Was ist der Grund dafür, dass die Immobilienpreise auf einem hohen Niveau „verankert“ bleiben?

Entschlossenheit der Regierung

Der Premierminister hat gerade das dringende Dokument Nr. 527/TB-VPCP herausgegeben, in dem er die Schlussfolgerungen des Premierministers auf der Konferenz zu Lösungen zur Beseitigung von Schwierigkeiten beim Kreditwachstum für Produktion und Unternehmen, zur Förderung des Wachstums und zur Stabilisierung der Makroökonomie bekannt gibt.

In der Ankündigung forderte der Premierminister das Bauministerium insbesondere auf, Immobilienunternehmen bei der Umstrukturierung von Segmenten und der Senkung der Produktpreise anzuleiten. Es gibt angemessene, zeitgemäße und wirksame Lösungen zur Umstrukturierung von Segmenten für Menschen mit echtem Bedarf, Sozialwohnungen, Wohnungen für Arbeiter und Menschen mit niedrigem Einkommen.

Zahlreiche Marktbewegungen zeugen von der Entschlossenheit der Regierung, die Schwierigkeiten auf dem Immobilienmarkt zu beseitigen.

Der oben genannte Schritt ist ein weiterer Beweis für die drastischen Bemühungen der Regierung, die Schwierigkeiten zu beseitigen, damit sich der Immobilienmarkt sicher, gesund und nachhaltig erholen und entwickeln kann.

Zuvor hatte Premierminister Pham Minh Chinh am Morgen des 7. Dezember auf einer Konferenz zu Lösungen zur Beseitigung von Schwierigkeiten beim Kreditwachstum für Produktion und Wirtschaft, zur Förderung des Wachstums und zur Stabilisierung der Makroökonomie klar erklärt, dass Banken und Unternehmen Teil eines wirtschaftlichen Ökosystems seien. Nur wenn sich die Wirtschaft entwickelt, können sich auch Banken und Unternehmen entwickeln, und umgekehrt: Nur wenn sich Banken und Unternehmen entwickeln, kann sich auch das Land entwickeln. Jeder Mensch, jede Einheit muss Verantwortung übernehmen und „zu einem Sturm beitragen“, damit das Land die Schwierigkeiten überwinden kann. Dann kann jeder Mensch, jede Einheit die Schwierigkeiten überwinden und es wird eine gemeinsame Entwicklung geben.

Dies geht auf die Klagen von Immobilienunternehmen zurück, die über Schwierigkeiten bei der Kapitalbeschaffung klagen. Allerdings sind die Immobilienpreise in den letzten Jahren generell gestiegen. Wenn es Schwierigkeiten gibt, der Verkaufspreis aber gleich bleibt und weiterhin einseitige Forderungen bestehen, besteht dann eine gemeinsame Verantwortung?

Laut dem Premierminister gibt es in normalen Zeiten normale Maßnahmen, und in abnormalen Zeiten muss es abnormale Maßnahmen geben. In schwierigen Zeiten muss eine Politik, die auf dem Grundsatz „Nutzen harmonisieren und Risiken teilen“ basiert, angemessen und richtig sein und die Entwicklung fördern.

Warum steigt der Verkaufspreis?

Der Immobilienmarkt war in letzter Zeit schwierig, aber die Immobilienpreise sind immer noch auf einem hohen Niveau „verankert“. Forschungsdaten der Vietnam Association of Realtors (VARS) zeigen, dass die Immobilienpreise im letzten Jahrzehnt um ein Dutzend Mal gestiegen sind. Allein im Jahr 2021 stiegen die durchschnittlichen Immobilienpreise zweistellig.

Der Immobilienmarkt ist schwierig, aber die Immobilienpreise sind immer noch auf einem hohen Niveau „verankert“, selbst das Wohnungssegment in Großstädten weist weiterhin einen Aufwärtstrend auf (Illustrationsfoto).

VARS prognostiziert, dass die Preise für Erstwohnungen im Jahr 2024 weiterhin um durchschnittlich 3 bis 8 % steigen werden. Denn die kurzfristige Versorgung ist nicht gelöst. Der Mangel an neuem Angebot macht den Markt nicht wettbewerbsfähig. Unternehmen, deren Wohnungsbauprojekte in dieser Phase zum Verkauf stehen, sind die „Könige“. Wenn sie nicht mit Liquiditätsschwierigkeiten konfrontiert sind, werden die Investoren die Preise weiterhin hoch halten, um ihre Gewinne zu maximieren. Gleichzeitig wird die sich stetig verbessernde Infrastruktur das Preisniveau weiter in die Höhe treiben.

Die Wohnungspreise sind nicht nur deshalb hoch, weil die Investoren versuchen, die Preise hoch zu halten, sondern auch, weil die Investitions- und Baukosten aufgrund gestiegener Preise für Ausgangsmaterialien, Arbeitskosten und finanzieller Zugangskosten gestiegen sind. Darüber hinaus sind die Kosten für die Einrichtung von Grundstücksfonds zu hoch und es fallen viele „unbenannte“ Kosten bei der Umsetzung von Investitionen, Bauvorhaben und Projektentwicklungen an, was es für Investoren schwierig macht, die Preise zu senken.

