Darüber hinaus kommt es im Immobiliengeschäft zu immer komplexeren und ausgefeilteren Trends, und insbesondere die Immobilienpreise steigen jedes Quartal und jedes Jahr kontinuierlich an.
Das Problem der Spekulation und Marktmanipulation
In jüngster Zeit sind vielerorts, insbesondere in Großstädten wie Hanoi, Da Nang und Ho-Chi-Minh-Stadt, „Geisterstadtgebiete“ oder Tausende Hektar verlassener, seit Jahrzehnten „überdeckter“ großer und kleiner Wohnprojekte zum vertrauten Bild geworden. Dabei handelt es sich um eine systematische Form der Spekulation mit dem Ziel, auf den richtigen Zeitpunkt zu warten, um Supergewinne zu erzielen. Dies führt nicht nur zur Verschwendung von Landressourcen, sondern ist auch eine der direkten Ursachen für den rasanten Anstieg der Immobilienpreise.
Laut Marktforschungsdaten der Vietnam Real Estate Association stiegen die Immobilienpreise im dritten Quartal 2024 weiterhin stark an. Insbesondere das Grundstückssegment verzeichnete im Primärmarkt einen durchschnittlichen Anstieg von etwa 3,5 %; Ähnlich verhält es sich mit dem Zuschlag von 5 - 10 % bei Flachbauten. Insbesondere das Segment der Wohnungen hat ein neues Niveau erreicht, wobei die Preise im Durchschnitt um 24 % stiegen und das gesamte neue Angebot im Vergleich zum Vorquartal um etwa 20 % zurückging. Allein auf den Märkten von Hanoi, Da Nang und Ho-Chi-Minh-Stadt betrugen die entsprechenden Zuwächse im Vergleich zum Vorjahr 64 %, 30,6 % bzw. 46,2 %.
Neben dem Problem der Landspekulation und der Erhebung von Steuern gibt es Anzeichen dafür, dass Auktionen von Landnutzungsrechten ausgenutzt werden, um den Markt zu manipulieren. Dies ist neben den Vorteilen der für den Staatshaushalt gesammelten Finanzmittel die größte Einschränkung bei Auktionen von Landnutzungsrechten. An vielen Orten sind „Auktionsmakler“ aufgetaucht, die sich untereinander absprechen, um ein Dutzend Mal mehr als den Anfangspreis zu zahlen und so einen „virtuellen Preis“ zu schaffen, mit dem sie versteigerte Grundstücke kaufen und weiterverkaufen oder benachbarte Grundstücke, die zuvor zu niedrigem Preis erworben wurden, liquidieren können.
Infolgedessen sind die „Auktionsmakler“ nach der Festlegung eines ungewöhnlich hohen Preises, um das Ziel einer schnellen Liquidität und eines Gewinns zu erreichen, natürlich bereit, die Anzahlung aufzugeben, da die Anzahlung nur etwa 10 – 20 % des Gesamtwertes des Grundstücks beträgt, berechnet nach dem von der organisierenden Einheit angegebenen Startpreis, und dieser Preis ist oft niedriger als der tatsächliche Marktpreis in diesem Gebiet.
Dies berührt nicht nur unmittelbar die Interessen der Auktionsteilnehmer, sondern wirkt sich auch negativ auf den Immobilienmarkt aus, wenn dieser virtuelle Preis als Referenz für die Entschädigung und Baufreigabe bei neuen Wohnbauprojekten verwendet werden muss...
„Im dritten Quartal 2024 verzeichnete der Immobilienmarkt eine positive Erholung, war jedoch nicht so lebendig wie vor der Covid-19-Pandemie; Das neue Angebot bleibt begrenzt, während die Immobilienpreise weiter steigen. Unseres Erachtens gibt es für diese Situation eine Reihe von Gründen, und zwar: Die Nachfrage der Menschen nach Wohnraum und Geschäften ist hoch, während das Angebot gering ist, die Nachfrage ist größer als das Angebot; Die Inputkosten für Immobilienprojekte (Baumaterialien, Grundnutzungsgebühren usw.) steigen alle an. Insbesondere gab es in vielen Bereichen Anzeichen von Preissteigerungen und Preismanipulationen durch Versteigerungen von Landnutzungsrechten“, sagte der stellvertretende Bauminister Nguyen Viet Hung.
Starkes Vorgehen gegen Projekte zur „Umarmung“ verlassener Grundstücke
Die Lehren aus den „unterirdischen Wellen“ der Spekulation und Manipulation der Immobilienpreise haben viele Konsequenzen für den Immobilienmarkt hinterlassen und zu einem regelrechten Landfieber geführt, das es Menschen mit echtem Bedarf (für Wohnraum, Produktion und Geschäft...) unmöglich macht, an Land zu kommen. Wenn sie es wollen, müssen sie eine große Summe Geld für Spekulationen bezahlen, was dazu führt, dass Land aufgegeben wird; Unternehmen, die neue Projekte entwickeln, befürchten, dass sie aufgrund gestiegener Investitions- und Grundstückskosten keine Gewinne garantieren können. Die Armen müssen immer mehr dafür zahlen und verlieren nach und nach die Möglichkeit, ein Eigenheim zu besitzen.
