Entschlossenheit der Regierung
Der Premierminister hat gerade das Dringlichkeitsdokument Nr. 527/TB-VPCP herausgegeben, in dem er die Schlussfolgerungen des Premierministers auf der Konferenz zu Lösungen zur Beseitigung von Schwierigkeiten beim Kreditwachstum für Produktion und Unternehmen, zur Förderung des Wachstums und zur Stabilisierung der Makroökonomie bekannt gibt.
In der Ankündigung forderte der Premierminister das Bauministerium insbesondere dazu auf, Immobilienunternehmen bei der Umstrukturierung von Segmenten und der Senkung der Produktpreise anzuleiten. Es gibt angemessene, zeitgemäße und wirksame Lösungen zur Umstrukturierung von Segmenten für Menschen mit echten Bedürfnissen, Sozialwohnungen, Wohnungen für Arbeiter und Menschen mit niedrigem Einkommen.
Zahlreiche Marktbewegungen zeugen von der Entschlossenheit der Regierung, die Schwierigkeiten am Immobilienmarkt zu beseitigen.
Der oben genannte Schritt ist ein weiterer Beweis für die drastischen Bemühungen der Regierung, die Schwierigkeiten zu beseitigen, damit sich der Immobilienmarkt sicher, gesund und nachhaltig erholen und entwickeln kann.
Zuvor hatte Premierminister Pham Minh Chinh am Morgen des 7. Dezember auf einer Konferenz zu Lösungen zur Beseitigung von Schwierigkeiten beim Kreditwachstum für Produktion und Wirtschaft, zur Förderung des Wachstums und zur Stabilisierung der Makroökonomie klar zum Ausdruck gebracht, dass Banken und Unternehmen Teil eines wirtschaftlichen Ökosystems seien. Nur wenn sich die Wirtschaft entwickelt, können sich auch Banken und Unternehmen entwickeln. Und umgekehrt: Nur wenn sich Banken und Unternehmen entwickeln, kann sich das Land entwickeln. Jeder Mensch, jedes Unternehmen muss Verantwortung übernehmen und „zu einem Sturm beitragen“, damit das Land die Schwierigkeiten überwinden kann. Dann kann jeder Mensch, jedes Unternehmen die Schwierigkeiten überwinden und es wird eine gemeinsame Entwicklung geben.
Dies geht auf die Klagen von Immobilienunternehmen zurück, die sich über Schwierigkeiten bei der Kapitalbeschaffung beschweren. Aber in den letzten Jahren sind die Immobilienpreise im Allgemeinen gestiegen. Wenn es Schwierigkeiten gibt, die Leute aber dennoch den Verkaufspreis gleich halten wollen und weiterhin „Einweg“ verlangen, gibt es dann eine gemeinsame Verantwortung?
Laut dem Premierminister gibt es in normalen Zeiten normale Maßnahmen, und in abnormalen Zeiten muss es abnormale Maßnahmen geben. In schwierigen Zeiten muss eine Politik, die auf dem Geiste der „Harmonisierung des Nutzens und der Risikoteilung“ beruht, angemessen und richtig sein und die Entwicklung fördern.
Warum steigt der Verkaufspreis?
In letzter Zeit war der Immobilienmarkt schwierig, aber die Immobilienpreise sind immer noch auf einem hohen Niveau „verankert“. Forschungsdaten der Vietnam Association of Realtors (VARS) zeigen, dass die Immobilienpreise im letzten Jahrzehnt um ein Dutzend Mal gestiegen sind. Allein im Jahr 2021 ist der durchschnittliche Hauspreis zweistellig gestiegen.
Der Immobilienmarkt ist schwierig, die Immobilienpreise sind jedoch weiterhin auf einem hohen Niveau „verankert“, selbst das Wohnungssegment in den Großstädten weist weiterhin einen Aufwärtstrend auf (Illustrationsfoto).
VARS prognostiziert, dass die Preise für Erstwohnungen im Jahr 2024 weiter um durchschnittlich 3 - 8 % steigen werden. Denn die kurzfristige Versorgung ist nicht gesichert. Der Mangel an neuem Angebot macht den Markt nicht wettbewerbsfähig. Unternehmen, deren Wohnungsbauprojekte in dieser Phase zum Verkauf stehen, sind die „Könige“. Wenn es keine Schwierigkeiten beim Cashflow gibt, werden die Investoren die Preise weiterhin hoch halten, um ihre Gewinne zu maximieren. Gleichzeitig wird die sich ständig verbessernde Infrastruktur das Preisniveau weiter in die Höhe treiben.
Die Wohnungspreise sind nicht nur deshalb hoch, weil die Investoren versuchen, die Preise hoch zu halten, sondern auch, weil die Investitions- und Baukosten aufgrund gestiegener Preise für Ausgangsmaterialien, Arbeitskosten und Finanzierungsmöglichkeiten gestiegen sind. Darüber hinaus sind die Kosten für die Auflegung von Grundstücksfonds zu hoch und es fallen viele „unbenannte“ Kosten bei der Durchführung von Investitionen, Bauvorhaben und Projektentwicklungen an, was es für Investoren schwierig macht, die Preise zu senken.
