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| Um sich zu retten, müssen Immobilienunternehmen proaktiv ihre Ressourcen überprüfen und bestehende Projekte prüfen. (Quelle: Dan Tri) |
Was sollten Unternehmen tun, um nicht „auf einem Berg an Vermögenswerten zu ertrinken“?
Informationen zu Congluan.vn, von Mitte Mai 2022 bis heute, aus vielen Gründen wie Epidemien, Marktwachstumszyklen, verringertem Wirtschaftswachstum, Marktschwierigkeiten; Eine Reihe restriktiver Maßnahmen in Bezug auf Kredite und Unternehmensanleihen usw. haben dazu geführt, dass der Immobilienmarkt in eine Stagnation geriet.
Die Zinssätze sind seit Ende 2022 hoch geblieben und sind zu Beginn dieses Jahres leicht gesunken, stellen aber für Unternehmen immer noch eine hohe Belastung dar.
Der Druck steigender Finanzierungskosten bei gleichzeitig knappem Cashflow, weil Waren nicht verkauft werden können, Kapital aus Anleihen nicht mobilisiert werden kann oder Kreditvergabestandards nicht eingehalten werden können, schwächt die „Gesundheit“ der Unternehmen zunehmend.
Die anhaltend schwierige Situation betrifft nicht nur die Marktteilnehmer im Immobiliensektor, sondern führt auch zu einer Stagnation in einer Reihe weiterer damit verbundener Branchen.
Daten aus einer VAR-Umfrage unter Mitgliedern, die Immobiliendienstleistungsunternehmen sind, zeigen, dass bei einer anhaltend schwierigen Marktlage bis zu 23 % der Unternehmen ihren Betrieb nur bis zum Ende des dritten Quartals 2023 aufrechterhalten können, 43 % der Unternehmen können jedoch bis Ende 2023 überleben.
Wenn kein rechtzeitiger Ausstieg möglich ist, wird der Markt wahrscheinlich mit dem Ausstiegsszenario einer Reihe von Unternehmen konfrontiert sein, von Immobilieninvestment- und -entwicklungsunternehmen bis hin zu Immobiliendienstleistungsunternehmen und Immobilienmaklern. Viele Arbeitnehmer werden ihren Arbeitsplatz verlieren, was Auswirkungen auf die soziale Sicherheit haben wird.
Vor Kurzem hat die Regierung eine Reihe von Maßnahmen erlassen, um Unternehmen dabei zu helfen, ihre Schuldentilgung zu verlängern und aufzuschieben. Um sich zu retten, müssen Immobilienunternehmen jedoch proaktiv ihre Ressourcen überprüfen und bestehende Projekte prüfen. Behalten Sie nur potenzielle Projekte, die das Unternehmen umsetzen kann. Aufruf zu Investitionen, Joint Ventures, Partnerschaften oder zum Verkauf eines Teils oder des gesamten Projekts, das nicht fortgeführt werden kann.
Herr Nguyen Van Dinh, Vorsitzender von VARs, sagte, dass Unternehmen proaktiv nach Kunden/Investoren suchen oder professionelle Einheiten kontaktieren müssen, um Kontakte zu denjenigen zu knüpfen, die bei Investitionen oder dem Rückkauf von Projekten mitarbeiten möchten. Um bald eine Einigung zu erzielen, müssten die Unternehmen ihre Erwartungen zurückschrauben und sogar bereit sein, einen Verkauf mit Verlust in Kauf zu nehmen. „Sie können trotz Schwierigkeiten keinen Gewinn verlangen.“
In Wirklichkeit gibt es viele Unternehmen, die nur versuchen, über die Runden zu kommen, obwohl ihre Kapazitäten nicht ausreichen, und die sich mit allen möglichen „Zinsen, die Zinsen erzeugen“ in eine Sackgasse manövriert haben. Dann ernten Sie die bittere Frucht in Form einer riesigen Schuld mit Zinsen, die um ein Vielfaches höher sind als die Kapitalsumme.
Der VAR-Bericht zeigt, dass der Markt für Fusionen und Übernahmen (M&A) seit über einem Jahr eine allmähliche Zunahme der Spannungen verzeichnet.
