Landauktionen nehmen wieder Fahrt auf

In jüngster Zeit ist der Grundstücksmarkt in den Vororten von Hanoi „heißer“ denn je geworden, da die Grundstücke bei Auktionen ständig „ausverkauft“ sind. Die erfolgreichen Gebote in den folgenden Sitzungen brachen kontinuierlich die Rekorde der vorherigen Sitzungen.

2-3 mal höher als in den umliegenden Gebieten

Konkret: Am 28. Juli organisierte das Land Fund Development Center des Bezirks Dan Phuong erfolgreich eine Versteigerung von 85 Grundstücken, darunter das Gewinnergrundstück, das die Marke von 100 Millionen VND/m2 erreichte, das Doppelte des Anfangspreises. Am 10. August wurden bei der Versteigerung von 68 Grundstücken im Bezirk Thanh Oai 7.000 Unterlagen eingereicht, darunter ein siegreiches Grundstück mit einem Preis von über 100 Millionen VND/m2, was viele Leute überraschte.

Und zuletzt dauerte die Rekordauktion in der Gemeinde Tien Yen im Bezirk Hoai Duc fast 19 Stunden, vom 19. August bis 4:30 Uhr am 20. August. Den Veranstaltern zufolge nahmen an der Versteigerung von 19 Grundstücken im Gebiet Long Khuc in der Gemeinde Tien Yen 517 Kunden teil, die 1.100 Dokumentensätze registrierten. Diese Auktion war sowohl für den Veranstalter als auch für die Bieter spannend, aufregend und anstrengend. Viele Menschen sind frühzeitig abgewandert, weil viele Grundstücke zu teuer angeboten wurden, nach dem Motto „kaufen um jeden Preis“.

Während die Anleger Gebote abgaben, waren außerhalb der Auktion zahlreiche Immobilienmaklergruppen und -verbände präsent und schalteten auf Social-Media-Plattformen den Live-Video-Streaming-Modus ein, um über die Atmosphäre rund um den Auktionsbereich zu berichten und so die Preise in die Höhe zu treiben und auf Gewinne zu spekulieren.

Infolgedessen wurde für das Grundstück LK03-12 (Eckgrundstück mit 3 Fronten) mit einer Fläche von über 113 m2 ein Gebot von 133,3 Millionen VND/m2 abgegeben, also mehr als das 18-fache des Anfangspreises (7,3 Millionen VND/m2). Die übrigen Grundstücke haben Zuschlagspreise zwischen 97,3 und 127,3 Millionen VND/m², das Grundstück mit dem niedrigsten Zuschlagspreis liegt bei 91,3 Millionen VND/m².

Einige anwesende Makler merkten an, dass der oben genannte Auktionspreis viel höher sei als das aktuelle Marktniveau in dieser Gegend. Auch in einem Vorort von Hanoi ist dies ein Rekordpreis.

Die Aufzeichnungen gehen weiter: Am Morgen des 20. August, nachdem die Auktion beendet war, waren im Auktionsbereich des Dorfes Long Khuc immer noch viele Immobilienmakler tätig. Einige Makler sagten, dass die versteigerten Grundstücke je nach Gebiet und Lage zu einem Preisunterschied von 300 bis 500 Millionen VND verkauft würden. „Das Grundstück LK03-12 (Eckgrundstück mit 3 Fronten) mit einer Fläche von über 113 m2 erzielte den Zuschlag von 133,3 Millionen VND/m2 und wurde vom Höchstbietenden für einen Ablösepreis von 300 Millionen VND verkauft. Die beiden Grundstücke mit dem niedrigsten Zuschlagspreis von 91,3 Millionen VND/m2 wurden für einen Ablösepreis von 600 Millionen VND/Grundstück verkauft“, sagte ein Makler.

Herr Dinh Minh Tuan, Regionaldirektor Süd von Batdongsan.com.vn, erklärte, dass die hohen Preise bei der Landversteigerung die Kosten für die Räumung des Geländes für neue Projekte verteuern würden. Gleichzeitig neigen die Landbesitzer in der Umgebung dazu, den Verkaufspreis ihres Landes in die Höhe zu treiben. Die plötzlich hohen Grundstückspreise können auch einen Trend zur Grundstücksspekulation auslösen, da viele Menschen in der Hoffnung, vom weiteren Anstieg der Grundstückspreise zu profitieren, schnell Land kaufen. Dies kann jedoch dazu führen, dass das Geld im Land stagniert, anstatt in anderen Wirtschaftsaktivitäten zirkulieren zu können.

