مشروع تجريبي "غير صبور" لتوسيع الأراضي للإسكان التجاري

تم للتو وضع مقترح استكمال مشروع قرار الجمعية الوطنية بشأن توجيه تنفيذ مشاريع الإسكان التجاري من خلال اتفاقيات الحصول على حقوق استخدام الأراضي أو الحصول على حقوق استخدام الأراضي على طاولة البحث في وكالات الجمعية الوطنية. ورغم أن الأمر بطيء للغاية، فإن تمرير مشروع القانون في الدورة الثامنة سيكون بمثابة أخبار جيدة لسوق العقارات أيضاً.

تم للتو وضع مقترح استكمال مشروع قرار الجمعية الوطنية بشأن توجيه تنفيذ مشاريع الإسكان التجاري من خلال اتفاقيات الحصول على حقوق استخدام الأراضي أو الحصول على حقوق استخدام الأراضي على طاولة البحث في وكالات الجمعية الوطنية. ورغم أن الأمر بطيء للغاية، فإن تمرير مشروع القانون في الدورة الثامنة سيكون بمثابة أخبار جيدة لسوق العقارات أيضاً.

ليس من الضروري تطبيق التجربة على جميع المحافظات والمدن الـ63.

في منتصف الأسبوع الماضي، ناقشت لجنة القوانين في مجلس الأمة مقترح الحكومة بإضافة مشروع قرار مجلس الأمة بشأن توجيه تنفيذ مشاريع الإسكان التجاري من خلال اتفاقيات الحصول على حقوق استخدام الأراضي أو الحصول على حقوق استخدام الأراضي إلى برنامج تطوير القانون والقرار 2024.

إن المحتوى المحدد الذي اقترحته الحكومة هو تحديد واضح لنطاق أنواع الأراضي التي يُسمح لمنظمات الأعمال العقارية بالموافقة على تلقي نقل حقوق استخدام الأراضي أو الحصول على حقوق استخدام الأراضي لتغيير غرض الاستخدام لنوع واحد أو أكثر بما في ذلك: الأراضي الزراعية ؛ الأراضي غير الزراعية وليست الأراضي السكنية؛ الأراضي السكنية والأراضي الأخرى في نفس قطعة الأرض في حالة الاتفاق على الحصول على حقوق استخدام الأرض.

يوضح القرار شروط تنفيذ مشاريع الإسكان التجاري من خلال اتفاقيات الحصول على حقوق استخدام الأراضي أو الحصول على حقوق استخدام الأراضي ويجب ضمان مبادئ استخدام الأراضي وفقًا للتخطيط (كما هو منصوص عليه في قانون الأراضي) ووفقًا لبرامج وخطط تطوير الإسكان.

وعلى وجه التحديد، فإن نطاق مساحة الأرض لتنفيذ المشروع يتوافق مع تخطيط استخدام الأراضي على مستوى المنطقة أو ضمن تخطيط البناء أو التخطيط الحضري. ويأتي المشروع متوافقا مع برنامج وخطة التنمية الإسكانية المحلية التي تم إقرارها والموافقة عليها. هناك وثيقة من اللجنة الشعبية الإقليمية بالموافقة على نقل حقوق استخدام الأراضي لتنفيذ مشروع سكني تجاري في حالة الحصول على نقل حقوق استخدام الأراضي.

معيار آخر هو أن منظمات الأعمال العقارية التي تنفذ مشاريع الإسكان التجاري يجب أن تستوفي الشروط المنصوص عليها في قانون الأراضي وقانون الإسكان وقانون الأعمال العقارية وقانون الاستثمار والقوانين الأخرى ذات الصلة.

ويتضمن القرار أيضًا معايير اختيار المشاريع التجريبية لضمان الانسجام والمساواة بين أشكال الوصول إلى الأراضي لتنفيذ مشاريع الإسكان التجاري. وعليه، فإن التنفيذ التجريبي لمشاريع الإسكان التجاري من خلال اتفاقيات الحصول على حقوق استخدام الأراضي أو الحصول على حقوق استخدام الأراضي يجب أن يفي بالمعايير التالية: أن يتم تنفيذه في المناطق الحضرية، والمناطق المخطط لها للتنمية الحضرية ولا يتجاوز 30٪ من مساحة الأراضي السكنية الإضافية خلال فترة التخطيط (مقارنة بالوضع الحالي لاستخدام الأراضي السكنية) وفقًا لخطة تخصيص الأراضي وتقسيم المناطق المعتمدة في التخطيط الإقليمي للفترة 2021 - 2030؛ غير مشمولة بالمشاريع المحددة في البند 4 من المادة 67 من قانون الأراضي.

