4 Methoden der Grundstücksbewertung
Durch das Dekret 12/2024/ND-CP werden Artikel 4 und Artikel 5 des Dekrets 44/2014/ND-CP zu Methoden der Grundstücksbewertung und den Bedingungen für die Anwendung jeder Methode geändert.
Konkret wird die Vergleichsmethode umgesetzt, indem die Preise von Grundstücken mit gleichem Nutzungszweck angepasst werden, bestimmte Ähnlichkeiten bei den Faktoren, die den Preis des auf dem Markt gehandelten Grundstücks beeinflussen, berücksichtigt werden und der Gewinner der Auktion Landnutzungsrechte erhält, für die der Gewinner der Auktion seine finanziellen Verpflichtungen gemäß der Auktionsgewinnentscheidung erfüllt hat. Dies geschieht durch Analyse und Vergleich der den Grundstückspreis beeinflussenden Faktoren nach Abzug des Werts der mit dem Grundstück verbundenen Vermögenswerte (sofern vorhanden), um den Preis des zu bewertenden Grundstücks zu bestimmen.
Die Vergleichsmethode wird zur Bestimmung des Preises in Fällen angewendet, in denen mindestens drei Grundstücke mit demselben Nutzungszweck, bestimmten Ähnlichkeiten in den Faktoren, die den auf dem Markt gehandelten Grundstückspreis beeinflussen, den Zuschlag bei der Versteigerung der Landnutzungsrechte erhalten und der Gewinner der Versteigerung seine finanziellen Verpflichtungen gemäß der Entscheidung über den Zuschlag erfüllt hat (nachfolgend als vergleichbare Grundstücke bezeichnet), mit Ausnahme der in den Punkten a, b, c und d genannten Fälle.
Die Einkommensmethode wird umgesetzt, indem das durchschnittliche jährliche Nettoeinkommen pro Landfläche durch den durchschnittlichen Sparzinssatz für 12-monatige Termineinlagen in vietnamesischen Dong bei Geschäftsbanken geteilt wird, bei denen der Staat mehr als 50 % des Grundkapitals oder der gesamten Stimmrechte in der Provinz hält, und zwar für drei aufeinanderfolgende Jahre bis zum Ende des aktuellsten Quartals mit Daten vor dem Bewertungszeitpunkt.
Das Ertragswertverfahren wird bei der Bewertung angewendet, wenn es sich bei dem Grundstück oder landwirtschaftlichen Grundstück oder nichtlandwirtschaftlichen Grundstück nicht um Wohngrundstücke handelt und das zu bewertende Grundstück oder Grundstück die Bedingungen für die Anwendung des Vergleichsverfahrens nicht erfüllt, die Einnahmen und Ausgaben aus der Landnutzung jedoch gemäß dem rechtmäßigen Landnutzungszweck zum Zeitpunkt der Bewertung ermittelt werden können, mit Ausnahme der in den folgenden Punkten a, b, c und d genannten Fälle.
Die Überschussmethode wird umgesetzt, indem die gesamten geschätzten Entwicklungserlöse abzüglich der gesamten geschätzten Entwicklungskosten des Grundstücks oder der Grundstücksfläche auf der Grundlage der effizientesten Landnutzung (Landnutzungskoeffizient, Baudichte, maximale Anzahl der Stockwerke des Gebäudes) gemäß der von der zuständigen Behörde genehmigten Landnutzungsplanung und detaillierten Bauplanung berechnet werden.
Die Überschussmethode wird zur Bewertung von Grundstücken und Landflächen für Investitionsprojekte angewendet, die die Bedingungen für die Anwendung der Vergleichsmethode oder der Ertragswertmethode nicht erfüllen, aber die gesamten Entwicklungserlöse und die gesamten Entwicklungskosten des Projekts schätzen können, mit Ausnahme der in den folgenden Punkten a, b, c und d genannten Fälle.
Die Methode des Bodenpreisanpassungskoeffizienten wird durchgeführt, indem der Bodenpreis in der Bodenpreistabelle mit dem Bodenpreisanpassungskoeffizienten multipliziert wird. Die Volkskomitees der Provinzen und zentral verwalteten Städte (im Folgenden „Volkskomitees auf Provinzebene“ genannt) erlassen Anpassungskoeffizienten für die Grundstückspreise, indem sie die in der Grundstückspreisliste aufgeführten Grundstückspreise mit den üblichen Grundstückspreisen auf dem Markt vergleichen.
