Überschneidungen zwischen bestehenden Gesetzen
Bei der Diskussion im Rahmen des Forums „Nachhaltige Entwicklung des Immobilienmarktes und Vergabe von Zertifikaten für lebenswerte Projekte 2023“ sagte Dr. Nguyen Van Dinh, Vorsitzender der Vietnam Association of Real Estate Brokers (VARS), teilte mit, dass auf dem Immobilienmarkt derzeit ein Mangel an Sozialwohnungen und preiswertem Gewerberaum vorherrsche.
Neben dem Problem des Mangels an bezahlbarem Wohnraum gibt es auch Probleme wie fehlende Mechanismen und Entschlossenheit auf Seiten vieler Kommunen, was dazu führt, dass viele Projekte nicht abgeschlossen werden konnten und die Immobilienbranche noch immer mit zahlreichen Schwierigkeiten zu kämpfen hat.
Demnach ist trotz einer sehr guten Marktnachfrage nach wie vor ein Rückgang der Immobilientransaktionen zu verzeichnen, der mit einem Rückgang von über 90 % zu verzeichnen ist, da die Investoren vor dem Problem stehen, ihr Kapital zu „vergraben“ und finanzielle Herausforderungen zu bewältigen.
TS. Nguyen Van Dinh – Vorsitzender der Vietnam Real Estate Brokers Association.
In diesem Zusammenhang sagte der Vorsitzende von VARS, dass sich die Bemühungen der Regierung und der zuständigen Ministerien, zahlreiche Richtlinien zur Beseitigung der Schwierigkeiten auf dem Immobilienmarkt herauszugeben, positiv auf den Markt ausgewirkt hätten.
Laut Herrn Dinh gab es im ersten Quartal 2023 fast 3.000 erfolgreiche Immobilientransaktionen und im zweiten Quartal 2023 stieg diese Zahl um 30 %. Bisher wurde das Vertrauen der Anleger schrittweise wiederhergestellt und viele neue Projekte kommen nun auf den Markt, was zu einer Zunahme der Immobilientransaktionen geführt hat.
Der Experte schätzt jedoch, dass sich das Angebot an neuen Wohneinheiten verbessert und die Stimmung der Käufer stabilisiert, sodass für die Fertigstellung neuer Projekte viel Zeit erforderlich sei. Gleichzeitig stabilisiert sich die Stimmung unter den Anlegern zwar allmählich, sie sind aber immer noch recht vorsichtig; dies gilt insbesondere für diejenigen, die aufgrund früherer Investitionen unter finanziellem Druck stehen.
Zu den Gründen, warum der Immobilienmarkt derzeit in Schwierigkeiten steckt, sagte Herr Nguyen Quoc Hiep, Vorsitzender der Vietnam Association of Construction Contractors (VACC), dass das größte Problem, mit dem der Immobilienmarkt konfrontiert sei, die Legalität sei.
Herr Hiep erläuterte, dass es derzeit allein 12 Gesetze gibt, die sich direkt auf Immobilien auswirken. Wenn man diese Gesetze auf indirekte Auswirkungen ausweitet, sind es bis zu 20, wie etwa das Planungsgesetz, das Brandschutz- und Brandbekämpfungsgesetz usw. Um die Schwierigkeiten für den Markt zu lösen, muss daher eine synchrone und grundlegende Lösung gefunden werden, um die Gesetze zu entwirren.
„Nach den staatlichen Vorschriften sind die Ministerien für die Ausarbeitung der ihnen unterstellten Gesetze verantwortlich, es gibt jedoch keinen einheitlichen Mechanismus zwischen den Ministerien. Daher gibt es, obwohl der Umsetzungsprozess sehr gut ist, immer noch Überschneidungen im Gesetzgebungsprozess“, sagte Herr Hiep.
Herr Nguyen Quoc Hiep – Vorsitzender der vietnamesischen Vereinigung der Bauunternehmer.
Außerdem sei die Aufnahme von Kommentaren während des Gesetzgebungsprozesses nach wie vor begrenzt, so Hiep. Anhand eines praktischen Beispiels sagte der Vorsitzende des VACC, dass das kürzlich verabschiedete Ausschreibungsgesetz einige Mängel aufweise. In der kommenden Zeit werde der Verband der Verwaltungsbehörde Empfehlungen vorlegen.
„Unternehmen wollen Gesetze mit längerer Laufzeit statt kurzfristiger Geltung wie heute. Insbesondere wenn das Gesetz falsch ist, es aber 10 Jahre dauert, bis es geändert wird, haben Unternehmen keinen rechtlichen Spielraum mehr, um ihren Geschäftsaktivitäten nachzugehen“, sagte Hiep.
