Bezahlbare Wohnungen sind ein potenzielles Segment, das auf Investoren wartet.

Riesige Nachfrage aufgrund realer Bedürfnisse

Laut Savills stiegen die Immobilienpreise im Zeitraum 2019–2023 in Hanoi um durchschnittlich 6 %/Jahr und in Ho-Chi-Minh-Stadt um 3 %/Jahr, während das persönliche Einkommen lediglich um 4 % bzw. 3 % zunahm. Diese wachsende Kluft macht es für viele Menschen schwieriger denn je, ein Eigenheim zu besitzen. Darüber hinaus haben rechtliche Hürden, Probleme mit Bauträgern und Verzögerungen bei der Vergabe von Wohnbauförderungsplänen die Situation noch komplizierter gemacht.

Ein nachhaltig entwickelter Immobilienmarkt weist häufig eine breite Segmentvielfalt auf, insbesondere Produkte der Klassen B und C. Allerdings herrscht sowohl in Hanoi als auch in Ho-Chi-Minh-Stadt ein erheblicher Mangel an Wohnraum dieser Art. Der Bedarf von jährlich rund 50.000 Wohnungen, vor allem von Menschen mit mittlerem Einkommen und jungen Haushalten, konnte bisher nicht vollständig gedeckt werden.

Aktivitäten des Apartmentsegments in Ho-Chi-Minh-Stadt (Foto: Savills)

Laut Frau Giang Huynh, Forschungs- und S22M-Direktorin bei Savills, leiden sowohl Ho-Chi-Minh-Stadt als auch benachbarte Provinzen wie Binh Duong, Dong Nai und Long An unter einem Mangel an Wohnraum. In naher Zukunft wird es in Ho-Chi-Minh-Stadt zu einer Zunahme von Luxusprojekten kommen, während das Angebot an bezahlbarem Wohnraum begrenzt bleibt.

Im Gegensatz dazu wird sich Hanoi auf die Entwicklung von Projekten der Klasse B konzentrieren. Dieses Ungleichgewicht ist auf viele Faktoren zurückzuführen, darunter Einkommenswachstum, begrenzte Grundstücksreserven und hohe Grundstückskosten sowie komplizierte Verwaltungsverfahren bei der Genehmigung neuer Entwicklungsprojekte.

Die öffentlichen Investitionen in die Infrastruktur belaufen sich auf etwa 6 % des BIP und die Regierung setzt viele Großprojekte um, beispielsweise den Bau von Straßen, Brücken, Flughäfen und Seehäfen. Gleichzeitig sagte Frau Giang, dass das überarbeitete Landgesetz günstigere Bedingungen für die Umsetzung dieser Projekte geschaffen habe.

Das Hauptziel dieser Projekte besteht darin, die Verkehrsanbindung zwischen Provinzen und Städten zu verbessern und so geografische Entfernungen und Reisezeiten zu verkürzen, insbesondere zwischen Stadtzentren und Vororten. Dadurch werden günstige Bedingungen für die sozioökonomische Entwicklung und die Anziehung von Investitionen geschaffen.

„Das Modell der verkehrsorientierten Entwicklung (TOD), typischerweise im U-Bahn-System, hat sich als effektiv bei der Lösung von Verkehrs- und Wohnungsproblemen erwiesen. Durch die Fokussierung auf die Entwicklung von Gebieten rund um U-Bahn-Linien erhöht sich die Baudichte, was den Verkehr und die Vernetzung zwischen den Gebieten erleichtert. Gleichzeitig trägt die Nutzung von Grundstücksfonds entlang der U-Bahn-Linien dazu bei, die Investitionskosten zu senken und so mehr bezahlbaren Wohnraum für die Bevölkerung zu schaffen“, ergänzte der Savills-Experte.

Das TOD-Modell unterstützt die Entwicklung bezahlbaren Wohnraums

Der Experte Giang Huynh sagte, dass Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt eine Ausweitung der Stadtgebiete auf benachbarte Provinzen wie Binh Duong und Bac Ninh anstreben, um den Druck auf die Grundstücksfonds und die Stadtkosten zu verringern. Hohe Investitionen in die Verkehrsinfrastruktur haben diesen Prozess erleichtert und die Vororte für Investoren und Einwohner attraktiver gemacht.

