Wohnungsangebot im gehobenen Segment steigt
Laut dem kürzlich von CBRE veröffentlichten Immobilienmarktbericht für das dritte Quartal 2023 erreichte die Zahl der zum Verkauf stehenden neuen Wohnungen in Ho-Chi-Minh-Stadt in den ersten sechs Monaten des Jahres 2023 3.600 Einheiten, fast 90 % des gesamten neuen Angebots, ein Anstieg von 27 % gegenüber dem gleichen Zeitraum des Vorjahres.
Dieses Angebot stammt größtenteils aus der nächsten Phase bestehender Projekte. Bemerkenswerterweise stammen 60 % des neuen Angebots in den ersten neun Monaten des Jahres 2023 aus einem Stadtgebietsprojekt im Osten. Daher ist der Ostteil der Stadt weiterhin ein Lichtblick, was das Angebot an neuen Wohnungen angeht.
Dem Bericht zufolge werden 96 % des neuen Angebots im dritten Quartal 2023 aus dem High-End-Segment stammen und die restlichen 4 % des neuen Angebots aus dem Luxussegment, aus der nächsten Phase eines Projekts im neuen Stadtgebiet Thu Thiem.
Der Bericht stellte außerdem fest, dass der Erstverkaufspreis auf dem Wohnungsmarkt von HCMC im Quartal 60,6 Millionen VND/m2 (das entspricht mehr als 2.500 USD/m2) erreichte, was einem Anstieg von 4 % gegenüber dem Vorquartal und 1,9 % gegenüber dem Vorjahr entspricht, hauptsächlich aufgrund des neuen Angebots in den Luxus- und High-End-Segmenten mit Preisanpassungen.
Das Wohnungsangebot im dritten Quartal 2023 entspricht 90 % des Gesamtangebots in den ersten sechs Monaten des Jahres.
Das neue Angebot gehört zum Luxussegment, weist eine begrenzte Anzahl von Verkaufseinheiten, einen transparenten Rechtsstatus und eine erstklassige Lage auf und die Primärpreise werden im Vergleich zur vorherigen Eröffnungsphase im Jahr 2022 um 6 % steigen.
In ähnlicher Weise haben auch die Investoren im gehobenen Segment ihre Preise im Vergleich zum ersten Verkaufszeitraum des Vorjahres um durchschnittlich 3 bis 4 Prozent nach oben angepasst, zusammen mit Produktverbesserungen, Zinserhöhungen bei Eigenheimdarlehen, verlängerten Zahlungsplänen und Mietverpflichtungen.
Während dieser Zeit führten viele Investoren unterschiedliche Strategien zur Kundengewinnung ein und verhalfen so dem Markt zu größerer Liquidität. Dies zeigt, dass es zwar zu keinen direkten Preissenkungen am Markt gekommen ist, bei neu gestarteten Projekten jedoch eine Verkaufspolitik mit zahlreichen Anreizen unabdingbar ist, um eine gute Absorption des Projekts sicherzustellen.
Tatsächlich trugen attraktive Verkaufsrichtlinien dazu bei, die Absorptionsrate des neuen Angebots im dritten Quartal zu verbessern. Es wurden mehr als 2.600 Einheiten verkauft. Dies entspricht 55 % der neu auf den Markt gebrachten Einheiten und ist fast das Doppelte der Absorptionsrate des Vorquartals.
Auf dem Sekundärmarkt erreichte der Durchschnittspreis 45 Millionen VND/m2, ein Anstieg von 2,6 % gegenüber dem Vorquartal, aber immer noch 4 % weniger als im gleichen Zeitraum des Vorjahres. Die Zweitpreise im Luxus- und Economy-Segment blieben derweil im Vergleich zum Vorquartal nahezu unverändert.
Das Angebot stammt hauptsächlich aus Luxuswohnungsprojekten.
Der vierteljährliche Anstieg war hauptsächlich auf gestiegene Sekundärpreise in den oberen und mittleren Marktsegmenten zurückzuführen, da Käufer nach gelieferten Produkten zu günstigeren Preisen als den Primärmarktpreisen suchten. Dies gilt insbesondere für Projekte in Zentrumsnähe, wie etwa im Bezirk Binh Thanh oder in der Stadt Thu Duc, da dort die kurz vor der Fertigstellung stehende U-Bahn-Linie von Vorteil ist.
