أسعار العقارات ترتفع بشكل كبير، متى تهدأ؟

[إعلان 1]

وفقًا لتقرير سوق العقارات للربع الأول من عام 2024 الصادر عن PropertyGuru Vietnam، استمرت أسعار الشقق في الارتفاع في الربع الأول. بعد 6 سنوات، وصل متوسط ارتفاع أسعار الشقق في هانوي إلى 70%.

في بداية عام 2018، بلغ سعر بيع الشقق في هانوي ومدينة هوشي منه 27 و31 مليون دونج/م2 على التوالي. بعد 6 سنوات، وصل متوسط ارتفاع أسعار الشقق في هانوي إلى 70%، متجاوزًا مدينة هوشي منه (زيادة الأسعار بنسبة 55%).

وبحسب تقرير صادر عن شركة PropertyGuru Vietnam، فإن أسعار الشقق في مدينة هوشي منه ستواصل الارتفاع بنسبة 2-5% مقارنة بالفترة نفسها من عام 2023.

وعلى وجه الخصوص، ارتفعت أسعار بيع الشقق الراقية في مدينة هوشي منه (أكثر من 55 مليون دونج/م2) بنسبة 5%؛ ارتفعت أسعار العقارات متوسطة المدى (السعر 35-55 مليون دونج/م2) بنسبة 2% مقارنة بالفترة نفسها من عام 2023.

تستمر أسعار الشقق في وسط المدن الكبرى في الارتفاع (تصوير: كونغ هيو).

وبحسب الخبراء، لا يمكن لأسعار المساكن أن تستمر في الارتفاع. إذا تكرر السيناريو الذي حدث قبل أكثر من عشر سنوات، عندما تتزايد مشاريع الإسكان بأسعار معقولة ويتوازن ميزان العرض والطلب، فإن أسعار المساكن سوف تنخفض.

واعترف السيد نجوين آنه كيو، رئيس مجلس إدارة مجموعة جي 6، بأن سبب ارتفاع أسعار الشقق، بالإضافة إلى زيادة تكاليف المدخلات، يأتي أيضًا من حقيقة أن الشركات متورطة في الكثير من الإجراءات القانونية، مما يؤدي إلى فترة طويلة من الزمن وعدم تلبية العرض للطلب.

ومع ذلك، وفقا للسيد كيو، فإن ارتفاع أسعار الشقق لا يعني أنها لا يمكن أن تنخفض. والدليل على ذلك أنه في الماضي، في الفترة 2008 - 2010، كانت هناك مشاريع شقق بسعر يتراوح بين 50 - 70 مليون دونج/م2. ومع ذلك، في الفترة 2011 - 2013، عندما ظهرت مشاريع الإسكان التجاري منخفضة التكلفة في السوق، بمتوسط 11 - 15 مليون دونج/م2، انخفضت أسعار الشقق في السوق على الفور.

على سبيل المثال، في عام 2010، بلغ متوسط سعر بيع مشروع شقق "إندوتشينا بلازا" في شارع شوان ثوي (كاو جياي، هانوي) 50 إلى 60 مليون دونج/متر مربع. ولكن بحلول عام 2013، عندما زاد العرض، بلغ سعر العديد من الشقق في هذه المنطقة 30-35 مليون دونج/متر مربع فقط. بعد أكثر من 10 سنوات، أصبح سعر الشقق هنا الآن حوالي 100 مليون دونج/م2.

مع التطورات الفعلية، علق ممثل مجموعة G6 أنه إذا تكرر السيناريو القديم، فقد تنخفض أسعار المساكن اعتبارًا من عام 2026. والسبب هو أن مشاريع الإسكان بشكل عام ومشاريع الإسكان الاجتماعي بشكل خاص ستبدأ في استكمال الإجراءات، مما يزيد العرض بعد حوالي عام، مما يساعد على تهدئة أسعار المساكن.

وبحسب جمعية الوسطاء العقاريين في فيتنام، فمن المتوقع أن يرتفع المعروض من الشقق في هانوي ومدينة هوشي منه مرة أخرى بعد فترة طويلة من التراجع، وذلك بفضل تعافي السوق والجهود المبذولة لإزالة العقبات القانونية أمام المشاريع من قبل وكالات إدارة الدولة.

ومن المقرر على وجه الخصوص طرح وحدات سكنية اجتماعية وأخرى للعمال في السوق في المستقبل القريب. ومع ذلك، فإن إمدادات هذه المنتجات تحتاج إلى وقت لاستكمال الإجراءات القانونية قبل طرحها في السوق، وتأتي في الغالب من المناطق النائية.

ولذلك، تتوقع شركة VARS أن تستمر أسعار الشقق في وسط المدن الكبرى في الارتفاع على المدى القصير، وخاصة في الفئات المعقولة والمتوسطة. في هذه الأثناء، قد تسجل أسعار الشراء وإعادة البيع للمشاريع الفاخرة الراقية انخفاضاً طفيفاً.