Politischer Druck

Die Experten von Savills sagten außerdem, dass die Verkündung neuer Gesetze wie des Land Law 2024, des Real Estate Business Law 2023 und des Housing Law 2023 voraussichtlich positive Veränderungen auf dem Immobilienmarkt bewirken wird. Diese neuen gesetzlichen Regelungen versprechen eine effizientere Landnutzung, eine Vereinfachung der Verwaltungsverfahren und die Schaffung günstigerer Bedingungen für die Teilnahme von Investoren am Markt.

„Insbesondere das Wohnungsgesetz 2023 hat den Kauf- und Verkaufsprozess von Häusern vereinfacht und gleichzeitig klare Regelungen für den ausländischen Wohnungsbesitz geschaffen. Demnach können Ausländer bis zu 30 % der Wohnungen in einem Gebäude und nicht mehr als 250 Häuser in einem Bezirk besitzen. Die Eigentumsdauer beträgt 50 Jahre und kann verlängert werden. Im Falle einer Heirat mit einem vietnamesischen Staatsbürger ist es Ausländern jedoch gestattet, dauerhaft Eigentümer von Häusern zu werden“, zitierte Frau Giang.

Um dem Wohnungsmangel zu begegnen und Grundstücksspekulationen vorzubeugen, wurde mit dem Immobilienwirtschaftsgesetz 2023 eine Regelung eingeführt, die ab dem 31. Januar 2025 die Aufteilung von Wohngrundstücken in großen städtischen Gebieten verbietet. Gleichzeitig enthält das Wohnungsbaugesetz 2023 auch wichtige Anpassungen, die sich auf die Wohnungsentwicklung in großen städtischen Gebieten konzentrieren.

Darüber hinaus wurde die obligatorische Regelung, 20 % der Grundstücksfläche für gewerbliche Projekte zu reservieren, abgeschafft, was Investoren die Möglichkeit eröffnet, diese Flächen für den Bau von Sozialwohnungen umzuwandeln. Investoren im sozialen Wohnungsbau profitieren von vielen attraktiven Anreizen, wie etwa der kostenlosen Landnutzung, keiner Grundpacht und der Möglichkeit, Kredite zu Vorzugszinsen zu erhalten.

Auch für Investoren ist der soziale Wohnungsbau ein fruchtbarer Boden.

Savills erklärte außerdem, dass zur Lösung des Problems des angemessenen und bezahlbaren Wohnraums für die Menschen eine umfassende Lösung erforderlich sei, die die Stärken des öffentlichen und des privaten Sektors bündele. Keine Partei allein kann dieses Dilemma lösen.

Angesichts begrenzter Staatshaushalte und hoher Zinsen ist die Finanzierung von Sozialwohnungsprojekten mit zahlreichen Schwierigkeiten verbunden. Gleichzeitig ist auch der private Sektor einem Inflationsdruck auf die Inputkosten ausgesetzt. Daher ist eine wirksame Zusammenarbeit zwischen beiden Seiten dringend erforderlich.

Globale Ziele zur Reduzierung der Kohlendioxidemissionen verleihen dem Problem zusätzliche Dringlichkeit. Anbieter von bezahlbarem Wohnraum können zur Erreichung dieser Ziele beitragen, indem sie mit Unterstützung günstiger Planungs- und Regulierungsmaßnahmen bestehende Immobilien sanieren oder ungeeignete Immobilien, wie leerstehende Büros oder Einkaufszentren, umbauen. Darüber hinaus werden eine erhöhte Bebauungsdichte und eine effiziente Planung eine wichtige Rolle bei der Bereitstellung von bezahlbarem Wohnraum spielen.

Die Stadtverwaltungen sollten starke Anreize für die Landbesitzer schaffen, bei der Schaffung neuer nachhaltiger Wohngebiete zusammenzuarbeiten. Durch die optimale Ausnutzung der Grundstücksfläche, kombiniert mit gemeinschaftlich genutzten Einrichtungen und Grünflächen, können wir das immer dringlicher werdende Wohnungsproblem teilweise lösen. Eine enge Abstimmung zwischen Regierung und Investoren wird für die Verwirklichung dieser Ideen von entscheidender Bedeutung sein.

Quelle: https://www.congluan.vn/can-ho-vua-tui-tien-la-phan-khuc-tiem-nang-cho-don-cac-chu-dau-tu-post314660.html