لماذا يتطلع الكثير من الناس إلى شراء العقارات دون وجود كتاب أحمر؟

أشار السيد نجوين فان توان، وهو وسيط عقاري في هاي دونج ، إلى أنه منذ نهاية عام 2023، طلب منه العديد من المستثمرين فجأة مساعدتهم في العثور على عقارات وشرائها دون كتب حمراء ولكن دون نزاعات أو انتهاكات. عادة ما تكون هذه القطع من الأراضي رخيصة جدًا مقارنة بقطع الأراضي الأخرى ولكن الشراء والبيع سيتم من خلال وثائق مكتوبة بخط اليد.

أصبحت العديد من المناطق الريفية في هاي دونغ الآن حضرية، حيث وصلت أسعار الأراضي في بعض الأماكن إلى ما يقرب من 20 مليون دونج للمتر المربع. في الوقت نفسه، لا تُباع قطع الأراضي في نفس الموقع، ولكن بدون سجل عقاري، إلا بنصف السعر، أو حتى ثلثه، كما قال السيد توان.

استشهد السيد توان بقطعة أرض تبلغ مساحتها أكثر من 200 متر مربع بدون كتاب أحمر في منطقة كام جيانج (هاي دونج) يتم بيعها حاليًا بحوالي 7 ملايين دونج / متر مربع. في هذه الأثناء، على بعد حوالي 500 متر مربع، يتم بيع قطعة أرض أخرى تحمل كتابًا أحمر مقابل 14 - 15 مليون دونج/متر مربع.

مع توقع قانون الأراضي المعدل، يتطلع العديد من الأشخاص إلى شراء الأراضي دون وجود كتاب أحمر. (صورة توضيحية: العمل)

وأوضح السيد توان أن السبب وراء سعي الكثير من الناس لشراء الأراضي دون الحصول على الكتاب الأحمر في الآونة الأخيرة هو نفسية توقع سريان قانون الأراضي المعدل، مما سيجعل إصدار الكتب الحمراء أكثر ملاءمة.

كما أن تمديد فترة استخدام الأراضي بعشر سنوات مقارنةً باللائحة القديمة يُسهّل على المواطنين إصدار الشهادات. فبعد شراء الأراضي بدون شهادات بسعر زهيد، يُمكن للمستثمرين بسهولة إصدار دفاتر حمراء وإعادة بيعها بسعر أعلى لتحقيق الربح، كما قال السيد توان.

وبمشاركة نفس الرأي، شارك السيد تران فان هونغ، أحد العملاء في هانوي، أنه قبل تيت، قرر شراء قطعة أرض بدون كتاب أحمر في منطقة ثانه تري (هانوي) مقابل 800 مليون دونج. تبلغ مساحة الأرض 50 متر مربع، وتعيش عائلة صاحب المنزل بشكل مستقر منذ عام 2003.

وأضاف هونج قائلا " بما أن فترة استخدام الأراضي تم تمديدها حتى عام 2014، فإن إصدار كتاب أحمر لهذه الأراضي سيكون أكثر ملاءمة أيضا ".

ومع ذلك، وفقًا للسيد هونغ، فإن إعداد كتاب أحمر للأرض بدون أوراق لا يزال معقدًا ومحفوفًا بالمخاطر، لذلك على الرغم من أن مالك المنزل وافق على خفض السعر بمقدار 100 مليون دونج إذا دفع المبلغ دفعة واحدة، إلا أن السيد هونغ رفض ذلك، ولم يقبل سوى وديعة قدرها 50٪ من القيمة الإجمالية ودفع الباقي عندما يقوم مالك المنزل بإعداد الكتاب الأحمر ونقل الاسم. وسوف يتحمل المشتري هذه التكلفة بالكامل.

رغم أن الأرض رخيصة وإيداع الأموال فيها محفوف بالمخاطر، إلا أنه إذا كانت الأرض مدرجة في قائمة "الأوراق المالية الخطرة"، فلن يكون لها هذا السعر بعد الآن. عند الاستثمار، ما عليك سوى رؤية فرصة ذهبية وقبول المخاطرة، كما قال السيد هونغ.

إن شراء الأراضي دون شهادة يحمل العديد من المخاطر المحتملة. (توضيح)

ما الذي يجب الانتباه إليه عند شراء أرض بدون شهادة؟

وبحسب السيد نجوين فان دينه، الخبير القانوني في مجال العقارات، تنص المادة 138 من قانون الأراضي لعام 2024 الذي أقره المجلس الوطني مؤخرًا على منح شهادات حقوق استخدام الأراضي وملكية الأصول المرتبطة بالأرض (تسمى "الكتب الحمراء") للأسر والأفراد الذين يستخدمون الأراضي دون وثائق بشأن حقوق استخدام الأراضي دون انتهاك قوانين الأراضي وليس في حالات تخصيص الأراضي خارج السلطة.

