„Den Puls fühlen“ des Immobilienmarktes in Hanoi

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Mit Blick auf den Immobilienmarkt der Hauptstadt zum Jahresende sagen Beobachter, dass Wohnungen nach wie vor das Segment mit den höchsten Cashflows seien. Darüber hinaus werden investitionsorientierte Anlageformen wie Grundstücke bald wieder aufleben.

Das Segment mit echter Nachfrage ist immer noch heiß

Laut Herrn Nguyen Quoc Anh, stellvertretender Generaldirektor von Batdongsan.com, waren Wohnungen während der Markterholungsphase die führende Immobilienart. Tritt der Markt allerdings in eine stabile Phase, werden Wohnungen ihre „Star“-Position an andere Segmente abgeben müssen.

„In früheren Zyklen, als der Markt in eine stabile Entwicklungsphase eintrat, brachten Wohnungen bei einer Investition von 100 VND nur 136 VND ein, mit Grundstücken jedoch bis zu 300 VND“, erzählte Herr Quoc Anh.

Die obige Visualisierung zeigt, dass Wohnungen in verschiedenen Marktphasen zwar gute Gewinnspannen aufweisen, aber nicht die attraktivste Anlageform sind. Funktioniert der aktuelle Markt nach den Regeln früherer Zyklen, wird es im Wohnungsmarkt nach einer Überhitzung zu einer Seitwärtsbewegung und einem langsameren Wachstum als in anderen Segmenten kommen.

Immobilien in den Nachbarprovinzen von Hanoi werden immer gefragter

Nicht nur die Vororte von Hanoi, auch der Immobilienmarkt in den Provinzen rund um die Hauptstadt wird von vielen Investoren aufmerksam beobachtet. Herr Le Dinh Chung, Generaldirektor von SGO Homes, nannte als Grund: Angesichts der zu hohen Preise für Immobilien in der Innenstadt lenken viele Investoren ihre Cashflows in benachbarte Provinzen und Städte.

„Der Markt in den Provinzen um Hanoi zeigt positive Anzeichen einer Erholung, in vielen Gebieten übertreffen die Preise die alte Marke. Derzeit konzentrieren sich Investoren auf Immobilien entlang zweier Wirtschaftsachsen, nämlich der Achse Bac Ninh – Bac Giang – Vinh Phuc und der Achse Hung Yen – Hai Duong – Hai Phong – Quang Ninh. Dies alles sind Gebiete mit viel Entwicklungspotenzial, guter Verkehrsinfrastruktur und enger Anbindung an Industrieparks“, informierte Herr Chung.

Herr Quoc Anh prognostiziert, dass Wohnungen auch im nächsten Jahr noch ein Lichtblick auf dem Markt sein werden, während andere Segmente wie Privathäuser und Reihenhäuser ab Anfang nächsten Jahres gefragter sein werden. Bei den investitionsorientierten Typen ist ab Mitte 2025 mit einem stetigen Anstieg des Transaktionsvolumens zu rechnen.

Herr Nguyen Thac Cuong, stellvertretender Generaldirektor von Mai Viet Land, sagte außerdem, dass Immobilien, die den Immobilienbedürfnissen entsprechen, derzeit zu sehr hohen Preisen verkauft werden und dass es in naher Zukunft keine Anzeichen für eine Abkühlung gibt. Von jetzt an bis zur ersten Hälfte des nächsten Jahres werden Cashflow-generierende Segmente wie Wohnungen und innerstädtische Villen weiterhin die treibende Kraft hinter der Markterholung sein.

Ebenso kommentierte Herr Le Dinh Chung, Generaldirektor von SGO Homes, dass die Preise für Privathäuser und Wohnungen von jetzt an bis 2025 weiter steigen werden, allerdings in moderatem Tempo, und nicht dramatisch ansteigen werden wie Anfang 2024.

