Die Preisliste für neue Grundstücke in Hanoi ist um ein Vielfaches gestiegen, geben Experten ihre Meinung ab

(Dan Tri) – Die neue Grundstückspreisliste von Hanoi wurde gerade veröffentlicht. Neben der Meinung, dass sie zur Genehmigung von Projekten beitragen und Steuertransparenz gewährleisten werde, befürchten Experten, dass Spekulanten dies ausnutzen und die Preise in die Höhe treiben könnten.

Die Grundstückspreise in Hanoi sind mit 695 Millionen VND/m2 am höchsten

Das Volkskomitee von Hanoi hat gerade eine angepasste Grundstückspreisliste mit Gültigkeit vom 20. bis 31. Dezember 2025 herausgegeben. Im Vergleich zur alten Grundstückspreisliste ist die angepasste Preisliste für Wohngrundstücke zwei- bis sechsmal höher.

Bemerkenswert ist, dass die Grundstückspreise in vielen Straßen im Bezirk Hoan Kiem, darunter Ba Trieu (von Hang Khay bis Tran Hung Dao), Dinh Tien Hoang, Hai Ba Trung (von Le Thanh Tong bis Quan Su), Hang Dao, Hang Khay, Hang Ngang, Le Thai To, Ly Thuong Kiet, Nha Tho, Tran Hung Dao (von Tran Thanh Tong bis Le Duan), mit mehr als 695,3 Millionen den höchsten Preis aufweisen VND/m2.

Laut der vorab angepassten Grundstückspreisliste beträgt der höchste Preis für städtisches Land in der Innenstadt von Hanoi 188 Millionen VND/m2 in drei Straßen: Hang Ngang, Hang Dao und Le Thai To. Damit ist der höchste bereinigte Grundstückspreis fast 3,7-mal höher als vor der Bereinigung.

Der höchste Grundstückspreis in der angepassten Grundstückspreisliste in Hanoi ist höher als die im vergangenen Oktober bekannt gegebene angepasste Grundstückspreisliste in Ho-Chi-Minh-Stadt. Der höchste Preis liegt bei über 687 Millionen VND/m2 in den Straßen Dong Khoi, Le Loi und Nguyen Hue (Bezirk 1).

In einem anderen zentralen Bezirk, Ba Dinh, ist die Straße mit dem höchsten Grundstückspreis die Phan Dinh Phung mit mehr als 450 Millionen VND/m2. Dieser Preis liegt 3,4-mal höher als der alte Grundstückspreisrahmen. Auf einigen anderen Routen, wie beispielsweise Tran Phu und Doc Lap, liegen die Preise ebenfalls über 400 Millionen VND/m2.

Im Bezirk Hai Ba Trung liegen die höchsten bereinigten Grundstückspreise mit über 368 Millionen VND/m2 in der Nguyen Du-Straße (Abschnitt von Quang Trung nach Tran Binh Trong) und der Hue-Straße (Abschnitt von Nguyen Du nach Nguyen Cong Tru). Dieser Preis ist außerdem fast 3,5-mal so hoch wie der alte Preis.

Im Bezirk Tay Ho ist die Van Cao Straße mit über 256 Millionen VND/m2 am teuersten. Dieser Preis ist fast 3,3-mal höher als der aktuelle Preis.

Ein Immobilienprojekt im Bezirk Hoang Mai, Hanoi (Foto: Tran Khang).

Darüber hinaus werden nach der Anpassung fünf Bezirke – Thanh Tri, Gia Lam, Dong Anh, Hoai Duc und Dan Phuong – voraussichtlich zu den Bezirken Hanois mit den höchsten Preisen von fast 117 Millionen VND/m2.

In Bezug auf die angepasste Grundstückspreisliste erklärte das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt von Hanoi, dass die neue Preisliste dabei trage, die Unterschiede zu verringern und die Grundstückspreise in der Hauptstadt schrittweise dem Marktpreis anzunähern. Dies trägt dazu bei, eine einheitliche Politik im Landmanagement zu etablieren und die Interessen des Staates, der Nutzer und derjenigen in Einklang zu bringen, die Land zur Umsetzung des Projekts benötigen. Dadurch stiegen die Haushaltseinnahmen durch die Erfüllung finanzieller Verpflichtungen der Bevölkerung und der Unternehmen.

In Fällen, in denen die Grundsteuern und -gebühren hoch sind und nicht zum Einkommen der Menschen passen, ist die Verwaltungsbehörde der Ansicht, dass eine Senkung der Steuer- und Gebührensätze und nicht eine Senkung der Grundstückspreise in Erwägung gezogen werden muss.

Das Ministerium bestätigte, dass die angepasste Preisliste keine Auswirkungen auf die Entschädigung und Unterstützung bei der Räumung von Grundstücken hat, wenn der Staat Land zurückfordert. Im Gegenteil, es trägt aktiv zur Rodung von Land bei, zieht Investitionen an und entwickelt das Kapital.

„Außerdem werden die Rechte der Menschen, deren Land zurückgewonnen wird, besser gewährleistet, was die Menschen dazu ermutigt, sich an die Rodungsrichtlinien zu halten“, erklärte das Ministerium.

Experten befürchten, dass die Immobilienpreise weiterhin „aufgebläht“ bleiben

Im Gespräch mit dem Reporter Dan Tri sagte Frau Pham Mien, stellvertretende Leiterin für Marktforschung und Beratung in der Abteilung für Investitionsförderung der vietnamesischen Vereinigung der Immobilienmakler, dass die Veröffentlichung der neuen Grundstückspreisliste zeige, dass die Bestimmungen des Grundstücksgesetzes von 2024 schrittweise in Kraft getreten seien.

