تنفيذ قانون الأراضي 2024: توقعات بإطلاق العنان للموارد

بعد سنوات طويلة من التنفيذ، لم يحصل الأشخاص الذين اشتروا الأراضي في المشروع الحضري لشركة باخ دات آن على الكتب الحمراء. الصورة: H.QUANG

انتهى زمن سماسرة الأراضي وبيع "الأرز الأخضر"

إن ما يقرب من 200 اجتماع عقدته الوكالات الإقليمية مع المواطنين لمعالجة المشاكل الناجمة عن المشاريع التي تستثمر فيها شركة باخ دات آن هي حالات نموذجية لعواقب فترة "الانفجار" لما يسمى بمشاريع التنمية الحضرية.

حتى هذه اللحظة، وعلى الرغم من الجهود الكبيرة التي بذلتها السلطات والمسؤوليات الكبيرة التي تقع على عاتقها، وأصدر كبار قادة المقاطعة "إنذاراً نهائياً"، فمن المحتمل أن يستغرق الأمر بعض الوقت الإضافي للتعامل بشكل كامل مع قضية باخ دات آن.

لا تواجه منطقة باخ دات آن وحدها مشاكل على مستويات مختلفة، بل إن العديد من مشاريع المناطق السكنية والحضرية التي يستثمر فيها قطاع الأعمال حالياً والتي يبلغ عددها نحو 200 مشروع في المقاطعة تواجه مشاكل على مستويات مختلفة.

لم يقم أحد بحساب الأرقام (وحتى التقديرات) للأضرار التي لحقت بالدولة والشعب والشركات، ولكن الهدر الهائل للموارد، وخاصة موارد الأراضي، والعواقب الاجتماعية المترتبة على ذلك هي حقائق واضحة. وسوف يستغرق الأمر سنوات عديدة أخرى حتى تتمكن السلطات على كافة المستويات من حل عواقب الوقت الذي كانت فيه المشاريع في كل مكان!

يتطلب قانون الأراضي لعام 2024 والقوانين المتعلقة بأعمال العقارات والإسكان (المعدلة) التي دخلت حيز التنفيذ اعتبارًا من 1 أغسطس 2024 حظرًا مطلقًا على تقسيم وبيع الأراضي في أحياء جميع المدن والبلدات.

وفي الوقت نفسه، يتم تشديد الرقابة على مشاريع البناء الحضرية والسكنية أيضًا بدءًا من مرحلة الترخيص وحتى عملية التنفيذ. وعلى وجه الخصوص، يتعين الكشف علناً وبشكل شامل وشفاف عن شرعية المشروع وحجمه وتقدمه.

إلغاء مشاريع "احتضان الأراضي"

وفقًا لقانون الأراضي لعام 2024، سيتم منح مستثمري المشاريع الذين لا يستخدمون الأرض أو يتأخرون عن الجدول الزمني في استخدام الأرض مقارنة بالجدول الزمني المذكور في مشروع الاستثمار تمديدًا لاستخدام الأرض لمدة لا تزيد عن 24 شهرًا ويجب عليهم دفع مبلغ إضافي للدولة من المال يتوافق مع رسوم استخدام الأرض وإيجار الأرض للفترة الممتدة.

إذا لم يقم المستثمر باستغلال الأرض بعد انقضاء المدة المحددة، فإن الدولة تستعيد الأرض دون تعويض عن الأرض والأصول المرتبطة بالأرض وتكاليف الاستثمار المتبقية على الأرض.

وبحسب تحليل الخبراء، فإنه مع اللوائح القانونية الجديدة، سيكون هناك "فحص" صارم للمستثمرين العقاريين؛ سيتم إقصاء الشركات الصغيرة ذات الموارد المالية المحدودة والممارسات التجارية الانتهازية ونقص الاحتراف من اللعبة.

لن يكون هناك بعد الآن وضع بيع "الأرز الأخضر" بهدف الربح. لأن المؤسسات لا تستطيع فتح مبيعات المشاريع إلا بعد الوفاء الكامل بالتزاماتها تجاه الدولة واستيفاء شروط البنية التحتية المقررة.

ويحظر القانون المعدل بشأن أعمال العقارات أيضًا سماسرة العقارات الهواة والعاملين لحسابهم الخاص (المعروفين منذ فترة طويلة باسم سماسرة الأراضي). منع الوضع الذي يقوم فيه عمال البناء وبائعو الخضروات أيضًا "بتبادل" الأراضي؛ أو أن "وكلاء" العقارات انتشروا من الريف إلى المدينة منذ فترة طويلة.