في حالة الحصول على حقوق استخدام الأراضي، يجب ألا تكون مساحة الأرض لتنفيذ المشروع مدرجة في قائمة الأعمال والمشاريع التي تتطلب استرداد الأراضي التي يوافق عليها مجلس الشعب الإقليمي وفقًا لما هو منصوص عليه في الفقرة 5 من المادة 72 من قانون الأراضي.

وقال عضو اللجنة القانونية الدائمة بالجمعية الوطنية هوانج مينه هيو في تصريح لمراسلي صحيفة الاستثمار على هامش الجمعية الوطنية إن الهيئة الفاحصة وافقت على اقتراح أن تدرس اللجنة الدائمة للجمعية الوطنية وتقدم تقريرا إلى الجمعية الوطنية للحصول على إذن بإضافة مشروع القرار التجريبي إلى برنامج تطوير القوانين والأنظمة لعام 2024، وتقديمه إلى الجمعية الوطنية لاتخاذ القرار في الدورة الثامنة.

وفيما يتعلق ببعض القضايا المحددة، قال السيد هيو إن الحكومة اقترحت إجراء تجربة تجريبية في جميع المحافظات الـ63 والمدن التي تديرها الحكومة المركزية لتجنب آلية الطلب والعطاء، ولكن بعض الآراء في جلسة المراجعة قالت إنه من الضروري النظر في نطاق تنفيذ التجربة التجريبية.

برأيي الشخصي، في المناطق التي ترتفع فيها نسبة امتلاك المنازل، كالمناطق الريفية حيث يمتلك غالبية السكان منازل بالفعل، ومعدل التحضر فيها منخفض، لا داعي لإجراء تجارب تجريبية. في بعض المدن الكبرى ذات الطلب المرتفع على المساكن، ينبغي تطبيق برنامج تجريبي لخفض أسعار المساكن. إذا نُفذ البرنامج التجريبي بشكل جماعي ودون ضوابط، فقد يؤدي بسهولة إلى وضع مشابه لما هو عليه في بعض الدول التي تشهد فائضًا كبيرًا في المساكن. هذا يعني ضخ الأموال في العقارات، مما سيضر بالاقتصاد، لذا يجب دراسته بعناية فائقة، ويجب عدم تطبيقه في جميع المحافظات والمدن.

ومن القضايا الأخرى التي أثيرت في جلسة المراجعة أن الحكومة اقترحت تنفيذ السياسة التجريبية لمدة خمس سنوات، ولكن بعض الآراء في جلسة المراجعة طلبت توضيحًا بشأن ما إذا كانت هذه السياسة ستطبق على المشاريع الجديدة اعتبارًا من وقت سريان القرار أو ما إذا كانت المشاريع من الفترة السابقة ستتمتع أيضًا بهذه الآلية.

"تحدث ولكن لا تفعل أو افعل ببطء شديد"

وبحسب جدول الأعمال، فإن مجلس الأمة اليوم (28 أكتوبر/تشرين الأول) سيخصص معظم وقته للإشراف على تنفيذ السياسات والقوانين المتعلقة بإدارة سوق العقارات وتطوير الإسكان الاجتماعي من عام 2015 حتى نهاية عام 2023.

قال عضو لجنة المالية والميزانية في الجمعية الوطنية النائب ها سي دونغ إن العقارات قطاع له تأثير كبير على الاقتصاد، وتظهر نتائج الرصد أن نظام السياسات شهد العديد من التغييرات، ولا تزال بعض الوثائق القانونية متداخلة وغير متسقة وغير متزامنة، والوثائق التي توضح تنفيذ القانون بطيئة في الإصدار، وذات جودة منخفضة، ولم تتمكن من التنبؤ بجميع المشاكل التي تنشأ في الواقع.

