Sollte die Überschussmethode bei der Grundstücksbewertung abgeschafft werden?

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Die Abschaffung der Überschussmethode, die gängigste Methode, die den finanziellen Charakter von Immobilienprojekten deutlich widerspiegelt, stellt nach Ansicht von Experten einen Rückschritt bei der Grundstücksbewertung dar und hat langfristige Folgen für das Angebot und den Immobilienmarkt.

Dr. Nguyen Tien Thoa, Vorsitzender der Vietnam Valuation Association, kommentierte dieses Thema mit der Bemerkung, dass dies nicht falsch, sondern nur teilweise richtig sei. Denn was noch wichtiger ist: Wenn der Staat Grundstücke mit Entwicklungspotenzial optimal und optimal nutzen möchte, muss er zur Erreichung dieses Ziels auch den marktgerechten Grundstückspreis kennen, der als Grundlage für die Bestimmung der finanziellen Verpflichtungen zwischen dem Staat und den Organisationen und Einzelpersonen dient, die das Grundstück nutzen. Und die geeignete Methode zur Bewertung dieser Art von Bauland ist die Überschussmethode.

„ Die Preisfestsetzung muss auf rechtlichen Grundlagen (Planung, Genehmigungen …) und verfügbaren objektiven Marktdaten beruhen, nicht auf unbegründeten Berechnungsdaten “, betonte Dr. Thoa.

Experten meinen, dass man bei der Grundstücksbewertung nicht von der Überschussmethode absehen sollte.

Ein Immobilienrechtsexperte ging näher auf diesen Aspekt ein und sagte, dass die Überschussmethode die finanzielle Natur des Immobilienprojekts klar widerspiegele: Was sind die Kosten, was sind die Einnahmen, was ist der Gewinn, und zwar sehr wissenschaftlich und objektiv. Diese Methode spiegelt klar die Art und Weise der Ausnutzung, Zuteilung und Aufteilung der „Grundrentendifferenz“ wider. Auch hierbei handelt es sich um eine moderne Methode zur Immobilienbewertung, die der internationalen Praxis entspricht.

„ Die Redaktion ist der Ansicht, dass die Bewertung aufgrund fehlender Datenbasis auf hypothetischen Faktoren und mangelnder Genauigkeit basieren muss. Daher ist die Abkehr von dieser Methode meiner Meinung nach nicht überzeugend. Wenn das Problem die fehlende Datenbasis ist, muss die Lösung darin bestehen, eine qualitativ hochwertige und zuverlässige Datenbank zu schaffen, anstatt die Überschussmethode (die Zerstörung der Produktionsmaschine) aufzugeben. Sollte die Abkehr von der Überschussmethode Realität werden, wäre dies ein Rückschritt in der Grundstücksbewertung “, kommentierte er.

Die Überschussmethode sollte beibehalten werden.

Mit dem Vorschlag, die Überschussmethode abzuschaffen, sieht der Entwurf des Dekrets zur Änderung des Dekrets 44 nur noch drei Methoden vor: Vergleichs-, Einkommens- und Grundstückspreisanpassungskoeffizient. Es ist jedoch sofort ersichtlich, dass diese drei Methoden nicht ausreichen, um die Überschussmethode bei der Bewertung von Grundstücken mit Entwicklungspotenzial zu ersetzen.

Bei der Analyse stellten die Experten insbesondere drei Mängel fest. Erstens basiert die Bestimmung des Grundstückspreises auf der potenziellen zukünftigen Nutzung und nicht auf der aktuellen Nutzung, die mit dem Vergleichs- und Ertragswertverfahren ermittelt wird.

Zweitens verfügen Grundstücksarten mit gemeinsamem Entwicklungspotenzial nicht über vergleichbare, gleichartige Vermögenswerte, die erfolgreich auf dem Markt gehandelt wurden, um die Vergleichsmethode anzuwenden (mit der Bedingung, dass es mindestens 3 vergleichbare Vermögenswerte geben muss, außer in Ausnahmefällen), sodass die Vergleichsmethode nicht zur Bewertung angewendet werden kann.

