Landauktionen nehmen wieder Fahrt auf

In letzter Zeit ist der Grundstücksmarkt in den Vororten von Hanoi „heißer“ denn je, da Grundstücke bei Auktionen ständig „ausverkauft“ sind. Die erfolgreichen Gebote in den folgenden Sitzungen brachen kontinuierlich die Rekorde der vorherigen Sitzungen.

2-3 mal höher als in den umliegenden Gebieten

Konkret führte das Land Fund Development Center des Bezirks Dan Phuong am 28. Juli erfolgreich eine Versteigerung von 85 Grundstücken durch, darunter ein Gewinnergrundstück, das den Preis von 100 Millionen VND/m2 erreichte, also das Doppelte des Startpreises. Am 10. August verzeichnete die Versteigerung von 68 Grundstücken im Bezirk Thanh Oai 7.000 teilnehmende Dokumente, darunter ein siegreiches Grundstück mit einem Preis von mehr als 100 Millionen VND/m2, was viele Leute überraschte.

Und zuletzt dauerte die Rekordauktion in der Gemeinde Tien Yen im Bezirk Hoai Duc fast 19 Stunden, vom 19. August bis 4:30 Uhr am 20. August. Nach Angaben der Veranstalter nahmen an der Versteigerung von 19 Grundstücken im Gebiet Long Khuc in der Gemeinde Tien Yen 517 Kunden teil, die 1.100 Dokumentensätze registrierten. Diese Auktion war sowohl für den Veranstalter als auch für die Bieter spannend, aufregend und anstrengend. Viele Menschen sind frühzeitig abgewandert, weil viele Grundstücke zu einem zu hohen Preis angeboten wurden, ganz nach dem Motto „kaufen um jeden Preis“.

Während die Investoren Gebote abgaben, waren außerhalb der Auktion zahlreiche Gruppen und Verbände von Immobilienmaklern präsent. Sie schalteten den Live-Video-Streaming-Modus auf Social-Media-Plattformen ein, um über die Atmosphäre rund um das Auktionsgelände zu berichten und so die Preise in die Höhe zu treiben und auf Profit zu spekulieren.

Infolgedessen wurde für das Grundstück LK03-12 (Eckgrundstück mit 3 Fronten) mit einer Fläche von über 113 m2 ein Gebot von 133,3 Millionen VND/m2 abgegeben, also mehr als das 18-fache des Startpreises (7,3 Millionen VND/m2). Die übrigen Grundstücke haben Zuschlagspreise zwischen 97,3 und 127,3 Millionen VND/m², das Grundstück mit dem niedrigsten Zuschlagspreis liegt bei 91,3 Millionen VND/m².

Einige anwesende Makler kommentierten, dass der oben genannte Auktionspreis viel höher sei als das aktuelle Marktniveau in dieser Gegend. Auch in einem Vorort von Hanoi ist dies ein Rekordpreis.

Die Aufzeichnungen gehen weiter: Am Morgen des 20. August, nachdem die Auktion beendet war, waren im Auktionsbereich des Dorfes Long Khuc noch immer viele Immobilienmakler tätig. Einige Makler sagten, dass die versteigerten Grundstücke je nach Gebiet und Lage mit einer Differenz von 300 bis 500 Millionen VND verkauft würden. „Das Grundstück LK03-12 (Eckgrundstück mit 3 Fronten) mit einer Fläche von über 113 m2 erzielte den Zuschlag von 133,3 Millionen VND/m2 und wurde vom Höchstbietenden für einen Ablösepreis von 300 Millionen VND übergeben. Die beiden Grundstücke mit dem niedrigsten Zuschlagspreis von 91,3 Millionen VND/m2 wurden für einen Ablösepreis von 600 Millionen VND/Grundstück übergeben“, sagte ein Makler.

Herr Dinh Minh Tuan, Regionaldirektor Süd von Batdongsan.com.vn, erklärte, dass die hohen Preise bei der Landversteigerung die Kosten für die Baufeldräumung für neue Projekte verteuern würden. Gleichzeitig haben die Menschen, die in der Umgebung Land besitzen, die Mentalität, den Verkaufspreis ihres Landes in die Höhe zu treiben. Die plötzlich hohen Grundstückspreise können auch einen Trend zur Grundstücksspekulation auslösen, da viele Menschen sich auf den Kauf von Grundstücken stürzen, in der Hoffnung, vom weiteren Anstieg der Grundstückspreise zu profitieren. Dies kann jedoch dazu führen, dass das Geld im Land stagniert, anstatt in andere wirtschaftliche Aktivitäten zirkuliert zu werden.

