Messung der Auswirkungen der neuen Grundstückspreisliste in Ho-Chi-Minh-Stadt

Die Veröffentlichung einer neuen Grundstückspreisliste durch Ho-Chi-Minh-Stadt, deren Preiserhöhungen um ein Vielfaches höher sind als die der alten Grundstückspreisliste, hat die Aufmerksamkeit vieler Akteure auf dem Immobilienmarkt erregt.

Die Veröffentlichung einer neuen Grundstückspreisliste durch Ho-Chi-Minh-Stadt, deren Preiserhöhungen um ein Vielfaches höher sind als die der alten Grundstückspreisliste, hat die Aufmerksamkeit vieler Akteure auf dem Immobilienmarkt erregt.

Der neue Grundstückspreis in Ho-Chi-Minh-Stadt ist im Vergleich zum alten Grundstückspreis je nach Standort und Gebiet um das 4- bis 38-fache gestiegen. Der höchste Grundstückspreis in den Straßen Nguyen Hue, Le Loi und Dong Khoi (Bezirk 1) beträgt bis zu 687,2 Millionen VND/m2, was einer mehr als vierfachen Steigerung gegenüber dem alten Preis entspricht. Auch in den Straßen Ham Nghi und Han Thuyen (Bezirk 1) liegen die Preise bei etwa 430 Millionen VND/m2, was einer Vervierfachung entspricht. Insbesondere in Vorstadtgebieten wie dem Bezirk Hoc Mon sind die Grundstückspreise im Vergleich zur alten Preisliste um fast das 39-fache gestiegen.

In Bezug auf die neue Grundstückspreisliste in Ho-Chi-Minh-Stadt sagte Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender der Ho-Chi-Minh-Stadt-Immobilienvereinigung (HoREA), dass vier Landnutzer von dieser Anpassung betroffen sein werden.

In vielen Fällen werden Landnutzer von der Anpassung der neuen Grundstückspreisliste in Ho-Chi-Minh-Stadt betroffen sein.

Erstens, wenn eine Einzelperson die Anerkennung von Landnutzungsrechten beantragen muss. Zunächst einmal gibt es 13.035 Grundstücke, deren Landnutzer nicht über das erste Zertifikat verfügen.

Zweitens beantragt der Landnutzer eine Änderung des Landnutzungszwecks für die landwirtschaftliche Fläche und die nicht landwirtschaftliche Fläche auf demselben Grundstück mit einem Haus, wobei die Landfläche für den Wohnungsbau in einem rosa Buch aufgeführt ist und sich verstreut in städtischen Gebieten und ländlichen Wohngebieten befindet.

Drittens fordern Landnutzer eine Trennung der Grundstücke in Wohngrundstücke, landwirtschaftliche Flächen und nicht landwirtschaftliche Flächen, die nicht als Wohngrundstücke dienen, sowie eine gleichzeitige Änderung der Landnutzungsart in Wohngrundstücke, um diese unter Kindern und Enkeln aufzuteilen.

Viertens im Fall von Einzelpersonen und Haushalten, deren Häuser und Grundstücke in Gebieten mit „ausgesetzter Planung“ liegen, beispielsweise in neu gebauten Wohngebieten, renovierten Wohngebieten oder in „ausgesetzten Projekten“ wie dem Projekt Binh Quoi Thanh Da.

Denn den Menschen im gesperrten Projekt sind seit vielen Jahren die Landnutzungsrechte entzogen. Wird die Aussetzung jedoch aufgehoben, könnte das Unternehmen ein zweites Mal benachteiligt werden, da es möglicherweise höhere Landnutzungsgebühren als zuvor zahlen muss.

Dieser Experte sagte auch, dass die neue Grundstückspreisliste in Ho-Chi-Minh-Stadt keine unmittelbaren Auswirkungen auf den Immobilienmarkt habe. Der Grund hierfür liegt darin, dass Immobilien- und Gewerbewohnungsprojekte derzeit überwiegend nach der Surplus-Methode bewertet werden. Wenn Unternehmen jedoch zur Durchführung von Projekten Landnutzungsrechte übertragen bekommen, möchten die Menschen ihre Grundstücke zu höheren Preisen als zuvor verkaufen, was zu einem Druck führt, die Immobilienpreise zu erhöhen.