Aufgrund von Problemen bei der Festlegung der Landnutzungsgebühren sind viele Immobilienprojekte auf dem Markt ins Stocken geraten. Die Veröffentlichung der neuen Grundstückspreisliste gibt den Projekten eine rechtliche Grundlage für die Fortsetzung des Baus und der Umsetzung und sorgt für neues Angebot auf dem Immobilienmarkt.

Ein weiterer positiver Aspekt ist die marktnahe Festlegung der Grundstückspreise, die dem Staat dabei hilft, korrekte und ausreichende Steuern auf Immobilienübertragungstransaktionen einzuziehen.

Ihrer Ansicht nach besteht jedoch eine Einschränkung darin, dass die Immobilienpreise in Hanoi in letzter Zeit sehr stark gestiegen sind und praktisch weit über die Erschwinglichkeit der Menschen hinausgehen. Dieser Preisanstieg zeigt Anzeichen des Einflusses von Investment- und Spekulantengruppen, wenn das Angebot auf dem Markt gering und in den Händen einer einzigen Investorengruppe konzentriert ist.

„Daher basiert die Grundstückspreisliste auf dem aktuell hohen Marktpreis, was diesen hohen Preis unsichtbar legalisiert“, betonte Frau Mien.

Ihrer Meinung nach werden die derzeit hohen Grundstückspreise die Kosten für die Projektumsetzung erhöhen und die Investoren werden die Verkaufspreise weiterhin in die Höhe treiben. Gleichzeitig ist es für diejenigen mit echtem Bedarf schwierig, das Produkt zum aktuellen Preis zu kaufen.

Experten befürchten, dass Spekulanten die steigenden Grundstückspreise ausnutzen, um die Preise in die Höhe zu treiben (Illustration: Duong Tam).

Auf der Investorenseite werde es laut Frau Mien auch bei der Räumung des Geländes und dem Erwerb des Grundstücks zur Umsetzung des Projekts zu Schwierigkeiten kommen. Bei großen Projekten kann sich der Staat am Landerwerbsprozess beteiligen. Bei kleinen und mittleren Projekten hingegen müssen die Investoren den Preis für die Landgewinnung mit der Bevölkerung aushandeln.

„Die Festlegung einer marktnahen Grundstückspreisliste wird dazu beitragen, die Interessen der drei Parteien – Staat, Investoren und Bevölkerung – in Einklang zu bringen. Die aktuelle Grundstückspreisliste erhöht jedoch die Inputkosten und zwingt Investoren, die Verkaufspreise zu erhöhen, was es für Endverbraucher schwieriger macht als zuvor“, sagte sie.

Um die Preise genau und marktnah bestimmen zu können, benötigt der Staat laut Frau Mien ein Instrument, mit dem er den Index über viele Jahre hinweg auf der Grundlage von Kauf- und Verkaufsdaten in den einzelnen Gebieten messen kann. Von dort aus können die Gemeinden Daten zu marktgerechten Grundstückspreisen bereitstellen.

Herr Tran Khanh Quang, Immobilienexperte, sagte, dass die kürzlich veröffentlichte Liste mit Grundstückspreisen sehr stark angestiegen sei. In den Vororten von Ho-Chi-Minh-Stadt seien sie etwa zehnmal und in Hanoi etwa vier- bis sechsmal so hoch.

Projekte werden umgesetzt, derzeit macht die Landnutzung etwa 15–20 % des gesamten Projektinvestitionskapitals aus. Der plötzliche Anstieg der Grundstückspreise wird die Investitionskosten des Projekts erhöhen. Dementsprechend sind Investoren gezwungen, die Immobilienpreise zu erhöhen.

„Die ersten sechs Monate der Anwendung der neuen Grundstückspreisliste werden keine spürbaren Auswirkungen haben, da die meisten Transaktionen zu diesem Zeitpunkt bereits die rechtlichen Verfahren abgeschlossen haben. Danach werden die nach der neuen Grundstückspreisliste berechneten Produkte jedoch zu einem lokalen Preisanstieg von etwa 30 % führen. Tatsächlich hat Ho-Chi-Minh-Stadt die neue Grundstückspreisliste vor Hanoi angewendet, und in einigen Gebieten ist es ebenfalls zu Preisanstiegen gekommen“, sagte er.

Herr Quang sagte, dass es neben den positiven Aspekten der neuen Grundstückspreisliste, wie etwa Transparenz bei der Grunderwerbsteuer und Fairness gegenüber den Menschen, deren Land zurückerhalten wird, auch andere Einschränkungen geben werde.

Insbesondere wird es für Unternehmen schwieriger, Land zu roden, da die Menschen bei der Urbarmachung ihres Landes mit einem höheren Preis rechnen. Darüber hinaus werden die Spekulantengruppen, die beim Erwerb dieser Immobilien schon einen Schritt voraus waren, die neue Grundstückspreisliste ausnutzen, um die Preise in die Höhe zu treiben.

Sogar Großinvestoren mit verfügbaren Immobilienprodukten nutzen dies aus, um die Preise in die Höhe zu treiben. Von da an werden echte Eigenheimkäufer weiterhin mit Schwierigkeiten konfrontiert sein.

Quelle: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/bang-gia-dat-moi-ha-noi-tang-nhieu-lan-chuyen-gia-neu-y-kien-20241225021603781.htm