التفكير الحضري

اعتبارًا من 1 أغسطس 2024، لن تمنح الدولة بعد الآن تراخيص لمشاريع تقسيم وبيع الأراضي في أحياء المدن والبلدات. ويضطر المستثمرون في مشاريع الأراضي إلى التركيز على المناطق الريفية الواقعة على أطراف المدن والأسواق.

مع وجود قيود كبيرة على مساحة التطوير، فضلاً عن القيود القانونية الأكثر صرامة على مشاريع العقارات، توقع المحللون أن ترتفع أسعار الأراضي في المستقبل القريب، مما يسبب عيوبًا للأشخاص ذوي الدخل المنخفض الذين لديهم حاجة حقيقية للأراضي السكنية.

وعلى وجه الخصوص، بمجرد عدم إضفاء الطابع المؤسسي على سياسة "فرض الضرائب المرتفعة على الأشخاص الذين يملكون الكثير من المنازل والأراضي ولكنهم لا يستغلونها بشكل فعال" وفقاً للقرار رقم 18 الصادر عن اللجنة التنفيذية المركزية الثالثة عشرة، فمن المرجح أن تظل المضاربة على الأراضي جذابة لكثير من الناس.

لقد عانت مدينة كوانج نام من عواقب وخيمة نتيجة للتوسع الحضري الجامح في الآونة الأخيرة، ومن المؤكد أنها ستتعلم العديد من الدروس القيمة.

والأكثر وضوحا من هذه المشاكل هو الخراب الواسع النطاق الذي لا يزال مستمرا في العديد من المناطق الحضرية على الرغم من البنية التحتية الكاملة؛ هو الوضع الذي يشتري فيه معظم الناس الأراضي في مشاريع لأغراض المضاربة التجارية بشكل أساسي؛ هو فقدان الأرض للإنتاج من قبل الناس في حين يتم التخلي عن المشاريع وتهالكها لسنوات عديدة؛ هي قصة اجتماعية عن العديد من الأسر والأفراد الذين يشعرون بالإحباط الشديد بسبب الحاجة إلى الاستقرار والحصول على مهنة، ولكن سعر الأرض بعيد المنال...

إن التوسع الحضري والتطور الحضري اتجاهان لا مفر منهما. ولكن كيف وفي أي اتجاه وخارطة الطريق التي تناسب كل مرحلة من مراحل التنمية هي مشكلة تحتاج كل منطقة إلى النظر فيها من أجل استغلال موارد الأراضي على نحو أكثر فعالية وفقا لتوجه الحزب وحل القضايا الاجتماعية بشكل متناغم.

تجدر الإشارة إلى أنه في قائمة مشاريع جذب الاستثمار وأولويات جذب الاستثمار في كوانج نام في الفترة 2024 - 2025 (القرار رقم 1221-QD / UBND، بتاريخ 21 مايو 2024 للجنة الشعبية الإقليمية)، من بين 233 مشروعًا في المحليات، هناك ما يصل إلى 40 مشروعًا تجذب الاستثمار في التنمية الحضرية، معظمها في شكل مناطق السوق والمناطق السكنية الحضرية (أعمال الأراضي).

من الصعب تحديد عدد المشاريع الضرورية والملحة حقًا، وما هو الهدف (المضاربون التجاريون أو احتياجات الإسكان للسكان المحليين)، بما في ذلك مشاكل المدخلات والمخرجات للمشروع، ولكن من المؤكد أن هذه ستكون قضايا لا يمكن تجاهلها، عندما تكون المحليات في المقاطعة "على دراية" بذلك واضطرت إلى دفع ثمن مشاريع التقسيم وبيع الأراضي.

ومن التوقعات الجديرة بالملاحظة من قبل الخبراء بعد دخول القوانين الثلاثة المتعلقة بالأراضي المذكورة أعلاه حيز التنفيذ، أن العقارات الصناعية ستجذب بقوة المستثمرين المحليين والأجانب في الفترة المقبلة.

لقد قررت خطة مقاطعة كوانج نام تطوير أكثر من 10 آلاف هكتار من أراضي الحديقة الصناعية من الآن وحتى عام 2030. وقد أثبتت الممارسة أن الأراضي الصناعية كانت ولا تزال تعزز أعلى مستوى من الكفاءة وتولد الأرباح وتساهم بشكل كبير في التنمية الاجتماعية والاقتصادية المحلية.

----------------------
الدرس الثالث: عندما تكون الأراضي الزراعية "غير مقيدة"

المصدر: https://baoquangnam.vn/thi-hanh-luat-dat-dai-2024-ky-vong-khoi-thong-nguon-luc-bai-2-dep-loan-thi-truong-bat-dong-san-3139127.html