جدل حول قواعد الإيداع العقاري

في مشروع القانون المقدم إلى الجمعية الوطنية لأول مرة للتعليق عليه (رقم التقديم 108/TTr-CP بتاريخ 5 أبريل من الحكومة)، توجد لوائح بشأن مستثمري المشاريع الذين يبيعون المنازل وأعمال البناء التي سيتم تشكيلها في المستقبل؛ يجب أن تتم عملية نقل وتأجير حقوق استخدام الأراضي والبنية التحتية في المشروع من خلال قاعة تداول العقارات (المادة 57). وقد أثارت هذه المقترحات آراء متباينة، بما في ذلك العديد من الخلافات بين الخبراء وبعض ممثلي الجمعية الوطنية.

خياران

وبناء على آراء نواب مجلس الأمة في الدورة الخامسة، قامت هيئة الصياغة بالتنسيق مع الجهات ذات العلاقة للبحث والاستيعاب والمراجعة. وفي تقريرها بشأن استلام ومراجعة وإتقان أحدث مشروع قانون أرسل إلى اللجنة الاقتصادية في مجلس الأمة، وافقت الحكومة على إزالة اللائحة التي تتطلب إجراء المعاملات العقارية من خلال المجلس (المادة 57)، وبدلاً من ذلك تشجيع الكيانات فقط على القيام بذلك.

"إن قبول وكالة الصياغة يأتي في الوقت المناسب ومرحب به للغاية لأنه إذا كان يتطلب من بعض المعاملات العقارية أن تمر عبر طرف ثالث، وهو قاعة تداول العقارات، فسوف يخلق إجراءات وتكاليف إضافية، مما يؤدي إلى زيادة أسعار العقارات في سياق أن القانون يحتوي بالفعل على لوائح بشأن التصديق والتصديق على العقود" - أعرب الخبير القانوني في مجال العقارات، السيد نجوين فان دينه، عن رأيه.

ومن بين الأحكام الجديرة بالملاحظة في مشروع القانون أيضاً شرط تحصيل المستثمرين للودائع في المعاملات العقارية. وفي البند الخامس من المادة 23 من مشروع القانون الأخير اقترحت هيئة الصياغة خيارين.

لا تزال هناك آراء متضاربة كثيرة حول ضوابط الإيداع في تداول ومعاملات العقارات المقترحة في مشروع قانون الأعمال العقارية (المعدل). الصورة: تان ثانه

الخيار 1: لا يجوز لمستثمر المشروع العقاري تحصيل الدفعات المقدمة وفقاً للاتفاق مع العميل إلا إذا كان للمنزل أو العمل الإنشائي تصميم أساسي معتمد من جهة حكومية وكان لدى المستثمر على الأقل وثيقة واحدة من وثائق حقوق استخدام الأرض المحددة في الفقرة 2 من المادة 25 من هذا القانون وأكمل إجراءات إخطار بدء العمل الإنشائي وفقاً لأحكام القانون. يجب أن ينص عقد الوديعة بشكل واضح على سعر البيع وسعر الإيجار مع الشراء للمنزل وأعمال البناء، ويجب ألا يتجاوز مبلغ الوديعة 10٪ من سعر البيع وسعر الإيجار مع الشراء للمنزل وأعمال البناء...

الخيار 2: لا يجوز لمستثمري المشاريع العقارية تحصيل الدفعات المقدمة وفقاً للاتفاق مع العملاء إلا بعد أن تكون أعمال الإسكان والبناء قد استوفت جميع شروط البدء في العمل وأجرت المعاملات وفقاً لأحكام هذا القانون.

تخفيض أو إزالة شرط الإيداع؟

أعرب السيد لي هوانج تشاو، رئيس جمعية العقارات في مدينة هو تشي منه (HoREA)، عن عدم موافقته على بعض محتويات الخيار الأول، لأنه لا يحمل الكثير من المعنى في حماية مصالح العملاء، وخاصة العملاء الأفراد. على وجه التحديد، ينبغي تعديل مبلغ الإيداع المحدد في الخيار 1 إلى

"إن مبلغ الوديعة الذي لا يتجاوز 5%" هو مستوى معقول حسب الممارسة الاجتماعية ولضمان أن طبيعة الوديعة ليست لأغراض تعبئة رأس المال ولها قيمة كبيرة بما يكفي لكل من المودع والمستفيد من الوديعة للامتثال بوعي للاتفاقية. ويساعد هذا أيضًا مستثمري المشروع على فهم احتياجات وأذواق العملاء لتحسين وتعزيز جودة المنتجات والمرافق والخدمات الخاصة بالمشروع.

في هذه الأثناء، قال الخبير نجوين فان دينه إنه من الناحية النظرية، من الضروري تقييم ما إذا كانت الوديعة تقع ضمن نطاق تنظيم قانون الأعمال العقارية. وبحسب قوله فإن العلاقة بين البائع (المستثمر) والمشتري (العميل المحتمل) هي علاقة مدنية، ينظمها القانون المدني.

طبقا للمادة 328 من القانون المدني فإن الوديعة هي تسليم أحد الطرفين للطرف الآخر مبلغا من المال أو من المعادن الثمينة أو الأحجار الكريمة أو غيرها من الأشياء الثمينة (ويشار إليها مجتمعة باسم الوديعة) لمدة من الزمن لضمان إبرام أو تنفيذ عقد.

