انتهى زمن سماسرة الأراضي وبيع "الأرز الأخضر"
إن ما يقرب من 200 اجتماع عقدته الوكالات الإقليمية مع المواطنين لمعالجة المشاكل الناجمة عن المشاريع التي تستثمرها شركة باخ دات آن هي حالات نموذجية لعواقب فترة "الانفجار" لما يسمى بمشاريع التنمية الحضرية.
حتى هذه اللحظة، ورغم أن السلطات بذلت جهوداً كبيرة ومسؤوليات كبيرة، وأصدر كبار قادة المقاطعة "إنذاراً نهائياً"، فمن المحتمل أن يستغرق الأمر بعض الوقت الإضافي للتعامل بشكل كامل مع قضية باخ دات آن.
لا يقتصر الأمر على منطقة باخ دات آن، بل إن العديد من مشاريع المناطق السكنية والحضرية التي يستثمر فيها رجال الأعمال حاليًا في المقاطعة والتي يبلغ عددها نحو 200 مشروع تواجه مشاكل على مستويات مختلفة.
لم يقم أحد بحساب الأرقام (وحتى التقديرات) للأضرار التي لحقت بالدولة والشعب والشركات، ولكن الهدر الهائل للموارد، وخاصة موارد الأراضي، والعواقب الاجتماعية هي حقائق واضحة. وسوف يستغرق الأمر سنوات عديدة أخرى حتى تتمكن السلطات على كافة المستويات من حل عواقب الوقت الذي كانت فيه المشاريع في كل مكان!
يتطلب قانون الأراضي لعام 2024 وقوانين الأعمال العقارية والإسكان (المعدلة) التي دخلت حيز التنفيذ اعتبارًا من 1 أغسطس 2024 حظرًا مطلقًا على تقسيم وبيع الأراضي في مناطق جميع المدن والبلدات.
وفي الوقت نفسه، يتم أيضًا تشديد مشاريع البناء الحضري والسكني بدءًا من مرحلة الترخيص وحتى عملية التنفيذ. ومن المطلوب على وجه الخصوص الكشف علناً وبشكل شامل وشفاف عن شرعية المشروع وحجمه وتقدمه.
إلغاء مشاريع "احتضان الأراضي"
وبحسب قانون الأراضي لعام 2024، فإن مستثمري المشاريع الذين لا يستخدمون الأرض أو يتأخرون في استخدامها مقارنة بالجدول الزمني المنصوص عليه في مشروع الاستثمار، سيتم منحهم تمديداً لاستخدام الأرض لمدة لا تزيد عن 24 شهراً ويجب عليهم دفع مبلغ إضافي للدولة يعادل رسوم استخدام الأرض وإيجار الأرض للفترة الممتدة.
إذا لم يقم المستثمر باستغلال الأرض بعد انقضاء المدة المحددة، فإن الدولة تستعيد الأرض دون تعويض عن الأرض والأصول الملحقة بالأرض وتكاليف الاستثمار المتبقية على الأرض.
وبحسب تحليل الخبراء، فإن القواعد القانونية الجديدة ستفرض "فحصاً" صارماً للمستثمرين العقاريين؛ سيتم إقصاء الشركات الصغيرة ذات الموارد المالية المحدودة، والممارسات التجارية الانتهازية، ونقص الاحتراف من اللعبة.
لن يكون هناك بعد الآن حالة بيع "الأرز الأخضر" بهدف الربح. لأن المؤسسات لا تستطيع فتح مبيعات المشاريع إلا بعد الوفاء الكامل بالتزاماتها تجاه الدولة وتوفير شروط البنية التحتية المقررة.
ويحظر قانون مزاولة الأعمال العقارية المعدل أيضًا سماسرة العقارات الهواة والعاملين لحسابهم الخاص (المعروفين منذ فترة طويلة باسم سماسرة الأراضي). منع الوضع الذي يقوم فيه عمال البناء وبائعو الخضروات أيضًا "بتبادل" الأراضي؛ أو أن "وكلاء" العقارات انتشروا من الريف إلى المدينة منذ فترة طويلة.
التفكير الحضري
اعتبارًا من 1 أغسطس 2024، لن تمنح الدولة بعد الآن تراخيص لمشاريع تقسيم وبيع الأراضي في مناطق المدن والبلدات. ويضطر المستثمرون في مشاريع الأراضي إلى التركيز على المناطق الريفية على أطراف المدن والأسواق.
