Bezahlbare Wohnungen sind ein potenzielles Segment, das auf Investoren wartet.

Große Nachfrage aufgrund realer Bedürfnisse

Laut Savills stiegen die Immobilienpreise im Zeitraum 2019–2023 in Hanoi durchschnittlich um 6 %/Jahr und in Ho-Chi-Minh-Stadt um 3 %/Jahr, während die persönlichen Einkommen lediglich um 4 % bzw. 3 % zunahmen. Diese wachsende Kluft macht es für viele Menschen schwieriger denn je, ein Eigenheim zu besitzen. Darüber hinaus wurde die Situation durch rechtliche Hürden, Probleme mit Bauträgern und Verzögerungen bei der Vergabe von Wohnraumförderungsplänen noch komplizierter.

Ein nachhaltig entwickelter Immobilienmarkt weist häufig ein vielfältiges Angebot an Segmenten auf, insbesondere Produkte der Klassen B und C. Sowohl in Hanoi als auch in Ho-Chi-Minh-Stadt herrscht jedoch ein großer Mangel an Wohnraum dieser Art. Der Bedarf von etwa 50.000 Wohnungen pro Jahr, vor allem von Menschen mit mittlerem Einkommen und jungen Haushalten, kann nicht vollständig gedeckt werden.

Aktivitäten des Wohnungssegments in Ho-Chi-Minh-Stadt (Foto: Savills)

Laut Frau Giang Huynh, Forschungs- und S22M-Direktorin bei Savills, leiden sowohl Ho-Chi-Minh-Stadt als auch benachbarte Provinzen wie Binh Duong, Dong Nai und Long An unter einem Mangel an Wohnraum. In naher Zukunft wird es in Ho-Chi-Minh-Stadt eine Zunahme an Luxusprojekten geben, während das Angebot an bezahlbarem Wohnraum begrenzt sein wird.

Im Gegensatz dazu wird sich Hanoi auf die Entwicklung von Projekten der Klasse B konzentrieren. Dieses Ungleichgewicht ist auf viele Faktoren zurückzuführen, darunter Einkommenswachstum, begrenzte Grundstücksfonds und hohe Grundstückskosten sowie komplizierte Verwaltungsverfahren bei der Genehmigung neuer Entwicklungsprojekte.

Die öffentlichen Investitionen in die Infrastruktur belaufen sich auf etwa 6 Prozent des BIP und die Regierung setzt viele Großprojekte um, beispielsweise den Bau von Straßen, Brücken, Flughäfen und Seehäfen. Gleichzeitig sagte Frau Giang, dass das überarbeitete Bodengesetz günstigere Bedingungen für die Umsetzung dieser Projekte geschaffen habe.

Das Hauptziel dieser Projekte besteht darin, die Verkehrsanbindung zwischen Provinzen und Städten zu verbessern und so die geografischen Entfernungen und Reisezeiten zu verkürzen, insbesondere zwischen Stadtzentren und Vororten. Dadurch werden günstige Bedingungen für die sozioökonomische Entwicklung und die Anziehung von Investitionen geschaffen.

„Das Modell der transitorientierten Entwicklung (TOD), typischerweise das U-Bahn-System, hat sich als effektiv bei der Lösung von Verkehrs- und Wohnungsversorgungsproblemen erwiesen. Durch die Konzentration auf die Entwicklung von Gebieten rund um U-Bahn-Linien erhöht sich die Baudichte, was das Reisen und die Verbindung zwischen Gebieten erleichtert. Gleichzeitig trägt die Nutzung von Grundstücksfonds entlang von U-Bahn-Linien auch dazu bei, die Investitionskosten zu senken und so erschwinglichere Wohnmöglichkeiten für die Menschen zu schaffen“, fügte der Savills-Experte hinzu.

Das TOD-Modell unterstützt den Bau bezahlbaren Wohnraums

Der Experte Giang Huynh sagte, um den Druck auf die Grundstücksfonds und die Stadtkosten zu verringern, streben Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt eine Ausweitung der Stadtgebiete auf benachbarte Provinzen wie Binh Duong und Bac Ninh an. Dieser Prozess wurde durch umfangreiche Investitionen in die Verkehrsinfrastruktur erleichtert und die Vororte sind für Investoren und Einwohner attraktiver geworden.