Drittens handelt es sich bei der Ertragswertmethode um eine Methode zur Ermittlung zukünftiger Einkünfte unter der Annahme, dass die Einkünfte stabil und dauerhaft sind und das Risiko zukünftiger Einkünfte feststeht. Die Überschussmethode hingegen ist genau das Gegenteil. Daher kann die Ertragswertmethode nicht anstelle der Überschussmethode verwendet werden.

Laut dem Immobilienrechtsexperten würde bei der Abschaffung der Überschussmethode eine Lücke in der Grundstücksbewertung entstehen. „ Welche Methode sollten staatliche Stellen zur Bewertung von Grundstücken verwenden, wenn sie Grundstücke an Investoren vergeben, um Projekte ohne Versteigerung durchzuführen? Derzeit wenden staatliche Stellen bei der überwiegenden Mehrheit der Immobilienprojekte bei der Vergabe von Grundstücken an Investoren die Überschussmethode zur Bewertung von Grundstücken an (mit Ausnahme einiger Fonds für Grundstücke mit geringem Wert, die die Methode des Anpassungskoeffizienten anwenden); selbst bei der Versteigerung von Landnutzungsrechten muss der Anfangspreis nach der Überschussmethode ermittelt werden .“

Professor Dang Hung Vo, ehemaliger stellvertretender Minister für natürliche Ressourcen und Umwelt , kommentierte dieses Thema weiter und sagte, es sei notwendig, die Methode des Bodenpreisanpassungskoeffizienten aus den Methoden der Grundstücksbewertung zu entfernen und die Überschussmethode beizubehalten/hinzuzufügen, um Immobilienentwicklungsprojekte auf Grundstücken zu bewerten.

Demzufolge ist die Methode des Bodenpreisanpassungskoeffizienten lediglich eine Multiplikation des Wertes auf der vom Volkskomitee der Provinz vorgeschriebenen Bodenpreisliste mit einem Koeffizienten, der ebenfalls vom Volkskomitee der Provinz beschlossen wird. „Der marktgerechte Grundstückspreis ist eine objektive Größe. Er muss nicht dem Produkt zweier subjektiver Größen entsprechen, die beide vom Volkskomitee der Provinz geregelt und beschlossen werden. Daher kann man schlussfolgern, dass es sich hier um eine Methode zur Bestimmung von Grundstückspreisen ohne wissenschaftliche Theorie handelt“, bekräftigte Professor Vo.

Der Premierminister hat vor kurzem ein Telegramm herausgegeben, in dem er das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt sowie die Verantwortlichen der Provinzen und Städte auffordert, die Schwierigkeiten und Hindernisse bei der Grundstücksbewertung rasch zu beseitigen. Insbesondere gibt es einen wichtigen Inhalt darüber, dass das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt der Regierung vor dem 31. Juli ein Dekret zur Änderung und Ergänzung des Dekrets Nr. 44/2014/ND-CP zur Regelung der Grundstückspreise zur Prüfung und Verkündung vorlegen muss. Außerdem muss die Änderung und Ergänzung des Rundschreibens Nr. 36/2014/TT-BTNMT abgeschlossen werden, in dem Methoden zur Grundstücksbewertung, zum Bau, zur Anpassung von Grundstückspreistabellen, zur spezifischen Grundstücksbewertung und zur Beratung bei der Grundstückspreisbestimmung aufgeführt sind.
Allerdings weist die Novelle des Dekrets 44 und des Rundschreibens 36 nach Ansicht von Experten erhebliche Mängel auf, die erhebliche Folgen für die Grundstücksbewertung sowie die Entwicklung des Immobilienmarktes haben werden. Das heißt, die Redaktion hat die Überschussmethode bei der Grundstücksbewertung abgeschafft, da sie die praktischste Methode darstellt und über eine vollständige, stabile und transparente Datenbank mit Eingabeinformationen verfügt.

Hai Anh

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