Die Methode des Bodenpreisanpassungskoeffizienten wird angewendet, um die Bodenpreise für Grundstücke und Landflächen zu bestimmen, die in der vom Volkskomitee der Provinz herausgegebenen Bodenpreisliste aufgeführt sind und in einen der folgenden Fälle fallen:
a) die in Artikel 114 Absatz 4 Buchstabe a und Artikel 189 Absatz 3 des Landesgesetzes genannten Fälle;
b) Berechnung der jährlichen Grundrente, wenn der Staat Grundstücke verpachtet, ohne die Landnutzungsrechte zu versteigern;
c) den Anfangspreis für die Versteigerung von Landnutzungsrechten zu berechnen, wenn der Staat Land zuweist oder verpachtet, wenn das Grundstück oder die Landfläche gemäß detaillierter Bauplanung in technische Infrastruktur investiert wurde;
d) Bestimmen Sie den Grundstückspreis des zu bewertenden Grundstücks oder der zu bewertenden Landfläche. Der Gesamtwert, der anhand des Grundstückspreises in der Grundstückspreisliste für das Gebiet berechnet wird, das der Landnutzungsgebühr und der Landmiete unterliegt, liegt in den folgenden Fällen bei unter 30 Milliarden VND für zentral verwaltete Städte, bei unter 10 Milliarden VND für Berg- und Hochlandprovinzen und bei unter 20 Milliarden VND für die übrigen Provinzen:
Die in Artikel 114 Absatz 2, Absatz 4, Absatz 2 ...
Berechnen Sie die einmalig gezahlte Grundmiete für die gesamte Pachtdauer, wenn der Staat Grundstücke verpachtet, ohne die Landnutzungsrechte zu versteigern.
d) Berechnung der Entschädigung bei staatlicher Landrückgewinnung im Falle der Rückgewinnung mehrerer benachbarter Grundstücke mit gleichem Nutzungszweck, die die Voraussetzungen für die Anwendung der Vergleichsmethode nicht erfüllen.
In der Verordnung heißt es eindeutig: Vergleichbare Grundstücke für die Anwendung der Bodenbewertungsmethode müssen die Bedingungen für die Ausübung der Rechte der Landnutzer gemäß den Bestimmungen des Bodengesetzes erfüllen.
Hinweise zur Anwendung von Bodenbewertungsverfahren
Das Dekret 12/2024/ND-CP fügt außerdem Artikel 5b zu Informationen zur Anwendung von Methoden zur Grundstücksbewertung hinzu. Dementsprechend umfassen die Informationen zu Grundstückspreisen, Grundstücksmieten und Raummieten zur Anwendung der Vergleichsmethode, der Überschussmethode und der Anpassungskoeffizienten für Baulandpreise:
1) Gewinnpreis der Auktion über Landnutzungsrechte, sofern der Gewinner der Auktion seinen finanziellen Verpflichtungen gemäß der Entscheidung über den Auktionsgewinn nachgekommen ist,
2) Der Grundstückspreis muss das Steuerverfahren bei der Steuerbehörde abgeschlossen haben oder im Falle der Übertragung von Landnutzungsrechten beim Grundbuchamt registriert sein;
3) Grundstücksmietpreis, Mietpreis für Räumlichkeiten;
4) Grundstücksübertragungspreis auf dem Markt.
In der Verordnung heißt es eindeutig: Informationen zur Anwendung von Methoden zur Grundstücksbewertung sind Informationen aus einem Zeitraum von höchstens 24 Monaten ab dem Zeitpunkt der Grundstücksbewertung oder früher, wobei Informationen, die dem Bewertungszeitpunkt am nächsten liegen und aus den folgenden Quellen stammen, Vorrang haben:
- Nationale Grundstücksdatenbank, Preisdatenbank;
- Grundbuchamt, Einheit, die die Versteigerung von Landnutzungsrechten organisiert, Einheit, die die Versteigerung von Vermögenswerten organisiert;
- Steuerbehörden, Landwirtschafts- und ländliche Entwicklungsbehörden;
- Immobilienhandelsplatz, Immobiliengeschäft;
- Organisationen mit Beratungsfunktion bei der Bestimmung von Grundstückspreisen, Preisbewertungsunternehmen;
- Kreditinstitute, Immobilienverbände, Forschungsinstitute/-zentren;
- Bei Fällen, die auf dem Markt übertragen wurden, führen Sie eine direkte Befragung des Übergebers oder des Übernehmers durch.