Politischer Vorstoß

Die Experten von Savills sagten außerdem, dass die Verkündung neuer Gesetze wie des Land Law 2024, des Real Estate Business Law 2023 und des Housing Law 2023 voraussichtlich positive Veränderungen auf dem Immobilienmarkt mit sich bringen wird. Diese neuen gesetzlichen Regelungen versprechen eine effizientere Landnutzung, eine Vereinfachung der Verwaltungsverfahren und die Schaffung günstigerer Bedingungen für die Teilnahme von Investoren am Markt.

„Insbesondere das Wohnungsgesetz 2023 hat den Prozess des Kaufs und Verkaufs von Häusern vereinfacht und gleichzeitig klare Regelungen für den ausländischen Wohnungsbesitz geschaffen. Demnach können Ausländer bis zu 30 % der Gesamtzahl der Wohnungen in einem Gebäude und nicht mehr als 250 Häuser in einem Bezirk besitzen. Die Eigentumsdauer beträgt 50 Jahre und kann verlängert werden. Im Falle einer Heirat mit einem vietnamesischen Staatsbürger dürfen Ausländer jedoch dauerhaft Eigentümer von Häusern sein“, zitierte Frau Giang.

Um dem Wohnungsmangel zu begegnen und Grundstücksspekulationen vorzubeugen, wurde mit dem Immobilienwirtschaftsgesetz 2023 eine Regelung eingeführt, die ab dem 31. Januar 2025 die Parzellierung von Wohngrundstücken in großen städtischen Gebieten verbietet. Gleichzeitig bringt das Wohnungsbaugesetz 2023 auch wichtige Anpassungen mit, wobei der Schwerpunkt auf der Wohnungsentwicklung in großen städtischen Gebieten liegt.

Darüber hinaus wurde die obligatorische Regelung, 20 % der Landfläche für gewerbliche Projekte zu reservieren, abgeschafft, was Investoren die Möglichkeit eröffnet, diese Fläche für den Bau von Sozialwohnungen umzuwandeln. Investoren in Sozialwohnungen profitieren von vielen attraktiven Anreizen wie kostenloser Landnutzung, keiner Bodenmiete und der Möglichkeit, Kredite zu Vorzugszinsen zu erhalten.

Auch für Investoren ist der soziale Wohnungsbau ein fruchtbarer Boden.

Savills erklärte außerdem, dass zur Lösung des Problems des angemessenen und bezahlbaren Wohnraums für die Menschen eine umfassende Lösung erforderlich sei, bei der die Stärken des öffentlichen und des privaten Sektors kombiniert würden. Dieses Dilemma kann keine einzelne Partei lösen.

Angesichts begrenzter Staatshaushalte und hoher Zinssätze ist die Finanzierung sozialer Wohnungsbauprojekte mit zahlreichen Schwierigkeiten verbunden. Gleichzeitig ist auch der private Sektor einem Inflationsdruck auf die Inputkosten ausgesetzt. Daher ist eine wirksame Zusammenarbeit zwischen beiden Seiten dringend erforderlich.

Globale Ziele zur Reduzierung der Kohlendioxid-Emissionen verleihen dem Problem zusätzliche Dringlichkeit. Anbieter von bezahlbarem Wohnraum können zur Erreichung dieser Ziele beitragen, indem sie mithilfe günstiger Planungs- und Regulierungsmaßnahmen bestehende Immobilien sanieren oder ungeeignete Immobilien, wie leerstehende Büros oder Einkaufszentren, umbauen. Darüber hinaus werden eine erhöhte Bebauungsdichte und eine effiziente Planung eine wichtige Rolle bei der Bereitstellung von bezahlbarem Wohnraum spielen.

Stadtverwaltungen sollten starke Anreize für Grundbesitzer schaffen, bei der Schaffung neuer nachhaltiger Wohngebiete zusammenzuarbeiten. Durch optimale Ausnutzung der Grundstücksfläche in Kombination mit gemeinschaftlich genutzten Einrichtungen und Grünflächen können wir das immer dringlicher werdende Wohnungsproblem teilweise lösen. Für die Verwirklichung dieser Ideen wird eine enge Abstimmung zwischen Regierung und Investoren von entscheidender Bedeutung sein.

Quelle: https://www.congluan.vn/can-ho-vua-tui-tien-la-phan-khuc-tiem-nang-cho-don-cac-chu-dau-tu-post314660.html