Niedrige Zinsen und die rekordhohe Inflation der Vergangenheit haben zwar ebenfalls zum starken Anstieg der Immobilienpreise beigetragen, doch der Kern des Problems ist ein Mangel an Angebot.
Das Angebot wird immer knapper
Dementsprechend gering ist auch die Zahl neu genehmigter gewerblicher Wohnbauprojekte, mit abnehmender Tendenz, insbesondere im günstigen und mittleren Segment. Konkret geht aus den veröffentlichten Informationen des Bauministeriums zum Wohnungs- und Immobilienmarkt hervor, dass es im Jahr 2022 im ganzen Land 126 neu genehmigte Projekte gab, was nur 52,7 % im Vergleich zu 2021 und 17 % im Vergleich zu 2020 entspricht.
Insbesondere gibt es keine zukünftigen Wohnbauprojekte im erschwinglichen Segment (Preise unter 25 Millionen VND/m2), die für eine Kapitalmobilisierung und Wohnungstransaktionen in den Jahren 2021 und 2022 in Frage kommen. Auch der Anteil der Mittelklassewohnungen (25-50 Millionen VND/m2), die für eine Kapitalmobilisierung und Wohnungstransaktionen in Frage kommen, ist seit 2020 kontinuierlich um zweistellige Prozentsätze gesunken.
VARS-Forschungsdaten zeigen auch, dass die Zahl der zum Verkauf stehenden erschwinglichen und mittelpreisigen Wohnungen seit 2019 kontinuierlich abnimmt. Konkret beträgt die Gesamtzahl der zum Verkauf stehenden erschwinglichen Wohnungen im Jahr 2022 im Vergleich zu 2019 nur noch 10 %.
Auch der Anteil des Angebots an bezahlbaren Wohnungen am gesamten Angebot an zum Verkauf stehenden Wohnungen ist kontinuierlich gesunken, von 30 % im Jahr 2019 auf 7 % im Jahr 2022. Im Zeitraum 2019–2022 sank auch der Anteil der Wohnungen der mittleren Preisklasse auf 54 %, 46 %, 34 % bzw. 27 %.
Wie können Segmente umstrukturiert und Produktkosten gesenkt werden?
Laut VARS sind zur Umstrukturierung von Segmenten und zur Senkung der Produktkosten „gemeinsame Anstrengungen“, die Vereinheitlichung von Standpunkten und Umsetzungsmethoden sowie die Koordination vieler Themen und Komponenten – von staatlichen Verwaltungsbehörden bis hin zu Unternehmen und Banken – erforderlich.
Seitens der staatlichen Verwaltungsbehörden müssen zunächst Möglichkeiten zur Verkürzung der Verwaltungsverfahren und -prozesse für Investitionen und Bauvorhaben untersucht werden. Erwägen Sie Möglichkeiten, Unternehmen bei der Berechnung von Landnutzungsgebühren und Standorträumungen zu unterstützen. Dies sind derzeit zwei Posten, die einen großen Kostenfaktor für den Investor darstellen und sich unmittelbar auf den Immobilienpreis auswirken.
Gleichzeitig müssen strenge Maßnahmen ergriffen werden, um allen Handlungen entgegenzuwirken, die Unternehmen bei Investitionen und der Entwicklung von Projekten „Schwierigkeiten bereiten“. Vermeiden Sie die Entstehung von „Schmierkosten“, die ebenfalls unsichtbar zu den Produktkosten hinzukommen.
Die Staatsbank muss ein Kreditprogramm mit Vorzugszinssätzen erforschen und entwickeln, das speziell für Unternehmen gedacht ist, die in bezahlbaren Wohnraum investieren und diesen entwickeln, sowie für Eigenheimkäufer. Es bedarf spezifischer und klarer Mechanismen und Richtlinien zur Unterstützung von Investoren, die ihre Projekte vom Luxus- in den bezahlbaren oder sozialen Wohnungsbau umstrukturieren möchten.
Für Immobilienunternehmen ist eine proaktive Überprüfung des Investitionsprojektportfolios erforderlich. Verkaufen Sie einen Teil oder alle Projekte, die nicht zu den aktuellen Ressourcen passen. Restrukturieren Sie Schulden proaktiv und planen Sie den Cashflow. Konzentrieren Sie Ihr Kapital auf Projekte, die rechtlich sicher sind, über realisierbare Finanzierungspläne verfügen, frühzeitig abgeschlossen werden können und leicht zu liquidieren sind.
Gewinnerwartungen reduzieren, ggf. Verkauf mit Verlust in Kauf nehmen, Gewinne aus Vorjahren zur Aufrechterhaltung des Betriebs nutzen. Orientieren Sie sich bei Neuprojekten in der Forschungsphase aktiv am günstigen Preissegment, um die Aufnahmefähigkeit bei der Markteinführung der Produkte sicherzustellen.
Darüber hinaus müssen Immobilienunternehmen kontinuierlich Innovationen vorantreiben, forschen und technologische Errungenschaften anwenden, um ihre Managementkapazitäten zu verbessern, Risiken zu kontrollieren und Kosten zu senken.
N. Giang
[Anzeige_2]
Quelle
Kommentar (0)