Wie viel Haus sollte ich bei einem Einkommen von etwa 30 Millionen VND/Monat kaufen?

Der Markt verliert Wohnungen unter 25 Millionen VND/m2

Zu den jüngsten Informationen zum Immobilienmarkt erklärte das Bauministerium, dass die Anzahl neu genehmigter und fertiggestellter Wohnbauprojekte im Vergleich zu den Vorjahren zurückgegangen sei, was zu einem eher begrenzten Angebot auf dem Markt führe. Allerdings steigen die Immobilienpreise tendenziell an und übersteigen für die Mehrheit der Menschen, die eine Immobilie zur Nutzung erwerben möchten, ihre finanzielle Leistungsfähigkeit.

Insbesondere gibt es im erschwinglichen Wohnungssegment (Preise unter 25 Millionen VND/m2) fast keine Projekte auf dem Markt. Der Markt umfasst hauptsächlich das mittlere Segment (Preis 25–50 Millionen VND), das für die Kapitalmobilisierung und den Handel in Frage kommt.

In Hanoi gibt es seit vielen Jahren ein soziales Wohnungsbauprojekt (Foto: Ha Phong).

Laut Savills‘ Überblicksbericht zum Immobilienmarkt in Hanoi für das vierte Quartal 2023 ist das Angebot an neuen Wohnungen auf dem niedrigsten Stand seit zehn Jahren. Wohnungen mit einem Preis von über 4 Milliarden VND machten 42 % der im Jahr 2023 verkauften Einheiten aus, gegenüber 3 % im Jahr 2019. Wohnungen mit einem Preis zwischen 2 und 4 Milliarden VND machten 55 % des Marktanteils aus. Nur 3 % der Wohnungen haben einen Verkaufspreis von unter 2 Milliarden VND.

Laut der Vietnam Association of Realtors (VARS) haben das schnelle Wirtschaftswachstum und die Urbanisierung in den letzten Jahren zu einer erhöhten Nachfrage nach Wohnraum geführt, während das Angebot kontinuierlich zurückgegangen ist und seit 2018 keine Anzeichen einer Zunahme mehr zeigt, wodurch das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage immer gravierender wird.

Die Angebotsstruktur tendiert zunehmend in Richtung hochwertiger Produkte, die Anlage- und Spekulationszwecken dienen. Dieser anhaltende Phasenunterschied führt zu einem kontinuierlichen Anstieg der Immobilienpreise und etabliert ein neues Preisniveau, das für die Mehrheit der Menschen weit außerhalb ihrer Bezahlbarkeit liegt.

Dadurch wird es für Menschen, die ein Haus zum Wohnen kaufen müssen, nicht nur zunehmend schwieriger, mit ihrem eigenen Einkommen eine Wohnung zu finden, sondern dieser Bedarf verringert sich auch. Vor allem die jüngere Generation gibt nach und nach auf, weil sie „egal wie sehr sie es versucht, kein Haus kaufen kann“, und wechselt zu einem hedonistischen Lebensstil, bei dem die Miete eines Hauses Priorität hat.

Forschungsdaten dieser Einheit zeigen, dass der Anteil des Wohnungsangebots im erschwinglichen Segment (unter 25 Millionen VND/m2) am gesamten Wohnungsangebot kontinuierlich zurückgegangen ist, von 30 % im Jahr 2019 auf 7 % im Jahr 2022 und 6 % im Jahr 2023.

Im Zeitraum 2019–2022 sank auch der Anteil der Wohnungen mittlerer Preisklasse (25–50 Mio. VND/m2) auf 54 %, 46 %, 34 % bzw. 27 %, wobei das Angebot hauptsächlich aus Produkten mit einem Preis von 40–50 Mio. VND/m2 bestand.

Dabei führt die Nachfrage nach realem Wohnraum stets die Wohnnachfragestruktur mit einem Anteil von 80 % an, die restlichen 15 % sind langfristige Investitionsnachfrage und 5 % sind spekulative Nachfrage. Und nur etwa 25 % der realen Wohnungsnachfrage können finanziell in reale Nachfrage umgewandelt werden.

Die Wohnkosten sollten 30 % des Gesamteinkommens nicht überschreiten.

Vor diesem Hintergrund wird bezahlbarer Wohnraum neben dem sozialen Wohnungsbau im kommenden Zeitraum der wichtigste und stärkste Entwicklungstrend auf dem Immobilienmarkt sein. Denn dieses Segment ergibt sich aus den Bedürfnissen und tatsächlichen Möglichkeiten der Mehrheit der Menschen.

Laut Herrn Nguyen Van Dinh, Vorsitzender von VARS, gibt es kein offizielles Konzept für bezahlbaren Wohnraum. Allerdings ist es möglich, einige Merkmale dieses Typs herauszustellen, indem man ihn mit dem sozialen Wohnungsbau vergleicht und auf die Art und Weise aufbaut, wie die Preisrationalität von Wohnraum bestimmt wird.

Ein unvollendetes Bauprojekt im Bezirk Ha Dong, Hanoi (Foto: Ha Phong).

Sozialer Wohnungsbau richtet sich vor allem an Geringverdiener und Arbeiter in Industriegebieten. Er ist von Grundsteuern befreit und bietet speziell für Investoren und Wohnungskäufer günstigen Kreditpaketen Zugang.

Bezahlbarer Wohnraum ist gewerblich genutzter Wohnraum zu moderaten Preisen, der den finanziellen Möglichkeiten der Mehrheit der Menschen entspricht und sich an Menschen mit durchschnittlichem oder annähernd durchschnittlichem Einkommen und einem gewissen Maß an Ersparnissen richtet.

Laut dem VARS-Vorsitzenden ist bezahlbarer Wohnraum dann gegeben, wenn jeder Haushalt im Rahmen seiner Einkünfte die Wohnkosten und andere Lebenshaltungskosten ausgleichen kann. Nach Erfahrungen mit der Beurteilung der Erschwinglichkeit von Wohnraum in vielen Ländern der Welt handelt es sich bei bezahlbarem Wohnraum um Wohnraum, bei dem die Wohnkosten nicht mehr als 30 % des Gesamteinkommens eines Haushalts ausmachen.

„Für einen Haushalt mit einem Einkommen von etwa 30 Millionen VND/Monat entsprechen 30 % dieser Kosten einer Summe von etwa 100 Millionen VND/Jahr. Bezahlbarer Wohnraum kostet also etwa 2 bis 2,5 Milliarden VND/Wohnung“, nannte Herr Dinh ein Beispiel.

Ihm zufolge sei es in der Realität sehr schwierig, Wohnbauprojekte mit Preisen im oben genannten Bereich zu entwickeln, insbesondere in zwei Sonderstädten mit hoher Wohnungsnachfrage. Schwierig bedeutet jedoch nicht unmöglich.

Quelle: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/thu-nhap-khoang-30-trieu-dongthang-thi-nen-mua-nha-bao-nhieu-tien-20240117144048267.htm