Laut Herrn Tuan zeigt das Preisverlaufstool von Batdongsan.com.vn, dass der Auktionspreis für 19 Grundstücke in LK03 und LK03 in der Gemeinde Tien Yen, Hoai Duc, zwei- bis dreimal höher ist als der übliche Marktpreis.

Fläche von 19 Grundstücken, die gerade im Gebiet Long Khuc, Gemeinde Tien Yen, Bezirk Hoai Duc, Stadt Hanoi, versteigert wurden. Foto: HUU HUNG

Gibt es etwas Ungewöhnliches?

Herr Nguyen Van Dinh, Vorsitzender der Vietnam Association of Realtors (VARS), schätzt, dass seit Ende letzten Jahres die Preise für viele Immobiliensegmente in Hanoi kontinuierlich gestiegen sind. Dies gilt insbesondere für Wohnungen, die auf einem hohen Niveau verharren (sie erreichen fast 60 Millionen VND/m2 und tendieren zur Stagnation), was zu einem starken Rückgang der Gewinnmargen bei Investitionen führt. Auch im Segment der niedrigen Wohnhäuser in einigen Wohnprojekten und Stadtgebieten liegt der Preis bei mehreren Hundert Millionen VND/m2. Daher besteht für viele Investoren die Notwendigkeit, in vorstädtische Gebiete auszuweichen, wo versteigertes Land interessanter ist.

Laut Herrn Dinh wurde die Nachfrage nach Grundstücken in Vorstädten immer größer, als am 1. August neue Gesetze im Immobilienbereich in Kraft traten, die die Aufteilung und den Verkauf von Grundstücken verschärften. Insbesondere die Nachricht, dass sich einige Bezirke Hanois darauf vorbereiten, im Jahr 2025 zu Bezirken erklärt zu werden, hat die Psyche sowohl der Bevölkerung als auch der Investoren beeinflusst und dazu geführt, dass Tausende von Menschen zu Grundstücksauktionen gingen, während viele Auktionen Ende 2023 ruhig verliefen und viele Grundstücke aufgrund mangelnder Teilnehmer verschoben werden mussten.

Professor Dang Hung Vo, ehemaliger stellvertretender Minister für natürliche Ressourcen und Umwelt, sagte gegenüber der Presse, dass der Auktionspreis für Grundstücke in den Vororten von Hanoi, 30 bis 40 Kilometer vom Stadtzentrum entfernt, auf über 100 Millionen VND/m2 hochgetrieben worden sei, was ungewöhnlich sei. Die Grundstückspreise in den Vororten werden so stark in die Höhe getrieben, dass die Menschen das nicht mehr ertragen können.

Rechtsanwalt Nguyen Van Hai (Anwaltskammer Hanoi) sagte, dass man davon ausgehe, dass die Landversteigerungen dem lokalen Haushalt unmittelbar zugute kämen, dass sie jedoch, wenn sie nicht streng kontrolliert würden, zahlreiche negative Folgen haben könnten. Die Lehre aus den letzten Jahren ist eindeutig, dass steigende Grundstückspreise nicht nur den Markt stören, sondern auch Bedingungen für Spekulanten schaffen, die Grundstückspreise in die Höhe treiben, um Profit zu machen, wodurch möglicherweise eine unhaltbare Immobilienblase entsteht.

Dr. Tran Xuan Luong, stellvertretender Direktor des Vietnamesischen Instituts für Immobilienmarktforschung und -bewertung, erklärte außerdem, dass bei Versteigerungen von Grundstücken in Vororten von Hanoi wie Thanh Oai und Hoai Duc ... die Zuschlagspreise weit über dem Marktniveau lägen, was teilweise auf Manipulationen und eine „Preisinflation“ durch Spekulantengruppen zurückzuführen sei. Bei den jüngsten Auktionen tauchte eine Gruppe von Investoren aus Hai Duong, Bac Ninh, Bac Giang usw. auf, die an der Auktion teilnahmen und hohe Preise zahlten. Dies ist der Faktor, der die Immobilien- und Wohnungspreise in der kommenden Zeit in die Höhe treiben wird und es denjenigen, die wirklich darauf angewiesen sind, schwer machen wird, Zugang zu diesen zu erhalten. Daher schlug Dr. Tran Xuan Luong vor, zur Vermeidung von Spekulationen und Preisinflation die Anzahlung auf 50 % des ursprünglichen Wertes zu erhöhen und das versteigerte Land nach 1–2 Jahren notariell zu kaufen und zu verkaufen, da sonst bei einer Übertragung während dieser Zeit hohe Steuern anfallen würden …

