Vorschlag, Gewinne aus Eigenheimverkäufen mit 20 % zu besteuern, um Steuerhinterziehung zu verhindern

Auf die Differenz zwischen Ankaufs- und Verkaufspreis soll eine Einkommensteuer von 20 % erhoben werden.

Laut Associate Professor Dr. Phan Huu Nghi, stellvertretender Direktor des Instituts für Bank- und Finanzwesen (National Economics University), sind Einkünfte aus Immobilienübertragungen eine der wichtigsten Einnahmequellen im persönlichen Einkommensteuersystem. Allerdings unterliegt die Methode zur Berechnung der Steuer auf diese Art von Einkommen noch immer zahlreichen Einschränkungen.

Herr Nghi sagte, dass die Einkommensteuer auf Immobilienübertragungen derzeit mit 2 % des Transaktionswerts berechnet wird. Das heißt, der Verkäufer muss eine Steuer in Höhe von 2 % des im Übertragungsvertrag angegebenen Gesamtwertes der Immobilie zahlen, unabhängig von Gewinn oder Verlust.

Daher schlug dieser Experte vor, nur dann Steuern zu erheben, wenn der Verkauf von Häusern mit Gewinn erfolgt, und einen Steuersatz von 20 % auf die Differenz zwischen An- und Verkaufspreis anzuwenden, um Steuerhinterziehung zu verhindern.

Experten schlagen eine Einkommensteuer von 20 % auf Immobilienübertragungen vor. Foto: Hoang Ha

Obwohl die 2%ige Steuer auf den Transaktionswert einfach und leicht einzuziehen ist, schafft sie eine große Lücke bei der Angabe von Verkaufspreisen. Verkäufer geben oft einen niedrigeren Verrechnungspreis als den tatsächlichen an, um die zu zahlende Steuer zu senken. Dies führt nicht nur zu Einnahmeverlusten für den Staatshaushalt, sondern auch zu mangelnder Transparenz auf dem Immobilienmarkt.

Demgegenüber bietet die 20%-ige Steueroption auf die Differenz zwischen Anschaffungs- und Verkaufspreis den Vorteil, dass sie die tatsächlichen Einkünfte exakt widerspiegelt. Allerdings ist es mit dieser Methode schwierig, den korrekten Kaufpreis zu ermitteln, insbesondere bei Immobilientransaktionen, die vor vielen Jahren stattfanden, als es noch keinen so transparenten Mechanismus zur Verwaltung von An- und Verkaufspreisen gab wie heute“, analysierte Associate Professor Dr. Phan Huu Nghi.

Um für Gerechtigkeit zu sorgen und Steuerhinterziehung einzuschränken, schlug er daher vor, auf die Differenz zwischen Kauf- und Verkaufspreis eine Steuer von 20 % zu erheben, ähnlich der Körperschaftssteuer.

Derzeit verfügen die Steuerbehörden und das Ministerium für Landwirtschaft und Umwelt über umfassende Informationen zu An- und Verkaufspreisen, um die Steuern zu berechnen. Daher ist eine Kontrolle der Verrechnungspreise durch einen Vergleich mit tatsächlichen Daten durchaus möglich.

„Eine 20-prozentige Steuer auf tatsächliche Gewinne wird dazu beitragen, den Preisanstieg auf Immobilien zu begrenzen. Eine konsequente Umsetzung der Wertschöpfungsbesteuerung wird auch Immobilienunternehmen dazu zwingen, bei der Festlegung von Verkaufspreisen sorgfältiger zu kalkulieren. Dies trägt zu einem transparenteren und substanzielleren Markt bei“, analysierte Herr Nghi.

Sollten Zweitwohnungen besteuert werden?

TS. Nguyen Tri Hieu, Direktor des Instituts für Forschung und Entwicklung der globalen Finanz- und Immobilienmärkte, sagte, dass in Vietnam die Grundsteuer nur bei Einnahmen wie der Steuer auf nichtlandwirtschaftliche Landnutzung, der Einkommensteuer aus Immobilienübertragungen und Registrierungsgebühren endet.

Mittlerweile erheben die USA, Kanada, Japan und Südkorea jährliche Grundsteuern auf den Immobilienwert, um eine gerechte Vermögensverteilung zu gewährleisten und nachhaltige Einnahmen für den Staatshaushalt zu generieren.

Die ineffektive Anwendung der Grundsteuer in Vietnam hat zu verstärkter Spekulation und Hortung von Immobilien geführt. Dies hat dazu geführt, dass das Angebot an Immobilien im Vergleich zur tatsächlichen Nachfrage nach Immobilien zurückgegangen ist, was zu steigenden Immobilienpreisen geführt hat.

Wenn Immobilien nicht der regulären Grundsteuer unterliegen, verliert der Staat eine stabile, langfristige Einnahmequelle“, sagte Herr Hieu.

Der Experte führte an, dass in den USA alle Bürger auf ihr erstes Eigenheim Steuern zahlen müssen. Als Besteuerungsgrundlage dient dem Finanzamt der Wert zum Zeitpunkt des Erwerbs der Immobilie. Die Steuerbehörden können den steuerpflichtigen Wert jedes Jahr auf dieser Grundlage überprüfen. Die Steuersätze betragen etwa 1–3 % des Wertes des Grundstücks und der darauf errichteten Gebäude.

Das erste Haus ist weiterhin steuerpflichtig, wenn es als Wohnsitz genutzt wird, aber die an die Bank gezahlten Zinsen für die Beleihung einer Immobilie werden vom steuerfreien Einkommen abgezogen. Ab der zweiten Immobilie und darüber hinaus unterliegen alle Immobilien der normalen Steuer, ohne Anreize.

Deshalb schlug Herr Hieu vor, dass wir in Vietnam Zweitwohnungen besteuern sollten, um die Spekulation einzuschränken.

Unterdessen ist Frau Nguyen Thi Cuc, Präsidentin der Vietnam Tax Consulting Association (VTCA), mit der Steuer auf Zweitwohnungen nicht einverstanden. Sie erklärt, dass ein Haus nur wenige Dutzend Meter lang sein kann, es aber auch Häuser gibt, die Tausende von Quadratmetern lang sind. Warum also Zweitwohnungen besteuern?

Frau Cuc ist der Ansicht, dass es notwendig sei, die Grundsteuer als separate Steuerpolitik anzuwenden, und zwar nicht nur für Immobilien, sondern auch für hochwertige Vermögenswerte wie Schiffe und Flugzeuge. Allerdings werden Vermögenswerte, die gemäß den Anlagevermögensvorschriften abgeschrieben wurden, nicht besteuert. Der vorgeschlagene Grundsteuersatz wird als Prozentsatz der Einnahmen berechnet.

Der Vorschlag zur Besteuerung von Zweitimmobilien sorgt für Besorgnis. Was sagt das Finanzministerium? Das Finanzministerium führt weiterhin Untersuchungen durch und ermittelt Schwierigkeiten und Unzulänglichkeiten bei der Umsetzung der Steuerpolitik im Zusammenhang mit Immobilien, um diese den zuständigen Behörden zu melden.