مع وجود قيود كبيرة على مساحات التطوير، فضلاً عن القيود القانونية الأكثر صرامة على المشاريع العقارية، توقع المحللون ارتفاع أسعار الأراضي في المستقبل القريب، مما يتسبب في أضرار جسيمة للأشخاص ذوي الدخل المنخفض الذين لديهم حاجة حقيقية للأراضي السكنية.
وعلى وجه الخصوص، ما دامت سياسة "فرض الضرائب المرتفعة على الأشخاص الذين يملكون الكثير من المنازل والأراضي ولكنهم لا يستغلونها بشكل فعال" وفقاً للقرار رقم 18 للجنة التنفيذية المركزية الثالثة عشرة لم يتم إضفاء الطابع المؤسسي عليها بموجب القانون، فمن المرجح أن تظل المضاربة على الأراضي جذابة لكثير من الناس.
لقد عانت مدينة كوانج نام من عواقب وخيمة ناجمة عن التوسع الحضري المستشري في الماضي القريب، ومن المؤكد أنها ستتعلم العديد من الدروس القيمة.
وأكثر هذه المشاكل وضوحاً هو الخراب الواسع النطاق الذي لا يزال مستمراً في العديد من المناطق الحضرية على الرغم من اكتمال البنية التحتية؛ هو الوضع الذي يشتري فيه معظم الناس الأراضي في مشاريع لأغراض المضاربة التجارية بشكل أساسي؛ هو فقدان الأرض للإنتاج من قبل الناس في حين يتم التخلي عن المشاريع وتهالكها لسنوات عديدة؛ هي قصة اجتماعية عن العديد من الأسر والأفراد الذين يشعرون بالإحباط الشديد إزاء الحاجة إلى الاستقرار والحصول على مهنة، ولكن سعر الأرض بعيد المنال...
إن التحضر والتطور الحضري اتجاهان لا مفر منهما. لكن كيف وفي أي اتجاه وخارطة الطريق المناسبة لكل مرحلة من مراحل التنمية هي مشكلة يجب على كل منطقة أن تأخذها في الاعتبار من أجل استغلال موارد الأراضي بأقصى قدر من الفعالية وفقًا لتوجهات الحزب وحل القضايا الاجتماعية بشكل متناغم.
لاحظ أنه في قائمة مشاريع جذب الاستثمار وأولويات جذب الاستثمار في كوانج نام في الفترة 2024 - 2025 (القرار رقم 1221-QD / UBND ، بتاريخ 21 مايو 2024 للجنة الشعبية الإقليمية) ، من بين 233 مشروعًا في المحليات ، هناك ما يصل إلى 40 مشروعًا تجذب الاستثمار في التنمية الحضرية ، معظمها في شكل مناطق السوق والمناطق السكنية الحضرية (الأعمال التجارية للأراضي).
من الصعب تحديد عدد المشاريع الضرورية والملحة حقًا، وما هو الهدف (المضاربون التجاريون أو احتياجات الإسكان للسكان المحليين)، بما في ذلك مشاكل المدخلات والمخرجات للمشروع، ولكن من المؤكد أن هذه ستكون قضايا لا يمكن تجاهلها، عندما تكون المحليات في المقاطعة "واعية" للغاية واضطرت إلى دفع الثمن لمشاريع التقسيم وبيع الأراضي.
ومن التوقعات الجديرة بالملاحظة من قبل الخبراء بعد دخول القوانين الثلاثة المتعلقة بالأراضي المذكورة أعلاه حيز التنفيذ، أن العقارات الصناعية ستجذب المستثمرين المحليين والأجانب بقوة في الفترة المقبلة.
لقد قررت خطة مقاطعة كوانج نام تطوير أكثر من 10 آلاف هكتار من أراضي الحديقة الصناعية من الآن وحتى عام 2030. وقد أثبتت الممارسة أن الأراضي الصناعية كانت ولا تزال تعزز أعلى قدر من الكفاءة وتولد الأرباح وتساهم بشكل كبير في التنمية الاجتماعية والاقتصادية المحلية.
----------------------
الدرس 3: عندما تصبح الأراضي الزراعية "غير مقيدة"
[إعلان رقم 2]
المصدر: https://baoquangnam.vn/thi-hanh-luat-dat-dai-2024-ky-vong-khoi-thong-nguon-luc-bai-2-dep-loan-thi-truong-bat-dong-san-3139127.html
تعليق (0)