Manche Unternehmen investieren viel Geld in Fusionen und Übernahmen, um Möglichkeiten zur Markterweiterung und Verbesserung der Gewinnmargen in ihren Geschäftsbereichen zu finden. Viele Investorengruppen verfügen über „große“ Cashflows, suchen nach Gelegenheiten und sind bereit, in potenzielle Projekte zu investieren.
Besonders hervorzuheben sind die Kapitalströme ausländischer Investoren, die bereits nach Vietnam fließen und auch in Zukunft weiter fließen werden. Die meisten dieser Investoren suchen nach Projekten mit relativ vollständigen Rechtsdokumenten, um Risiken zu vermeiden.
„Dies ist eine Gelegenheit für Investoren, viele „saubere“ Projekte zu halten, Projekte verkaufen oder kooperieren zu können und so Werte und Vorteile für beide Seiten zu schaffen. Dies ist eine Anleitung, die Unternehmen dabei hilft, ihren Cashflow zu verwalten, um Schulden zu begleichen und so einen Zusammenbruch oder eine Auflösung zu vermeiden. Oder sorgen Sie für einen Cashflow, um die Umsetzung anderer Projekte fortzusetzen. „Verhindern Sie den Verlust und die Verschwendung von Landressourcen, stellen Sie die Produktion und Geschäftsaktivitäten wieder her und bringen Sie Waren auf den Markt“, kommentierte Herr Dinh.
Eigenheimkäufer warten auf Zinssenkungen
Die Einlagenzinsen der Banken sind in den letzten Monaten kontinuierlich stark gesunken und bilden die Grundlage für eine „Abkühlung“ der Kreditzinsen. Tatsächlich sind die Kreditzinsen jedoch nach wie vor hoch, insbesondere für Eigenheimkredite an Privatkunden, und der finanzielle Druck nimmt zu.
Einer Umfrage zufolge beträgt der Hypothekenzinssatz für Bestandskunden der Joint Stock Commercial Bank for Foreign Trade of Vietnam (Vietcombank) etwa 10,7 %/Jahr; Aktiengesellschaft für Investitionen und Entwicklung Vietnams (BIDV) von 9,1 – 10,9 %/Jahr; Military Commercial Joint Stock Bank (MB) etwa 13–14 %/Jahr; Vietnam Technological and Commercial Joint Stock Bank (Techcombank) von 10–12,1 %/Jahr; An Binh Commercial Joint Stock Bank (ABBank) von 14,6–15,4 %/Jahr …
Für neue Kreditnehmer beträgt der günstigste Kreditzinssatz in diesem Juni 4,99 %/Jahr bei der Vietnam Maritime Commercial Joint Stock Bank (MSB). Unterdessen vergeben die Tien Phong Commercial Joint Stock Bank (TPBank) und die Saigon Commercial Joint Stock Bank (SCB) Kredite für den Eigenheimkauf zu 7,8–7,9 %/Jahr. Orient Commercial Joint Stock Bank (OCB) 8,49 %/Jahr … Dies sind jedoch alles Vorzugszinssätze, die für einen kurzen Zeitraum gelten. Danach wird der variable Zinssatz marktgerecht berechnet und liegt schätzungsweise bei etwa 13,5 %/Jahr.
Die Tatsache, dass die Staatsbank die operativen Zinssätze innerhalb von weniger als drei Monaten dreimal gesenkt hat und die Einlagenzinsen der Banken im Vergleich zum „Höchststand“ zu Jahresbeginn stark gefallen sind, lässt einen Rückgang der Kreditzinsen erwarten.
Doch in Wirklichkeit müssen sich die Kunden noch immer „verrenken“, um jeden Monat ihre Bankkredite abzubezahlen und weiterhin auf sinkende Zinsen zu warten. Es gibt sogar Zeiten, in denen wir „unruhig“ sind, weil wir nicht wissen, ob die Zinssätze sinken oder weiter steigen werden.
Ein Bankchef erläuterte, dass die Kreditzinsen nicht mit dem Rückgang der Einlagenzinsen Schritt halten konnten, und sagte, dass die meisten Kreditinstitute in der letzten Periode des Jahres 2022 zu hohen Zinssätzen mobilisieren mussten. Daher sei bei den Kreditzinsen eine gewisse Verzögerung erforderlich, und jede Bank ergreife je nach dem Preis für die Mobilisierung des Eingangskapitals und ihrer finanziellen Leistungsfähigkeit unterschiedliche Anpassungsschritte. Insbesondere bei Altkrediten sind in Zeiten hoher Kapitalkosten Zinssenkungen schwieriger möglich.
