Vorschlag zur Entwicklung von Gewerbewohnungen für Menschen mit geringem Einkommen

Umstrukturierung der Kosten von Wohnbauprojekten

Laut Herrn Le Hoang Chau, Vorsitzender der Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA), kostet eine Mittelklassewohnung (2 Zimmer) derzeit etwa 2,5 Milliarden VND (35 Millionen VND/m2), also etwa 20-mal mehr als das Durchschnittseinkommen von Haushalten und Einzelpersonen, die etwa 100 Millionen VND/Jahr sparen können.

Bezahlbare Wohnungen mit einem Preis von etwa 2 Milliarden VND oder weniger (25-30 Millionen VND/m2) und Sozialwohnungen sind nur sehr begrenzt verfügbar, sodass sie in den letzten zwei Jahren auf dem Markt von Ho-Chi-Minh-Stadt praktisch nicht vorhanden waren.

Es ist notwendig, die Kosten- und Preiskalkulation kommerzieller Wohnbauprojekte neu zu strukturieren, um dem Wohnbedarf der Mehrheit der Menschen mit niedrigem Einkommen gerecht zu werden.

Der Vorsitzende von HoREA betonte, wie die Immobilienpreise gesenkt werden könnten und wie sich mehr und mehr bezahlbare kommerzielle Wohnprojekte, viele kostengünstige kommerzielle Apartmentprojekte und viele soziale Wohnungsbauprojekte realisieren ließen, um den Wohnbedarf der Mehrheit der Menschen mit mittlerem Einkommen zu decken. Gleichzeitig gewährleistet es die langfristige soziale Sicherheit im Wohnungsbau und entwickelt den Immobilienmarkt in eine transparente, gesunde, stabile und nachhaltige Richtung.

Die von HoREA vorgeschlagene Lösung besteht in der Neustrukturierung der Kosten und der Berechnung der Verkaufspreise gewerblicher Wohnbauprojekte.

Zu den Hauptkosten gewerblicher Wohnungsbauprojekte zählen Gebühren für die Einrichtung eines Grundstücksfonds, Baukosten, Finanzierungskosten und Verwaltungskosten.

Im Hinblick auf die Kosten der Einrichtung von Landfonds ist es laut HoREA notwendig, die Art und Weise der Erhebung von Landnutzungsgebühren zu ändern und diese in eine Steuer auf „die Änderung der Landnutzung von landwirtschaftlichen Flächen, nichtlandwirtschaftlichen Flächen zu Wohngrundstücken“ umzuwandeln, mit einem transparenten Steuersatz (der etwa 15–20 % des Grundstückspreises in der Grundstückspreisliste betragen kann).

Dadurch wird der Mechanismus des „Bittens und Gebens“ und der Belästigung eliminiert; Eine Reduzierung der Grundnutzungsgebühren im Vergleich zur derzeitigen Methode wird zur Senkung der Wohnkosten beitragen und damit die Voraussetzungen für sinkende Immobilienpreise schaffen.

Auch wenn Investoren ihre Häuser dennoch zu einem zu hohen Preis verkaufen, besteht kein Grund zur Sorge, da sie dann mehr Körperschaftssteuer zahlen müssen und die Preise grundsätzlich vom Markt bestimmt werden. Wenn sie ihre Häuser zu einem zu hohen Preis verkaufen, kann es sein, dass sie von Käufern abgewiesen und boykottiert werden.

Darüber hinaus ist der Anstieg der Immobilienpreise auch auf stagnierende und sich hinziehende Projekte zurückzuführen, die die Baukosten erhöhen. Die Ursache liegt in „rechtlichen institutionellen Engpässen“, die dazu führen, dass kein standardisiertes, vernünftiges „Verwaltungsverfahren“ aufgebaut werden kann, was zu Negativität und Schikanen führt.

Zu den Verwaltungskosten und der Kapazität von Wohnbauprojektinvestoren. Projekte verzögern sich nicht nur aufgrund von Problemen mit Investitions- und Bauverfahren und langwierigen Verwaltungsverfahren, sondern das Projekt kann sich auch aufgrund mangelnder Managementkapazitäten des Investors oder fehlender finanzieller Mittel verzögern, was die Verwaltungskosten, die Finanzierungskosten, die Verkaufskosten, die Kosten nach dem Verkauf, die Kosten und die Immobilienpreise erhöht und sogar die Qualität der Projektarbeiten beeinträchtigen kann.