لذلك، إذا كان الغرض من اتفاقية الوديعة بين البائع والمشتري هو فقط ضمان أنه عندما يكون كلا الطرفين مؤهلين، فإنهم سيدخلون في عقد بيع وشراء شقة (لحجز مكان)، فهل يمكن للقانون المتخصص (قانون أعمال العقارات) أن يحدد مدة استلام الوديعة أو قيمة الوديعة؟

وبحسب السيد دينه، لضمان فعالية السياسة وتجنب "تضارب القوانين"، فإن قانون الأعمال العقارية لا يحتاج إلى تنظيم الودائع. وبدلاً من ذلك، من الضروري أن يكون لدينا لوائح لتنظيم بيع المساكن، ومشاريع البناء المستقبلية، وتعبئة رأس المال واستخدامه من قبل المستثمرين، وفي الوقت نفسه فرض عقوبات صارمة على المخالفات. ولذلك ينبغي حذف الأحكام المتعلقة بشروط قبول الودائع وقيم الودائع في مشروع القانون.

السيد لي هوانغ تشاو، رئيس جمعية العقارات في مدينة هوشي منه (HoREA):

مشاكل نقل المشروع

وفيما يتعلق بأحكام نقل المشروع، فإن المادة 38 من المشروع تنص بوضوح على مبدأ نقل المشروع كلياً أو جزئياً. حيث تنص المادة 38 من البند 3 على أنه بعد انتقال الملكية يمكن للمستثمر أن يرث المشروع، إلا أن هذا المبدأ لا يتفق مع المادة 39 من المشروع. وعلى وجه التحديد، تنص الفقرة (ج) البند 1 من المادة 39 على أنه في حالة نقل المشروع، يتعين على المستثمر استكمال البنية التحتية...

في الواقع، بائعي ومشتري المشاريع لديهم أفكار مختلفة تماما. المشتري لديه المال، ولديه أفكار أخرى ويريد الاستثمار في تغيير الوضع الحالي للمشروع، لذلك بعد تلقي التحويل، يمكنه تعديل التخطيط 1/500، ويقبل بدفع المزيد من المال، واستكمال الالتزامات المالية ولا يحتاج إلى استخدام البنية التحتية القديمة، بل يبني بنية تحتية جديدة. في هذه الأثناء، تنص المادة 39 من البند 3 على ضرورة استكمال البنية الأساسية قبل السماح بالنقل، وهو أمر غير مريح بالنسبة للناقل. عندما تكون اللوائح لا تزال ملزمة، فإن ذلك سيجعل عمليات الدمج والاستحواذ على المشاريع صعبة ولن يخلق الظروف المواتية للتحويلات، وبالتالي فإن العديد من المستثمرين غير الأكفاء سيواجهون صعوبة في العثور على مستثمرين جدد.

الدكتور فام آنه خوي، المدير العام لشركة فينا للخدمات المالية العقارية:

يجب أن تضمن اللوائح التوازن

هناك العديد من المحتويات الهامة التي ناقشتها وأقرتها الجمعية الوطنية بشأن قانون الأعمال العقارية (المعدل). ومع ذلك، ينبغي أن تكون جميع القرارات متوازنة بين المشاركين في السوق، بما في ذلك المشترين والبائعين العقاريين. إذا كان القانون يجعل الأمر صعبًا على المشترين أو البائعين، فإن التوازن يضيع. أما فيما يتعلق باللوائح الخاصة بشروط فتح المنتجات، فإذا كان القانون صارماً للغاية، فلن يتمكن المستثمرون من تعبئة رأس المال أو سيواجهون صعوبة في ذلك، وسيكون من الصعب تنفيذ المشاريع، وبالتالي سترتفع التكاليف؛ ستكون المنتجات المقدمة إلى السوق منخفضة، وأسعار البيع ستكون أعلى من قدرة المشتري.

حتى الدولة ستخسر إيرادات الموازنة، والصناعات الأخرى المرتبطة بالعقارات مثل مواد البناء والإنشاءات والتركيب، والعمال سيخسرون وظائفهم.. والاقتصاد كله سيتأثر أيضاً.

السيد لي هوو نغهي، المدير العام لشركة لي ثانه للتجارة والإنشاءات المحدودة:

ينبغي أن تكون هناك قواعد لإدارة الأموال المجمعة.

هناك قواعد غير ضرورية ينبغي على الجمعية الوطنية أن تتجاهلها. إن القيود لا تكلف سوى عدد أكبر من الموظفين للقيام بالفحص والإشراف... على سبيل المثال، فإن تنظيم الودائع هو مسألة مدنية، يقررها كل من المشتري والبائع. إذا وافق المشتري على الدفعة الأولى ولم يشتري، سيتم فقدان العربون، وإذا أخذ البائع المبلغ وألغى العقد، سيتم إرجاع العربون.

أو ما إذا كان ينبغي تنظيم التداول من خلال البورصة أم لا ينبغي أن يترك للمستثمر ليختار بحرية، لأنه سيعرف أي بورصة قادرة بما يكفي للاختيار، وإلا فإنه سيبيع المنتج بنفسه ويكون مسؤولاً أمام العميل. في الواقع، إذا كان التنظيم إلزاميًا، فإن العديد من الطوابق غير الموثوقة، التي تريد فقط بيع المنتجات للحصول على العمولة، ستبالغ في الحقيقة، وتسيء تمثيل المشروع لبيع المنتجات للعملاء، ثم سيكون المستثمر هو الذي يتحمل كل المسؤولية.

الأمر المهم في مجال العقارات هو إدارة التدفق النقدي للمستثمر. أين يضعون الأموال من الزبائن؟ إذا لم نتمكن من إدارتها والسماح لهم باستخدامها بشكل تعسفي، ولم نضعها في تنفيذ المشروع، فسيكون ذلك بمثابة مخاطرة للعملاء.

سجل فام دينه

المصدر: https://nld.com.vn/bat-dong-san/tranh-cai-ve-quy-dinh-dat-coc-bat-dong-san-20231030220850679.htm