Laut dem Analyseteam der Vietcombank Securities Company Limited (VCBS) sinken die Kreditzinsen aufgrund politischer Verzögerungen langsamer als die Einlagenzinsen. Gleichzeitig konzentriert sich die Zinssenkung vor allem auf eine Reihe vorrangiger Unternehmen und Branchen.
Darüber hinaus zeigten die Finanzberichte von 27/28 börsennotierten Banken für das erste Quartal 2023, dass die Kosten für die Zahlung von Einlagenzinsen im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um mehr als 50 % gestiegen sind; Davon verzeichneten 9 Banken einen Zuwachs von über 100 % im Vergleich zum gleichen Zeitraum. Darüber hinaus stiegen bei den meisten Banken auch die Kosten für die Zahlung von Kreditzinsen, die Zahlung von Zinsen für die Ausgabe von Wertpapieren usw. Dies erklärt teilweise, warum die Kreditzinsen nicht wie erwartet gesenkt werden konnten.
Bei der Bewertung der Zinsaussichten geht die SSI Securities Corporation gemäß dem Basisszenario davon aus, dass die Zinssätze von jetzt an bis zum Jahresende um weitere 50 bis 100 Basispunkte sinken und im Jahr 2024 weiter sinken könnten.
Can Tho will eine rund 10.000 Hektar große Flughafenstadt bauen
Laut dem elektronischen Informationsportal der Stadt. Can Tho, Herr Tran Viet Truong, Vorsitzender des Volkskomitees der Stadt Can Tho, schlug auf dem Forum „Aussichten für Investitionen in den Infrastrukturbau – wirtschaftliche Entwicklung des Mekong-Deltas (MD)“ die Planung einer etwa 10.000 Hektar großen Flughafenstadt vor.
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| Can Tho Stadt bei Nacht. (Quelle: Elektronisches Informationsportal der Stadt Can Tho) |
Konkret schlug Herr Tran Viet Truong vor, dass das Bauministerium der Koordinierung und Konsultation Priorität einräumen sollte, um der Regierung eine frühzeitige Genehmigung für das Investitionsprojekt zur Modernisierung und Erweiterung des internationalen Flughafens Can Tho vorzulegen, damit dieser den regionalen/räumlichen Standards entspricht. In Verbindung damit sollen gemäß der Planung des nationalen Flughafensystems zusätzliche Häfen für den Luftfrachttransport gebaut werden. Dies ist eine Voraussetzung für TP. Can Tho bildet die Grundlage für die Planung einer Flughafenstadt mit einer Fläche von etwa 10.000 Hektar.
In Can Tho gibt es derzeit den internationalen Flughafen Can Tho, der in den 1960er Jahren mit einer Landebahn von 1800 m x 30 m gebaut wurde. Anschließend wurde das Projekt renoviert und mit einer 3.000 m langen und 45 m breiten Landebahn aufgerüstet, um sicherzustellen, dass es Flugzeuge wie A320, A321 und vergleichbare Flugzeuge aufnehmen kann und Can Tho mit Hanoi und anderen Orten verbindet. Das Passagierterminal hat eine Fläche von fast 21.000 m2 und bedient jährlich 3–5 Millionen Passagiere.
Gemäß dem vorherigen Plan, der vom Volkskomitee der Stadt genehmigt wurde. Can Tho erwähnte, dass die Flughafenstadtplanung eine Landfläche von etwa 2.000 Hektar vorsieht, um ein Zentrum für die Verknüpfung, Produktion, Verarbeitung und Verteilung landwirtschaftlicher Produkte der Mekong-Delta-Region zu errichten. Priorität hat dabei der Aufbau eines Luftverkehrslogistiksystems, von Flusshäfen und eines zentralen Lagersystems zur Konservierung landwirtschaftlicher Produkte.
