Experte: Die „Überschuss“-Methode bei der Grundstücksbewertung sollte nicht aufgegeben werden

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ANTD.VN – Die meisten Meinungen beim wissenschaftlichen Workshop „Angemessene Grundstücksbewertung für klare Projekte“, der am Nachmittag des 27. Juli von der Investment Newspaper organisiert wurde, lauteten, dass die „Überschuss“-Methode bei der Grundstücksbewertung nicht aufgegeben werden sollte, sondern stattdessen die Eingabe- und Ausgabedaten standardisiert werden sollten.

Warum wird vorgeschlagen, die „Überschussmethode“ abzuschaffen?

Derzeit werden die Änderungsentwürfe zu Dekret 44 und Rundschreiben 36 vom Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt mit den zuständigen Ministerien, Zweigstellen und Behörden beraten. Zu den aktuellen Methoden zur Grundstücksbewertung, die die Redaktion ändern möchte, gibt es viele unterschiedliche Meinungen. Dabei geht es insbesondere um die Abschaffung der „Überschussmethode“.

Als Grund für den Vorschlag, die „Überschussmethode“ abzuschaffen, sagte Herr Dao Trung Chinh, Direktor der Abteilung für Planung und Landressourcenentwicklung im Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt und Leiter des Redaktionsteams des überarbeiteten Bodengesetzes, dass Bewertungsmethoden wie Überschuss-, Vergleichs-, Abzugs- und Einkommensmethoden usw. alle auf dem Weltmarkt verwendet würden und allesamt wissenschaftliche Methoden seien.

Der Redaktionsausschuss hat jedoch vorgeschlagen, die Überschussmethode vorübergehend auszusetzen und nicht anzuwenden, da die Überschussmethode die Methoden des Vergleichs, des Abzugs, des Einkommens usw. abdeckt.

„Kommunen und Investoren befürchten, dass die Abschaffung der Überschussmethode die Grundstücksbewertung verzögert. Wir stellen die umgekehrte Frage: Warum dauert es immer noch so lange, seit wir die Überschussmethode eingeführt haben? Der Grund muss woanders liegen“, fragte ein Vertreter des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt.

Überblick über den Workshop

Er sagte, dass die Überschussmethode in einigen Punkten für Vietnam nicht geeignet sei, beispielsweise: Bei dieser Methode werden die geschätzten Einnahmen von den geschätzten Kosten abgezogen. Bei den Kosten rechnen wir für 3, 5 und 10 Jahre später, was einige Schwachstellen mit sich bringt. Wenn wir Kosten definieren, gibt es Zinskosten, Werbung und Projektmanagement. Wie lange dauert es, Einnahmen zu generieren, wie lange dauert es, etwas zu verkaufen, welcher Prozentsatz des Umsatzes wird zugeteilt …

„Meiner Meinung nach sind diese Faktoren sehr locker. Beispielsweise sind die Kosten bei einer Bauzeit von drei oder vier Jahren sehr unterschiedlich. Auch bei einem Verkauf von vier oder fünf Jahren sind die Kosten sehr unterschiedlich. Auch die geschätzten jährlichen Verkaufsraten führen zu sehr unterschiedlichen Ergebnissen. Wenn wir nicht streng sind, wird der subjektive Wille des Gutachters, des Gutachters und der lokalen Entscheidungsträger die Bewertungsergebnisse stark beeinflussen“, sagte Dao Trung Chinh.

Darüber hinaus, so sagte er, hätten wir keine Überwachungsbehörde und nicht genügend Informationen, ganz zu schweigen von der Abhängigkeit von der Steigerungsrate der Immobilienpreise.

„In diesem Sinne schlagen wir vor, es vorerst nicht anzuwenden, da es kein Datenbanksystem und keine Updates gibt“, sagte Herr Chinh.

Der Schlüssel sind korrekte Daten.

Allerdings ist nach Ansicht von Wirtschaftsverbänden wie VCCI, Vietnam Valuation Association, Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA) ... sowie vieler Experten und Unternehmen die Abschaffung dieser Methode weder in der Theorie noch in der Praxis ratsam, da dies zu einer Rückkehr der Grundstücksbewertung auf den Stand vor 2007 führen würde.

Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender der Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA), sagte, dass es in Ho Chi Minh City derzeit 320 Projekte gebe, von denen 280 Projekte die Überschussmethode anwenden; diese Methode sei hauptsächlich in den letzten 8 Jahren angewandt worden. Der Grund liegt darin, dass andere Methoden schwierig anzuwenden sind.

Allerdings birgt diese Methode große potenzielle Risiken. Unter Berufung auf ein Projekt in einer Provinz sagte Herr Chau, dass die Provinzbehörde die Überschussmethode verwendet habe, um den Landnutzungswert auf etwa 900 Milliarden VND zu berechnen, eine andere Behörde habe den Wert jedoch auf 1.800 Milliarden VND und eine weitere Behörde auf 1.300 Milliarden VND berechnet.