تجنب خلق المزيد من الارتباك

وفي تقرير نتائج رصد "تنفيذ السياسات والقوانين المتعلقة بإدارة سوق العقارات وتطوير الإسكان الاجتماعي من عام 2015 حتى نهاية عام 2023"، أعرب وفد المراقبة في الجمعية الوطنية أيضًا عن آرائه بشأن مشروع القرار بشأن توجيه تنفيذ مشاريع الإسكان التجاري من خلال اتفاقيات بشأن الحصول على حقوق استخدام الأراضي أو الحصول على حقوق استخدام الأراضي. وهذا يعني أنه من المستحسن الالتزام الدقيق بتعليمات الجهات المختصة، وضمان وجود آلية تجريبية لتحسين موارد الأراضي من أجل التنمية الاجتماعية والاقتصادية، وتجنب خلق عقبات إضافية في عملية التنفيذ.

علاوة على ذلك، فإن بعض اللوائح غير ملائمة للواقع، وتتم مراجعتها وتنقيحها واستكمالها ببطء، كما أنها غير واضحة، مما يؤدي إلى تناقضات في الفهم والتنفيذ؛ بعض القضايا ليس لها لوائح أو تعليمات، مما يؤدي إلى ارتباك في التنفيذ.

وأكد مندوب كوانج تري أن الأمين العام تو لام أكد خلال حديثه في الجلسة الافتتاحية للدورة الثامنة للجمعية الوطنية أن المؤسسة هي "عنق الزجاجة" من "عنق الزجاجة". ولإزالة هذا "العائق" تدريجيا، اقترحت الحكومة بشكل عاجل قانونا لتعديل أربعة قوانين تتعلق بالاستثمار، ثم قانونا لتعديل سبعة قوانين تتعلق بالمالية والموازنة. ومع ذلك، هناك قضايا تحتاج إلى معالجة وحل، وقد تم تحديدها في الاجتماع السابق، ولكن التحضير لها بطيء للغاية.

على سبيل المثال، خلال الدورة السابعة، وعند مناقشة قوانين الأراضي والعقارات التي ستدخل حيز التنفيذ قريبًا، لاحظتُ رغبة العديد من الشركات في إزالة العقبات المتعلقة بالأراضي المخصصة للإسكان التجاري. وقد درست الحكومة المشروع التجريبي لتنفيذ مشاريع الإسكان التجاري من خلال اتفاقيات تتعلق بالحصول على حقوق استخدام الأراضي أو حقوق استخدام الأراضي لأراضٍ أخرى، وقد أُدرج هذا المحتوى في خطة تنفيذ قانون الأراضي لعام ٢٠٢٤، كما قال السيد دونغ.

وأكد مسؤولو وزارة الموارد الطبيعية والبيئة أن هذا مفيد للبلاد والشعب، ومنذ فبراير/شباط من هذا العام، ردوا على الصحافة بأنهم سيسرعون من تقدم تطوير هذا المشروع، مع أن الخيار الأفضل هو أن يتم الموافقة عليه من قبل الجمعية الوطنية في الدورة السابعة ويدخل حيز التنفيذ مع قانون الأراضي.

ومع ذلك، لم تُعرض الدورة السابعة فحسب، بل لم يُدرج محتوى الدورة الثامنة بعد في المشروع. وحسب المعلومات المتوفرة لدي، سيُعرض المشروع أيضًا على الجمعية الوطنية لإدراجه في جدول أعمال هذه الدورة. لكن هذا التأخير سيستمر في الضغط على كلٍّ من هيئة المراجعة والمندوبين، كما أعرب السيد ها سي دونغ عن قلقه.

وفي كلمته أمام الجمعية الوطنية في دورتها السابعة، اقترح مندوب كوانغ تري أنه سواء كان الأمر يتعلق بالجمعية الوطنية أو الحكومة أو الوزارات والفروع، فيجب القيام بما قيل. "لكن المثال المذكور أعلاه يوضح أن هناك قضايا نتحدث عنها ولكننا لا نفعلها أو نفعلها ببطء شديد، مما يجعل من الصعب إبقاء الاقتصاد على المسار الصحيح، ناهيك عن تسريعه وتحقيق اختراقات"، قال السيد دونغ بفارغ الصبر.

ومن ثم، قال النائب ها سي دونغ إن جلسة الرقابة العليا هي أيضًا فرصة لتوضيح السبب والمسؤولية عن التأخير في تقديم المشروع إلى الجمعية الوطنية، فضلاً عن التأخير في حل المشاكل الأخرى التي تشكل عقبات تحتاج إلى إزالتها في سوق العقارات.

المصدر: https://baodautu.vn/batdongsan/sot-ruot-thi-diem-mo-rong-dat-cho-nha-o-thuong-mai-d228426.html