Wird sich die Regierung für die Beibehaltung oder Abschaffung der Überschussmethode entscheiden?

Herr Dao Trung Chinh

Thanh Nien führte zu diesem Thema ein Interview mit Herrn Dao Trung Chinh, Direktor der Abteilung für Planung und Landressourcenentwicklung im Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt (TN-MT).

Können Sie uns sagen, auf welcher Grundlage der Änderungsentwurf zum Dekret 44 die Abschaffung der Überschussmethode vorsieht? Wenn diese Methode aufgegeben wird, welche anderen Methoden zur Grundstücksbewertung stellen dann praktikablere Alternativen dar?

Basierend auf der Zusammenfassung der Umsetzung des Bodengesetzes von 2014 und des Regierungserlasses 44 zu Methoden der Grundstücksbewertung sehen wir, dass die Überschussmethode im aktuellen Zeitraum noch viele Einschränkungen aufweist, die zu Fehlern im Bewertungsprozess führen können. Tatsächlich haben viele Gemeinden noch immer große Probleme, diese Überschussmethode zur Bewertung zu verwenden, insbesondere nachdem es in jüngster Zeit zu einer Reihe von Fällen gekommen ist, bei denen die Grundstücksbewertung ins Stocken geraten ist. Es gibt sogar Projekte, denen seit 5–6 Jahren Grundstücke zugeteilt und verpachtet wurden, für die jedoch kein Preis ermittelt werden kann. Daher hat das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt der Regierung undder Nationalversammlung vorgeschlagen, die Überschussmethode bei der Bestimmung der Grundstückspreise vorübergehend nicht anzuwenden.

Gemäß den Vorschriften gibt es fünf Methoden zur Grundstücksbewertung: Vergleich, Abzug, Überschuss, Einkommen und Grundstückspreisanpassungskoeffizient. Das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt schlägt vor, die Abzugsmethode in die Vergleichsmethode aufzunehmen. Zur Ermittlung des Grundstückspreises werden dann ausschließlich die Methoden Vergleich, Einkommen und Grundstückspreisanpassungskoeffizient verwendet. Dementsprechend werden in die Vergleichsmethode auch Faktoren eines potenziellen Entwicklungsüberschusses einbezogen.

Doch Experten und Unternehmen sind sich einig, dass die Überschussmethode anderen Methoden überlegen ist. Wird es abgeschafft, kommt es zu Verzögerungen bei der Umsetzung rechtlicher Verfahren für Projekte, der Staat verliert Steuereinnahmen, viele Industriezweige und Arbeitnehmer werden arbeitslos...?

Wenn ich mir solche Sorgen mache, möchte ich auch die umgekehrte Frage stellen: Warum sind die Gemeinden in letzter Zeit so langsam bei der Festlegung der Grundstückspreise, wenn die Überschussmethode nicht aufgegeben wurde? Bei vielen Projekten wurden Grundstücke zugeteilt und gepachtet, die finanziellen Verpflichtungen können jedoch immer noch nicht berechnet werden. Liegt der Grund an der Überschussmethode?

Das Ziel der Regierung bei der Änderung des Dekrets 44 besteht darin, einfache, transparente und leicht umzusetzende Bewertungsmethoden zu schaffen, die das Bewertungspersonal schützen und möglicherweise auftretende bedauerliche Fehler vermeiden, sodass die Gemeinden bei der Festlegung der Grundstückspreise proaktiver vorgehen können. Auch die Mitarbeiter, die Bewertungsaufgaben übernehmen, fühlen sich in ihrer Arbeit sicherer. Dadurch wird auch das Ziel der Regierung verwirklicht, die Grundstücksbewertung zu beschleunigen.

Das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt teilte mit, dass es entfernt werden sollte, und wir haben unsere eigenen Gründe. Derzeit diskutiert die Regierung über eine Abschaffung, hat sich aber noch nicht entschieden. Unabhängig von der Methode sind die Eingabeinformationen wichtig. Wenn die Regierung beschließt, die Überschussmethode nicht aufzugeben, muss sie auch strengere Vorschriften für Eingabeinformationen, Parameter und Referenzen erlassen. So erreichen Sie zwei Ziele: Erstens müssen Sie klar und verständlich sein, damit die Mitarbeiter, die die Bewertungsarbeit durchführen, beruhigt arbeiten können. Zweitens ist es stabiler und genauer und besser für die Praxis geeignet.