Aus der Sicht eines Unternehmensführers glaubt Herr La Cam Nam, Generaldirektor der An Phuc Loc Real Estate Company, dass die neue hohe Grundstückspreisliste in Ho-Chi-Minh-Stadt bei den Menschen Besorgnis über Preissteigerungen auslösen wird. Von da an wird ein Dominoeffekt einsetzen und der Verkäufer wird den Preis des Hauses erhöhen. Darüber hinaus erschwert der hohe Grundstückspreis in Ho-Chi-Minh-Stadt es Investoren in Immobilienprojekte, mehr Geld für die Schaffung von Grundstücksfonds für die Projektentwicklung auszugeben. Dann wird der Markt gefiltert. Nur Investoren mit großer Finanzkraft können über Grundstücksfonds verfügen und Projekte entwickeln.

„Das Marktangebot wird geringer sein. Investoren können keine neuen Baugebiete für Projekte finden, da sie nicht in der Lage sind, einzelne Grundstücke von Privatpersonen zu kaufen und diese dann entsprechend dem Marktpreis zu entschädigen“, sagte Herr Nam.

Herr Ta Trung Kien, stellvertretender Direktor von Wowhome Real Estate JSC, merkte außerdem an, dass es für Unternehmen bei der Umsetzung von Projekten praktisch sei, eine neue Grundstückspreisliste zu haben, die im Wesentlichen nahe am Marktpreis liege. Sie berücksichtigen die Kosten von Anfang an und können die verschiedenen Kosten abschätzen.

„Der Verkaufspreis des Produkts an Kunden kann nach Abzug der Kosten aufgrund der neuen Grundstückspreisliste im Vergleich zum vorherigen Preis steigen. Investoren können dies jedoch durch Berechnung des Überschusses ausgleichen. Projektinvestoren, die Wohnungen an Kunden übergeben haben, verstehen die Kosten anhand der neuen Grundstückspreisliste und können die Zertifikate schnell erstellen. Wenn jedoch die Steuer hoch ist und sie viel Geld zahlen müssen, während das Vermögen die an Kunden übergebene Wohnung ist, fühlen sie sich belastet und unzumutbar“, erklärte Herr Kien und fügte hinzu, dass im später verkauften Projekt des Investors definitiv alle Inputkosten, einschließlich der Grundsteuer, enthalten sein werden. Alle aktualisierten Preise werden höher sein als in der Vergangenheit.

Zuvor hatte Herr Nguyen Toan Thang, Direktor des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt von Ho-Chi-Minh-Stadt, auf einer Pressekonferenz am Nachmittag des 22. Oktober zugegeben, dass die Anpassung der Grundstückspreisliste die Nachfrage mancher Menschen in der Stadt nach einer Änderung der Landnutzung beeinflusst habe.

Um die oben genannten Auswirkungen zu bewältigen, hat der Premierminister das Finanzministerium beauftragt, ein Dekret auszuarbeiten und die Regierung bei der Herausgabe eines solchen Dekrets zu beraten. Dieses Dekret regelt die Befreiung und Reduzierung von Landnutzungsgebühren für Fälle, die nicht in Absatz 2, Artikel 157 des Landgesetzes von 2024 aufgeführt sind. Dazu gehören Fälle, in denen sich Haushalte und Einzelpersonen den Zweck der Landnutzung ändern. Ho-Chi-Minh-Stadt wird außerdem versuchen, Vorschläge zu unterbreiten, damit die Menschen, die landwirtschaftliche Flächen besitzen, nicht zu stark beeinträchtigt werden.

Quelle: https://baodautu.vn/batdongsan/do-tac-dong-cua-bang-gia-dat-moi-tai-tphcm-d228142.html