Neustrukturierung der Kosten von Wohnbauprojekten
Laut Herrn Le Hoang Chau, Vorsitzender der Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA), kostet eine Mittelklassewohnung (2 Zimmer) derzeit etwa 2,5 Milliarden VND (35 Millionen VND/m2), also etwa 20 Mal mehr als das Durchschnittseinkommen von Haushalten und Einzelpersonen, die etwa 100 Millionen VND/Jahr sparen können.
Bezahlbare Wohnungen mit einem Preis von etwa 2 Milliarden VND oder weniger (25-30 Millionen VND/m2) und Sozialwohnungen sind sehr begrenzt verfügbar und waren daher in den letzten zwei Jahren auf dem Markt von Ho-Chi-Minh-Stadt praktisch nicht vorhanden.
Um den Wohnbedarf der Mehrheit der Menschen mit niedrigem Einkommen zu decken, ist eine Umstrukturierung der Kosten- und Preiskalkulation kommerzieller Wohnbauprojekte erforderlich.
Der Vorsitzende von HoREA betonte, wie die Wohnungspreise gesenkt werden könnten und wie es möglich sei, mehr und mehr bezahlbare kommerzielle Wohnungsbauprojekte, viele kostengünstige kommerzielle Apartmentprojekte und viele soziale Wohnungsbauprojekte zu schaffen, um den Wohnungsbedarf der Mehrheit der Menschen mit mittlerem Einkommen zu decken. Gleichzeitig sorgt es für langfristige soziale Sicherheit im Wohnbereich und entwickelt den Immobilienmarkt in eine transparente, gesunde, stabile und nachhaltige Richtung.
Die von HoREA vorgeschlagene Lösung besteht in der Neustrukturierung der Kosten und der Berechnung der Verkaufspreise gewerblicher Wohnbauprojekte.
Zu den Hauptkosten kommerzieller Wohnungsbauprojekte zählen die Gebühren für die Einrichtung eines Grundstücksfonds, die Baukosten, die Finanzierungskosten und die Verwaltungskosten.
Im Hinblick auf die Kosten der Einrichtung von Landfonds ist es laut HoREA notwendig, die Art und Weise der Erhebung von Landnutzungsgebühren zu ändern und diese in eine Steuer umzuwandeln, die auf „die Änderung der Landnutzung von landwirtschaftlichen Flächen, nicht landwirtschaftlichen Flächen zu Wohngrundstücken“ erhoben wird, mit einem transparenten Steuersatz (der etwa 15–20 % des Grundstückspreises in der Grundstückspreisliste betragen kann).
Dadurch wird der Mechanismus des „Bittens und Gebens“ und der Belästigung eliminiert; Dadurch verringert sich nicht nur die Grundsteuer im Vergleich zum derzeitigen Verfahren, sondern es trägt auch zur Senkung der Wohnkosten bei und schafft somit die Voraussetzungen für sinkende Immobilienpreise.
Es besteht auch kein Grund zur Sorge, wenn Investoren ihre Häuser trotzdem zu einem zu hohen Preis verkaufen, denn sie müssen mehr Körperschaftssteuer zahlen und die Preise werden grundsätzlich vom Markt bestimmt. Wenn sie ihre Häuser zu einem zu hohen Preis verkaufen, werden sie möglicherweise von Hauskäufern abgewiesen und boykottiert.
Der Anstieg der Immobilienpreise ist außerdem auch auf stagnierende und sich in die Länge ziehende Projekte zurückzuführen, die die Baukosten in die Höhe treiben. Die Ursache liegt in „rechtlichen institutionellen Engpässen“, die dazu führen, dass kein standardisiertes, vernünftiges „Verwaltungsverfahren“ aufgebaut werden kann, was zu Negativität und Schikanen führt.
Zu Verwaltungskosten und Kapazitäten von Wohnprojektinvestoren. Projekte verzögern sich nicht nur aufgrund von Problemen mit Investitions- und Bauverfahren und langwierigen Verwaltungsverfahren, sondern die Verzögerung kann auch auf die mangelhafte Managementkapazität des Investors oder einen Mangel an finanziellen Mitteln zurückzuführen sein, was die Verwaltungskosten, die Finanzierungskosten, die Vertriebskosten, die After-Sales-Kosten, die Kosten und die Immobilienpreise erhöht und sogar die Qualität der Arbeiten am Projekt beeinträchtigen kann.