Außerdem werden gemäß Dekret 12/2024/ND-CP Informationen zu Einkünften und Ausgaben aus der Nutzung nichtlandwirtschaftlicher Flächen zur Anwendung der Einkommensmethode aus den folgenden Quellen gesammelt: Einkünfte aus Produktion und Geschäftstätigkeit, die in Jahresabschlüssen erfasst sind, oder Einkünfte aus Grundstücks- und Gebäudepacht, die innerhalb von drei aufeinanderfolgenden Jahren (berechnet vom 1. Januar bis 31. Dezember) unmittelbar vor dem Bewertungszeitpunkt erzielt wurden.
Falls die Erträge des zu bewertenden Grundstücks oder der zu bewertenden Grundstücksfläche nicht jedes Jahr vollständig vorliegen und die tatsächlichen Erträge aus der Landnutzung nicht genau widerspiegeln, sammeln Sie zum Vergleich Informationen zu den Grundstücksmietpreisen und den Raummietpreisen von mindestens 3 Grundstücken.
Die Kosten für die Erzielung von Einkünften aus der Landnutzung wie oben beschrieben werden auf Grundlage der von den zuständigen staatlichen Stellen herausgegebenen Normen und Einheitspreise oder des vom Bauministerium bekannt gegebenen Bauinvestitionskapitalsatzes ermittelt. Falls keine Norm, kein Einheitspreis oder kein Bauinvestitionskapitalsatz von einer zuständigen staatlichen Stelle herausgegeben wurde, werden als Grundlage die Informationen und marktüblichen Durchschnittskostendaten von mindestens drei Grundstücken herangezogen, die dem zu bewertenden Grundstück oder der zu bewertenden Grundstücksfläche in der geringsten Entfernung gemäß Punkt b, Absatz 5 dieses Artikels liegen.
Bei der Anwendung von Vergleichsmethoden muss die Überschussmethode vergleichbare Grundstücke in der folgenden Prioritätsreihenfolge auswählen: a) Ähnlich in Lage, Infrastrukturbedingungen, Fläche, Größe, Form, Landnutzungskoeffizient, Baudichte, Gebäudehöhe und anderen Faktoren, die den Grundstückspreis beeinflussen, im Vergleich zum zu bewertenden Grundstück; b) sich in der geringsten Entfernung zum zu bewertenden Grundstück oder zur zu bewertenden Grundstücksfläche befindet und nicht durch die Verwaltungsgrenzen von Gemeinde-, Kreis- oder Provinzverwaltungseinheiten begrenzt ist.
Das Volkskomitee der Provinz legt konkrete Grundstückspreise fest.
Bezüglich der Entscheidung über konkrete Grundstückspreise ist in der Verordnung 12/2024/ND-CP festgelegt, dass auf Grundlage der in Absatz 1, Artikel 112 des Bodengesetzes festgelegten Grundsätze zur Grundstücksbewertung, der Bedingungen für die Anwendung von Methoden zur Grundstücksbewertung und der Ergebnisse der Grundstückspreisfeststellung durch den Rat für die konkrete Grundstücksbewertung das Volkskomitee der Provinz über konkrete Grundstückspreise entscheiden soll oder das Volkskomitee des Bezirks über konkrete Grundstückspreise entscheiden soll, wenn das Volkskomitee der Provinz dies gemäß den Bestimmungen des Gesetzes zur Organisation der lokalen Regierungen genehmigt.
In den in § 114 Abs. 4, § 172 Abs. 2 und § 189 Abs. 3 des Bodengesetzes genannten Fällen werden konkrete Bodenpreise zugrunde gelegt; Startpreis für die Versteigerung von Landnutzungsrechten, wenn der Staat Land mit Erhebung einer Landnutzungsgebühr zuteilt und Land mit einer Einmalzahlung für die gesamte Pachtdauer verpachtet.
Das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt ist dafür verantwortlich, das Volkskomitee auf derselben Ebene bei der Organisation der Festlegung spezifischer Grundstückspreise zu unterstützen.
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