Immobilien in Vietnam haben Potenzial, aber die Verwaltungsverfahren sind wie ein Netz aus Himmel und Erde

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Überschneidungen zwischen bestehenden Gesetzen

Bei der Diskussion im Rahmen des Forums „Nachhaltige Entwicklung des Immobilienmarktes und Vergabe von Zertifikaten für bewohnbare Projekte 2023“ erklärte Dr. Nguyen Van Dinh, Vorsitzender der Vietnam Association of Real Estate Brokers (VARS), dass auf dem Immobilienmarkt derzeit ein Mangel an Sozialwohnungen und kostengünstigem Gewerberaum vorherrsche.

Neben dem Problem des Mangels an bezahlbarem Wohnraum gibt es auch Probleme wie fehlende Mechanismen und mangelnde Entschlossenheit vieler Orte, was dazu führt, dass viele Projekte nicht abgeschlossen werden konnten und Immobilienunternehmen weiterhin mit zahlreichen Schwierigkeiten zu kämpfen haben.

Demnach ist trotz einer sehr guten Marktnachfrage weiterhin ein Rückgang der Immobilientransaktionen zu verzeichnen, der mit einem Rückgang von über 90 % zu verzeichnen ist, da die Investoren vor dem Problem stehen, Kapital zu „vergraben“ und finanzielle Herausforderungen zu bewältigen.

Immobilien - Vietnams Immobilien haben Potenzial, aber die Verwaltungsverfahren sind wie ein „himmlisches Netz“ — TS. Nguyen Van Dinh – Vorsitzender der Vietnam Real Estate Brokers Association.

In diesem Zusammenhang sagte der Vorsitzende von VARS, dass sich die Bemühungen der Regierung und der zuständigen Ministerien, zahlreiche Richtlinien zur Beseitigung der Schwierigkeiten auf dem Immobilienmarkt herauszugeben, positiv auf den Markt ausgewirkt hätten.

Laut Herrn Dinh gab es im ersten Quartal 2023 fast 3.000 erfolgreiche Immobilientransaktionen und im zweiten Quartal 2023 stieg diese Zahl um 30 %. Bislang konnte das Vertrauen der Anleger allmählich wiederhergestellt werden und viele neue Projekte kommen auf den Markt, was zu einem Anstieg der Zahl der Immobilientransaktionen geführt hat.

Der Experte schätzte jedoch, dass sich die Verbesserung des Angebots an neuen Wohnimmobilien und die Stabilisierung der Käuferstimmung noch immer langsam vollziehen und dass für die Fertigstellung neuer Projekte viel Zeit erforderlich sei. Gleichzeitig ist die Stimmung unter den Anlegern, obwohl sie sich allmählich stabilisiert, noch immer recht vorsichtig, insbesondere bei denjenigen, die aufgrund früherer Investitionen unter finanziellem Druck stehen.

Zu den Gründen, warum der Immobilienmarkt derzeit in Schwierigkeiten steckt, sagte Herr Nguyen Quoc Hiep, Vorsitzender der Vietnam Association of Construction Contractors (VACC), dass das größte Problem des Immobilienmarktes die Legalität sei.

Herr Hiep erläuterte, dass es derzeit allein zwölf Gesetze gibt, die sich direkt auf Immobilien auswirken. Würde man diese Gesetze auf indirekte Auswirkungen ausweiten, wären es bis zu zwanzig, beispielsweise das Planungsgesetz, das Brandschutz- und Brandbekämpfungsgesetz usw. Um die Schwierigkeiten für den Markt zu lösen, müsse es daher eine synchrone und grundlegende Lösung geben, um die Gesetze zu entwirren.

„Gemäß den staatlichen Vorschriften sind die Ministerien für die Ausarbeitung von Gesetzen in ihrem Zuständigkeitsbereich verantwortlich. Es gibt jedoch keinen einheitlichen Mechanismus zwischen den Ministerien. Daher kommt es trotz eines sehr guten Umsetzungsprozesses immer noch zu Überschneidungen im Gesetzgebungsprozess“, sagte Herr Hiep.

Immobilien – Der Immobilienmarkt in Vietnam hat Potenzial, aber die Verwaltungsverfahren sind wie ein „himmlisches Netz“ (Abbildung 2). — Herr Nguyen Quoc Hiep – Vorsitzender der Vietnam Association of Construction Contractors.

Außerdem sei die Aufnahme von Kommentaren während des Gesetzgebungsprozesses noch immer begrenzt, so Herr Hiep. Anhand eines praktischen Beispiels erklärte der Vorsitzende des VACC, dass das kürzlich verabschiedete Ausschreibungsgesetz einige Mängel aufweise. Der Verband wird in der kommenden Zeit Empfehlungen an die Verwaltung richten.

