العقارات هي قناة الاستثمار الأكثر شعبية بالنسبة لكثير من الناس. ولكن من المثير للدهشة أن المستثمر الأسطوري وارن بافيت لم يختر هذا المجال كقناة استثمارية ليضع أمواله فيها. لماذا هذا؟
لا يوجد عدم كفاءة في التسعير.
«العقارات ليست سلعة. أعتقد أن أسعار العقارات عادةً ما تكون صحيحة في أغلب الأحيان، ومن الصعب أن نجد أسعارًا خاطئة في بعض الأحيان»، هذا ما أوضحه وارن بافيت ذات مرة في اجتماع المساهمين في شركة بيركشاير هاثاواي.
تتمثل فلسفة الاستثمار لدى المليارديرات في الاستثمار في الشركات ذات الجودة العالية التي يتم تداول أسهمها بخصم كبير مقارنة بقيمتها الجوهرية. لكن العقارات لا توفر الكثير من هذه الفرص. ويعتقد أنه لا توجد فرص كثيرة لشراء عقارات بسعر أقل بكثير من القيمة التقديرية.
يعد تحليل العقارات أسهل من تحليل الشركات الأخرى لأنها غالبًا ما تتمتع بتدفق نقدي مستقر وواضح. وهذا يجعل احتمالات التسعير الخاطئ أقل.
وبطبيعة الحال، الأسواق ليست فعالة تماما. عندما يكون الاقتصاد في أزمة، لا تزال هناك انخفاضات في أسعار العقارات ولكنها نادرة جدًا.
لا توجد ميزة تنافسية
ويتجنب وارن بافيت أيضًا الأعمال التي يتمتع فيها الآخرون بميزة، بينما لا يتمتع هو بميزة. وقال إن بيركشاير ليس لديها أي ميزة تنافسية على المستثمرين العقاريين المحترفين.
أصبحت لعبة العقارات في أيدي صناديق الاستثمار العقاري، وهي شركات خاصة متخصصة في العقارات. إنهم يقومون بتوظيف أفضل المواهب وبناء أفضل العلاقات في الصناعة. كما يستثمر المستثمرون الصغار المشاركون في سوق العقارات الأمريكية في كثير من الأحيان في شهادات الصناديق التابعة لهذه الصناديق الاستئمانية.
وفي الوقت نفسه، يتخصص وارن بافيت وصندوقه في الاستثمار في الأسهم والشركات المدرجة.
العقبات الضريبية
في الولايات المتحدة، سيخضع المستثمرون الأفراد الذين يستثمرون في العقارات لضريبة الدخل الشخصي. ومع ذلك، عندما تستثمر الشركات والمؤسسات التي ليست صناديق استثمار عقاري (REITs) في هذا المجال، فسيتم فرض ضريبة العقارات مرتين. مرة على مستوى الشركة ومرة أخرى عند التوزيع على المساهمين.
يعد الاستثمار العقاري مكلفًا من حيث الإدارة والتشغيل مقارنة بالأسهم (الصورة: تران كانج).
إدارة مكلفة
على عكس الأسهم والسندات، فإن العقارات ليست استثمارًا سلبيًا. يواجه أصحاب العقارات العديد من القضايا الإدارية بدءًا من الصيانة والعمليات والتأجير وحتى القضايا القانونية.
كل هذا العمل له تكلفة في شكل الوقت والمال. عندما يكون حجم الاستثمار كبيرًا، غالبًا ما يلجأ المستثمرون إلى تحسينه من خلال شخص أو منظمة لإدارة العقار.
يبتعد المستثمرون الأذكياء مثل بافيت عن الاستثمارات التي تصرف انتباههم عن الفرص ذات العائد الأعلى. بالنسبة له، العقارات تقع ضمن هذه القائمة.
ولكن هناك استثناءات.
في ظل ظروف معينة، يكون بافيت على استعداد للاستثمار في العقارات، مثل أثناء الأزمة أو فرصة ضخمة من عمليات البيع.
على سبيل المثال، خلال أزمة عامي 1980 و1990، أسس وارن بافيت شركة Trust Corp. لشراء الأصول السائلة لمؤسسات الادخار الفاشلة، بما في ذلك آلاف الأصول العقارية.
خلال هذه الفترة، يتم بيع العقارات ويصبح المشترون نادرين، وتصبح التقييمات بعيدة كل البعد عن الأساسيات. وقال بوفيت إن "أسعار العقارات كانت خاطئة للغاية في ذلك الوقت".
وقد انضم العديد من المستثمرين الخارجيين، بما في ذلك وارن بافيت، إلى المعركة. ولكن خارج الأزمات المالية الحادة، نادراً ما تنشأ فرص التسعير الخاطئ من هذا النوع.
في حين أنه يتجنب الاستثمار المباشر في العقارات، إلا أن الملياردير يستثمر أحيانًا في مشتقات عقارية يتم تداولها علنًا مثل صناديق الاستثمار العقاري.
غالبًا ما يكون هذا الشكل من الاستثمار متنوعًا وعالي السيولة.
وهذا يسمح لبوفيت بالدخول والخروج بسرعة، على عكس العقارات. يعتبر الاستثمار في صناديق الاستثمار العقاري مشابهًا للاستثمار في الأسهم. ومع ذلك، فهو لا يشكل سوى جزء صغير من محفظة بيركشاير.
[إعلان 2]
مصدر
تعليق (0)