Beseitigung von Schwierigkeiten bei der C4-Unterteilungsplanung und der allgemeinen Planung von Bien Hoa
Bei der Arbeitssitzung mit Abteilungen und Zweigstellen zur lokalen Planungsarbeit am vergangenen Wochenende forderte Herr Cao Tien Dung, Vorsitzender des Volkskomitees der Provinz Dong Nai, das Volkskomitee der Stadt Bien Hoa auf, sich dringend mit dem Bauministerium abzustimmen, um die Arbeit mit Projektinvestoren an Vorschlägen zur Anpassung der Detailplanung, den Gründen für die Anpassung der C4-Unterteilungsplanung und der allgemeinen Planung der Stadt Bien Hoa fortzusetzen.
Gleichzeitig wies Herr Dung darauf hin, dass das Bauamt die gesetzlichen Bestimmungen gemeinsam mit den Abteilungen, Zweigstellen und dem Volkskomitee der Stadt Bien Hoa überprüft. Achten Sie insbesondere auf die Regelungen zu den Voraussetzungen für die Umsetzung detaillierter Planungsanpassungen des Vorhabens, um ausreichende Anteile an Grünflächen, öffentlichen Bauvorhaben und sozialer Infrastruktur entsprechend der zuvor genehmigten Planung sicherzustellen. Diese Inhalte müssen bis zum 12. Juni ausgefüllt und dem Volkskomitee der Provinz gemeldet werden.
Die Unterzone C4 der allgemeinen Planung der Stadt Bien Hoa umfasst eine Fläche von etwa 1.500 Hektar und umfasst die gesamte Gemeinde Long Hung und einen Teil des Bezirks Tam Phuoc, Stadt Bien Hoa, Provinz Dong Nai. In der Vergangenheit haben Investoren in dieser Unterteilung Stadt- und Wohngebietsprojekte umgesetzt, wie beispielsweise: das Wohngebietsprojekt Long Hung, das Stadtgebiet Dong Nai WaterFront, das Stadtgebiet Aquacity, das städtische High-End-Gewerbedienstleistungsgebiet der Insel Phuoc Hung usw.
Das Projekt zur Anpassung der allgemeinen Planung der Stadt Bien Hoa wurde im Juli 2014 vom Volkskomitee der Provinz Dong Nai genehmigt, und die Planung der Unterteilung C4 wurde im September 2016 genehmigt. Allerdings waren zum Zeitpunkt der Genehmigung der Generalplanung und des C4-Bebauungsplans die Detailplanungsunterlagen 1/500 der zuvor genehmigten Projekte nicht vollständig aktualisiert, was zu Inkonsistenzen und Unterschieden zwischen den Planungen auf allen Ebenen führte. Aufgrund dieser Unterschiede mussten bei vielen Projekten im städtischen Raum die Bauarbeiten und Geschäftstätigkeiten vorübergehend eingestellt werden, darunter auch bei dem Projekt der Novaland Group.
In einer offiziellen Depesche an den Premierminister im vergangenen Mai wies Herr Dung auf eine Reihe von Problemen mit Immobilienprojekten in der Stadt Bien Hoa hin. Einschließlich des Inhalts des Vorschlags an den Premierminister, die Genehmigung der Richtlinie für das Volkskomitee der Provinz Dong Nai in Erwägung zu ziehen, ein Dossier zur lokalen Anpassung der allgemeinen Planung der Stadt Bien Hoa vorzubereiten. Gleichzeitig räumte das Volkskomitee der Provinz Dong Nai ein, dass es sich hierbei um einen lokalen Mangel im Planungs-, Bewertungs- und Genehmigungsprozess handele.
Der Vorsitzende von Dong Nai forderte von den Investoren in Immobilienprojekte in der Region einen vollständigen Bericht über den tatsächlichen Umsetzungsstatus der Projekte. Anschließend erstellt das Volkskomitee der Provinz einen Bericht für das Bauministerium und den Premierminister. Hinsichtlich der Bedingungen für den Verkauf künftiger Wohnungen in Gebieten, die mit der genehmigten Detailplanung im Einklang stehen, wies Herr Dung das Bauamt an, die Situation so zu handhaben, dass Unternehmen künftige Wohnungen weiterhin im Einklang mit den gesetzlichen Bestimmungen verkaufen können.
Das drastische Eingreifen aller Regierungsebenen und Fachbehörden in der Hoffnung auf eine baldige Lösung der Schwierigkeiten und Mängel wird den Menschen und Unternehmen Vertrauen geben, zur Wiederherstellung der Produktion und der Geschäftstätigkeit beitragen und die sozioökonomische Entwicklung fördern.
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