Auch die niedrigen Zinsen und die rekordhohe Inflation der Vergangenheit haben zum starken Anstieg der Eigenheimpreise beigetragen, doch der Kern des Problems ist ein Mangel an Angebot.

Das Angebot wird immer knapper

Dementsprechend ist die Zahl der neu genehmigten gewerblichen Wohnbauprojekte sehr gering und weist insbesondere im erschwinglichen und mittleren Segment eine rückläufige Tendenz auf. Konkret heißt es in den veröffentlichten Informationen des Bauministeriums zum Wohnungs- und Immobilienmarkt, dass es im Jahr 2022 im ganzen Land 126 neu genehmigte Projekte gab, nur 52,7 % im Vergleich zu 2021 und 17 % im Vergleich zu 2020.

Insbesondere gibt es keine zukünftigen Wohnbauprojekte im erschwinglichen Segment (Preis unter 25 Millionen VND/m2), die für eine Kapitalmobilisierung und Wohnungstransaktionen in den Jahren 2021 und 2022 in Frage kommen. Auch der Anteil der Mittelklassewohnungen (25–50 Millionen VND/m2), die für eine Kapitalmobilisierung und Wohnungstransaktionen in Frage kommen, ist seit 2020 kontinuierlich um zweistellige Prozentsätze gesunken.

VARS-Forschungsdaten zeigen auch, dass die Zahl der zum Verkauf stehenden erschwinglichen und mittelpreisigen Wohnungen seit 2019 kontinuierlich zurückgegangen ist. Konkret beträgt die Gesamtzahl der im Jahr 2022 zum Verkauf stehenden erschwinglichen Wohnungen im Vergleich zu 2019 nur 10 %.

Auch der Anteil des Angebots an erschwinglichen Wohnungen am gesamten Angebot an zum Verkauf stehenden Wohnungen ist kontinuierlich gesunken, von 30 % im Jahr 2019 auf 7 % im Jahr 2022. Im Zeitraum 2019–2022 sank auch der Anteil der Wohnungen der mittleren Preisklasse auf 54 %, 46 %, 34 % bzw. 27 %.

Wie lassen sich Segmente umstrukturieren und Produktkosten senken?

Laut VARS sind zur Umstrukturierung von Segmenten und zur Senkung der Produktkosten „gemeinsame Anstrengungen“, die Vereinheitlichung von Standpunkten und Umsetzungsmethoden sowie die Koordination vieler Themen und Komponenten – von staatlichen Verwaltungsbehörden bis hin zu Unternehmen und Banken – erforderlich.

Seitens der staatlichen Verwaltungsbehörden ist es zunächst erforderlich, Möglichkeiten zur Verkürzung der Verfahren und Prozesse der Investitions- und Bauverwaltung zu prüfen. Erwägen Sie Optionen zur Unterstützung von Unternehmen bei der Berechnung von Landnutzungsgebühren und der Standorträumung. Derzeit sind dies zwei Posten, die einen großen Teil der Kosten des Investors ausmachen und sich direkt auf den Immobilienpreis auswirken.

Gleichzeitig müssen strenge Maßnahmen ergriffen werden, um allen Handlungen entgegenzuwirken, die Unternehmen bei Investitionen und der Entwicklung von Projekten Schwierigkeiten bereiten. Vermeiden Sie „Schmierkosten“, die ebenfalls unsichtbar zu den Produktkosten hinzukommen.

Die Staatsbank muss ein Kreditprogramm mit Vorzugszinsen speziell für Unternehmen, die in bezahlbaren Wohnraum investieren und diesen entwickeln, sowie für Eigenheimkäufer erforschen und entwickeln. Es bedarf spezifischer und klarer Mechanismen und Richtlinien zur Unterstützung von Investoren, wenn sie Projekte vom Luxus- in den bezahlbaren oder sozialen Wohnungsbau umstrukturieren möchten.

Für Immobilienunternehmen ist eine proaktive Überprüfung des Investitionsprojektportfolios erforderlich. Verkaufen Sie einen Teil oder alle Projekte, die nicht zu den aktuellen Ressourcen passen. Restrukturieren Sie Schulden proaktiv und planen Sie den Cashflow. Konzentrieren Sie Ihr Kapital auf Projekte, die rechtlich abgesichert sind, über realisierbare Finanzierungspläne verfügen, frühzeitig abgeschlossen werden können und leicht zu liquidieren sind.

Reduzieren Sie Ihre Gewinnerwartungen, akzeptieren Sie sogar einen Verkauf mit Verlust, nutzen Sie die Gewinne der Vorjahre zur Aufrechterhaltung des Betriebs. Orientieren Sie sich bei neuen Projekten in der Forschungsphase proaktiv am erschwinglichen Preissegment, um die Aufnahmefähigkeit bei der Markteinführung der Produkte sicherzustellen.

Darüber hinaus müssen Immobilienunternehmen kontinuierlich Innovationen vorantreiben, forschen und technologische Errungenschaften anwenden, um ihre Managementkapazitäten zu verbessern, Risiken zu kontrollieren und Kosten zu senken.

N. Giang

Quelle: https://www.nguoiduatin.vn/dau-la-nguyen-nhan-khien-gia-bat-dong-san-van-neo-o-muc-cao-a642272.html