ومع ذلك، بحلول منتصف عام 2025، عندما تدخل الوثائق القانونية المتعلقة بقطاع العقارات حيز التنفيذ لتخفيف الصعوبات أمام المستثمرين ومشتري المساكن الاجتماعية والمساكن للعمال، فقد تهدأ أسعار المساكن.

وقالت جمعية VARS: " إن المعروض من المساكن الاجتماعية سوف يزيد، وستنخفض أسعار الشقق إلى مستوى أكثر ملاءمة للأشخاص الذين لديهم احتياجات سكنية حقيقية ".

وبحسب السيدة دونج ثوي دونج، المديرة الأولى لشركة سي بي آر إي فيتنام، فإن أسعار الشقق لا يمكن أن ترتفع إلى الأبد، بل ستستمر في الارتفاع حتى تصل إلى "عتبة التحمل" والقدرة على تحمل التكاليف لمشتري المنازل.

ويتوقع العديد من الخبراء أن أسعار المساكن ستنخفض اعتباراً من منتصف عام 2025.

وبحسب السيدة دونج، فإن الدليل الأوضح على هذا الواقع هو أن أسعار الشقق في مدينة هوشي منه، بعد ارتفاعها المستمر من عام 2017 إلى عام 2019 ووصولها إلى ذروتها، استقرت وظلت مستقرة بحلول عام 2022.

وعلقت السيدة دونج قائلة: "لقد وصلت أسعار الشقق في مدينة هوشي منه إلى مستويات لم يعد الناس قادرين على تحملها".

وفي سوق الشقق في هانوي، تعتقد السيدة دونج أن الأسعار سوف تستمر في الارتفاع حتى تصل إلى متوسط سعر يتراوح بين 100 و200 مليون دونج/م2، وعندها سوف تضطر إلى التوقف.

بالطبع، ستعتمد هذه الزيادة في الأسعار على موقع كل مشروع وجودته. أسعار مواقع المشاريع الحالية، التي تبلغ 70 مليون دونج/متر مربع، ستستمر في الارتفاع حتى تصل إلى 100-120 مليون دونج/متر مربع. أما أسعار مواقع المشاريع الحالية، التي تتراوح بين 30 و40 مليون دونج/متر مربع، فيمكن أن ترتفع إلى 50-60 مليون دونج/متر مربع، اعتمادًا على جودة الشقة وسمعة المستثمر، وفقًا للسيدة دونج.

وبالإضافة إلى ذلك، ووفقاً للخبراء، عندما يدخل قانون الأراضي حيز التنفيذ، فإن المعروض من المساكن سوف يزيد ومن ثم سوف تبرد أسعار المساكن.

أكد السيد لي هوانج تشاو، رئيس جمعية العقارات في مدينة هو تشي منه (HoREA)، أن قانون الأراضي لعام 2024، الذي تم تنفيذه قبل نصف عام، سيعزز تطوير المعروض في السوق، وبالتالي خفض أسعار المساكن.

في الآونة الأخيرة، أدى النقص المستمر في المعروض من الشقق إلى ارتفاع أسعار الشقق في هانوي بشكل غير طبيعي، حتى في المناطق الضواحي، حيث يبلغ السعر المطلوب 60-70 مليون دونج/م2، وهو ما يعادل أسعار الأراضي. وفي المركز يوجد مشروع بقيمة تقارب 300 مليون دونج/م2.

وبحسب بحث أجرته شركة PropertyGuru Vietnam، فإن المشاريع الجديدة الأخيرة تساهم بنحو 20 ألف إلى 30 ألف شقة سنوياً، في حين أن الطلب الطبيعي يصل إلى 70 ألف إلى 80 ألف شقة سنوياً.

وبنفس الرأي، قام الدكتور نجوين فان دينه، رئيس جمعية وسطاء العقارات في فيتنام (VARS)، بتحليل الأمر بشكل أعمق: إن قانون الأراضي الذي يدخل حيز التنفيذ قريبًا سيساعد في إزالة العديد من المشاريع بسرعة من العقبات حتى يمكن تنفيذها وإكمالها. ومن هناك، سوف يرتفع المعروض في السوق، مما يساهم في تخفيف الضغوط الحالية بين العرض والطلب. أسعار المساكن ستنخفض تدريجيا إلى مستوى معقول وأكثر ملاءمة لدخل الناس.

وبالإضافة إلى ذلك، عندما يتمكن المستثمرون من الوصول بسهولة إلى الأراضي، فإن تكاليف تطوير المشاريع تتاح لها أيضًا فرصة الانخفاض بفضل عملية الإكمال القانوني المختصرة. أسعار المنتجات قابلة للتعديل.

تشاو آنه

[إعلان 2]
مصدر