Laut Herrn Tuan zeigt das Preisverlaufstool von Batdongsan.com.vn, dass der Auktionspreis von 19 Grundstücken in LK03 und LK03 in der Gemeinde Tien Yen, Hoai Duc, zwei- bis dreimal höher ist als der übliche Marktpreis.

Gerade wurden 19 Grundstücke im Gebiet Long Khuc, Gemeinde Tien Yen, Bezirk Hoai Duc, Stadt Hanoi, versteigert. Foto von : HUU HUNG

Gibt es irgendetwas Ungewöhnliches?

Herr Nguyen Van Dinh, Vorsitzender der Vietnam Association of Realtors (VARS), schätzt, dass seit Ende letzten Jahres die Preise für viele Immobiliensegmente in Hanoi kontinuierlich gestiegen sind. Insbesondere die Preise für Wohnungen verharren auf einem hohen Niveau (sie erreichen fast 60 Millionen VND/m2 und tendieren zur Stagnation), was zu einem starken Rückgang der Gewinnmargen bei Investitionen führt. Im Segment der Flachbauten in manchen Wohnprojekten und Stadtgebieten liegen die Preise ebenfalls bei mehreren Hundert Millionen VND/m2. Daher müssen viele Investoren in vorstädtische Gebiete ausweichen, in denen versteigertes Land interessanter ist.

Laut Herrn Dinh wurde die Nachfrage nach Grundstücken in Vorstädten immer größer, als am 1. August neue Gesetze im Immobilienbereich in Kraft traten, die die Aufteilung und den Verkauf von Grundstücken erschwerten. Insbesondere die Nachricht, dass sich einige Bezirke in Hanoi darauf vorbereiten, im Jahr 2025 zu Bezirken zu werden, hat die Psyche sowohl der Bevölkerung als auch der Investoren beeinflusst und dazu geführt, dass Tausende von Menschen zu Grundstücksversteigerungen gingen, während viele Auktionen Ende 2023 ruhig verliefen und viele Grundstücke wegen mangelnder Teilnehmer verschoben werden mussten.

Professor Dang Hung Vo, ehemaliger stellvertretender Minister für natürliche Ressourcen und Umwelt, erklärte gegenüber der Presse, dass der Auktionspreis für Grundstücke in den Vororten von Hanoi, 30 bis 40 Kilometer vom Stadtzentrum entfernt, auf über 100 Millionen VND/m2 gestiegen sei, was ungewöhnlich sei. Die Grundstückspreise in den Vororten werden so stark in die Höhe getrieben, dass die Menschen damit nicht mehr leben können.

Rechtsanwalt Nguyen Van Hai (Anwaltskammer Hanoi) sagte, dass man davon ausgehe, dass Landversteigerungen unmittelbare Vorteile für den lokalen Haushalt bringen würden, dass sie jedoch, wenn sie nicht streng kontrolliert würden, viele negative Folgen haben könnten. Die Lehre, die wir aus den letzten Jahren gezogen haben, ist, dass ein Anstieg der Grundstückspreise nicht nur den Markt stört, sondern auch die Grundlage für Spekulanten schafft, die die Grundstückspreise in die Höhe treiben, um Gewinne zu machen. Dies kann zu einer unhaltbaren Immobilienblase führen.

Dr. Tran Xuan Luong, stellvertretender Direktor des vietnamesischen Instituts für Immobilienmarktforschung und -bewertung, erklärte außerdem, dass bei Versteigerungen von Grundstücken in den Vororten von Hanoi wie Thanh Oai und Hoai Duc ... die Zuschlagspreise weit über denen auf dem Markt lägen, was teilweise auf Manipulationen und eine „Preisinflation“ durch Spekulantengruppen zurückzuführen sei. Bei den letzten Auktionen tauchte eine Gruppe von Investoren aus Hai Duong, Bac Ninh, Bac Giang … auf, die an der Auktion teilnahmen und hohe Preise zahlten. Dieser Faktor wird in der kommenden Zeit die Immobilien- und Wohnungspreise in die Höhe treiben und es denjenigen, die wirklich Bedarf haben, erschweren, darauf zuzugreifen. Daher schlug Dr. Tran Xuan Luong vor, zur Vermeidung von Spekulationen und Preisinflation die Anzahlung auf 50 % des ursprünglichen Wertes zu erhöhen. Außerdem müsse das versteigerte Land nach 1–2 Jahren gekauft und verkauft und notariell beglaubigt werden. Andernfalls würden bei einer Übertragung während dieser Zeit hohe Steuern erhoben.

