„Den Puls fühlen“ des Immobilienmarktes in Hanoi

Beobachter kommentieren den Immobilienmarkt der Hauptstadt zum Jahresende und gehen davon aus, dass Wohnungen nach wie vor das Segment mit den höchsten Cashflows sind. Darüber hinaus werden investitionsorientierte Anlageformen wie Grundstücke bald wieder aufleben.

Das Segment mit echter Nachfrage ist immer noch heiß

Laut Herrn Nguyen Quoc Anh, stellvertretender Generaldirektor von Batdongsan.com, waren Wohnungen in der Markterholungsphase die beliebteste Immobilienart. Wenn der Markt jedoch in eine stabile Phase eintritt, müssen Wohnungen ihre „Star“-Position an andere Segmente abgeben.

„In früheren Zyklen, als der Markt in eine stabile Entwicklungsphase eintrat, brachten Wohnungen bei einer Investition von 100 VND nur 136 VND ein, mit Grundstücken jedoch bis zu 300 VND“, erklärte Herr Quoc Anh.

Die obige Visualisierung zeigt, dass Wohnungen in verschiedenen Marktphasen zwar gute Gewinnspannen aufweisen, aber nicht die attraktivste Anlageform sind. Wenn der aktuelle Markt nach den Regeln der vorherigen Zyklen funktioniert, werden sich die Wohnungen nach einer Überhitzung seitwärts bewegen und langsamer wachsen als andere Segmente.

Immobilien in den Nachbarprovinzen von Hanoi werden immer gefragter

Nicht nur die Vororte von Hanoi, auch der Immobilienmarkt in den Provinzen rund um die Hauptstadt wird von vielen Investoren ins Auge gefasst. Herr Le Dinh Chung, Generaldirektor von SGO Homes, nannte als Grund: Da die Preise für Immobilien in der Innenstadt zu hoch seien, würden viele Investoren ihren Cashflow in benachbarte Provinzen und Städte umleiten.

„Der Markt in den Provinzen um Hanoi zeigt positive Erholungszeichen, wobei die Preise in vielen Gebieten über das alte Niveau steigen. Investoren konzentrieren sich derzeit auf Immobilien entlang zweier Wirtschaftsachsen: Bac Ninh – Bac Giang – Vinh Phuc und Hung Yen – Hai Duong – Hai Phong – Quang Ninh. Dies sind alles Gebiete mit viel Entwicklungspotenzial, guter Verkehrsinfrastruktur und in der Nähe von Industrieparks“, informierte Herr Chung.

Herr Quoc Anh prognostiziert, dass Wohnungen auch im nächsten Jahr noch ein Lichtblick auf dem Markt sein werden, andere Segmente wie Privathäuser und Stadthäuser jedoch ab Anfang nächsten Jahres gefragter sein werden. Bei investitionsorientierten Typen ist ab Mitte 2025 mit einem stetigen Anstieg des Transaktionsvolumens zu rechnen.

Herr Nguyen Thac Cuong, stellvertretender Generaldirektor von Mai Viet Land, sagte außerdem, dass Immobilien, die den Immobilienbedarf decken, derzeit zu sehr hohen Preisen verkauft würden und dass es in naher Zukunft keine Anzeichen für eine Abkühlung gebe. Von jetzt an bis zur ersten Hälfte des nächsten Jahres werden Cashflow-generierende Segmente wie Wohnungen und innerstädtische Villen weiterhin die Markterholung anführen.

Ähnlich äußerte sich Herr Le Dinh Chung, Generaldirektor von SGO Homes, und sagte, dass die Preise für Privathäuser und -wohnungen von jetzt an bis 2025 weiter steigen würden, allerdings in moderatem Tempo, statt dramatisch anzusteigen wie Anfang 2024.

Aus einer anderen Perspektive analysierte Herr Phan Le Thanh Long, CEO der AFA Group und Mitbegründer der Vietnam Financial Advisors Community (VWA), dass das Wohnungspreisniveau in Hanoi neu angepasst wird, um besser mit dem Einkommen der Menschen in Einklang zu kommen. Dies wird allerdings nur dann wirklich möglich sein, wenn in den nächsten fünf Jahren die Zahl der Sozialwohnungsprojekte in der Hauptstadt ausreicht, um den Bedarf der Menschen zu decken.