Es ist beunruhigend, dass Ressourcen für Investitionen in Produktion, Unternehmen, Schaffung von Arbeitsplätzen und Mehrwert für die Gesellschaft im Boden „vergraben“ sind. Ungenutztes Spekulativland stimuliert nicht das Wachstum der entsprechenden Industrien und führt auf lange Sicht, wenn sich das Angebot über einen langen Zeitraum anhäuft, zu uneinbringlichen Forderungen der Anleger im Bankensystem und ab einem bestimmten Punkt zu Inflation in der gesamten Wirtschaft.
„Staatliche Verwaltungsbehörden und lokale Behörden müssen entschieden gegen Projekte vorgehen, die Land zu Spekulationszwecken „halten“, aber seit vielen Jahren brachliegen, ohne dass es genutzt wird, und zwar durch eine besondere Prüfung und Bewertung subjektiver und objektiver Ursachen. Für Projekte mit ausreichender Umsetzungskapazität muss ein Mechanismus geschaffen werden, um die Umsetzung fortzusetzen. Im Gegenteil, sie müssen es entschlossen zurückfordern und an andere Investoren übergeben. „Außerdem regelt das Strafgesetzbuch klar den Umgang mit Preismanipulationen, Preisinflation und Preiserhöhungen im Immobiliengeschäft. Diese müssen strikt umgesetzt werden, um Verstöße umgehend zu korrigieren“, äußerte sich der Vizepräsident der Vietnam Real Estate Association, Dr. Nguyen Van Dinh.
Um die Immobilienpreise zu stabilisieren und schnelle und plötzliche Anstiege einzuschränken, sei es am wichtigsten, Spekulationen und Preisinflation zu verhindern, meint Wirtschaftsexperte Dr. Dinh Trong Thinh. Dementsprechend müssen die zuständigen Behörden drastischere Maßnahmen ergreifen, um die Verkaufspreise bei Immobilientransaktionen zu kontrollieren und wieder auf den tatsächlichen Marktwert zurückzuführen, darunter auch Auktionen von Landnutzungsrechten.
„Weltweit ist es Ländern sehr gelungen, die Immobilienpreise durch Grundsteuerverordnungen entsprechend dem tatsächlichen Marktwert zu kontrollieren. Vor etwa 20 Jahren verabschiedete das Zentralkomitee der Partei eine Resolution zur Reform der Grundsteuer, doch bis heute wurde diese Maßnahme nicht umgesetzt.
Daher müssen wir eine separate Steuerverordnung für den Immobilienmarkt erarbeiten, um sie stabil und langfristig umzusetzen; Dementsprechend müssen verlassene Immobilien, Grundstücke, die oft verkauft werden oder viele Immobilien besitzen, mit einem hohen Steuersatz besteuert werden, sogar bis zur Höhe der Miete für die derzeit verfügbare Land- und Baufläche“, sagte Außerordentlicher Professor Dr. Dinh Trong Thinh.
Darüber hinaus glauben Experten, dass rechtliche Probleme auch eine der Hauptursachen für die Stagnation des Immobilienmarktes sind. Die spezielle Arbeitsgruppe des Premierministers zur Überprüfung und Beseitigung von Schwierigkeiten auf dem Immobilienmarkt hat eine große Menge Arbeit erledigt (bei über 800 von 1.200 festgefahrenen Projekten wurden die Schwierigkeiten gelöst).
Insbesondere muss die Verwaltung ab dem 1. August 2024, wenn die überarbeiteten und ergänzten Gesetze offiziell in Kraft treten und viele neue Regelungen rechtliche Hindernisse bald aus dem Weg räumen dürften, die Herausgabe von Untergesetzdokumenten und Umsetzungsanweisungen beschleunigen, um den Projektfortschritt zu beschleunigen und das Angebot auf dem Markt zu erhöhen. Gleichzeitig muss der Schwerpunkt auf der Priorisierung von Sozialwohnungsprojekten und kostengünstigem gewerblichem Wohnraum liegen, um den Bedürfnissen der Mehrheit der Bevölkerung gerecht zu werden und die Wirksamkeit der Sozialversicherungspolitik sicherzustellen.
Das wichtigste Thema ist derzeit nach wie vor die Regulierungsrolle des Staates, der durch Mechanismen, Strategien, Managementinstrumente und Sanktionen Spekulationen eindämmen und verhindern und so den Immobilienmarkt langfristig wieder ins Gleichgewicht bringen will.
Die kürzlich geänderte und ergänzte Rechtsordnung ist zwar in Kraft getreten, dennoch ist es weiterhin erforderlich, Kommentare entgegenzunehmen; Führen Sie eine Zusammenfassung der gewonnenen Erkenntnisse durch und arbeiten Sie weiter an der Korrektur offener Fragen. Um das Angebot zu erhöhen und die Preise zu stabilisieren, ist es notwendig, die Frage der Genehmigung von Investitionsrichtlinien gründlich zu lösen und gleichzeitig Investoren die Nutzung von Land zu genehmigen.
Vizepräsident des Hanoi Real Estate Club Nguyen The Diep
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Quelle: https://kinhtedothi.vn/can-xu-ly-nghiem-hanh-vi-dau-co-thao-tung-gia-nha-dat.html
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