Laut Frau Duong Thuy Dung, CEO von CBRE Vietnam, „hat der Wohnungsmarkt in Ho-Chi-Minh-Stadt im Vergleich zur ersten Jahreshälfte bereits im dritten Monat der zweiten Jahreshälfte 2023 tatsächlich mehr positive Veränderungen in der Liquidität erfahren. Typischerweise verzeichnete ein Stadtgebietsprojekt mit etwa 3.000 neu eröffneten Einheiten im dritten Quartal 2023 eine Verkaufsrate von über 50 %, während bei einem anderen Projekt neben der U-Bahn-Linie an einem Morgen 20 Geschäftshäuser auf dem Podium ausverkauft waren.“
Preise für Niedrigbauwohnungen bleiben stabil
Der Bericht von CBRE zeigt auch, dass die Primärpreise für Fertighäuser in niedriger Höhe aufgrund des begrenzten Neuangebots bei durchschnittlich 255 Millionen VND/m2 Grundstück stabil bleiben.
Allerdings bleiben die Transaktionen und die Nachfrage auf dem Sekundärmarkt gering, da es in den ersten neun Monaten des Jahres 2023 keine nennenswerten Veränderungen bei den durchschnittlichen Verkaufspreisen gab und die Anleger angesichts des anhaltenden finanziellen Drucks weiterhin in einer abwartenden Haltung verharren.
CBRE kommentierte, dass im Segment der niedrigen Immobilien ab dem vierten Quartal 2023 bis 2024 mit einem Anstieg des Neuangebots erwartet wird, hauptsächlich aus städtischen Gebieten im Osten und Süden von Ho-Chi-Minh-Stadt, wie beispielsweise dem Wohngebiet An Hung (Nha Be) oder der nächsten Phase von The Global City (Thu Duc City).
Insbesondere die Aktivität bei Fusions- und Übernahmetransaktionen (M&A) hat in diesem Quartal zugenommen, was auf ein zunehmendes Interesse ausländischer Investoren am Immobilienmarkt von Ho-Chi-Minh-Stadt hinweist.
Allein auf dem Markt für Flachbauten hat es keine großen Veränderungen gegeben.
Darüber hinaus bleibt die Förderung durch die Kommunen eine treibende Kraft für den Wohnungsmarkt. Bemerkenswerterweise wurden in den ersten acht Monaten des Jahres 2023 die rechtlichen Probleme von 67 Projekten in Ho-Chi-Minh-Stadt (37,2 % der insgesamt 180 Projekte mit rechtlichen Problemen) gelöst.
Darüber hinaus wurde im Hinblick auf das Kreditpaket in Höhe von 120 Billionen VND zur Entwicklung von Sozialwohnungen, Arbeiterwohnungen und zur Renovierung alter Wohnanlagen für ein von sechs förderfähigen Projekten in Ho-Chi-Minh-Stadt die Aufnahme von Kapital aus diesem Paket genehmigt.
„Obwohl der Wohnungsmarkt im Jahr 2023 im Vergleich zu den Vorjahren noch eine große Lücke hinsichtlich Angebot und Absorptionsrate aufweist, können Anleger die positiven Signale des Marktes nicht ignorieren. Eigenheimdarlehen werden für Käufer nun erschwinglicher, da viele Banken für das dritte Quartal niedrigere Zinssätze angekündigt haben. Gleichzeitig helfen Fusionen und Übernahmen sowie die Nachfrage nach Investitionen durch Investmentfonds den Anlegern, einen Ausweg für Projekte zu finden, die aufgrund von Kapitalmangel im Rückstand sind“, sagte Duong Thuy Dung, CEO von CBRE Vietnam.
Im Hinblick auf zukünftige Markttrends sagte dieser Experte auch, dass die Marktschwierigkeiten voraussichtlich mindestens bis zur ersten Hälfte des Jahres 2024 andauern würden und dass sich die Transaktionen erholen würden, wenn sich makroökonomische und rechtliche Faktoren sowie das Vertrauen der Eigenheimkäufer verbesserten.
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