Warum liegt also dieser große Fehler vor? Herr Chau sagte, dass alle Methoden auf Eingabedaten basieren müssen. Wenn diese Daten jedoch nicht genau erhoben werden, lässt sich der Durchschnittspreisindex nicht ermitteln.

Herr Tran Quoc Dung, stellvertretender Generaldirektor der Hung Thinh Corporation, sagte, dass ohne die Überschussmethode viele Projekte keine anderen Methoden verwenden könnten, da es keine ähnlichen Vermögenswerte zum Vergleichen gäbe, ganz zu schweigen davon, dass mindestens drei Vermögenswerte zum Vergleich benötigt würden.

Dieser Unternehmensvertreter sagte auch, dass die Überschussmethode in Wirklichkeit nicht so kompliziert sei, wie das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt glaube, da sie auf Marktdaten basiere und in der Lage sei, das Entwicklungspotenzial zu bestimmen, was sowohl für Unternehmen als auch für Manager von Vorteil sei.

Darüber hinaus werden in der Überschussmethode Informationen wie der vom Markt akzeptierte Kaufpreis der Wohnung, Verkaufsannahmen, Kosten usw. angezeigt. Während diese Faktoren bei anderen Methoden nicht berücksichtigt werden, besteht bei ihrer Anwendung die Möglichkeit, dass der Investor einen unrealistischen und ineffektiven Preis angibt und der Staat nicht den entsprechenden Geldbetrag einziehen kann usw.

„Wir empfehlen die Beibehaltung der Überschussmethode, da sie wissenschaftlich fundiert und mit internationalen Praktiken vereinbar ist. Die Überschussmethode wird seit vielen Jahren angewendet. Obwohl sie viele Probleme mit sich bringt, hat die Praxis vor Ort ihre Anwendbarkeit bewiesen. In vielen Fällen können Grundstückspreise ohne die Überschussmethode nicht ermittelt werden“, äußerte sich der Leiter der Hung Thinh Group.

Auch Rechtsanwalt Nguyen Hong Chung, Vorstandsvorsitzender von DVL Ventures und stellvertretender Vorsitzender des Hanoi Real Estate Club, äußerte die Meinung, dass die Tatsache, dass die Redaktionsagentur der Ansicht sei, es fehle an einer Datenbank zur Bestimmung subjektiver Faktoren im Zusammenhang mit Personen, nicht bedeute, dass diese Methode nicht geeignet sei. Denn diese beiden Faktoren treten auch bei anderen Methoden auf.

Er nannte als Beispiel ein Projekt mit gemischter Nutzung, bei dem der Investor Komponenten wie Strom, Straßen, Schulen, Bahnhöfe usw. errichten und an den Staat übergeben muss. Die übrigen drei Methoden seien nicht anwendbar, da sie die soziale Infrastruktur nicht berücksichtigten, die dem Staat zur Nutzung zurückgegeben werde.

Bei der Residualmethode werden diese Kosten in die Kosten für die Fertigstellung des Projekts einbezogen. Wenn wir die Überschussmethode aufgeben, ist es sehr schwierig, den Wert des in Zukunft gebildeten Projekts zu bestimmen.

Auch Rechtsanwalt Tran Duc Phuong von der Anwaltskammer Ho-Chi-Minh-Stadt sagte, die Grundlage für die Abschaffung der Überschussmethode sei nicht überzeugend.

Wir können nicht jetzt Geld ausgeben und es zwei oder drei Jahre später wieder investieren, Zeit verschwenden und das Problem nicht lösen. Die Überschussmethode ist mit vielen gesetzlichen Regelungen verbunden, darunter auch Regelungen, die es dem Staat ermöglichen, die Wertschöpfung von Immobilien durch Richtlinien zu regulieren. Nur mit dieser Methode lässt sich dieser Wert berechnen…

Prof. Dr. Hoang Van Cuong, Mitglied des Finanz- und Haushaltsausschusses der Nationalversammlung, sagte außerdem, dass die Überschussmethode zu ungenauen Ausgabeergebnissen führen werde, wenn die Berechnungsfaktoren nicht standardisiert seien, d. h. wenn die Eingaben nicht standardisiert seien. Investoren möchten immer den niedrigsten Ausgabepreis bei höchsten Eingabekosten erzielen, was zu Budgetverlusten führt.

Er sagte jedoch, dass diese Methode weltweit noch immer weit verbreitet und ohne Verluste angewendet werde, da es keinen Unterschied zwischen Verkauf und Steuerhinterziehung gebe. „Ihr Geschäfts- und Rechtsumfeld ist transparent und diszipliniert.

Selbst wenn in einem solchen Umfeld der Inputpreis niedriger ist als der tatsächliche Preis, wird eine Differenz beim Verkaufspreis durch Steuern reguliert. „Die Methode selbst ist kein Problem, da Kosten anfallen, aber das Problem liegt am Verwaltungsmechanismus“, sagte Professor Dr. Hoang Van Cuong.

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