Warnung bei Investitionen in Vorstadtimmobilien

Basierend auf den Entwicklungen in früheren Zyklen ist es noch nicht die Zeit für Land. Die Realität spiegelt jedoch das Gegenteil wider, da das Segment Wohngrundstücke seit der ersten Hälfte dieses Jahres kontinuierlich gefragt ist. Vielerorts kommt es zu „unvorstellbaren“ Preissteigerungen.

Herr Le Dinh Chung erklärte dieses Phänomen und sagte, dass es sich lediglich um lokale Fieberfälle handele. Wenn Investoren aufgrund fehlender neuer Projekte keine Wohnungen kaufen können, greifen sie auf Grundstücke zurück. Hinzu kommt, dass viele Kommunen den Startpreis bei der Versteigerung von Grundstücken nicht hoch ansetzen.

„Die jüngsten Grundstücksauktionen in den Vororten haben aufgrund der relativ niedrigen Anfangspreise und der erforderlichen Anzahlung (viele Grundstücke kosten weniger als 10 Millionen VND/m²) viel Aufmerksamkeit von Investoren auf sich gezogen. Dies eröffnet auch spekulativen Investoren ein Schlupfloch. Dies hat negative Folgen und treibt die Grundstückspreise in die Höhe“, berichtete Herr Chung über die jüngsten Entwicklungen auf dem Grundstücksmarkt.

Laut Herrn TN, der an Landauktionen in den Distrikten Thanh Oai und Hoai Duc teilgenommen hat, werden sich „Landjagd“-Gruppen in der kommenden Zeit nicht mehr trauen, so hohe Gebote abzugeben wie zuvor. Denn wenn Sie einen sehr hohen Preis festlegen, um die Auktion zu gewinnen, wird es sehr schwierig sein, diese Grundstücke zu veräußern.

„Der Fall des Verlusts der Anzahlung für 55/68 Grundstücke in der Gemeinde Thanh Cao (Bezirk Thanh Oai) ist eine Fehlinvestition dieser Gruppen, die den Markt falsch eingeschätzt haben. Der Grundstückspreis war zu hoch, was es den Maklern erschwerte, zu einem höheren Preis zu verkaufen, und am Ende mussten sie die Anzahlung verlieren. Man kann sagen, dass sie bei dem Geschäft in Thanh Oai Kapital verloren haben“, sagte Herr … TN bestätigt.

Laut Herrn TN übersteigt der Immobilienwert in den Vororten von Hanoi seinen tatsächlichen Wert um ein Vielfaches. In der Gemeinde Tien Yen (Bezirk Hoai Duc), wo die Auktion stattfand, gibt es Häuser in Gassen mit Grundstücken, deren Preis 133 Millionen VND/m² betrug. Der Preis wurde auf 60 – 70 Millionen VND/m² „aufgebläht“, also so teuer wie der Preis für Wohnungen in der Innenstadt.

„Immobilien in den Vororten sind nichts für unerfahrene Investoren. Bei einem Marktrückgang müssen Häuser/Grundstücke in der Innenstadt nur etwa 30 % Verlust machen, um Käufer zu finden. In den Vororten hingegen wird es selbst bei einer Preissenkung von 50 % schwierig sein, Immobilien zu verkaufen“, warnte Herr TN.

Auch Herr Nguyen Quoc Anh äußerte sich ähnlich. Ihm zufolge ist die Liquidität von Anlagesegmenten wie Grundstücken zwar relativ begrenzt, obwohl sich deren Preise innerhalb weniger Jahre verdoppeln oder verdreifachen können, und die Preise können bei einer Marktabschwächung lange Zeit stagnieren.

Quelle: https://baodautu.vn/batdongsan/bat-mach-thi-truong-bat-dong-san-ha-noi-d225545.html