Als gängigste Methode und weil sie die finanzielle Natur von Immobilienprojekten deutlich widerspiegelt, stellt die Abschaffung der Überschussmethode nach Ansicht von Experten einen Rückschritt bei der Grundstücksbewertung dar, der langfristige Folgen für das Angebot und den Immobilienmarkt haben wird.
Dr. Nguyen Tien Thoa, Vorsitzender der Vietnam Valuation Association, kommentierte dieses Thema und sagte, dass dies nicht falsch, sondern nur teilweise richtig sei. Denn was noch wichtiger ist: Wenn der Staat Grundstücke mit Entwicklungspotenzial optimal und optimal nutzen will, muss er zur Erreichung dieses Ziels auch den marktgerechten Grundstückspreis kennen, der als Grundlage für die Festlegung der finanziellen Verpflichtungen zwischen dem Staat und Organisationen und Einzelpersonen dient, die das Grundstück nutzen. Und die geeignete Methode zur Bewertung dieser Art von Bauland ist die Überschussmethode.
„ Der Preis muss auf rechtlichen Grundlagen (Planung, Genehmigungen …) und verfügbaren objektiven Marktdaten beruhen und darf nicht auf unbegründeten Berechnungsdaten beruhen “, betonte Dr. Thoa.
Experten meinen, dass man bei der Grundstücksbewertung nicht auf die Überschussmethode verzichten sollte.
Ein Rechtsexperte für Immobilien ging näher auf diesen Aspekt ein und sagte, dass die Überschussmethode die finanzielle Natur eines Immobilienprojekts klar widerspiegelt: Was sind die Kosten, was sind die Einnahmen, was ist der Gewinn – und das alles sehr wissenschaftlich und objektiv. Diese Methode spiegelt klar die Art und Weise der Ausnutzung, Zuteilung und Aufteilung der „Grundrentendifferenz“ wider. Auch hierbei handelt es sich um eine moderne Methode der Immobilienbewertung, entsprechend der internationalen Praxis.
„ Die Redaktion ist der Ansicht, dass die Bewertung aufgrund der fehlenden Datenbasis für die Bewertung auf hypothetischen Faktoren beruhen muss und es an Genauigkeit mangelt. Daher sollte von dieser Methode Abstand genommen werden. Meiner Meinung nach ist sie nicht überzeugend.“ Wenn das Problem ein Mangel an Daten ist, sollte die Lösung darin liegen, eine Quelle für hochwertige und zuverlässige Daten zu schaffen, statt die Überschussmethode aufzugeben (die Produktionsmaschine zu zerstören). Sollte es daher tatsächlich zu einer Abschaffung der Überschussmethode kommen, wäre das ein Rückschritt bei der Grundstücksbewertung “, kommentierte er.
Die Überschussmethode soll beibehalten werden.
Mit dem Vorschlag zur Abschaffung der Überschussmethode sieht der Dekretsentwurf zur Änderung von Dekret 44 nur noch drei Methoden vor: Vergleichs-, Einkommens- und Grundstückspreisanpassungskoeffizient. Es ist jedoch sofort ersichtlich, dass diese drei Methoden nicht ausreichen, um die Überschussmethode bei der Bewertung von Grundstücken mit Entwicklungspotenzial zu ersetzen.
Bei der konkreten Analyse stellten die Experten drei Mängel fest. Erstens orientiert sich die Grundstückspreisermittlung an der künftigen Nutzung und nicht an der gegenwärtigen Nutzung, wie sie sich nach dem Vergleichs- und Ertragswertverfahren ergibt.
Zweitens verfügen Grundstücke mit gemeinschaftlichem Bebauungspotenzial nicht über ähnliche oder gleichartige Vermögenswerte, die erfolgreich auf dem Markt gehandelt wurden, um die Vergleichsmethode anwenden zu können (mit der Bedingung, dass es, außer in Ausnahmefällen, mindestens 3 vergleichbare Vermögenswerte geben muss), sodass die Vergleichsmethode nicht zur Bewertung angewendet werden kann.
