Wie viel Haus sollte ich bei einem Einkommen von etwa 30 Millionen VND/Monat kaufen?

Der Markt verliert Wohnungen unter 25 Millionen VND/m2

Zu den jüngsten Informationen zum Immobilienmarkt erklärte das Bauministerium, dass die Zahl der neu genehmigten und fertiggestellten Wohnbauprojekte im Vergleich zu den Vorjahren zurückgegangen sei, was zu einem eher begrenzten Angebot auf dem Markt führe. Allerdings steigen die Immobilienpreise tendenziell an und übersteigen die finanziellen Möglichkeiten der meisten Menschen, die eine Immobilie zur Nutzung erwerben möchten.

Bemerkenswert ist, dass es im Segment der erschwinglichen Wohnungen (Preise unter 25 Millionen VND/m2) fast keine Projekte auf dem Markt gibt. Der Markt umfasst hauptsächlich das mittlere Segment (Preis 25–50 Millionen VND), das für die Kapitalmobilisierung und den Handel geeignet ist.

In Hanoi gibt es seit vielen Jahren ein Sozialwohnungsprojekt (Foto: Ha Phong).

Laut Savills‘ Überblicksbericht zum Immobilienmarkt in Hanoi für das vierte Quartal 2023 ist das Angebot an neuen Wohnungen auf dem niedrigsten Stand seit 10 Jahren. Wohnungen mit einem Preis von über 4 Milliarden VND machten 42 % der im Jahr 2023 verkauften Einheiten aus, gegenüber 3 % im Jahr 2019. Wohnungen mit einem Preis zwischen 2 und 4 Milliarden VND machten 55 % des Marktanteils aus. Nur 3 % der Wohnungen haben einen Verkaufspreis von unter 2 Milliarden VND.

Laut der Vietnam Association of Realtors (VARS) haben das schnelle Wirtschaftswachstum und die Urbanisierung in den letzten Jahren die Nachfrage nach Wohnraum erhöht, während das Angebot kontinuierlich zurückgegangen ist und seit 2018 keine Anzeichen einer Zunahme mehr zeigt. Dadurch wird das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage immer gravierender.

Die Angebotsstruktur tendiert zunehmend in Richtung hochwertiger Produkte mit hohem Wert, die Anlage- und Spekulationszwecken dienen. Dieser anhaltende Phasenunterschied führt zu einem kontinuierlichen Anstieg der Immobilienpreise und etabliert ein neues Preisniveau, das für die Mehrheit der Menschen weit über ihre Bezahlbarkeit hinausgeht.

Dadurch wird es für Menschen, die ein Haus zum Wohnen kaufen müssen, nicht nur zunehmend schwieriger, mit ihrem eigenen Einkommen eine Wohnung zu finden, sondern dieser Bedarf verringert sich auch. Vor allem die jüngere Generation gibt nach und nach auf, weil sie „egal wie sehr sie es versucht, kein Haus kaufen kann“, und wechselt zu einem hedonistischen Lebensstil, bei dem die Miete eines Hauses Priorität hat.

Forschungsdaten dieser Einheit zeigen, dass der Anteil des Wohnungsangebots im erschwinglichen Segment (unter 25 Millionen VND/m2) am gesamten Wohnungsangebot kontinuierlich zurückgegangen ist, von 30 % im Jahr 2019 auf 7 % im Jahr 2022 und 6 % im Jahr 2023.

Im Zeitraum 2019–2022 sank auch der Anteil der Wohnungen der mittleren Preisklasse (25–50 Millionen VND/m2) auf 54 %, 46 %, 34 % bzw. 27 %, wobei das Angebot hauptsächlich aus Produkten mit einem Preis von 40–50 Millionen VND/m2 bestand.

Dabei führt die Nachfrage nach realem Wohnraum mit einem Anteil von 80 % stets die Wohnnachfragestruktur an, die restlichen 15 % sind langfristige Investitionsnachfrage und 5 % sind spekulative Nachfrage. Und nur etwa 25 % der tatsächlichen Nachfrage nach Wohnraum verfügen über die finanzielle Kapazität, sich in tatsächliche Nachfrage umzuwandeln.

Die Wohnkosten sollten 30 % des Gesamteinkommens nicht übersteigen.

In diesem Zusammenhang wird bezahlbarer Wohnraum neben dem sozialen Wohnungsbau in der kommenden Zeit der wichtigste und stärkste Entwicklungstrend auf dem Immobilienmarkt sein. Denn dieses Segment ergibt sich aus den Bedürfnissen und tatsächlichen Möglichkeiten der Mehrheit der Menschen.

Laut Herrn Nguyen Van Dinh, Vorsitzender von VARS, gibt es kein offizielles Konzept für bezahlbaren Wohnraum. Dennoch ist es möglich, einige Merkmale dieses Typs herauszustellen, indem man ihn mit dem sozialen Wohnungsbau vergleicht und auf der Grundlage dessen die Preisrationalität von Wohnraum bestimmt.

Ein unvollendetes Bauprojekt im Bezirk Ha Dong, Hanoi (Foto: Ha Phong).

Sozialer Wohnungsbau richtet sich vor allem an Geringverdiener und Arbeiter in Industriegebieten. Er ist von der Grundsteuer befreit und bietet Zugang zu Vorzugskreditpaketen speziell für Investoren und Eigenheimkäufer.

Bezahlbarer Wohnraum ist gewerblich genutzter Wohnraum zu moderaten Preisen, der den finanziellen Möglichkeiten der Mehrheit der Menschen entspricht und sich an Menschen mit durchschnittlichem oder annähernd durchschnittlichem Einkommen und einem gewissen Maß an Ersparnissen richtet.

Laut dem VARS-Vorsitzenden handelt es sich bei bezahlbarem Wohnraum um einen Wohnraum, in dem jeder Haushalt die Wohnkosten und andere Lebenshaltungskosten im Rahmen seiner Einkommensverhältnisse ausgleichen kann. Nach den Erfahrungen mit der Beurteilung der Erschwinglichkeit von Wohnraum in vielen Ländern der Welt handelt es sich bei bezahlbarem Wohnraum um Wohnraum, bei dem die Wohnkosten nicht mehr als 30 % des Gesamteinkommens eines Haushalts ausmachen.

„Für einen Haushalt mit einem Einkommen von etwa 30 Millionen VND/Monat entsprechen 30 % dieser Kosten einer Summe von etwa 100 Millionen VND/Jahr, sodass bezahlbarer Wohnraum etwa 2 bis 2,5 Milliarden VND/Wohnung kostet“, nannte Herr Dinh ein Beispiel.

Ihm zufolge sei es in der Realität sehr schwierig, Wohnungsbauprojekte mit Preisen in der oben genannten Spanne zu entwickeln, insbesondere in zwei besonderen Städten mit hoher Wohnungsnachfrage. Schwierig bedeutet jedoch nicht unmöglich.

Quelle: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/thu-nhap-khoang-30-trieu-dongthang-thi-nen-mua-nha-bao-nhieu-tien-20240117144048267.htm