Die Menschen müssen wachsam sein

Laut den tatsächlichen Aufzeichnungen des Reporters der Zeitung Nguoi Lao Dong und laut dem Tool für historische Preisstatistiken der Website batdongsan.com.vn beträgt der durchschnittliche Verkaufspreis für Grundstücke in der Gemeinde Tien Yen, Bezirk Hoai Duc, im zweiten Quartal 2024 etwa 43 Millionen VND/m2, was einer Steigerung von etwa 48 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Der ausgeschriebene Preis für Grundstücke in den an die Gemeinde Tien Yen angrenzenden Gemeinden beträgt 22–62 Millionen VND/m2, abhängig von der Lage und der günstigen Verkehrsanbindung.

Aufgrund von Planungsfaktoren und Auktionsaktivitäten sind die Zinsen und Grundstückspreise in den Vororten von Hanoi gestiegen. Im ersten Halbjahr 2024 verzeichneten die Suchanfragen für Grundstücke in den Bezirken Dong Anh, Gia Lam, Thach That und Quoc Oai (Hanoi) einen Anstieg von 48 % bis 104 %, die gestiegene Nachfrage hat die Grundstückspreise in den Vorortbezirken von Hanoi im Vergleich zur zweiten Hälfte des Jahres 2023 um 4 % bis 24 % in die Höhe getrieben.

Immobilienexperten gehen davon aus, dass es von jetzt an bis zum Jahresende weiterhin aktive Grundstücksversteigerungen geben wird, da die neue Grundstückspreisliste noch nicht in Kraft ist und die nach dem aktuellen staatlichen Preisrahmen festgelegten Anfangspreise viel niedriger ausfallen werden als bei anderen Grundstücksarten. Um die Risiken zu vermeiden, die durch die „Hitze“ von versteigerten Grundstücken im Besonderen und Immobiliensegmenten im Allgemeinen aufgrund der Einflüsse und Folgen vieler der oben genannten Faktoren entstehen, müssen die Menschen wachsam sein, bevor sie investieren oder einen echten Wohnbedarf haben.

Fehlende Instrumente zur Stabilisierung der Grundstückspreise

Laut Professor Dang Hung Vo rufen viele Makler überall an, um sich nach Immobilienkäufen zu erkundigen, und besichtigen Immobilien an vielen Orten, um die Marktpreise anzukurbeln. Da der Umfang der Grundstücksversteigerungen in den Vororten von Hanoi in den letzten Tagen sehr gering war, versuchen Spekulanten, durch diese Versteigerungen die Preise in die Höhe zu treiben und so zu beweisen, dass die Grundstückspreise tatsächlich steigen, was die Menschen zu hohen Preisen verleitet. Während in der Innenstadt von Hanoi aufgrund des zunehmenden E-Commerce viele Häuser geschlossen werden und leer stehen, steigen die Grundstückspreise in den Vororten stark an, was bedeutet, dass auch die Geschäftswelt hier Einfluss nimmt. „Es fehlen uns die Instrumente, um den Grundstücksmarkt zu lenken. 2004 verbot die Regierung die Parzellierung und den Verkauf von Land, weil Parzellierung und Verkauf von Land nicht für den Prozess der modernen Stadtentwicklung geeignet waren. Viele Leute kauften Land und ließen es dort liegen. Das Land wurde nicht investiert oder bebaut, sondern das Geld wurde dort behalten, wodurch der Wert des Landes um ein Vielfaches stieg. Das gerade in Kraft getretene Gesetz über das Immobiliengeschäft verbietet auch die Parzellierung und den Verkauf von Land in besonderen städtischen Gebieten, städtischen Gebieten des Typs 1, städtischen Gebieten des Typs 2 und städtischen Gebieten des Typs 3. Wir haben die Parzellierung und den Verkauf von Land verschärft, aber es fehlt uns immer noch das einzige Instrument, nämlich die Grundsteuer, um die Marktpreise zu stabilisieren“, sagte Professor Dang Hung Vo.

Quelle: https://nld.com.vn/dau-gia-dat-nong-tro-lai-196240820230512012.htm