Drittens handelt es sich beim Ertragswertverfahren um eine Methode zur Ermittlung künftiger Einkünfte unter der Annahme, dass diese stabil und dauerhaft sind und das Risiko künftiger Einkünfte fest ist. Die Überschussmethode ist hingegen genau das Gegenteil. Aus diesem Grund kann das Ertragswertverfahren nicht anstelle des Überschussverfahrens verwendet werden.
Laut dem Immobilienrechtsexperten würde bei der Abschaffung der Überschussmethode eine Lücke bei der Grundstücksbewertung entstehen. „ Welche Methode wird die staatliche Agentur zur Bewertung von Grundstücken verwenden, wenn sie Investoren Grundstücke zur Durchführung von Projekten ohne Auktion zuteilt? Derzeit wenden staatliche Stellen bei der überwiegenden Mehrheit der Immobilienprojekte bei der Zuteilung von Grundstücken an Investoren die Überschussmethode zur Bewertung der Grundstücke an (mit Ausnahme einiger Fonds für Grundstücke mit geringem Wert, die die Methode des Anpassungskoeffizienten anwenden). Auch bei Versteigerungen von Landnutzungsrechten muss der Anfangspreis nach der Surplusmethode ermittelt werden .
Professor Dang Hung Vo, ehemaliger stellvertretender Minister für natürliche Ressourcen und Umwelt, kommentierte dieses Thema weiter und sagte, dass es notwendig sei, die Methode des Grundstückspreisanpassungskoeffizienten aus den Methoden zur Grundstücksbewertung zu entfernen und die Überschussmethode beizubehalten bzw. hinzuzufügen, um Immobilienentwicklungsprojekte auf Grundstücken zu bewerten.
Dementsprechend handelt es sich bei der Methode des Grundstückspreisanpassungskoeffizienten lediglich um eine Multiplikation des Wertes auf der vom Volkskomitee der Provinz vorgeschriebenen Grundstückspreisliste mit einem ebenfalls vom Volkskomitee der Provinz festgelegten Koeffizienten. „Der angemessene Grundstückspreis für den Markt ist eine objektive Größe. Er muss nicht zwangsläufig dem Produkt zweier subjektiver Größen entsprechen, die beide vom Volkskomitee der Provinz geregelt und beschlossen werden. Man kann daher den Schluss ziehen, dass es sich hierbei um eine Methode zur Bestimmung von Grundstückspreisen handelt, die keiner wissenschaftlichen Theorie entspricht“, bekräftigte Professor Vo.
Der Premierminister hat vor kurzem ein Telegramm verschickt, in dem er das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt sowie die Regierungen der Provinzen und Städte auffordert, die Schwierigkeiten und Hindernisse bei der Grundstücksbewertung rasch zu beseitigen. Insbesondere gibt es einen wichtigen Inhalt darüber, dass das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt der Regierung bis zum 31. Juli ein Dekret zur Änderung und Ergänzung des Dekrets Nr. 44/2014/ND-CP zur Regulierung der Grundstückspreise zur Prüfung und Verkündung vorlegen muss. Außerdem muss die Änderung und Ergänzung des Rundschreibens Nr. 36/2014/TT-BTNMT abgeschlossen werden, in dem Methoden zur Grundstücksbewertung, zum Bau, zur Anpassung von Grundstückspreistabellen, zur spezifischen Grundstücksbewertung und zur Grundstückspreisberatung detailliert beschrieben werden.
Allerdings weist die Änderung des Dekrets 44 und des Rundschreibens 36 nach Ansicht von Experten erhebliche Mängel auf, die erhebliche Konsequenzen für die Grundstücksbewertung sowie die Entwicklung des Immobilienmarktes haben werden. Das heißt, die Redaktion hat die Überschussmethode bei der Grundstücksbewertung abgeschafft, da diese die praktischste Methode darstellt und über eine vollständige, stabile und transparente Datenbank mit Eingabeinformationen verfügt.
Hai Anh
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