Spekulationen und Manipulationen von Immobilienpreisen müssen strikt unterbunden werden.

Darüber hinaus kommt es im Immobiliengeschäft zu immer komplexeren und anspruchsvolleren Entwicklungen, und insbesondere die Immobilienpreise steigen jedes Quartal und jedes Jahr kontinuierlich an.

Das Problem der Spekulation und Marktmanipulation

In letzter Zeit sind in vielen Gegenden, insbesondere in Großstädten wie Hanoi , Da Nang und Ho-Chi-Minh-Stadt, „Geisterstadtgebiete“ oder Tausende Hektar verlassener, seit Jahrzehnten „überdeckter“ großer und kleiner Wohnprojekte zum vertrauten Bild geworden. Dabei handelt es sich um eine systematische Form der Spekulation mit dem Ziel, auf den richtigen Zeitpunkt zu warten, um Supergewinne zu erzielen. Dies führt nicht nur zu einer Verschwendung von Landressourcen, sondern ist auch eine der direkten Ursachen für den rasanten Anstieg der Immobilienpreise.

Laut Marktforschungsdaten der Vietnam Real Estate Association stiegen die Immobilienpreise im dritten Quartal 2024 weiterhin stark an. Insbesondere das Grundstückssegment verzeichnete im Primärmarkt einen durchschnittlichen Anstieg von etwa 3,5 %; Ähnlich verhält es sich bei niedrigen Wohngebäuden, die 5–10 % mehr kosten. Insbesondere das Segment der Wohnungen hat ein neues Niveau erreicht, wobei die Preise im Durchschnitt um 24 % gestiegen sind und das gesamte neue Angebot im Vergleich zum Vorquartal um etwa 20 % gesunken ist. Allein auf den Märkten von Hanoi, Da Nang und Ho-Chi-Minh -Stadt betrugen die entsprechenden Zuwächse im Vergleich zum Vorjahr 64 %, 30,6 % bzw. 46,2 %.

Die Immobilienpreise sind im Laufe der Jahre stetig gestiegen. Foto: Cong Hung

Neben dem Problem der Landspekulation und Landbeschaffung gibt es Anzeichen dafür, dass Auktionen von Landnutzungsrechten ausgenutzt werden, um den Markt zu manipulieren. Dies ist neben den Vorteilen der Einnahme finanzieller Mittel für den Staatshaushalt die größte Einschränkung bei der Versteigerung von Landnutzungsrechten. An vielen Orten sind „Auktionsmakler“ aufgetaucht, die sich untereinander absprechen, um ein Dutzend Mal mehr als den Startpreis zu zahlen und so einen „virtuellen Preis“ zu schaffen, mit dem sie versteigerte Grundstücke kaufen und weiterverkaufen oder benachbarte Grundstücke, die zuvor zu niedrigen Preisen erworben wurden, liquidieren.

Um schnelle Liquidität und Gewinn zu erzielen, sind die „Auktionsmakler“ daher selbstverständlich bereit, auf die Anzahlung zu verzichten, nachdem sie einen ungewöhnlich hohen Preis festgelegt haben. Denn die Anzahlung beträgt nur etwa 10 bis 20 % des Gesamtwerts des Grundstücks, der nach dem von der organisierenden Einheit festgelegten Startpreis berechnet wird, und dieser Preis ist oft niedriger als der tatsächliche Marktpreis in diesem Gebiet.

Dies berührt nicht nur unmittelbar die Interessen der Auktionsteilnehmer, sondern wirkt sich auch negativ auf den Immobilienmarkt aus, wenn dieser virtuelle Preis als Referenz für die Entschädigung und Baufreigabe bei neuen Wohnbauprojekten verwendet werden muss …

„Im dritten Quartal 2024 erholte sich der Immobilienmarkt zwar positiv, war aber nicht so dynamisch wie vor der Covid-19-Pandemie. Das Angebot an neuen Immobilien ist weiterhin begrenzt, während die Immobilienpreise weiterhin hoch sind. Wir sehen verschiedene Gründe für diese Situation, darunter: Die Nachfrage nach Wohnraum und Gewerbeimmobilien ist hoch, das Angebot hingegen gering; die Nachfrage ist größer als das Angebot; die Inputkosten für Immobilienprojekte (Baumaterialien, Landnutzungsgebühren usw.) steigen. Insbesondere gibt es in vielen Bereichen Anzeichen von Preissteigerungen und Preisinflation, um den Markt durch Versteigerungen von Landnutzungsrechten zu manipulieren“, so der stellvertretende Bauminister Nguyen Viet Hung.

Starke Maßnahmen gegen Projekte zur Landnutzung

Die Lehren aus den „Untergrundwellen“ der Spekulation und Manipulation der Immobilienpreise haben zahlreiche Konsequenzen für den Immobilienmarkt hinterlassen und regelrechte Grundstücksfieber ausgelöst, die es Menschen mit echtem Bedarf (zum Wohnen, Produzieren und für Geschäfte...) unmöglich machen, an Land zu kommen. Wenn sie das wollen, müssen sie eine große Summe Geld für Spekulationen bezahlen, was dazu führt, dass Land aufgegeben wird. Unternehmen, die neue Projekte entwickeln, befürchten, dass sie aufgrund gestiegener Investitions- und Grundstückskosten keine Gewinne mehr garantieren können. Die Armen müssen immer mehr bezahlen und verlieren nach und nach die Möglichkeit, ein Eigenheim zu besitzen.