Aus einer anderen Perspektive analysierte Herr Phan Le Thanh Long, CEO der AFA Group und Mitbegründer der Vietnam Financial Advisors Community (VWA), dass das Wohnungspreisniveau in Hanoi neu angepasst werde, um es stärker dem Einkommen der Menschen anzupassen. Dies kann allerdings nur gelingen, wenn in den nächsten fünf Jahren die Zahl der sozialen Wohnungsbauprojekte in der Hauptstadt ausreicht, um den Bedarf der Menschen zu decken.

Warnung bei Investitionen in Vorstadtimmobilien

Basierend auf den Entwicklungen in früheren Zyklen ist es noch nicht die Zeit für Land. Die Realität spiegelt jedoch das Gegenteil wider, da das Segment Wohngrundstücke bereits seit der ersten Hälfte dieses Jahres kontinuierlich gefragt ist. Vielerorts kommt es zu „unvorstellbaren“ Preissteigerungen.

Le Dinh Chung erläuterte dieses Phänomen mit den Worten, es handele sich lediglich um ein lokales Fieber. Wenn Investoren aufgrund fehlender neuer Projekte keine Wohnungen kaufen können, wenden sie sich dem Bau von Grundstücken zu. Hinzu kommt auch, dass viele Kommunen den Anfangspreis bei der Versteigerung von Grundstücken nicht hoch ansetzen.

„Die jüngsten Grundstücksauktionen in den Vororten haben großes Interesse bei Investoren geweckt, da der Anfangspreis und die erforderliche Anzahlung relativ niedrig sind (der Anfangspreis vieler Grundstücke liegt bei weniger als 10 Millionen VND/m2). Dies ist auch ein Schlupfloch für Swingtrader. Dies hatte schlimme Folgen und hat die Grundstückspreise auf dem Markt in die Höhe getrieben“, berichtete Herr Chung über die jüngsten Entwicklungen auf dem Grundstücksmarkt.

Laut Herrn TN, der an Landversteigerungen in den Distrikten Thanh Oai und Hoai Duc teilgenommen hat, werden sich „Landjagd“-Gruppen in der kommenden Zeit nicht mehr trauen, so hohe Gebote abzugeben wie zuvor. Denn wenn Sie bei der Auktion einen sehr hohen Preis ansetzen, um den Zuschlag zu erhalten, wird es sehr schwierig sein, diese Grundstücke zu veräußern.

„Der Fall des Verzichts auf die Anzahlung für 55/68 Grundstücke in der Gemeinde Thanh Cao (Bezirk Thanh Oai) ist eine fehlgeschlagene Investition dieser Gruppen, bei der sie den Markt falsch eingeschätzt haben. Der erfolgreiche Auktionspreis ist zu hoch, sodass es für den Makler schwierig ist, zu einem höheren Preis zu verkaufen. Dies führt dazu, dass er auf seine Anzahlung verzichten muss. Man kann sagen, dass sie bei dem Geschäft mit Thanh Oai Kapital verloren haben“, bekräftigte Herr TN.

Laut Herrn TN übersteigt der Immobilienwert in den Vororten von Hanoi seinen tatsächlichen Wert um ein Vielfaches. In den Gassen der Gemeinde Tien Yen (Bezirk Hoai Duc), wo die Auktion stattfand, stehen Häuser mit Grundstücken, deren Preis bei 133 Millionen VND/m2 lag. Der Preis wurde auf 60 – 70 Millionen VND/m2 „aufgebläht“ und damit auf den Preis einer Wohnung in der Innenstadt gebracht.

„Immobilien in Vororten sind nichts für unerfahrene Investoren. Bei einem Marktrückgang müssen Häuser/Grundstücke in der Innenstadt nur um etwa 30 Prozent reduziert werden, um Käufer zu finden. In den Randbezirken ist es jedoch selbst bei einer Preissenkung von 50 Prozent durch die Investoren immer noch schwierig, ein Haus/Grundstück zu verkaufen“, warnte Herr TN.

Auch Herr Nguyen Quoc Anh äußerte sich ähnlich. Ihm zufolge ist die Liquidität von Anlagesegmenten wie Grundstücken zwar nach ein paar Jahren um das Doppelte oder Dreifache angestiegen, doch können die Preise bei einer Marktabschwächung lange Zeit stagnieren.

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