erklärte Nguyen Van Dinh, Vorsitzender der Vietnam Association of Real Estate Brokers (VARS), dass die Wohnungspreise sowohl auf dem Primär- als auch auf dem Sekundärmarkt weiter steigen würden, insbesondere im preisgünstigen und mittleren Segment sowie bei Projekten, die sich dem Ende ihrer Produktpalette nähern.
Dieser Experte betonte auch, dass das Angebot immer knapper werde, während die Kosten für die Schaffung von Grundstücksfonds, die Rohstoffkosten und die Kosten für den finanziellen Zugang stiegen … Daher sei es für Immobilienprojekte schwierig, die Preise zu senken, und sie seien gezwungen, hohe Verkaufspreise beizubehalten.
„Der Preisanstieg könnte gestoppt werden, wenn die verfahrenstechnischen, rechtlichen und kapitalbezogenen Probleme gelöst sind und das Marktangebot steigt“, betonte Herr Dinh.
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