Die Menschen müssen wachsam sein

Laut den tatsächlichen Aufzeichnungen des Reporters der Zeitung Nguoi Lao Dong und laut dem Tool für historische Preisstatistiken der Website batdongsan.com.vn beträgt der durchschnittliche Verkaufspreis für Grundstücke in der Gemeinde Tien Yen im Bezirk Hoai Duc im zweiten Quartal 2024 etwa 43 Millionen VND/m2, was einem Anstieg von etwa 48 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Der ausgeschriebene Preis für Grundstücke in den an die Gemeinde Tien Yen angrenzenden Gemeinden beträgt je nach Lage und Verkehrsanbindung 22–62 Millionen VND/m².

Aufgrund von Planungsfaktoren und Auktionsaktivitäten sind die Zinsen und Grundstückspreise in den Vororten von Hanoi gestiegen. Im ersten Halbjahr 2024 verzeichneten die Grundstückssuchen in den Distrikten Dong Anh, Gia Lam, Thach That und Quoc Oai (Hanoi) einen Anstieg von 48 % bis 104 %, die gestiegene Nachfrage ließ die Grundstückspreise in den Vorstadtdistrikten von Hanoi im Vergleich zur zweiten Hälfte des Jahres 2023 um 4 % bis 24 % steigen.

Immobilienexperten gehen davon aus, dass von jetzt an bis zum Jahresende weiterhin Grundstücksauktionen stattfinden werden, da die neue Grundstückspreisliste noch nicht in Kraft getreten ist und die nach dem aktuellen staatlichen Preisrahmen festgelegten Anfangspreise wesentlich niedriger ausfallen werden als bei anderen Grundstücksarten. Um die Risiken zu vermeiden, die durch die „Hitze“ versteigerter Grundstücke im Besonderen und Immobiliensegmente im Allgemeinen aufgrund der Einflüsse und Folgen vieler der oben genannten Faktoren entstehen, müssen die Menschen wachsam sein, bevor sie investieren oder einen echten Wohnbedarf haben.

Fehlende Instrumente zur Stabilisierung der Grundstückspreise

Laut Professor Dang Hung Vo rufen viele Makler überall an, um sich nach Immobilienkäufen zu erkundigen, und besichtigen Immobilien an vielen Orten, um die Marktpreise anzukurbeln. Der Umfang der Grundstücksversteigerungen in den Vororten von Hanoi war in den letzten Tagen sehr gering, daher wollen Spekulanten die Grundstücksversteigerungen nutzen, um die Preise in die Höhe zu treiben und damit zu beweisen, dass die Grundstückspreise tatsächlich steigen, was die Menschen zu hohen Preisen verleitet. Während in der Innenstadt von Hanoi viele Häuser geschlossen werden und leer stehen, weil der E-Commerce immer beliebter wird, steigen die Grundstückspreise in den Vororten stark an, was bedeutet, dass die Geschäftswelt hier Einfluss hat. „Uns fehlen Instrumente zur Steuerung des Grundstücksmarktes. 2004 verbot die Regierung die Parzellierung und den Verkauf von Grundstücken, weil diese nicht zum Prozess der modernen Stadtentwicklung passten. Viele Menschen kauften Land und ließen es liegen. Das Land wurde nicht investiert oder bebaut, sondern das Geld wurde dort behalten, wodurch der Wert des Landes um ein Vielfaches stieg. Das gerade in Kraft getretene Gesetz über das Immobiliengeschäft verbietet auch die Parzellierung und den Verkauf von Grundstücken in besonderen städtischen Gebieten sowie in städtischen Gebieten des Typs 1, 2 und 3. Wir haben die Parzellierung und den Verkauf von Grundstücken verschärft, aber es fehlt uns noch immer das einzige Instrument zur Stabilisierung der Marktpreise – die Grundsteuer“, sagte Professor Dang Hung Vo.

Quelle: https://nld.com.vn/dau-gia-dat-nong-tro-lai-196240820230512012.htm