„Unternehmen wünschen sich Gesetze mit längerer Laufzeit statt nur kurzfristiger Natur wie heute. Insbesondere wenn das Gesetz falsch ist, es aber zehn Jahre dauert, bis es geändert wird, haben Unternehmen keinen rechtlichen Spielraum mehr, um ihren Geschäftsaktivitäten nachzugehen“, sagte Herr Hiep.

Dementsprechend wies Herr Hiep auf vier Punkte im Gesetz hin, die besondere Aufmerksamkeit seitens der Regierung erfordern: Räumung des Geländes; Landplanung, Landbewertung und Landnutzungsumwandlung. Herr Hiep sagte, dass sich das Gesetz nur auf die oben genannten Punkte konzentrieren müsse, um die Marktprobleme zu lösen.

Herr Hiep erzählte seine eigene Geschichte und sagte, er habe das Projekt zwölf Jahre lang entwickelt, aber die Räumungsarbeiten noch immer nicht abschließen können. Die lange Verzögerung zwang ihn, sich ständig mit den Provinzführern zu treffen, um zu arbeiten. Er ging so oft zur Arbeit, dass Herr Hiep von den Einheimischen die Worte „Ich schäme mich, Sie zu sehen“ zu hören bekam, aber niemand kümmerte sich um die Landräumung.

Immobilien – Der Immobilienmarkt in Vietnam hat Potenzial, aber die Verwaltungsverfahren sind wie ein „himmlisches Netz“ (Abbildung 3). — Auf dem vietnamesischen Immobilienmarkt herrscht derzeit ein Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage (Foto: Huu Thang).

Darüber hinaus ist die Frage der Verwaltungsverfahren eines der Probleme, das der Vorsitzende des VACC als das Kernproblem ansieht, das den Unternehmen heute Schwierigkeiten bereitet. Der Plan des Bauministeriums zur Vereinfachung der Verwaltungsverfahren und einiger damit verbundener Richtlinien ist sehr praktisch.

Herr Hiep bekräftigte: „Vietnams Immobilienmarkt hat großes Potenzial, doch die Verwaltungsverfahren sind wie ein Netz. Der Premierminister hat Anweisungen zur Reduzierung und Vereinfachung der Verwaltungsverfahren gegeben, doch der derzeitige Bearbeitungsprozess der Verwaltungsverfahren ist noch langwierig und bedarf einer Revolution... Wenn dies gelingt, wäre dies auch eine der praktischen Lösungen zur Unterstützung von Unternehmen und zur Förderung des aktuellen Immobilienmarktes.“

Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage

Dr. Le Xuan Nghia, Mitglied des Nationalen Beirats für Finanz- und Geldpolitik, sprach näher über Kapitalquellen für Immobilienunternehmen und sagte, dass die Krise auf dem Immobilienmarkt zwar von Experten im Voraus vorhergesagt worden sei, sich jedoch nicht vermeiden ließe.

Immobilien seien ein langfristig lebensnotwendiges Produkt, so der Experte. Gerate das Gleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage nicht mehr, käme es zu einer Krise. Doch war die vorherige Krise auf ein Überangebot zurückzuführen, während es sich bei der aktuellen Krise um eine Krise des Mangels handelt. Darüber hinaus leiden die Unternehmen unter einem gravierenden Kapitalmangel und können keine weiteren Projekte starten, was zu einem „Einfrieren“ des Marktes führt.

„Wir beobachten, ob sich das Marktvertrauen erholt, wenn Immobilienunternehmen Anleihen emittieren. Zuletzt emittierte das größte Immobilienunternehmen des Landes Anleihen, ohne dass Bankschulden offen waren. Wir bleiben gespannt, aber die Ergebnisse zeigen, dass sich der Markt nur langsam und vorsichtig um etwa 30 % gegenüber den Erwartungen erholt“, kommentierte Dr. Le Xuan Nghia.

Laut dem Experten stagniere derzeit die gesamte Wirtschaft, die Liquidität sei in vielen Branchen, nicht nur im Immobiliensektor, stark eingeschränkt. Aufgrund dieser Kommentare glaubt Herr Nghia, dass die Schwierigkeiten auf dem Immobilienmarkt bis zum zweiten und dritten Quartal des nächsten Jahres andauern könnten.

„Wir sind nicht im Zentrum des Sturms angekommen und haben das Angebot an Sozialwohnungen nicht erhöht. Daher haben wir das Problem nicht gelöst. Wie können Unternehmen ungehindert in den Sozialwohnungsmarkt einsteigen? Die Regierung muss die Preisspanne für Sozialwohnungen wie in China regulieren, um Investoren nicht abzuschrecken. Wir haben keine einheitlichen Immobilienpreise geschaffen und damit die Marktkrise nicht gelöst“, sagte der Experte .

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