Es ist besorgniserregend, dass Ressourcen für Investitionen in Produktion, Unternehmen, Schaffung von Arbeitsplätzen und Mehrwert für die Gesellschaft „im Boden vergraben“ werden. Spekulatives Land, das nicht genutzt wird, stimuliert nicht das Wachstum der entsprechenden Industrien und führt auf lange Sicht, wenn sich das Angebot über einen langen Zeitraum anhäuft, zu uneinbringlichen Forderungen der Anleger im Bankensystem und ab einem bestimmten Punkt zu Inflation in der gesamten Wirtschaft.

„Staatliche Verwaltungsbehörden und lokale Behörden müssen entschieden gegen Projekte vorgehen, die Land zu Spekulationszwecken halten, aber seit Jahren brachliegen, ohne dass es genutzt wird. Dabei müssen subjektive und objektive Ursachen sorgfältig geprüft und bewertet werden. Für Projekte mit ausreichender Umsetzungskapazität sollte ein Mechanismus geschaffen werden, um die Umsetzung fortzusetzen. Das Strafgesetzbuch regelt zudem eindeutig den Umgang mit Manipulation, Preisauftrieb und Preissteigerungen im Immobiliengeschäft. Diese Maßnahmen müssen strikt umgesetzt werden, um Verstöße umgehend zu beheben“, sagte Dr. Nguyen Van Dinh, Vizepräsident des vietnamesischen Immobilienverbandes.

Um die Immobilienpreise zu stabilisieren und schnelle und plötzliche Preissteigerungen zu begrenzen, sei es laut dem Wirtschaftsexperten Associate Professor Dr. Dinh Trong Thinh am wichtigsten, Spekulationen und Preisinflation zu verhindern. Dementsprechend müssen die zuständigen Behörden drastischere Maßnahmen ergreifen, um die Verkaufspreise bei Immobilientransaktionen, darunter auch Auktionen von Landnutzungsrechten, zu kontrollieren und wieder auf den tatsächlichen Marktwert zu bringen.

„Länder weltweit haben die Immobilienpreise durch Grundsteuerverordnungen sehr erfolgreich auf den tatsächlichen Marktwert reguliert. Vor etwa 20 Jahren verabschiedete das Zentralkomitee der Partei eine Resolution zur Grundsteuerreform, doch bis heute wurde diese Politik nicht umgesetzt.“

Daher müssen wir eine separate Steuerverordnung für den Immobilienmarkt erarbeiten, um diese stabil und langfristig umzusetzen. Demzufolge müssen verlassene Immobilien, Grundstücke, die oft verkauft werden oder viele Immobilien besitzen, hoch besteuert werden, sogar in Höhe der Miete für die derzeit verfügbare Land- und Baufläche“, sagte Außerordentlicher Professor Dr. Dinh Trong Thinh.

Darüber hinaus sind Experten der Ansicht, dass rechtliche Probleme auch eine der Hauptursachen für die Stagnation des Immobilienmarktes sind. Die Sonderarbeitsgruppe des Premierministers zur Überprüfung und Beseitigung von Schwierigkeiten auf dem Immobilienmarkt hat eine große Menge Arbeit erledigt (bei über 800 von 1.200 festgefahrenen Projekten wurden die Schwierigkeiten gelöst).

Insbesondere muss die Verwaltungsbehörde ab dem 1. August 2024, wenn die überarbeiteten und ergänzten Gesetze offiziell in Kraft treten und viele neue Regelungen voraussichtlich bald rechtliche Hindernisse beseitigen werden, die Herausgabe von Untergesetzdokumenten und Umsetzungsanweisungen beschleunigen, um den Projektfortschritt zu beschleunigen und das Angebot auf dem Markt zu erhöhen. Gleichzeitig sollte der Schwerpunkt auf Sozialwohnungsprojekten und kostengünstigem Gewerbewohnungsbau liegen, um den Bedürfnissen der Mehrheit der Bevölkerung gerecht zu werden und die Wirksamkeit der Sozialversicherungspolitik sicherzustellen.

 

Das wichtigste Thema ist derzeit noch die Regulierungsrolle des Staates, der durch Mechanismen, Strategien, Managementinstrumente und Sanktionen Spekulationen eindämmen und verhindern und so den Immobilienmarkt langfristig wieder ins Gleichgewicht bringen soll.

Das kürzlich geänderte und ergänzte Rechtssystem ist in Kraft getreten, es ist jedoch weiterhin erforderlich, Kommentare entgegenzunehmen. Führen Sie eine Zusammenfassung der gewonnenen Erkenntnisse durch und arbeiten Sie weiterhin an der Korrektur offener Fragen. Um das Angebot zu erhöhen und die Preise zu stabilisieren, ist es notwendig, die Frage der Genehmigung von Investitionsrichtlinien gründlich zu lösen und gleichzeitig Investoren die Nutzung von Land zu genehmigen.

Vizepräsident des Hanoi Real Estate Club Nguyen The Diep

Quelle: https://kinhtedothi.vn/can-xu-ly-nghiem-hanh-vi-dau-co-thao-tung-gia-nha-dat.html