وبناء على ذلك، تم توسيع المشروع بحيث يسمح بإصدار كتب حمراء لحالات استخدام الأراضي قبل 1 يوليو 2014، والتي تم تأكيدها الآن من قبل اللجنة الشعبية على مستوى البلدية بعدم وجود نزاعات، وبعد ذلك سيتم الاعتراف بحقوق استخدام الأراضي.

ويتم تطبيق هذا النظام فعليا، حيث يمدد فقط المدة من قبل 1 يوليو 2004 إلى قبل 1 يوليو 2014، وهو ما يمثل 10 سنوات إضافية مقارنة بقانون الأراضي لعام 2013. لاحظ أن المادة 138 تتناول إصدار الشهادات في الحالات التي لا تخالف قوانين الأراضي، ولا تخصص الأراضي خارج السلطة، أي أنه في الأساس لا يوجد أي مخالفة مثل التعدي على الأراضي.

يتناول هذا القانون بشكل رئيسي الحالات التي تكون فيها الأرض قد تركها لنا أسلافنا وتم استخدامها لفترة طويلة. ومع ذلك، قد يكون السبب في ذلك هو تواجد الأشخاص في مناطق ذات ظروف اجتماعية واقتصادية صعبة، أو لأن فهمهم للقانون محدود، أو لأن الأشخاص ليس لديهم الحاجة إلى نقل الأرض، لذلك فهم لا يقومون بالتسجيل للحصول على الكتاب الأحمر.

أؤيد هذا التوسع لضمان انسجام مصالح المواطنين. وأهم ما في الأمر هو عدم انتهاك المواطنين لقوانين الأراضي وعدم تخصيص أراضٍ لهم دون ترخيص، لذا يجب حماية حقوقهم، كما أكد السيد دينه.

ومع ذلك، وفقا للسيد دينه، في الواقع لن يكون من السهل استكمال إصدار الكتب الحمراء للناس.

على سبيل المثال، إذا لم يقدم الأشخاص الوثائق اللازمة لتنفيذ إجراءات منح شهادات حق استخدام الأراضي، فلن يكون لدى الهيئات الحكومية أي أساس لتنفيذ هذه الإجراءات.

وبالإضافة إلى ذلك، واجهت بعض الحالات التي تم فيها تخصيص الأراضي مسبقًا من قبل اللجنة الشعبية للبلدية، والتي كانت حالة تخصيص للأراضي خارج نطاق السلطة، صعوبات أيضًا في التقدم بطلب للحصول على الكتب الحمراء.

علاوة على ذلك، فإن الإجراء الخاص بطلب لجنة الشعب على مستوى البلدية للتأكد من أن الأرض ليست موضع نزاع ينشأ أيضًا في الحالات التي توجد فيها نزاعات مدنية بين مستخدمي الأراضي (عادةً الحالات التي يتم فيها نقل الأرض من خلال العديد من الأشخاص من خلال وثائق مكتوبة بخط اليد أو الحالات التي يترك فيها الآباء ميراثًا أو يعطون حقوق استخدام الأرض لأبنائهم ولكن هناك صراعات أو نزاعات بين الأبناء حول حقوق الميراث ...).

وفيما يتعلق بعقد البيع والشراء عن طريق الوديعة، قال السيد دينه إن معاملة الوديعة لنقل حقوق استخدام الأراضي كما هو مذكور أعلاه قانونية، وليست مخالفة للقانون، ومع ذلك، يتعين على الطرفين الاتفاق بوضوح وكتابة، وتوقيع عقد وديعة بشروط مفصلة ومحددة بشأن حقوق والتزامات الطرفين.

المعلومات التي يجب على العملاء الاهتمام بها هي المعلومات المتعلقة بقطعة الأرض المنقولة؛ مبلغ الإيداع وطريقة تحويل الإيداع؛ سعر نقل حقوق استخدام الأراضي ونموذج الدفع ومدة الدفع؛ الالتزامات المالية عند إصدار الكتب الحمراء للطرف (أ) ومن هو المسؤول عن هذا الالتزام؛ فترة تنفيذ العقد؛ مسؤوليات الطرف (أ) والطرف (ب) في حالة عدم قيامهما بالوفاء بالتزاماتهما (مبلغ غرامة الإيداع)؛ حقوق والتزامات الأطراف...

وفقًا للقانون، لا يشترط توثيق عقود الإيداع. ومع ذلك، بالنسبة للعقود ذات القيمة الكبيرة، يتعين على الأطراف اختيار التصديق لضمان حقوقهم ومنع حدوث النزاعات. ويجب أيضًا أن يتم تسليم الوديعة عن طريق البنك، مع تقديم إيصال التسليم.

تشاو آنه

مصدر: https://vtcnews.vn/vi-sao-nhieu-nguoi-lung-mua-nha-dat-khong-so-do-ar855880.html