Daher müssen sich Unternehmen auf die Erhöhung ihrer finanziellen Ressourcen, die Verbesserung der Qualität ihrer Unternehmensführung, Innovation, den Einsatz von Informationstechnologie, Digitalisierung, künstlicher Intelligenz (KI) und Projektmanagement nach wissenschaftlichen Verfahren (BIM) konzentrieren, um Produktivität, Qualität und Effizienz zu verbessern und Risiken zu kontrollieren, wie Professor Dr. Paul Krugman (Nobelpreis für Wirtschaftswissenschaften 2008) feststellte: „Arbeitsproduktivität ist nicht alles. Aber auf lange Sicht ist es fast alles.“
Und es fallen auch „unbenannte“ Kosten im Prozess der Investitionsvorbereitung und Projektumsetzung an. Laut HoREA hängt die Höhe der „unbenannten“ Kosten – ob sie steigen oder sinken – von den Ergebnissen ab, die sich daraus ergeben, dass „der Staat im Einklang mit internationalen Standards ein zunehmend transparentes, nachvollziehbares und rechenschaftspflichtiges Geschäftsumfeld schafft“.
Lösungen zur Erhöhung des Angebots an preiswertem Gewerberaum
Eine weitere effektive Methode ist laut HoREA die Steigerung des Angebots an Sozialwohnungen und kostengünstigem Gewerberaum durch den Aufbau und die Perfektionierung wirksamer Förderpolitikmechanismen.
HoREA schlug vor, dass die Regierung bald eine Entschließung verabschiedet, um Unternehmen zu Investitionen in gewerbliche Wohnbauprojekte zu ermutigen, wobei die Wohnungspreise in den Provinzen 20 Millionen VND/m2 und in Klasse-I- und besonderen städtischen Gebieten 22-25 Millionen VND/m2 nicht übersteigen dürfen.
HoREA hat der Regierung und dem Bauministerium außerdem vorgeschlagen, dass sie die Mechanismen und Richtlinien für den sozialen Wohnungsbau verbessern sollten, insbesondere für sozialen Mietwohnungsbau und sozialen Wohnungskauf. Außerdem sollten mehr Unternehmen zur Teilnahme motiviert und die für den sozialen Wohnungsbau vorgesehenen Grundstücksfonds effektiver eingesetzt werden, um das Angebot an Sozialwohnungen zu erhöhen und so die enorme Nachfrage der Empfänger von Sozialwohnungsrichtlinien zu decken. Dies sollte zur Senkung der Preise für Gewerbewohnungen beitragen.
Darüber hinaus schlug HoREA vor, „Rekapitalisierungsquellen aus dem Staatshaushalt“ und einen „Zinsausgleich“ für die Vietnam Bank for Social Policies und vier (von der Staatsbank benannte) Geschäftsbanken bereitzustellen, um in den nächsten fünf Jahren Kreditanreize für Begünstigte der Sozialwohnungspolitik umzusetzen.
Bezüglich der Ausweitung des Angebots an kostengünstigem Gewerbewohnungsbau erklärte HoREA, dass das Bodengesetz keine Befreiung oder Ermäßigung der Grundsteuer für gewerbliche Wohnungsbauprojekte vorsehe, das Steuergesetz für sozialen Wohnungsbau lediglich eine 50-prozentige Ermäßigung der Mehrwertsteuer und der Körperschaftssteuer vorsehe und das Wohnungsbaugesetz ebenfalls keine Mechanismen und Richtlinien zur Unterstützung kostengünstiger Gewerbewohnungsprojekte vorsehe.
Tatsächlich gibt es bei kommerziellen Wohnbauprojekten viele verschiedene Ebenen, wie z. B. High-End-(Luxus-)Wohnbauprojekte, Mid-High-End-Wohnbauprojekte, Wohnbauprojekte der mittleren Preisklasse und kostengünstige kommerzielle Wohnbauprojekte. Auch wenn der Preis eines kostengünstigen kommerziellen Wohnungsbauprojekts dem des sozialen Wohnungsbaus entspricht, wird er nicht bevorzugt behandelt.
Doch die Realität des Vorzugskreditpakets in Höhe von 30.000 Milliarden VND (2013–2016) zeigt, dass es eine Art von gewerblichem Wohnraum gibt, dessen Preis dem von Sozialwohnungen entspricht und 1,05 Milliarden VND/Einheit nicht übersteigt.
HoREA hat der Regierung vorgeschlagen, bald eine Entschließung zur Umsetzung des „Projekts zur Entwicklung kostengünstigen gewerblichen Wohnungsbaus“ zu verabschieden. Dieses Projekt sieht Vorzugsmechanismen und -richtlinien für Gebühren, Steuern und Kredite zur Landnutzung vor, um Unternehmen zu Investitionen in gewerbliche Wohnungsbauprojekte zu ermutigen, bei denen die Wohnungspreise in den Provinzen 20 Millionen VND/m2 und in Klasse-I- und besonderen städtischen Gebieten 22-25 Millionen VND/m2 nicht übersteigen dürfen.
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