Daher müssen sich Unternehmen auf die Erhöhung der finanziellen Ressourcen, die Verbesserung der Qualität der Unternehmensführung, Innovation, den Einsatz von Informationstechnologie, Digitalisierung, künstlicher Intelligenz (KI) und Projektmanagement nach wissenschaftlichen Verfahren (BIM) konzentrieren, um Produktivität, Qualität und Effizienz zu verbessern und Risiken zu kontrollieren, wie Professor Dr. Paul Krugman (Nobelpreis für Wirtschaftswissenschaften 2008) feststellte: „Arbeitsproduktivität ist nicht alles. Aber auf lange Sicht ist sie fast alles.“

Und es gibt auch „unbenannte“ Kosten im Prozess der Investitionsvorbereitung und Projektumsetzung. Laut HoREA hängt die Höhe der „unbenannten“ Kosten – ob sie steigen oder sinken – von den Ergebnissen ab, die sich aus der „Schaffung eines zunehmend transparenten, nachvollziehbaren und rechenschaftspflichtigen Geschäftsumfelds durch den Staat“ gemäß internationalen Standards ergeben.

Lösungen zur Erhöhung des Angebots an kostengünstigem Gewerberaum

Eine weitere wirksame Methode besteht laut HoREA darin, das Angebot an Sozialwohnungen und kostengünstigem Gewerberaum zu erhöhen, und zwar auf der Grundlage des Aufbaus und der Perfektionierung wirksamer Mechanismen zur Förderungspolitik.

HoREA schlug vor, dass die Regierung bald eine Resolution verabschiedet, um Unternehmen zu Investitionen in gewerbliche Wohnbauprojekte zu ermutigen, wobei die Wohnungspreise in den Provinzen 20 Millionen VND/m2 und in Klasse-I- und besonderen städtischen Gebieten 22 bis 25 Millionen VND/m2 nicht übersteigen dürfen.

HoREA schlug außerdem vor, dass die Regierung und das Bauministerium die Mechanismen und Richtlinien für den sozialen Wohnungsbau, insbesondere für Sozialwohnungen zur Miete und zum Mietkauf, optimieren, mehr Unternehmen zur Teilnahme bewegen und die für den sozialen Wohnungsbau vorgesehenen Landfonds effektiver nutzen sollten, um das Angebot an Sozialwohnungen zu erhöhen und so die enorme Nachfrage der Begünstigten der Sozialwohnungspolitik zu decken und so zur Senkung der Gewerbewohnungspreise beizutragen.

Darüber hinaus schlug HoREA vor, „Rekapitalisierungsquellen aus dem Staatshaushalt“ und „Zinsausgleich“ für die Social Policy Bank und vier (von der Staatsbank benannte) Geschäftsbanken bereitzustellen, um in den nächsten fünf Jahren Kreditanreize für Begünstigte der Sozialwohnungspolitik umzusetzen.

Bezüglich der Erhöhung des Angebots an kostengünstigem Gewerbewohnungsbau erklärte HoREA, dass das Bodengesetz keine Befreiung oder Reduzierung der Landnutzungsgebühren für gewerbliche Wohnungsbauprojekte vorsehe, das Steuergesetz lediglich eine Reduzierung der Mehrwertsteuer und der Körperschaftssteuersätze um 50 % für soziale Wohnungsbauprojekte vorsehe und das Wohnungsbaugesetz ebenfalls keine Mechanismen und Richtlinien zur Unterstützung kostengünstiger Gewerbewohnungsprojekte vorsehe.

Tatsächlich gibt es bei gewerblichen Wohnungsbauprojekten viele verschiedene Stufen, beispielsweise hochwertige (Luxus-)Wohnungsbauprojekte, Wohnprojekte der mittleren Preisklasse, Wohnprojekte der mittleren Preisklasse und kostengünstige gewerbliche Wohnungsbauprojekte. Selbst wenn der Preis für ein kostengünstiges gewerbliches Wohnbauprojekt dem Preis für Sozialwohnungen entspricht, wird es nicht in den Genuss bevorzugter Maßnahmen kommen.

Doch die Realität des Vorzugskreditpakets in Höhe von 30.000 Milliarden VND (2013-2016) zeigt, dass es eine Art von gewerblichem Wohnraum gibt, dessen Preis dem Preis von Sozialwohnungen entspricht und 1,05 Milliarden VND/Einheit nicht übersteigt.

HoREA schlug vor, dass die Regierung bald eine Resolution zur Umsetzung des „Projekts zur Entwicklung kostengünstigen gewerblichen Wohnraums“ mit Vorzugsmechanismen und -richtlinien für Landnutzungsgebühren, Steuern und Kredite verabschiedet, um Unternehmen zu Investitionen in gewerbliche Wohnprojekte zu ermutigen, wobei die Wohnungspreise in den Provinzen 20 Millionen VND/m2 und in Klasse-I- und besonderen städtischen Gebieten 22-25 Millionen VND/m2 nicht übersteigen dürfen.

Quelle: https://www.nguoiduatin.vn/de-xuat-phat-trien-nha-o-thuong-mai-cho-nguoi-thu-nhap-thap-a641369.html