Dementsprechend wies Herr Hiep auf vier Punkte im Gesetz hin, die besondere Aufmerksamkeit seitens der Regierung erfordern: Standorträumung; Flächenplanung, Grundstücksbewertung und Flächennutzungsumwandlung. Herr Hiep sagte, dass sich das Gesetz nur auf die oben genannten Probleme konzentrieren müsse, um die Marktprobleme zu lösen.
Herr Hiep erzählte seine eigene Geschichte und sagte, er habe das Projekt zwölf Jahre lang entwickelt, aber die Räumungsarbeiten noch immer nicht abschließen können. Wegen der langen Verzögerung war er gezwungen, sich ständig mit den Provinzführern zu treffen, um zu arbeiten. Er ging so oft zur Arbeit, dass Herr Hiep von den Einheimischen die Worte „Ich schäme mich, Sie zu sehen“ zu hören bekam, doch niemand kümmerte sich um die Rodungsarbeiten.
Auf dem vietnamesischen Immobilienmarkt herrscht derzeit ein Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage (Foto: Huu Thang).
Darüber hinaus ist die Frage der Verwaltungsverfahren auch eines der Probleme, das der Vorsitzende des VACC als Kernproblem betrachtet, das den Unternehmen heute Schwierigkeiten bereitet. Der Plan des Bauministeriums zur Vereinfachung der Verwaltungsverfahren und einiger damit verbundener Maßnahmen ist sehr praktisch.
Herr Hiep bekräftigte: „Vietnams Immobilienmarkt hat großes Potenzial, aber die Verwaltungsverfahren sind wie ein Netz. Der Premierminister hat Anweisungen zur Reduzierung und Vereinfachung der Verwaltungsverfahren gegeben, aber der derzeitige Bearbeitungsprozess der Verwaltungsverfahren ist noch langwierig und bedarf einer Revolution … Wenn dies erreicht werden kann, wird es auch eine der praktischen Lösungen sein, um Unternehmen zu unterstützen und den derzeitigen Immobilienmarkt zu fördern.“
Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage
Dr. erzählt mehr über Kapitalquellen für Immobilienunternehmen. Le Xuan Nghia, Mitglied des Nationalen Finanz- und Geldpolitik-Beratungsrats, sagte, die Krise auf dem Immobilienmarkt sei von Experten im Voraus vorhergesagt worden, habe sich jedoch nicht vermeiden lassen.
Immobilien seien ein langfristig angelegtes, essenzielles Gut, so der Experte. Gerate das Gleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage nicht mehr, käme es zu einer Krise. Allerdings war die vorherige Krise auf ein Überangebot zurückzuführen, wohingegen es bei der aktuellen Krise um einen Mangel geht. Darüber hinaus leiden die Unternehmen unter einem gravierenden Kapitalmangel und können keine weiteren Projekte starten, was zu einem „Einfrieren“ des Marktes führt.
„Wir beobachten, ob sich das Marktvertrauen erholt, wenn Immobilienkonzerne und Unternehmen Anleihen emittieren. Zuletzt hat der größte Immobilienkonzern des Landes Anleihen emittiert, ohne dass noch Bankschulden offen sind. Wir hielten den Atem an, als wir zusahen, aber die Ergebnisse zeigten, dass sich der Markt nur „schleichend“ und „kriechend“ um etwa 30 % gegenüber den Erwartungen erholte“, sagte Dr. Le Xuan Nghia kommentierte.
Laut dem Experten stagniere derzeit die gesamte Wirtschaft, in vielen Branchen, nicht nur im Immobilienbereich, gebe es erhebliche Liquiditätsengpässe. Aufgrund dieser Kommentare glaubt Herr Nghia, dass die Schwierigkeiten auf dem Immobilienmarkt bis zum zweiten und dritten Quartal des nächsten Jahres andauern könnten.
„Wir sind nicht ins „Auge des Sturms“ geraten, wir haben das Angebot an bezahlbarem Wohnraum nicht erhöht und deshalb haben wir das Problem nicht gelöst.“ Wie man Unternehmen dazu bringt, bezahlbaren Wohnraum „kostenlos“ zu erschließen. Es ist notwendig, dass die Regierung den Preisrahmen für günstigen Wohnraum wie in China reguliert, um Investoren in diesen Bereich nicht abzuschrecken. „Wenn wir keine Stabilisierung der Immobilienpreise erreichen, können wir die Marktkrise nicht lösen“, sagte der Experte .
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