Angesichts der Besonderheiten vieler Landtypen in Vietnam würde eine Begrenzung der Anzahl der Methoden dazu führen, dass die Bewertung nicht ausreicht, um alle unterschiedlichen Landtypen und unterschiedlichen Anwendungsbedingungen in der Praxis abzudecken. Ganz zu schweigen davon, dass die Überschussmethode derzeit 90 % der Grundstücksbewertung ausmacht. Wenn wir diese Methode aufgeben und auf eine andere umsteigen, wird dies sicherlich zu einer Überlastung des Marktes führen, der im vergangenen Jahr eingefroren war. Hat das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt dies berücksichtigt?

Ich denke, die Überschussmethode ist eine Kombination aus anderen Methoden der Grundstücksbewertung. Die Überschussmethode beinhaltet die Vergleichsmethode. Wer nicht vergleicht, kann die Einnahmen und Ausgaben nicht ermitteln. Gleichzeitig beinhaltet es auch die Methode der Deduktion. Wenn Sie nicht vergleichen und abziehen, können Sie die Inputkosten weder quantifizieren noch schätzen. Was wir sagen, ist die hypothetische Entwicklungsrichtung. Wir müssen uns vorstellen, wie die Zukunft in fünf Jahren aussehen wird und es muss ein Modell der Gegenwart geben, mit dem wir es vergleichen können.

Angenommen, die Regierung beschließt, die Überschussmethode aufzugeben, muss sie dennoch überlegen, wie sie diese für ein bestimmtes Projekt, eine Art von Grundstück oder viele bestimmte Zwecke berechnet. Es muss klar berechnet werden, nicht einfach gesagt werden, man solle darauf verzichten. Das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt forderte die Beratungsagentur auf, die Berechnung mit einer anderen Methode zur Grundstücksbewertung zu versuchen. Es stellte fest, dass die Berechnung immer noch möglich sei, und schlug daher vor, die Überschussmethode nicht mehr zu verwenden. Wenn das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt Berechnungen durchführen kann, warum kann es die lokale Ebene nicht?

Das Ministerium hat außerdem die Kommentare von Experten, Unternehmen und Bürgern zusammengestellt und der Regierung ehrlich mitgeteilt. Alle Methoden zur Grundstücksbewertung sind wissenschaftlicher Natur . Die Regierung wird prüfen und entscheiden, welche Methode zum jetzigen Zeitpunkt angewendet werden soll, um sicherzustellen, dass sie einfach durchzuführen, leicht anzuwenden und transparent ist und den Beamten Sicherheit und Verantwortung bei der Umsetzung des größten Ziels vermittelt.

Angenommen, die Überschussmethode zur Bestimmung der Grundstückspreise würde wie vom Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt vorgeschlagen abgeschafft. Welche Vorteile würden die Menschen und Unternehmen davon haben, Sir?

Auf der Geschäftsseite bin ich der Meinung, dass sich die Gutachter bei der Auftragserteilung sicher fühlen, wenn schnelle, einfache Verfahren, Dezentralisierung und die mit der Verantwortung der Gutachter verbundene Delegation von Befugnissen gegeben sind. Dies ist das Ziel der Änderung des Dekrets 44 im Allgemeinen und nicht nur im Hinblick auf die Beendigung der Anwendung der Überschussmethode. Für Personen wird auf Haushaltsebene grundsätzlich die Methode des Bodenpreisanpassungskoeffizienten verwendet. Das Verfahren ist so einfach und transparent, dass Sie die finanziellen Belastungen Ihrer Familie selbst überschlägig berechnen können.

Beschleunigen Sie die Durchführung von Bodenpreisbestimmungsvorgängen für Privatpersonen und Unternehmen, um ihren finanziellen Verpflichtungen gegenüber dem Staat nachzukommen und gleichzeitig Transparenz und Klarheit zu gewährleisten. Auch Verfahren, Zahlen und Daten zur Grundstücksbewertung sind öffentlicher.

63 Provinzen und Städte benötigen offizielle Stellungnahmen

Das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt hat vor Kurzem eine offizielle Mitteilung an 63 Provinzen und Städte verschickt, in der es um offizielle Stellungnahmen zu der Frage bittet, ob die Überschussmethode bei der Bestimmung der Grundstückspreise abgeschafft werden soll oder nicht. Nun wartet es auf eine Antwort. Das Ziel der Änderung des Dekrets 44 besteht darin, dass die Gemeinden in der Lage sein müssen, Grundstückspreise schneller festzulegen, um Hindernisse für Projekte zu beseitigen, die in diesem Stadium stecken geblieben sind, und um neue Projekte schneller umzusetzen und so sicherzustellen, dass der Staatshaushalt korrekt und ausreichend eingenommen wird.

Quellenlink: https://thanhnien.vn/chinh-phu-se-quyet-giu-hay-bo-phuong-phap-thang-du-185230725230602952.htm