أسباب انقراض الشقق ذات الأسعار المعقولة في هانوي

في عام 2018، بلغت نسبة الشقق ذات الأسعار المعقولة في هانوي 35% من المعروض الجديد. ومع ذلك، بحلول عام 2024، سينخفض ​​هذا الرقم إلى 0%. وبحسب جمعية وسطاء العقارات في فيتنام، هناك ثلاثة أسباب رئيسية تؤدي إلى هذا الوضع.

في عام 2018، بلغت نسبة الشقق ذات الأسعار المعقولة في هانوي 35% من المعروض الجديد. ومع ذلك، بحلول عام 2024، سينخفض ​​هذا الرقم إلى 0%. وبحسب جمعية وسطاء العقارات في فيتنام، هناك ثلاثة أسباب رئيسية تؤدي إلى هذا الوضع.

وبحسب جمعية وسطاء العقارات في فيتنام (VARS)، اختفت الشقق التي يقل سعرها عن 25 مليون دونج/م2 في هانوي منذ عام 2023، ومن غير المرجح أن تظهر مرة أخرى. ومن ناحية أخرى، أصبح قطاع الأجهزة الراقية "يهيمن على البث الإذاعي" بشكل متزايد. خلال الأشهر التسعة الماضية، كان 80% من المعروض من الشقق المعروضة للبيع في هانوي بسعر بيع يبلغ 50 مليون دونج/م2 أو أكثر.

ومع ذلك، قبل الوقوع في حالة من "الانقراض"، وصلت نسبة الشقق بأسعار معقولة التي تم إطلاقها حديثًا إلى 35% في عام 2018، ثم انخفضت إلى 20% في عام 2019 و12% فقط في عام 2020. وفي عامي 2021 و2022، استمر انخفاض المعروض من الشقق بأسعار معقولة في هانوي، حيث شكل حوالي 4% فقط من إجمالي المعروض من الشقق التي تم إطلاقها للبيع.

وتبلغ تكلفة الشقق الواقعة في المناطق الواقعة على مشارف هانوي ما لا يقل عن 30 مليون دونج/متر مربع. الصورة: ثانه فو

من وجهة نظر VARS، هناك ثلاثة أسباب رئيسية لهذا الوضع.

أولاً ، لأن المستثمرين والمطورين العقاريين أنفسهم غير مهتمين بقطاع الإسكان الميسور، بسبب هوامش الربح المنخفضة مقارنة بالقطاع الفاخر. لبناء شقق بأسعار معقولة، يجب على الشركات تحسين العديد من التكاليف، من أموال الأراضي والبناء إلى العمليات.

وخلص خبراء الجمعية إلى أنه "مع هامش ربح يبلغ حوالي 15% فقط، فإن المطورين سيخسرون المال إذا ظل رأس المال راكداً لمدة 1-2 سنة أو تأخرت المبيعات لمدة 1-2 سنة".

وبالإضافة إلى ذلك، من بين تكاليف المدخلات الخاصة بالمؤسسات، تتزايد تكاليف الأراضي، في سياق ندرة الأموال المخصصة للأراضي على نحو متزايد في المناطق المركزية. وهذا يفرض على الشركات زيادة أسعار الشقق للتعويض عن رأس المال.

ثانياً ، على الرغم من أن الحكومة قدمت العديد من السياسات لتشجيع تطوير الإسكان الاجتماعي والإسكان الميسور التكلفة، فإن الإجراءات القانونية المتعلقة بالأراضي والتخطيط لا تزال تشكل عقبات رئيسية. إن عملية الترخيص المعقدة، والمدة الطويلة، إلى جانب صندوق الأراضي المخصص لتطوير الإسكان في المدن الكبرى والذي يضيق بشكل متزايد، تجعل مطوري المشاريع مضطرين إلى التفكير بعناية قبل الاستثمار في هذا القطاع.

علاوة على ذلك، لم يتم تنفيذ سياسات دعم الائتمان لمشتري المنازل في قطاع الإسكان الاجتماعي بشكل متزامن. ولا تزال حزم الدعم المالي المقدمة لأصحاب الدخل المنخفض والمتوسط، مثل أسعار الفائدة التفضيلية والقروض، تواجه العديد من الصعوبات في الحصول عليها وإجراءات معقدة.

ثالثا ، من غير المرجح أن تنخفض أسعار الشقق في المستقبل القريب، لأن المشاريع الراقية تحقق هوامش ربح عالية ولكنها لا تزال تتمتع بسيولة جيدة. سجلت بعض المشاريع معدلات امتصاص وصلت إلى 99% عند الافتتاح الرسمي للبيع.

ويتعزز هذا الاتجاه بفضل حقيقة أن قاعدة العملاء ذوي الدخل المرتفع تتزايد باستمرار بالتزامن مع تطور الاقتصاد. وبالإضافة إلى ذلك، تتدفق الأموال من الأجانب والفيتناميين المقيمين في الخارج إلى سوق العقارات الفيتنامية، وذلك بفضل الإطار القانوني الجديد الذي يخفف شروط ملكية المساكن.

ومع ذلك، فحتى مع ميل هذه المجموعة من العملاء الراغبين في الإنفاق إلى الزيادة، فإن غالبية سكان هانوي لا يزالون يحصلون على أجر معيشي فقط. وبحسب أحدث تقرير صادر عن مكتب الإحصاء العام، فإن متوسط ​​دخل الفرد في هانوي في عام 2023 سيبلغ 6,869 مليون دونج شهريا فقط. وبالمقارنة بأسعار المساكن الحالية، فإن الوضع سيكون مماثلاً لتصريح عضو الجمعية الوطنية نجوين كونغ لونغ (وفد دونغ ناي) - "لا يستطيع الموظفون المدنيون تحمل تكلفة شراء منزل لمئات السنين".

ولمعالجة اختلال التوازن بين العرض والطلب، توصي منظمة VARS بأن تقوم الدولة بدراسة وتطوير سياسات تهدف إلى تهيئة الظروف المواتية للمستثمرين لتطوير شقق تجارية بأسعار معقولة، مثل تطبيق سياسات إعفاء ضريبة الأراضي وضريبة الشركات، أو زيادة كثافة البناء أو معامل استخدام الأراضي مقارنة بالمعايير الخاصة بمشاريع الإسكان التجاري بأسعار معقولة.

قالت جمعية VARS: "ينبغي للدولة تشجيع مشاريع التعاون بين الحكومة والقطاع الخاص لبناء مساكن بأسعار معقولة. سيتولى القطاع الخاص معظم عمليات البناء والتطوير، بينما تقدم الدولة حوافز للأراضي ودعمًا قانونيًا".

وبالإضافة إلى تعزيز العرض، اقترحت جمعية وسطاء العقارات في فيتنام أيضًا أن تقوم وكالات الإدارة بالبحث وإنشاء صندوق لدعم تطوير وصيانة المعروض من الشقق منخفضة التكلفة؛ إصدار سياسات للحد من المضاربة العقارية؛ أنظمة معلومات البناء، بيانات السوق...

المصدر: https://baodautu.vn/batdongsan/nguyen-nhan-khien-can-ho-binh-dan-tai-ha-noi-tuyet-chung-d230856.html